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guillaumeg
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 16 mars 2006 : 17:18:14
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Salut,
Je suis sur le point d'acheter un local commercial à paris que j'aimerais transformer en habitation...
A priori tout semblait etre compliqué: changement d'affectation, permis de construire, autorisation de la copro, du syndic, du maire de l'arrondissement, etc...
Je viens d'appeller la prefecture de paris, et joint le service Changement d'affectation, qui vient de m'annoncer qu'un récent arrété datant du 1er décembre 2005 et mis en place par le prefet de paris bernard landrieu autorise un propriétaire à habiter son local commercial en se passant du changement d'affectation!!!
Pour moi c est une super nouvelle!!! Bien evidemment, pas question de le louer en tant qu'habitation, et lors de la revente je devrais le vendre en tant que local commercial...
Par ailleurs il semblerait que je puisse effectuer des travaux d'amenagement, à condition de ne pas toucher aux murs porteurs, à la facade, et aux réseaux (électricité et plomberie), mais en l'occurence le local que j achete et déjà équipé d'une salle de bain et d'une cuisine, toutes deux installées sauvagement par l'ancien proprio...
Je pense que je ferais venir un huissier dés le lendemain de l'achat pour constater que la salle de bain etc... existe déjà et que je n'en suis pas responsable!
Cet arrété recent m'arrange bien (moins de paperasse, moins de soucis..), mais ça m'a l'air trop beau pour etre vrai!
Est ce que quelqu'un en sait d'avantage? Est ce que quelqu'un s'est déjà servi de cet arrété?
Merci d'avance à ceux qui me répondront!
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Muchka
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 20:03:33
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Bonjour,
Votre problème m'intéresse puisque je suis moi-même propriétaire de local commercial dans lequel je travaille (je suis artiste peintre)et je vis. J'ai récemment mis en vente ce local parce que je veux déménager en province et je me suis confrontée aux mêmes difficultés et questionnements par rapport aux futurs acheteurs.
Suite à votre message je suis allée consulter de nombreux sites pour me documenter (vive google!!)
Tout d'abord j'ai trouvé l'arrété du 31 janvier et du 1er février 2005 relatif à la révision du plan local d'urbanisme du préfet d'Ile de France. Je n'y ai rien trouvé de parfaitement clair et direct concernant l'autorisation donnée au propriétaire d'habiter son local commercial. Si ce n'est l'impossibilité d'un contrôle si aucun permis de construire n'est déposé.
En outre, ce qui m'a semblé égalment intéressant, cet arrété stipule l'impossibilité du changement d'affectation de locaux commerciaux en rez-de-chaussée se trouvant sur certains axes parisiens où le commerce est déjà important (j'ai eu le plaisir de constater que mon bien ne se situait pas sur ces tracés). Vous pourrez trouver le tracé de ces axes en consultant le portail de la ville de Paris à la section urbanisme.
Cependant, pour répondre plus directement à votre question, si votre local ne nécessite aucuns travaux d'aménagement pour y habiter vous n'avez pas besoin de demander un permis de construire à l'urbanisme pour le changement d'affectation. De plus, si l'ancien propriétaire a réalisé des travaux intérieurs tels que l'installation d'une salle de bains et d'une cuisine dans son local, il en avait le droit s'il n'en changeait pas la destination. Rien n'interdit en effet d'installer une douche ou une cuisine dans un local commercial.
Le permis de construire est seulement nécessaire si vos travaux s'accompagnent d'un changement de destination. De plus, si l'ancien propriétaire avait réalisé des travaux nécessitant le permis de construire, la préscription en matière de construction sans permis est de 3 ans à compter de l'achèvement des travaux.
De ce fait, il me semble que vous n'avez aucune démarche à effectuer auprès de votre mairie pour habiter votre local si vous n'entreprenez aucuns travaux importants qui nécessiteraient un permis de construire.
La seule démarche qui me semble nécessaire si vous voulez vous mettre en règle auprès de votre copro est d'effectuer votre demande à la prochaine assemblée de copropriétaires. Mais cela dépend de votre réglement de copropriété par rapport à votre local. Vous devriez pouvoir avoir l'autorisation sans problème si cela n'amène aucune modification des parties communes.
Je ne connais pas votre profession mais les professions artistiques ou libérales, entre autres, permettent l'habitation d'un local commercial si on y exerce son activité. Ce qui, si c'était votre cas, vous éviterait de faire un demande de changement d'affectation à votre copropriété.
Si ce n'est pas le cas, pas de panique, il serait vraiment trés peu probable que des copropriétaires malveillants viennent vous faire des histoires à ce sujet tant que vous ne leur créez pas de nuisances, et vous n'avez qu'à attendre la prochaine assemblée pour faire votre demande de changement d'affectation.
Pour conclure il me semble donc que vous n'avez rien à craindre au niveau de l'urbanisme et trés peu de la part de votre syndic.
Merci de me répondre si vous avez de nouveaux éléments par rapport à cette question que je n'aurais pas entrevus.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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bobby31
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 22:28:14
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Bonjour,
je suis aussi en train d'acheter un local commercial (je n'ai pas d'activité à mon compte ou à domicile, mais simple salarié), en vue de le changer en habitation. Si ca ne marche pas (on ne sait jamais), que se passe-t-il en gros et plus précisément légalement ? et au point de vue fiscal, comment je fais? j'espère payer seulement la taxe d'habitation....
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Muchka
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 12:21:46
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Pour les impôts, sont sujet à une taxe, uniquement les locaux commerciaux de plus de 2500 m².
Donc, à priori, vous ne payez que la taxe d'habitation. |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 23:46:49
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| Moi j'habite en ce moment un local de ce type dont je suis encore propriétaire pour quelques jours. J'avais demandé un PC et vu la surface supérieure a je ne sais plus combien (170m2?), j'ai du faire faire un plan par un maitre d'oeuvre (3500F). Si vous etes en Zone industrielle ou artisanale regardez le règlement de la zone en mairie. Sur ce sujet les règlements communaux reprennent souvent mots pour mots le code de l'urbanisme pour ce genre de zones: ne peuvent habiter que ceux qui assurent le gardiennage, la surveillance, ou la direction de l'entreprise. Si vous devez changer l'affectation que d'une partie du local que vous devez acheter, une partie des frais de notaires seront tarifés professionel et l'autre tarifé particulier. Pour la location a un particulier en ZA ZI c'est niet en théotrie mais en pratique il y en a plein qu'il le font. ( Ceci dit investir dans du locatif en ce moment c'est un peu ... ). Pour la revente tout le monde peut acheter. Pour les impots foncier un seul avis d'imposition pour les deux utilisation. J'avais fait il y a dix ans un courrier a la DDE pour demander si en cas d'arret de mon activité je pouvais rester dans mon appart. Il m'ont répondu p'tet ben qu'oui, p'tet ben qu'non comme des fonctionnaires sous le parapluie . J'ai un voisin en ZA qui a vendu son fond en gardant les murs, il s'est ensuite fait constuire une maison pour lui sur un bout du terrain. Moi je conseillerais a tout le monde de demander un PC pour etre peinard même si au niveau local il y a un texte dérogatoire. |
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bobby31
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 13:39:51
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Et si le changement d'affectation est refusé par la mairie (à cause des lois carrez, du manque de fenetre avec vue, ...): que peut-il se passer, quels sont les risques, point de vue légal, etc quand je n'ai pas d'activité commerciale. ce n'est pas en ZI, mais à Paris même.
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 12:57:09
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| Vu le prix de l'immobilier en ce moment, je pense que la moindre des choses que l'on puisse attendre en payant aussi cher est d'avoir au moins le droit élémentaire d'habiter chrez soi. Le même probleme se pose souvent en provence pour des petits mazets classés agricole. Un arrété prefectoral peut etre invalidé pour non conformité a la réglementation nationale mais pas l'inverse. Pour faire un parallele avec une expérience vécue: Dans une affaire de pêche, je mes suis retrouvé au tribunal pour infraction a la loi nationale malgrès que les faits reprochés étaient couverts par une tolérance écrite des affaires maritimes signée par le directeur régional ( celui ci représente le prefet de région par délégation de signature ). Cela ne m'a pas empêcher de me prendre plein tarif au TGI. |
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bobby31
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 22:23:52
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| Ma banque (principale) a refusé le pret sur 25 ans, étant donné que c'est un local commercial, le type de pret est different et s'arrete sur 15 ans sans dépasser ce nombre de mensualités, ce qui est trop pour moi car pas assez de temps et des mensualités trop importantes- donc pas possible. Qqun connait peut-etre une banque qui peut preter sur 20-25 ans pour un local commmercial a usage d'habitation à Paris ? (sans faire de pub, c'est codé?).. aucune des banques où je pose la question ne semble savoir si c'est possible, ou comment ca se passe, et j'ai bien peur de ne rencontrer que des réfractaires... la promesse de vente est signée depuis fin avril. |
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doudou601
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 18 juil. 2006 : 13:36:56
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Je viens d'acheter un ancien local commercial déjà réhabilité!!! On ns la vendu en tant qu'appartement et non en tant que local commercial. Est-ce que c'est possible? Car j'ai pas envi de perdre de l'argent à la revente en devant le revendre en tant que local commercial! Nous devons payer une taxe foncière!!!
Nous voudrions refaire la façade et rajouter une fenêtre à l'étage (espace clos), changer les fenêtres en bas et la porte d'entrée! Combien à votre avis cela coûte?
doudou601 |
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lepasquebeau
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 14:35:27
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Citation :
Initialement entré par bobby31
Ma banque (principale) a refusé le pret sur 25 ans, étant donné que c'est un local commercial, le type de pret est different et s'arrete sur 15 ans sans dépasser ce nombre de mensualités, ce qui est trop pour moi car pas assez de temps et des mensualités trop importantes- donc pas possible. Qqun connait peut-etre une banque qui peut preter sur 20-25 ans pour un local commmercial a usage d'habitation à Paris ? (sans faire de pub, c'est codé?).. aucune des banques où je pose la question ne semble savoir si c'est possible, ou comment ca se passe, et j'ai bien peur de ne rencontrer que des réfractaires... la promesse de vente est signée depuis fin avril.
Alors, comment cela s'est soldé ton histoire ?
Tu as finalement trouvé une banque ? Et laquelle ?
Je suis exactement dans la même situation que toi.
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sla
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 13:46:36
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Bonjour,
****modération : supression du message, car appel à témoins!!!!!*** |
Edité par - nefer le 28 févr. 2007 14:45:23 |
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lepasquebeau
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 14:34:08
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bonjour,
de mon coté, je n'ai pas pu acheter le local commercial qui me plaisait.
Le problème se situe du coté des banques : aucune n'a voulu m'otroyer de prêt personnel pour un bien pro. Hors, comme vous le savez peut-être un prêt pro n'offre pas du tout les mêmes conditions qu'un prêt perso : plafond de temps à 15 ans maxi. + faire une croix sur le prêt à taux 0. Dans ces conditions mon dossier n'avait aucune chance de passer, alors que pour un prêt perso. il était ok.
Il y a eu aussi pas mal de mauvaise volonté de la part des vendeurs, mais ça c'est une autre histoire.
Normalement, les étapes sont les suivante :
1 demander au vendeur une prorogation de la cllause suspensive, écrite et en lettre reco. (très important, il peut ensuite vous faire des misères). Cette prorogation vous permettra d'effectuer les démarches suivantes. Il faut la demander de au moins 2 mois.
2 Poser un dossier à la mairie pour un changement d'au moins 60 % de l'affectation du bien de pro. à perso. ATTENTION : ce dossier doit contenir l'accord de la copropriété. Et en plmus certaines maries exigent la création d'un stationnement voiture pour donner son accord. C'est soit disant pour réduire le parc auto. urbain. Complètement aberrant me concernant, n'ayant ni voiture ni permis. C'est là que mon dossier à coincé. Car pour cela aussi, il faut l'accord de la copropriété, et grâce à mon vendeur, ils ne me l'ont pas donné.
Pour le tempo niveau dossier de changement d'affectation, il faut trois mois à la mairie pour traiter le BB. Donc, là, vous êtes dans la merde… d'où la demande de prorogation !
Attention encore, il faut poser le dossier incomplêt, hors accord copropriété, pour qu'il soit enregistré le plus tôt possible. Car là, vous travaillé contre la montre.
3 Provoquer une assemblée extraordinnaire des copropriétaire. Ayant signé une promesse d'achat, vous en avez le droit. Cela se fait par lettre reco. avec AR au syndic, dans laquelle vous exposez votre projet. Il vont réunir les gens sous trois semaines, au mieux, si ils sont sérieux, ce qui est rarement le cas.
4 Assister à l'assemblée et convaincre : là aussi, gros obstacle, il faut que votre vendeur vous donne sont "pouvoir", c à d l'autorisation d'y assister. Me concernant, le proprio avait d'autres projets, et me l'a refusé.
5 Compléter le dossier auprès de la mairie.
6 Otenir l'accord de changement d'affectation.
7 représenter le dossier à la banque pour un prêt perso.
Bref, un véritable parcours du combattant.
Je l'ai fait.
Mais le proprio qui n'avait donné son accord pour une prorogation que de manière orale a rompu la vente au prétexte que "je n'ai pas mon prêt", puis a asseyé de me prendre 10 % de la somme du bien "pour immobilisation abusive du bien". En réalité, il semblerait qu'il ait eu une offre suppérieure à la mienne et ne souhaitais plus me le vendre, tout en ayant la possibilité de me prendre 11 000 euros au passage.
Je me suis bien défendue, de telle sorte qu'il n'a pas poursuivi dans sa démarche.
Mais mon rêve c'est vraiment transformé en cauchemard !
Ce truc des banques est vraiment aberrant. Aves un parc immobilier réduit et des prix intouchables d'un coté, et des locaux commerciaux plutôt artisanaux ou industriels qui ne correspondent plus aux besoins des entreprises actuelles, ces changements d'usages serait salutaires. Me concernant, avec beaucoup d'huile de coude (travaux !!!!), cela me permettait d'avoir un toit accessible et finalement correct.
Mais voilà, il ne faut surtout pas que l'immobilier baisse…
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 14:48:18
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lepsquebeau:
le candidat acheteur, mêm après la signature du compromis, n'a aucun pouvoir pour demander la convocation d'une AG ou la mise à l'ODJ d'une résolution
cette demande doit émaner du copropriétaire en titre, donc du vendeur!!!!! |
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lepasquebeau
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 14:57:07
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Et non !!
J'ai fais les recherches, selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
le futur acquérant peut être mandaté !
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bobby31
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 15:03:12
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Bonjour,
Non je n'ai jamais pu acheter ce local commercial. Quand j'ai appelé la mairie pour savoir si la modification pour habitation serait possible, ils m'ont dit que non (pbs de fenetre sur cour pas assez grande). Les banques ont toutes été très frileuses, pas un accord possible, j'en ai fait presque une dizaine !! J'ai du coup tout laissé tombé, récupéré mon chèque chez le notaire fait lors de la promesse, et j'ai depuis trouvé autre chose (ancien atelier, qui est transformable en habitation selon la mairie cette fois).
Il faut vraiment appeler la mairie avant pour demander si la modification du statut est possible. En donnant l'adresse, ils ont été capable de me le dire tout de suite. De plus, j'ai demandé au notaire de bien spécifier dans la vente que je m'engageais à faire ces démarches (sans être sûr que cela fonctionne), ce qui a rassuré les banques et permis son acceptation. Je suis donc maintenant copropiétaire et j'attends maintenant l'accord de la copropriété pour commencer les démarches.
Bon courage ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 15:07:26
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le propriétaire peut se faire représenter par qui il veut en AG....MAIS la demande de mise à l'ODJ d'une résolution ou la demande de convocation d'une AG ne peut émaner que d'un copropriétaire en titre....
pasquebeau: je crois que vous n'avez pas bien lu ce que j'ai écrit....
je ne parlais pas de la représentation en AG.... |
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lepasquebeau
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 15:16:03
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| oui, mais à ce titre il peut provoquer l'AG : je l'ai fait !!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 15:43:50
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Citation :
Initialement entré par lepasquebeau
oui, mais à ce titre il peut provoquer l'AG : je l'ai fait !!!!
le syndic n'aurait jamais du prendre en compte cette demande!!!!! |
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lepasquebeau
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 15:51:28
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Ne vous inquiétez pas, un syndic, si peut performant soit-il, observe toujours à la lettre les tables de la loi. Celui-ci, en l'occurence très peu performant, n'aurait pas laisser une seconde une occasion de ne rien faire.
Je n'essaie pas exactement d'avoir raison, mais j'essaie de diffuser des informations exactes, sur un blog où d'autres personnes cherchent de quoi avancer !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 15:59:18
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Citation :
Initialement entré par lepasquebeau
Ne vous inquiétez pas, un syndic, si peut performant soit-il, observe toujours à la lettre les tables de la loi.
SI C'ETAIT LE CAS ,IL N'Y AURAIT AUCUNE PROCEDURE JUDICIAIRE....
Celui-ci, en l'occurence très peu performant, n'aurait pas laisser une seconde une occasion de ne rien faire.
IL A PEUT ETRE TROUVER LE MOYEN DE VOUS "ENDORMIR" S'IL SAVAIT DEJA QUE L'AUTORISATION NE SERAIT PAS ACCORDEE....
Je n'essaie pas exactement d'avoir raison, mais j'essaie de diffuser des informations exactes
DANS CE CAS,MERCI DE NOUS DONNER REFERENCE D'UN JUGEMENT
VOUS DEVRIEZ RELIRE LES ARTICLES 8 ET 10 DU DECRET.....
, sur un blog où d'autres personnes cherchent de quoi avancer !
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