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 Sujet  |
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neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 29 mars 2006 : 20:15:26
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Insacorh...
Vous dites : "Il vous faut l'art 26, majorité absolu de tous les copropriétaires.."
Faux !
La cession de parties communes pour la création de lots privatifs est soumise à l'approbation de double majorité (moitié+1 des copropriétaires ET 3/4 des tantiemes)
Bibix lisez ça : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36372 vous y trouverez quelques éléments vous donnant une idée du type de soucis que vous pouriez avoir pour vos éventuels futurs travaux... en vous souhaitant de réussir votre projet.
Cordialement
Jeremy
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 21:20:12
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| La majorité necessaire pour la vente d'une partie dite "commune" depend des cas, certains cas necessite l'unanimité. |
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neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 22:56:04
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je viens de relire et si je comprend bien il y a effectivement un accès à une terrasse en cause... mais la "destination de l'immeublele ne me semble pas remise en cause.. quoiqu'il en soit le jugement a été rendu à ce sujet... il faudrait donc voir cette histoire d'accès terrasse pour bien comprendre de quel type de "partie commune" on parle !!
A mon avis, on est dans le cas typique où une annexion (sans vote en AG) serait possible...
Citation : "Il faut pour cela que les combles ou la partie commune en question n'aient aucune utilité pour d'autres copropriétaires que celui qui veut les annexer : que les combles ne s'étendent pas sur d'autres lots, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d'équipements communs tels qu'une VMC(1), que les paliers, couloirs et escaliers ou les WC et locaux d'étage ne desservent plus, la plupart du temps par suite de regroupements de lots, que le ou les lots appartenant au copropriétaire concerné.
" : http://universimmo.lbn.fr/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343
Votre avis ?
Cordialement
Jeremy
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 08:28:01
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Citation :
Initialement entré par felix1930
en aparté sur votre 1er post (le reste...)achat 50/50% ou tout autre pourcentage c'est de l'indivision donc automatiquement le notaire indiquera les deux noms au syndic qui, lui, demandera (si rien de spécial n'est prévu au RC)la désignation d'un mandataire commun.
Si vous et votre copine ne vous mettez pas d'accord sur un nom le syndic a qualité pour faire désigner (justice)un mandataire chargé de vous représenter. A défaut le syndic doit convoquer pour chaque AG (dans votre cas)les 2 titulaires du droit sur cette chambre
Si ma copine est gérante de la SCI et que je suis simple actionnaire à 50% de cette même SCI, le syndic verra mon nom quelque part ?
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 09:15:06
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Citation :
Initialement entré par yaume
Et oui de retour,
Ben vu votre reponse à Insacorh, je vous ai trouvé plutôt virulent et rentrer dans une polémique qui n'en avait pas raison.
Pour ma part n'allez pas trop vite en besogne, mais votre situation à l'air bien complexe,
Si je résume:
Vous avez une terasse (privative ou partie commune ?) et les copros ont voulu avoir un accès à cette terasse en passant à travers votre logement et tout ca situé au dernier etage ou vous etes seul. Es ce bien cela ?
Et pourquoi ne voulaient ils pas vous la laisser ? et pourquoi ne voulaient ils pas vous vendre les combles ?
Et puis pour ce qui est de réhausser et/ou d'agrandir en rachetant les parties communes, c'est pas que vous êtes jeunes ou quoi que ce soit d'autres mais c'est juste que l'air de rien c'est pas si simple que ca et je sais de quoi je parle car je suis dans ce cas, et les copros etant tous d'accord, je me heurte quand même à une floppé de détail qui ont leur importance.
Maintenant j'avoue avoirt du mal à comprendre l'opinion des autres copros de otre immeuble, donc si vous arrivez à m'expliquer leur motivation ca m'aiderait à avancer,
En tous cas désolé si je vous ai froissé dans mon message, mais éviter les insultes sur les autres UInautes, ca ne mène à rien ...
La terrasse est une partie commune dont le seul moyen d'accès est la chambre de bonne.
Ils ont refusé de vendre pour des raisons personnelles. Du moins je le suppose, puisqu'avant la prodedure qu'ils ont engagé pour cette histoire de terrasse, sur le principe, ils n'étaient pas contre le fait de ceder ces parties communes.
En fait tout se passait au mieux avant que le president de la coproprieté decide avec tout ses petits camarades de prendre des bain de soleil là haut. Faut dire que cette terrasse est assez speciale. (12m2 au 6em etage au pied du panthéon, une vue plongeante et dégagée sur tout le marais, notre dame, la seine... et aucun vis à vis. Voilà leur motivation.
Je sais que ce n'est pas un projet à prendre à la legère et que c'est long, couteux et que ça peut se reveler trés "administratif".
Vous me mettez en garde tout en m'informant, sans pour autant faire un travail de sappage qui transpirerait le pressimisme.
A contrario, qu'insacorh m'explique que je suis jeune et que je rêve, que c'est infaisable et qu'il faut laisser tomber, moi ça me fout en boule. Comment peut-on être aussi decourageant et catégorique. Si encore il avait été réaliste...
Des gens qui rachetent des combles pour les aménager il y'en a une floppée, ce n'est pas une nouveauté. Donc c'est faisable. Compliqué et hasardeux sûrement, mais faisable.
Et même si ca ne marchait pas, ca ne m'aura rien couté d'essayer.
Je trouve inadmissible de dire aux gens de laisser tomber un projet qui n'est pas assurément voué à l'echec et surrencherir avec des allusions à mon jeune âge. Mais ou est donc le rapport ?
Quoiqu'il en soit, si vous me permettez, je n'ai jamais insulté quiconque. J'ai retranscrit un sentiment negatif avec une certaine... "conviction".
Oui vous m'avez froissé dans votre dernier message. C'etait de la provocation gratuite et ce sujet n'en avez pas besoin.
Ca n'enleve rien à la qualité de vos autres reponses et je vous remercie de l'interêt que vous portez à mon affaire.
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Edité par - bibix le 30 mars 2006 09:21:56 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 09:39:14
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Citation :
Initialement entré par neanderthal
Insacorh...
Vous dites : "Il vous faut l'art 26, majorité absolu de tous les copropriétaires.."
Faux !
La cession de parties communes pour la création de lots privatifs est soumise à l'approbation de double majorité (moitié+1 des copropriétaires ET 3/4 des tantiemes)
Bibix lisez ça : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36372 vous y trouverez quelques éléments vous donnant une idée du type de soucis que vous pouriez avoir pour vos éventuels futurs travaux... en vous souhaitant de réussir votre projet.
Cordialement
Jeremy
J'avais dejà parcouru en detail votre sujet. Ca me donne une excellente idée de ce qui m'attend, mais il en faudra plus pour me décourager  , d'autant que mon cas est moins compliqué que le votre. Pas de VMC, je laisserais un droit de passage pour acceder à la toiture si besoin il y a, pas de deplacement de trappe... De plus les combles et la chambre de service constitue le 6em etage, donc pas de duplex à créer, juste une ouverture de la chambre de service sur les parties communes.
Par contre pour entamer les demarches administratives, si j'ai l'accord de la copropriété, surement aurais-je quelques petites questions à vous poser. Peut-être y a t il des pièges que seule l'experience peut contourner.
Merci. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 09:53:08
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Citation :
Initialement entré par neanderthal
je viens de relire et si je comprend bien il y a effectivement un accès à une terrasse en cause... mais la "destination de l'immeublele ne me semble pas remise en cause.. quoiqu'il en soit le jugement a été rendu à ce sujet... il faudrait donc voir cette histoire d'accès terrasse pour bien comprendre de quel type de "partie commune" on parle !!
A mon avis, on est dans le cas typique où une annexion (sans vote en AG) serait possible...
Citation : "Il faut pour cela que les combles ou la partie commune en question n'aient aucune utilité pour d'autres copropriétaires que celui qui veut les annexer : que les combles ne s'étendent pas sur d'autres lots, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d'équipements communs tels qu'une VMC(1), que les paliers, couloirs et escaliers ou les WC et locaux d'étage ne desservent plus, la plupart du temps par suite de regroupements de lots, que le ou les lots appartenant au copropriétaire concerné.
" : http://universimmo.lbn.fr/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343
Votre avis ?
Cordialement
Jeremy
C'est precisément mon cas puisque les parties communes ne sont aucunement utilisées. Il n y'a meme pas un fil eletrique ou quoique ce soit appartenant à la copropriété qui traverse ces combles. J'aurais juste à casser une cloison en contreplaqué pour m'etendre.
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 11:24:46
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Bonjour,
La surélévation d'un bâtiment existant, ainsi que l'acquisition de combles en vue de la transformation de ceux-ci à votre profit me semble tout à fait possible et envisageable et en tous les cas pas du tout insurmontable pour vous ( j'ai vu les photos de la maison que vous aviez rénovée...et chapeau bas !!)
1 - Vous pouvez, afin d'éviter d'apparaître, monter une S.C.I. en détenant 50% des parts en qualité d'associé. IL n'y a pas de capital minimum obligatoire cependant je me permets de vous conseiller de prévoir un capital social égal à la valeur de l'appartement augmenté des frais approximatifs que vous penser devoir engager. Ne vous inquiétez pas, vous n'êtes pas obligé de prévoir une libération immédiate des fonds, cette libération intervenant par simple appel de la gérance au fur et à mesure soit des remboursement d'emprunt que vous contracteriez, soit des paiments réalisés par les soins des associés, l'intérêt est purement fiscal en cas de revente.
2 - Le gérant de la S.C.I. pourra préparer un dossier de rachat des combles en procédant par étape.
2-1 : Rachat des combles parties communes : le dossier à joindre comprendra le modificatif de l'état desciptif de division ainsi qu'une notice détaillée démontrant aux autres copropriétaires l'avantage de céder à un copropriétaire des parties communes en matière de charges. Cette décision sera prise à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965.
2-2 : Autorisation de redressement des combles (dès lors qu'il n'y a pas exhaussement de la panne faîtière centrale) afinde pouvoir faire réaliser vos travaux. Cette décision sera prise à la majorité de l'article 25 (b).
2 - 3: Rachat de la terrasse partie commune (art 26)
2 - 4: Autorisation d'exhaussement. majorité article 35 de la loi de 1965. (unanimité)
Bon honnêtement, pour le dernier point, savoir la surélévation, si vous obtenez l'unanimité sachez que le barrage le plus important à passer vu la situation de l'immeuble sera celui des architectes des bâtiments de france.
Mais ce n'est pas impossible |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 11:39:45
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Merci beaucoup pour la qualité de votre post.
Vous m'apportez une descritption par étape exhaustivement argumenté.
Par contre, je ne compte pas racheter la terrasse pour la simple et bonne raison que si c'est une partie commune, je suis le seul à pouvoir y acceder et donc en faire usage. Je n'aurais donc aucun interêt à la racheter, ne croyez vous pas ?
De plus, je serais quand même obligé de laisser un droit de passage dans le cadre du rachat des combles, pour l'accès a la toiture. (pompier, travaux, fuite..). |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 12:03:52
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Effectivement il est préférable ne pas acheter cette terasse et qu'il serait préférable de la conserver en partie commune à usage privatif notamment en ce qui pourrait concerner des travaux de gros oeuvre.
Mai vous ne pourrez pas construire sur une partie commune à usage privatif...par contre une véranda sera possible sur une partie privative. (sachant que la construction d'une véranda sur une toitûre terasse, dès lors qu'elle ne crée pas de surélévation..) n'est pas soumise à autorisation sur le fondement de l'article 35 de la loi de 1965.
Vous ne souhaitez peut être pas, par goût, faire édifier de véranda, mais c'est une possibilité qui pourrait intéresser un acuqéreur futur "potentiel" du bien. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 12:40:37
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| concernant la SCI: depuis l'immatriculation obligatoire des SCI, n'importe qui (le syndic, un copro.....)pourra obtenir auprès du greffe une copie des statuts ou de tout acte modificatif |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 12:49:36
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Citation :
Initialement entré par pyramide
Effectivement il est préférable ne pas acheter cette terasse et qu'il serait préférable de la conserver en partie commune à usage privatif notamment en ce qui pourrait concerner des travaux de gros oeuvre.
Mai vous ne pourrez pas construire sur une partie commune à usage privatif...par contre une véranda sera possible sur une partie privative. (sachant que la construction d'une véranda sur une toitûre terasse, dès lors qu'elle ne crée pas de surélévation..) n'est pas soumise à autorisation sur le fondement de l'article 35 de la loi de 1965.
Vous ne souhaitez peut être pas, par goût, faire édifier de véranda, mais c'est une possibilité qui pourrait intéresser un acuqéreur futur "potentiel" du bien.
Il faudra que je fasse des calculs entre le rachat de la terrasse, l'installation de la veranda et la plus value potentiel à la revente, mais je suis pas sur que ca soit trés interessant. J'y réflechirait plus serieusement si dejà j'obtiens une reponse favorable à mes premieres requetes. 
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 12:51:46
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Citation :
Initialement entré par nefer
concernant la SCI: depuis l'immatriculation obligatoire des SCI, n'importe qui (le syndic, un copro.....)pourra obtenir auprès du greffe une copie des statuts ou de tout acte modificatif
Ce qui veut dire que le nom des actionnaires apparaitra sur les status ? |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 14:05:22
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Votre nom apparaîtra forcément sur les statuts et ces statuts seront effectivement commandables par le biais d'infogreffe. C'est rare que le syndic le fasse. Mais supposons..
Faites établir les statuts entre votre associé A et un tiers de confiance B. Concomitamment faites établir une cession de parts sociales sous seing privé sans l'enregistrer. Cet acte sera certes innoposable aux tiers mais opposable à B (je le répète de confiance..) Une fois votre dossier accepté, faites signifier au gérant de la SCI, conformément aux statuts, la cession et faites la enregistrer au greffe ainsi qu'à la recette des impôts. Vous n'apparaîtrez qu'à la fin de l'opération. Je reconnais cela paraît lourd, mais cela paraît seulement.
Augmentez votre projet des coûts inhérents à cet acte de cession. Pour information le montant du prix de vente de cession des parts est taxable à hauteur de 5 % de mémoire (4,8% auparavant). |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 14:25:36
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Citation :
Initialement entré par pyramide
Votre nom apparaîtra forcément sur les statuts et ces statuts seront effectivement commandables par le biais d'infogreffe. C'est rare que le syndic le fasse. Mais supposons..
Faites établir les statuts entre votre associé A et un tiers de confiance B. Concomitamment faites établir une cession de parts sociales sous seing privé sans l'enregistrer. Cet acte sera certes innoposable aux tiers mais opposable à B (je le répète de confiance..) Une fois votre dossier accepté, faites signifier au gérant de la SCI, conformément aux statuts, la cession et faites la enregistrer au greffe ainsi qu'à la recette des impôts. Vous n'apparaîtrez qu'à la fin de l'opération. Je reconnais cela paraît lourd, mais cela paraît seulement.
Augmentez votre projet des coûts inhérents à cet acte de cession. Pour information le montant du prix de vente de cession des parts est taxable à hauteur de 5 % de mémoire (4,8% auparavant).
J'aimerais en savoir autant que vous... 
Je pense que je vais voir tout ca avec mon notaire parceque j'ai vraiment peur de m'y prendre de travers. Tout ça pour moi est completement abstrait. 
Si le syndic demande les status à la fin de la transaction, cela voudrait dire que j'aurais payé ces 5% pour rien ? |
Edité par - bibix le 30 mars 2006 14:26:08 |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 14:44:01
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Moi j'aimerai bien être fout..pardon capable de réaliser les travaux que vous avez fait chez vous !! (désolé je suis resté scotché devant les photos. encore bravo).
Les 5% porteront sur la valeur des parts cédées, (soit pour l'instant pas grand chose..).....pas sur le montant total de l'opération.
Votre notaire vous expliquera fort bien je pense cette mécanique qui est beaucoup plus simple qu'il n'y paraît.
Par contre il sera sans doute frileux à la vue de l'acte de cession non enregistré. Cet acte est parfaitement légal certes, mais les actes ocultes ne sont pas de nature à rassurer les notaires. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 15:03:48
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Citation :
Initialement entré par pyramide
Moi j'aimerai bien être fou..pardon capable de réaliser les travaux que vous avez fait chez vous !! (désolé je suis resté scotché devant les photos. encore bravo).
Les 5% porteront sur la valeur des parts cédées, (soit pour l'instant pas grand chose..).....pas sur le montant total de l'opération.
Votre notaire vous expliquera fort bien je pense cette mécanique qui est beaucoup plus simple qu'il n'y paraît.
Par contre il sera sans doute frileux à la vue de l'acte de cession non enregistré. Cet acte est parfaitement légal certes, mais les actes ocultes ne sont pas de nature à rassurer les notaires.
Merci du compliment 
Je vous ferais un petit topo demain sur les explications de mon notaire et ce qu'il me conseil de faire.
Je croise les doigts pour que mes petites affaires se deroulent comme prévu... 
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 23:20:14
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| Je croise les doigts aussi...je veux voir les photos du avant/après. Je sais c'est égoïste... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 23:34:40
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En fait j'avoue que j'aimerai bien un petit croquis ou des photos pour comprendre cette histoire de terasse.
Comment cette terasse est elle déclaré dans le RDC ?
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 07:54:21
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Citation :
Initialement entré par yaume
En fait j'avoue que j'aimerai bien un petit croquis ou des photos pour comprendre cette histoire de terasse.
Comment cette terasse est elle déclaré dans le RDC ?
La terrasse est une partie commune. (pas commune privative, mais commune). Le seul moyen d'y acceder est par la chambre de service.
Il n'y a strictement aucune autre possibilité.
voici un plan: (excusez moi pour les perspectives, comprenez que seul les combles et la chambre de service ne forme le 6em etage).
Comme vous pouvez le constater, le seul accés possible à cette terrasse est de passer par le vasistas de la chambre de service, qui lui, est ma propriété. De toute façon, cette histoire de terrasse est maintenant règlée.
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Edité par - bibix le 31 mars 2006 07:57:02 |
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Sujet |
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Racheter 50% d'un appartement a l'insu du syndic
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