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annilu
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 Posté - 26 févr. 2006 : 13:28:22
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j'ai etais nommé président par le conseil syndical dans une ASL .Dans les statuts ainsi que dans différents modéles trouvés sur le net "le président" n'existe pas ,on ne parle que du directeur
Dans ce cas qui est le directeur, la personne elue ou le cabinet syndic qui gere nos comptes?et qui signe diecteur de l'association. ni a t'il pas confusion des roles?
Le role de président dans ce cas est'il honorifique?
Pour ma part je pense que le directeur est le président et que le cabinet syndic ne fait ue gerer les comptes est ce exact?
merci (precision avec loi ou jurisprudence si possible definissantle role de chacun)
merci d'avance
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champagne
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520 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 15:13:18
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Relisez les explications détaillées parfaitement dans des posts précédents sur les appellations légales retenues pour les A.S.L.
Il y a toujours des analogies avec les Copropriétaires relevant de la loi 7.1965 et les membres des Associations type loi 1901...
En A.S.L. depuis l'ordonnance du 1.07.2000 ( 2004-632)
il y a :
1 Président autrefois appelé Directeur ( loi 21.6.1865)
2.Un syndicat appelé par assimilation Bureau , conseil syndical...
3.Des syndics membres du syndicat avec des fonctions internes de Trésorier, secrétaire, vice Président, ...
4. Des syndicataires membres de droit de l'A.S.L. appelés aussi par comparaison copropriétaires,adhérents,colotis....
Le syndic professionnel assurant la gestion pour le compte de l'A.S.L. n'a aucun rôle de direction ni d'autorité de décision. |
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champagne
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520 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 15:22:15
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Erreur de frappe : rectifiée --> ordonnance 1.07.2004
Article 4 : Président.
Article 9: Syndicat et Membres.
Par extension les membres du Syndicat sont donc des Syndics et les Membres de l'A.S.L. des Syndicataires ou en simplifiant il y a des Membres des 2 instances précitées.
Mais ...
Attendons le décret d'application , il se pourrait que le " directeur" de l'A.S.L. reface surface. |
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hes
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450 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 17:21:53
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Bonjour,
L'ASL est administrée par le Syndicat qui prend les décisions exécutées par le Président. (L'Ordonnance de 2004 reprend sur ce point la Loi de 1865)
Dans ce contexte, votre Cabinet Syndic n'est qu'un gestionnaire de comptes.
Attention, vous êtes le vrai dirigeant et vous êtes en première ligne en matière de responsabilité.
Conclusion: agissez en dirigeant.
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annilu
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 18:02:54
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merci pour ces renseignements, mais allons plus loin dans le raisonnement, notre domaine est constitué de 11 ASL une par hameau,
structurée avec un conseil syndical et un président mais ce qui me choc c'est que chaque hameau a un représentant au conseil syndical d'une "ASLPrincipale" la gestion du domaine a étè donné a un cabinet exterieur qui a mis un directeur de site salarié , de ce fait j'ai ete étonné qu'il n'y ait pas de président de ASLP est ce légal?
Les membre peuvent se réunir que sous la tutelle du cabinet de gestion qui fait à mes yeux office de syndic et du directeur de site qui n'est pas membre de ASLP je trouve ce systéme extremement mal sein? quand pensez vous? |
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hes
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450 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 10:52:38
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| Voir réponse sur "mandat du syndic" |
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TRAGAMO
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339 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 14:44:28
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Vous confondez 11 ASL avec 11 copropriétés ! ? non ?
Dans le dernier cas, il est normal d'avoir un représentant par copropriété au sein de l'A.S.L.
"Le représentant sera le syndic (de copropriété) mais s'il est déjà syndic dans une autre (copropriété)un syndic ad hoc sera désigné ou,le président du conseil syndical fera l'affaire. |
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annilu
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 18:27:17
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franchement je n'y comprends plus rien!!!!! le syndic repond aux arguments que vous m'avez conseillés qu'il est directeur de gestion avec un mandat annuel et qu'il se subroge dans le role et les pouvoirs de directeur définis dans les statuts.
Mais alors que fait le président du conseil syndical ,
garde t'il les mêmes pouvoirs pendant la durée du mandat du sybdic ou n'a t'il plus de pouvoir décisionnaire. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 19:00:38
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Les associations syndicales sont désormais régies par l'ordonance du 1er juillet 2004.
L'article 4 (dispositions communes à toutes les AS) indique :
Le président de l'association syndicale de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le cons-tat.
L'article 7 (dispositions propres aux seules ASL) indique
Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son péri-mètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
L'article 9 (dispositions propres aux ASL) indique :
L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association.
L'article 18 (dispositions propres aux AS autorisées) indique :
Les organes de l'association sont l'assemblée des propriétaires, le syndicat, le président et le vice-président.
Sous réserve des attributions de l'assemblée des propriétaires, le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association syndicale autorisée.
Il n'existe donc pas de nos jours de directeur. Pour les associations syndicales autorisées, outre le président, le vice-président et les membres élus du syndicat (conseil de gestion), il ne peut exister que des agents des associations syndicales autorisées qui sont des agents contractuels de droit public.
Sur la question posée, il faut donc se référer aux dispositions statutaires qui restent en vigueur (sous réserve des dispositions à venir d'un décret d'application qui tarde trop.
En principe, si un professionnel immobilier intervient pour l'exécution de certaines tâches, ce qui est fréquent, il ne peut agir que par délégation du président dûment autorisé par le syndicat (conseil de gestion). Il doit être titulaire d'un contrat de prestations de services listant les tâches qui lui sont confiées et précisant sa rémunération. Il est dépourvu de tout pouvoir décisionnel et ne peut se prévaloir de la qualité de directeur qui n'avait d'existence légale que dans les ASA (article 21 de la loi de 1865).
Il est toutefois possible que cette qualification figure dans les statuts car il était fréquent de copier certaines clauses dans les textes relatifs aux ASA.
Il conviendra alors de rectifier les statuts à l'occasion de l'adaptation de ceux ci qui est imposée par l'ordonnance, mais ne pourra être affectuée qu'après publication du décret.
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 13:49:17
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Soit un lotissement divisé en 11 lots par le lotisseur qui les viabilisent.
Sur chacun des lots, acquis après ce premier degré de viabilisation par des constructeurs différents, sont édifiées des constructions organisées selon un plan qui dégage une entrée par une voie du lotissement et une implantation autour d'une impasse (circulaire, en T, comme on voudra)avec réseaux privés se raccordant sur les réseaux du premier degré.
On obtient donc un lotissement à une ou, plus vraisemblable, plusieurs entrées donnant accès aux voies de lotissement, ouvertes à la circulation, qui permettent d'accéder aux lots.
Dès qu'on entre dans un lot, on est dans une impasse privée, réputée non ouverte à la circulation (jouissance privative), avec des raccordements privatifs sur des réseaux privés.
Chaque lot du lotissement est propriété d'une personne morale, qui le gère de manière autonome dans le respect du cahier des charges du lotissement. Avant 1965, on mélangeait volontiers les notions de copropriété et de lotissement. On empilait donc, dans le cas considéré, les structures de gestion.
Il se peut donc que les 11 lots soient gérés chacun en copropriété (loi de 1965) ou par une association syndicale,certainement "libre", les voies et réseaux communs du lotissement étant gérés, eux, par une association syndicale si les VRD n'ont pas été intégrés dans la voierie communale.
Chaque lot de lotissement est ainsi représenté à l'AG de l'ASL dite principale par son représentant légal (le syndic de gestion de la copropriété ou le directeur de l'ASL dite secondaire).
Si les 11 lots sont gérés par un syndic professionnel, c'est 11 syndics professionnels qui participent à l'AG et qui élisent le "bureau" du syndicat...parmi eux!
Et voilà comment un syndic professionnel,non propriétaire lui-même, se retrouve "directeur d'une ASL"
Il serait mieux que chacun des 11 lots désigne un mandataire parmi les copropriétaires eux-mêmes (c'est légalement possible) pour siéger à l'AG de l'ASL dite principale.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 14:08:40
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Attention à ne pas tout embrouiller.
JPM a très bien résumé les choses en ce qui concerne les ASL.
Un professionnel de l'immobilier qui interviendrait dans une ASL ne le ferait qu'en tant que "prestataire de services", dans le cadre d'un 'contrat' qui doit être aussi précis que possible, sans aucun pouvoir directif ou décisionnel, comme le ferait un comptable ou secrétaire-comptable, ce qui est aussi parfois le cas.
Ce n'est certainement pas lui qui préside ou qui décide.
Il n'est en aucun cas "syndic", cette appelation étant exclusive des syndicataires membres du 'syndicat' (colotis membre du bureau), ou réservée au "syndic de copropriété", lequel est totalement étranger à l'ASL. |
Edité par - gédehem le 28 févr. 2006 14:14:31 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 14:38:27
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Je croyais que mon vécu sous-jacent serait perçu...
Je n'embrouille pas : j'ai connu cette situation dont on n'est sorti que gràce à un maire qui, sans faire de tapage, a entretenu VRD et espaces verts de lotissement et a étendu ses interventions petit à petit aux espaces privatifs, rendant les syndics de gestion inutiles.
Mais il est vrai que les constructions, de type "horizontal", s'y prétaient et que le maire a agi dans les premières années du lotissement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 14:48:47
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Votre vécu nécessite pour ceux qui ne le connaisse pas des indications plus précise.
Vous indiquez que les 11 lots d'un lotissement sont, chacun, propriété d'une personne morale.
Mais encore ? Sur chaque lot on a construit un immeuble collectif, soit en copropriété soit en monopropriété locative ? Et dans ce cas la " personne morale " serait un syndicat de copropriétaires ou une société immobilière ?
Outre qu'un syndicat de copropriétaires n'estr propriétaire de rien du tout, il faudrait nous expliquer la situation exacte.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 15:36:44
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"Le président de l'association syndicale de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire.(JPM, citant l'art.4 de l'ord du 1er juillet 2004)"
Comment ce président note t'il dans son "état nominatif" le propriétaire-coloti d'un lot du lotissement géré en copropriété?
Quittons donc quelques instants l'ASL pour comprendre le cas de CE LOT DE LOTISSEMENT sur lequel a été établie une copropriété : si cette copropriété a désigné un syndic professionnel pour la gérer...ce syndic professionnel est le mandataire légal de la copro! Il la représente vis-à-vis des tiers.
Ce qui nous ramène à l'ASL : qui représente CE LOT DE LOTISSEMENT sur lequel a été établie une copropriété à l'assemblée générale de l'ASL? qui est "membre" de l'ASL au titre de propriétaire de ce lot (géré en copropriété)? |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 19:27:04
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Bonjour,
Les statuts repondent à cette question.
En principe chaque copropriétaire est membre. |
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annilu
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 20:40:35
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CHAMPAGNE HES ET JPM ont tres bien compris ,mon probléle relisez la question!
Le syndic refusant d'accepter le raisonnemnt, que son mandat de "directeur de gestion" n'en fait pas le directeur cité dans les statuts .qui à mes yeux est le président du conseil. que dois je faire ?y a t'il une procedure? une jurisprudence? que je puisse faire ou lui imposer!!!!!!!
Pour ceux qui n'avaient pas compris la structure du domaine
nous sommes 11 ASLS coiffés par une ASLP et le probléme qui existe pour moi entre le syndic et le président D'ASLS, existe dans les 10 autres ASLS
Mille fois merci |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 01 mars 2006 : 07:54:16
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Pour ceux qui n'ont pas compris la structure (?) annilu pourrait essayer de vous l'expliquer par un nouvel mode d'emploi encore inconnu jusqu'à ce jour.
Merci pour les renseignements. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 mars 2006 : 08:45:26
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Annilu, nous avons tous très bien compris, du moins il me semble, que vous êtes le président/directeur de l'ASL (ASLP) qui gère les choses communes à plusieurs (11) lots de lotissements.
La structure et/ou le fonctionnement de ces 11 lots importe peu, propriété unique, copropriété ou même lotissement avec sa propre ASL. Chacun de ces lots a ses propres règles.
(J'ai bien résumé ? .. J'ai mal compris, je me trompe ?)..
Votre question porte il me semble sur VOTRE ASL (ASLP), sur sa structure et son fonctionnement. Il faut vous référer à VOS statuts d'ASL(P).
Je suis certain, car il ne peut pas en être autrement, que "...le cabinet syndic qui gere nos comptes et qui signe diecteur de l'association .." n'est en fait rien d'autre qu'un prestataire de services, votre comptable, prestataire agissant dans le cadre d'un contrat que vous devez retrouver.
Il n'est certainement pas "syndic", sauf a être membre du bureau de l'ASLP (pour être membre du bureau il faut être titulaire d'un droit de propriété dans l'un des 11 lots et avoir été élu par l'AG de l'ASLP), et il ne peut certainement pas signer comme étant "le directeur de l'association" puisque le directeur/président de l'ASLP c'est vous !
Relisez vos statuts d'ASLP pour confirmer tout cela, retrouvez le contrat de ce prestataire de services comptable et administratif, et remettez les pendules à l'heure tant avec lui qu'avec la banque (signature).
Chacun à sa place : vous à la direction et à la décision, lui à l'exécution et au conseil éventuel. Le patron c'est vous.
Un ajout pour "Que dois-je faire ?" : D'abord relire et apprendre 'par coeur' vos statuts ainsi que le contrat du 'cabinet'. Il est évident que votre "comptable" profite de votre ignorance. Ensuite vous le convoquez pour lui rappeler les règles qui s'imposent, qu'il ne peut agir que sous votre direction dans le cadre du contrat et qu'il ne peut en aucun cas se substituer à vous comme "directeur de l'ASLP".
Vous lui confirmerez cet entretien et les propos tenus par LRAR... et reprendrez les "renes du pouvoir".
Vous règlerez éventuellement le problème de la signature sur compte bancaire, qu'il ne doit pas avoir (dissocier gestion comptable et financière).
Affirmez-vous, soyez le patron et assumez les pouvoirs qui sont les votres, qui sont ceux que vous donnent vos statuts et et surtout les textes régissant les ASL, pouvoirs décisionnels qui sont très importants et exclusifs à votre fonction !!
Dernier point : que font les autres membres/syndics de votre bureau/syndicat ??? |
Edité par - gédehem le 01 mars 2006 09:06:03 |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 01 mars 2006 : 09:20:45
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Avant d'attendre la réponse,je pense que nous allons finir par éclaicir la situation !
Attention, je crois comprendre que chez lui 11 lots correspondent au fait à 11 hameaux ! donc il s'agit de 11 parcelles contenant chacune un hameaus de X copropriétaires non !?
S'il y par le fait 11 copropriétés il y aura 11 syndics,11 Présidents de CS etc...!
Chaque syndic de hameaux (11) deviendra donc représentant de chaque parcelle au sein de l'A.S.L (principale si vous voulez) quoique les secondaires n'éxistant pas, Principale devient inutile.
Voilà ce que je comprends..........au suivant !. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 mars 2006 : 09:54:02
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Pardon, Tragamo, mais au départ la chose me semble claire.
Annilu l'indique :
"J'ai été nommé président par le conseil syndical dans une ASL. Dans les statuts ainsi que dans différents modéles trouvés sur le net "le président" n'existe pas, on ne parle que du directeur."
Peu importe le statut et le fonctionnement des différents lots de lotissement. Peu importe qui a été élu 'syndic', membre du bureau/syndicat de l'ASLP.
Le fait est que Annilu n'a pas révé, qu'il a sans aucun doute été élu ou désigné 'syndic'(membre du bureau) pour l'un des 11 lots, qu'il a ensuite été désigné par ses pairs "président/directeur" conformément aux statuts de l'ASLP ainsi qu'il nous le précise, que c'est donc lui le 'patron' de l'ASLP avec tous les pouvoirs dévolus au 'président/directeur' d'une ASL tant par les textes que par les statuts et que le préstataire "comptable" ne serait rien d'autre qu'un prestataire 'comptable'. |
Edité par - gédehem le 01 mars 2006 09:58:48 |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 01 mars 2006 : 10:08:05
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Je comprends comme Gedehem
Rien ne dit que les hameaux soient des coprop, ils peuvent être constitués en Associations Syndicales Libres (ou Autorisées, j'ai un doute toujours....).
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Edité par - hes le 01 mars 2006 10:08:42 |
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role du directeur et du syndic en ASL
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