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 Sujet  |
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bleunuit31
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 13 mars 2006 : 12:18:06
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bonjour,
nouveau venu sur ce forum j'aurais une question a poser, j'ai contacté une agence immobiliere suite à une annonce sur un quotidien, le bien que je desirais était déja vendu, mais le commercial m'annonca qu'il devait rentrer un bien prochainement qui correspondait à mes recherches, apres de nombreux appels j'arrive à visiter ce bien et à signer un bon de visite avec le commercial, une dame veuve recemment qui vendait une maison car elle ne pouvait assumer les travaux qui restait à faire, je précise que ce bien est en fort mauvais état, le commercial m'annonce le prix à 152 000 €, je fais une proposition par ecrit à l'agence à 120 000 €, aucune réponse à ce jour, j'appelle la vendeuse et là elle m'apprend qu'elle a deux fils et de prendre contact avec eux, chose que je fais, les fils sont tres mécontent car leur mére a signé avec l'agence pour une durée de trois mois sans leur accord, a premiere vue le commercial aurait fait le forcing auprès d'elle pour obtenir sa signature.
ils me disent que eux ne veulent pas traiter avec une agence mais vendre ce bien en direct.
que puis je faire dans cette situation, puis je traiter directement avec les vendeurs et si je le fais qu'est ce que je risque
merci de votre réponse
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 12:25:53
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Décidemment.........
Les fils sont ils propriétaires également, soit en indivision par exemple ou bien par démembrement du droit de propriété ? |
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bleunuit31
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 12:34:41
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| oui tout a fait il sont proprietaires car successeur de leur pére |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 12:37:49
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Citation :
Initialement entré par bleunuit31
oui tout a fait il sont proprietaires car successeur de leur pére
Si ce droit de propriété est bien précisé dans l'acte de succession et que l'agence n'a pas recueilli le consentement de tous les propriétaires, le mandat de vente ne vaut rien.
Mais attention : avant d'y aller franco, vérifiez bien ce point. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 14:09:16
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Sauf qu'il y a souvent une clause comme quoi le signataire déclare être seul propriétaire...
Certes le mandat ne peut être exécuté (quoique... voir la théorie du mandat apparent) mais la porte est ouverte à une demande de dommages-intérêts.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 14:38:20
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Citation :
Initialement entré par jcm
Sauf qu'il y a souvent une clause comme quoi le signataire déclare être seul propriétaire...
Cela ne décharge pas l'AI de vérifier les titres de propriété et/ou les actes de succession.
Citation :
Certes le mandat ne peut être exécuté (quoique... voir la théorie du mandat apparent)
Mandat apparent vis à vis de qui ? Je ne vois qu'un acquéreur éventuel. Et quoique. Rappelez vous : c'est très souvent un mandat d'entremise.
Citation :
mais la porte est ouverte à une demande de dommages-intérêts.
DI pour indemniser quoi ? L'incompétence de l'AI qui n'a pas su vérifier l'origine de propriété ? Cela serait une grande première en effet d'indemniser un incompétent.
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Edité par - LeNabot le 13 mars 2006 14:59:22 |
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bleunuit31
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 11:32:48
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| merci de votre réponse, je viens d'en faire part au vendeur |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 13:14:31
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On n'a pas toujours les titres de propriété au moment du mandat, en attendant de les récupérer il faut bien s'en tenir aux dires de la personne qui se présente comme propriétaire. Certes l'AI pourrait être responsable de ne pas les avoir, mais il pourrait se retourner contre la personne ayant fait une fausse déclaration.
Le mandat apparent est basé sur la croyance légitime. Si un AI a un mandat non conforme, parce que pas signé par tous les propriétaires par exemple, un acquéreur éventuel pourrait exiger la vente judiciaire sur ce fondement.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 14:10:26
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Citation :
Initialement entré par jcm
On n'a pas toujours les titres de propriété au moment du mandat, en attendant de les récupérer il faut bien s'en tenir aux dires de la personne qui se présente comme propriétaire.
Je ne suis absolument pas d'accord. Un AI responsable s'enquiert toujours du titre de propriété et/ou de succesion. Un professionnel digne de ce nom ne se contente pas des dires. Et s'il se contente de "dires" sa responsabilité est pleinement engagée.
Citation :
Certes l'AI pourrait être responsable de ne pas les avoir, mais il pourrait se retourner contre la personne ayant fait une fausse déclaration.
A mon humble avis, ça sera parfaitement inopérant. Je rappelle simplement qu'un AI est censé être "professionnel", alors qu'un vendeur peut parfaitement ne pas maitriser les nuances lors d'une succession.
Citation :
Le mandat apparent est basé sur la croyance légitime. Si un AI a un mandat non conforme, parce que pas signé par tous les propriétaires par exemple, un acquéreur éventuel pourrait exiger la vente judiciaire sur ce fondement.
Croyance légitime ou non, vous ne pourrez en aucun cas, et je dis bien en aucun cas, obtenir une vente judiciaire, pour la bonne raison que le consentement de certaines personnes n'a pas été donné. Par contre un acquéreur potentiel pourra parfaitement se retourner contre l'AI pour faute, lequel AI risque très fort de devoir verser des dommages et intérêts à cet acquéreur potentiel. |
Edité par - LeNabot le 14 mars 2006 14:12:43 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 22:15:31
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"Croyance légitime ou non, vous ne pourrez en aucun cas, et je dis bien en aucun cas, obtenir une vente judiciaire, pour la bonne raison que le consentement de certaines personnes n'a pas été donné."
Excusez moi, mais c'est risible. La théorie du mandat apparent découle justement du fait que le consentement n'a pas été donné. De nombreuses ventes ont ainsi été consenties sans l'accord des propriétaires.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 22:25:21
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Citation :
Initialement entré par jcm
Excusez moi, mais c'est risible. La théorie du mandat apparent découle justement du fait que le consentement n'a pas été donné. De nombreuses ventes ont ainsi été consenties sans l'accord des propriétaires.
jcm
J'ai bien l'impression que vous ne savez pas ce qu'est un mandat apparent.
Cour de Cassation
Assemblée plénière
Audience publique du 13 décembre 1962 REJET
N° de pourvoi : 57-11569
Publié au bulletin
P.Pdt M. Battestini
Rpr M. Guillot
P.Av.Gén. M. Gavalda
Av. Demandeur : M. Henry
Av. Défendeur : M. Goutet
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches : Attendu qu'il résulte des qualités et des motifs de l'arrêt attaqué que C... président-directeur général de la Banque Canadienne société anonyme, a, sous sa seule signature, souscrit au nom de cette banque, envers l'Administration des Domaines, un cautionnement solidaire d'une société de récupération d'épaves, pour une somme de 700000 francs en mai 1953 ; que ladite administration ayant demandé l'exécution de cette obligation, la banque a soutenu que celle-ci ne lui était pas opposable, en déclarant que ses statuts exigeaient en ce cas la signature de deux mandataires sociaux habilités ;
Attendu que, pour condamner la banque, l'arrêt attaqué énonce qu'en l'espèce, l'Administration a pu légitimement penser qu'elle traitait avec un mandataire agissant dans les limites de ses pouvoirs normaux, et retient que la banque était en conséquence tenue à raison d'un mandat apparent ; Attendu que, selon le moyen, le mandat apparent suppose une faute imputable au prétendu mandant et se trouvant à la base de l'erreur du tiers ; qu'il prétend que non seulement l'arrêt attaqué ne caractérise pas une telle faute, mais encore que, la nature même de l'engagement impliquant un pouvoir spécial que l'Administration aurait dû exiger, c'est elle qui s'est montrée imprudente en l'occurrence ;
Mais attendu, d'une part, que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; Attendu, d'autre part, que le contrôle de l'imprudence alléguée à cet égard en l'espèce à l'encontre de l'Administration des Domaines nécessiterait une recherche d'éléments de fait à laquelle la Cour de Cassation ne peut procéder ; D'où il suit qu'en aucune de ses branches, le moyen ne saurait être accueilli ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 6 mai 1957 par la Cour d'appel de Poitiers.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 22:30:13
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Il y a plusieurs arrêts de cass qui confirment mes dires. Vous voulez trop avoir raison.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 22:37:23
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Citation :
Initialement entré par jcm
Il y a plusieurs arrêts de cass qui confirment mes dires. Vous voulez trop avoir raison.
jcm
Ce n'est pas cela. Dans votre cas vous avez plusieurs personnes titulaires du droit de propriété, dont certaines n'ont même pas été consultées. Vous avez ici un exemple de vente judiciaire sur la base d'un mandat apparent. Je vous demande de bien observer les circonstances, si ce n'est pas trop vous demander. On ne fera jamais avaler à un juge un mandat apparent suite à une boulette énorme de l'AI. Une des conditions c'est qu'il soit propre sur lui, comme dans l'arrêt ci dessus, si vous m'autorisez à parler ainsi. Peut être arrivez vous à comprendre.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 6 janvier 1994 Rejet.
N° de pourvoi : 91-22117
Publié au bulletin
Président : M. de Bouillane de Lacoste .
Rapporteur : Mme Delaroche.
Avocat général : M. Gaunet.
Avocats : la SCP Waquet, Farge et Hazan, la SCP Boré et Xavier.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que M. Delorme, agent immobilier qui gérait les biens des dames Paris et Martin, a, au vu d'un accord de principe donné par celles-ci par lettres des 16 septembre et 9 octobre 1987, proposé à la vente un immeuble leur appartenant au prix de 60 000 francs ; que le 24 octobre 1987 il a signé en leur nom, avec les époux Salgado, acquéreurs, un compromis de vente ; que le jour même ces derniers ont versé une somme de 6 000 francs, qui a été consignée auprès de M. Lepée, notaire, chargé de dresser l'acte authentique au plus tard le 30 avril 1988 ; que les dames Paris et Martin ont refusé de réitérer la vente en invoquant la nullité du compromis, l'agent immobilier n'ayant pas reçu de leur part un pouvoir conforme aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; que, se prévalant de l'existence d'un mandat apparent, les époux Salgado les ont assignées ainsi que M. Delorme afin de voir déclarer la vente parfaite entre les parties à la date du 24 octobre 1987 ; que l'arrêt attaqué (Riom, 21 juin 1990) a accueilli leur demande ;
Attendu que Mme Paris fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, d'une part, que dans un domaine où le mandat écrit est obligatoire, comme c'est le cas pour les agents immobiliers, la théorie du mandat apparent n'est pas applicable ; qu'il s'ensuit que l'acquéreur qui traite avec un agent immobilier ne peut pas, en cas de défaut de pouvoir de celui-ci, se prévaloir du mandat apparent à l'égard du propriétaire du bien qui n'a pas donné mandat ; qu'en faisant application de l'apparence en l'espèce, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 1985, 1988 et 1998 du Code civil ; alors, d'autre part, que le simple fait, pour l'acquéreur d'un bien immobilier, de traiter avec un agent immobilier connu et inscrit comme tel, ne constitue pas une circonstance suffisante pour le dispenser de vérifier les limites exactes des pouvoirs de cet intermédiaire professionnel, et n'est pas de nature à rendre légitime son erreur sur l'existence du mandat de vendre que lui aurait donné le propriétaire d'un bien particulier, dès lors que le mandat écrit est obligatoire en pareille matière et qu'il appartient à l'acquéreur de s'assurer de l'existence d'un tel mandat ; que, derechef, la cour d'appel a violé les textes précités ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que les époux Salgado étaient entrés en relation avec M. Delorme, agent immobilier, en répondant à l'annonce de mise en vente du bien que celui-ci avait fait paraître dans un journal local, la cour d'appel a constaté que M. Delorme avait signé le compromis de vente en qualité de mandataire, terme mentionné dans la dernière page du document ; qu'elle a aussi retenu qu'il n'est pas d'usage qu'en pareilles circonstances des acquéreurs tels que M. Salgado, chaudronnier, et son épouse, sans profession, exigent de la part d'un agent immobilier connu, dont le numéro de la carte professionnelle figurait de surcroît dans le compromis, la présentation du mandat l'autorisant à vendre l'immeuble pour le compte de son propriétaire ; que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire la croyance légitime des époux Salgado aux pouvoirs du prétendu mandataire ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses critiques ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
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Edité par - LeNabot le 14 mars 2006 22:44:39 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 07:35:14
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Cherchez encore. Vous trouverez des arrêts où le propriétaire n'avait rien signé. Même pas une lettre. D'ailleurs dans l'affaire que vous présentez ce n'est pas la lettre qui fait la différence.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 07:41:56
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Citation :
Initialement entré par jcm
Cherchez encore. Vous trouverez des arrêts où le propriétaire n'avait rien signé. Même pas une lettre. D'ailleurs dans l'affaire que vous présentez ce n'est pas la lettre qui fait la différence.
jcm
Si vous pouviez ne serait-ce que citer une jurisprudence pour prouver vos dires...........je sens que l'on va égayer ce fil.
Un rappel de doctrine cependant.
1 - le mandataire apparent est celui qui laisse l'impression à son cocontractant qu'il est autorisé à agir, doit accomplir un acte non autorisé par son mandat soit parce qu'il n'a pas le mandat ou qu'il excède les limites de son mandat ;
2 - celui qui contracte avec ce mandataire doit être de bonne foi, et doit absolument ignorer que le mandataire apparent n'avait pas de mandat ;
3 - celui qui contracte doit avoir des motifs raisonnables de croire à l'existence du mandat ;
4 - le mandant pour qui agissait le mandataire apparent doit avoir lui-même laissé croire, par des apparences trompeuses, que ce dernier était autorisé à agir.
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Edité par - LeNabot le 15 mars 2006 10:45:55 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 14:57:21
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D'accord avec vous sauf pour le 4. Si je vous vends une maison dans ces conditions vous pourriez en obtenir la vente judiciaire, même si le propriétaire n'est pas au courant.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 16:15:46
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Citation :
Initialement entré par jcm
D'accord avec vous sauf pour le 4.
La doctrine peut se discuter. Mais dans la jurisprudence ayant admis un mandat apparent, il y a toujours eu des circonstances dans lesquels le mandant a laissé faire le mandataire apparent. Sinon cela serait trop facile. Je suis AI, je pique un titre de propriété. N'importe lequel. Je mets le bien en vente. Un acquéreur se pointe. Le propriétaire évidemment refuse. Et l'acquéreur pourra donc obtenir une vente forcée sur les 3 premières conditions. Vous ne trouvez pas qu'il y a comme un truc qui cloche ??????
Citation :
Si je vous vends une maison dans ces conditions vous pourriez en obtenir la vente judiciaire, même si le propriétaire n'est pas au courant.
Comme vous insistez je vous demande une jurisprudence en ce sens. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 19:40:23
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Oui, il y a un truc qui cloche. Mais c'est bien comme ça que ça se passe. C'est une aberration du doit.
Pour ma part j'ai dû payer sur cette base les loyers d'une propriétaire : son voisin lui avait dit je m'occupe de louer ton chalet, et il ne lui a jamais versé les loyers. Le voisin était négo de mon agence. Il l'a fait en tant qu'ami et voisin. Mais bien conseillée la proprio a attaqué l'agence qui n'avait jamais entendu parler de cette affaire, ne connaissait pas le chalet, et qui en plus ne faisait pas de gestion ! Il lui a suffi de prétendre qu'elle pensait que son voisin avait agi dans le cadre de son travail. En première instance le juge, qui avait compris la manoeuvre, n'avait condamné que le négo. En appel, l'agence a été condamnée. Imparable.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 20:07:03
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Citation :
Initialement entré par jcm
Oui, il y a un truc qui cloche. Mais c'est bien comme ça que ça se passe. C'est une aberration du doit.
Pour ma part j'ai dû payer sur cette base les loyers d'une propriétaire : son voisin lui avait dit je m'occupe de louer ton chalet, et il ne lui a jamais versé les loyers. Le voisin était négo de mon agence. Il l'a fait en tant qu'ami et voisin. Mais bien conseillée la proprio a attaqué l'agence qui n'avait jamais entendu parler de cette affaire, ne connaissait pas le chalet, et qui en plus ne faisait pas de gestion ! Il lui a suffi de prétendre qu'elle pensait que son voisin avait agi dans le cadre de son travail. En première instance le juge, qui avait compris la manoeuvre, n'avait condamné que le négo. En appel, l'agence a été condamnée. Imparable.
jcm
Je ne vous demande pas de nous faire la narration de vos guerres. Je vous demande une jurisprudence qui étaye vos affirmations étonnantes. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 21:43:42
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Eh bien c'est ce que j'ai fait. Et vous voyez bien que dans ce cas le mandant n'avait rien laissé croire du tout, puisqu'il n'était même pas au courant.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 03:49:24
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien c'est ce que j'ai fait.
Vous vous foutez de qui ??? |
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