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vttdechaine
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 Posté - 19 avr. 2006 : 08:55:50
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Citation :
Initialement entré par craig78
Citation :
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Initialement entré par craig78
Tout à fait d'accord avec toi david,
Moi j'ai acheté en 2000 un appartement que je viens de vendre plus du double 6 ans après. Je me rappelle que l'on me déconseillait mon achat car 2000 devait être une année charnière avec la fin de l'augmentation de l'immobilier...Aujourd'hui, j'ai pu m'acheter la maison de mes reves que jamais je n'aurais acheté sans l'apport dégagé par mon 1er achat.
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C'était qui encore ce 'ON' ?
Marty
Ces "ON" sont des professionnels du secteur. Dommage, je n'ai gardé aucune documentation datant de 2000 sur le sujet mais je peux vous assurer que beaucoup conseillait d'attendre encore pour acheter...
Des professionnels qui déconseillaient d'acheter...? C'était quoi comme type de professionnel ? C'était pas des agents immo ni, des banquiers, ni des promoteurs... Même (et surtout ! ! !) aujourd'hui ils conseillent d'acheter ces "professionnels" !
Marty |
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fcfcfc
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Posté - 19 avr. 2006 : 09:22:46
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J'ai eu exactement le même cas en 2001. Ne trouvant pas mon bonheur à acheter des professionnels m'ont également conseiller de prendre une location pendant 2 ans en attendant qu'il y ai un choix plus important sur le marché et les prix baissent, puisqu'ils étaient d'après eux au plus haut. Nous commencions d'ailleurs à voir des sites sur la bulle immobilière !
Mal m'en a pris, je suis resté locataire pendant 1 ans (pour la première fois) pendant que les prix continuaient à monter.
Finalement j'ai acheté, début 2002 avec une revente hier (!) plus-value de 40%.
http://immobilier.chene-fr.info |
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craig78
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Posté - 19 avr. 2006 : 11:15:15
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Des professionnels qui déconseillaient d'acheter...? C'était quoi comme type de professionnel ? C'était pas des agents immo ni, des banquiers, ni des promoteurs... Même (et surtout ! ! !) aujourd'hui ils conseillent d'acheter ces "professionnels" !
Marty
Je rectifie : quand je disais "professionnels", je voulais dire analystes et économistes du secteur.
Car, évidemment, les agents immo et promoteurs ne te diront jamais de ne pas acheter...même en cas de mauvaise affaire !! Concernant les banquiers, c'est une autre histoire...certains s'intéressent réellement au marché et essaye de conseiller. |
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fcfcfc
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vttdechaine
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Posté - 19 avr. 2006 : 13:11:45
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Citation :
Initialement entré par craig78
Des professionnels qui déconseillaient d'acheter...? C'était quoi comme type de professionnel ? C'était pas des agents immo ni, des banquiers, ni des promoteurs... Même (et surtout ! ! !) aujourd'hui ils conseillent d'acheter ces "professionnels" !
Marty
Je rectifie : quand je disais "professionnels", je voulais dire analystes et économistes du secteur.
Car, évidemment, les agents immo et promoteurs ne te diront jamais de ne pas acheter...même en cas de mauvaise affaire !! Concernant les banquiers, c'est une autre histoire...certains s'intéressent réellement au marché et essaye de conseiller.
Désolé mais je n'ai connu aucun analyste ou économiste de ce secteur qui déconseillait d'acheter à la période que vous citez.
Où les aviez-vous rencontré ?
Marty |
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vttdechaine
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Posté - 19 avr. 2006 : 13:20:22
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fcfcfc,
Maintenant que vous êtes revenu sur ce sujet vous allez pouvoir éclairer ma lanterne :
Vous comparez seulement les intérêts sur 5 ans sur la première page de cette file. Pour reprendre votre exemple :
Combien rembourse-t-on réellement d'intérêts sur 25 ans à 3,5% ?
Combien rembourse-t-on réellement d'intérêts sur 15 ans à 8% ?
Dans l'attente,
Marty |
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fcfcfc
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Posté - 19 avr. 2006 : 13:36:19
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Ma réponse était destinée à LEO66 qui affirmait que l'on ne payait que des intérêts les 5 premières années quand on empruntait sur 25 ans.
A aucun moment je n'ai dit que c'était plus ou moins cher sur le long terme.
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fcfcfc
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Posté - 19 avr. 2006 : 13:41:32
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Néanmoins devant l'insistance je vais vous répondre :
Pour 300.000€ empruntés à 8% sur 15 ans le coût des intérêts total est de 216K€ et de 150K€ sur 25 ans à 3.5%
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 13:50:54
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Ok. Merci pour votre réponse franche. 
Maintenant est-ce qu'un taux à 8% vous semble crédible sur 15 ans ?
Est-ce qu'un taux à 3,5% vous semble crédible sur 25 ans pour ces calculs ?
Marty |
Edité par - vttdechaine le 19 avr. 2006 13:51:44 |
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fcfcfc
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Posté - 19 avr. 2006 : 13:55:04
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En fait le sujet était le suivant :
J'expliquai, qu'en 1995, j'avais emprunté à 8% sur 15 ans, que personne ne faisait de réflexion sur la durée ou le taux.
Aujourd'hui on dit que sur 25 ans c'est trop long.
Pourtant, emprunter sur 25 ans aujourd'hui coute moins cher que d'emprunter sur 15 il y a 11 ans, d'une part sur la totalité de la durée mais ausi dès la première échéance.
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asi77
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911 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 15:33:41
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bonjour fcfcfc,
En 1995, nous étions quasiment en bas de cycle immobilier : les prix étaient au plus bas.
Depuis 1995, j'imagine que vous avez dû renégocier votre prêt ... avec un taux bien plus bas !
Si je résume :
- vous avez bénéficié d'un bien au moins 50% moins cher qu'avant.
- vous avez pu réduire le coût de votre prêt en renégociant votre prêt en passant certainement à 4%
Il est clair que l'achat est largement préférable en bas de cycle avec des taux qui baissent (et donc renégociable).
Aujourd'hui nous sommes en haut de cycle. La probabilité de baisse est très présente.
Sachant que le pire scénario pour un acheteur type primo accédant est - non pas un krach en 4 ans - mais bien un long dégonflement de la bulle immobilière sur 8-12 ans.
Ce qui est clair : le cycle immobilier est parfaitement connu des institutionnels et parfaitement inconnu du particulier.
Pour mémoire :
Ci dessous un tableau (voir source ci après) qui recense les baisses constatées sur le marché immobilier dans 15 pays ; ces baisses avaient bien entendus été précédées par des hausses.
--> Intitulé : Perspectives de l'OCDE]
--> Lien : www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf]
[Tableau extrait page 31] :
Pays.....Phase de baisse..%baisse
-------------------------------
Japon....1973T4-1977T3....-30.5%
.........1991T1-2005T1....-40.7%
Allemagne1981T2-1987T3....-15.3%
France...1981T1-1984T3....-18.1%
.........1991T2-1997T1....-18.0%
Italie...1981T1-1986T2....-35.3%
.........1992T3-1998T2....-26.0%
RoyaumeUn1973T3-1977T3....-33.7%
.........1989T3-1995T4....-27.8%
Danemark.1979T2-1982T4....-36.8%
.........1986T1-1993T2....-35.6%
Finlande.1974T2-1979T1....-30.3%
.........1989T1-1993T2....-49.7%
Irlande..1981T3-1987T2....-27.1%
Corée....1991T2-2001T1....-47.5%
Pays-Bas.1978T2-1985T3....-50.4%
NvelleZél1974T3-1980T4....-37.8%
Norvège..1986T4-1993T1....-40.6%
Espagne..1978T2-1986T1....-32.2%
.........1991T4-1996T4....-18.3%
Suède....1979T3-1986T1....-37.9%
.........1990T1-1996T2....-28.2%
Suisse...1973T3-1976T3....-29.0%
.........1989T4-2000T1....-40.7%
--------------------------
Petit focus pour la France
--------------------------
Pour mémoire les cycles en France
1970T1-1981T1....+31.2%
1981T1-1984T3....-18.1%
1984T3-1991T2....+33.0%
1991T2-1997T1....-18.0%
1997T1-2005T4....+108% (source INSEE)
Bonne lecture !
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 15:58:14
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Pourquoi moi ?  
Je répondais à une question sur une comparaison de taux et de durée à deux dates différentes.
Néanmoins à propos des cycles économiques les analystes parlent... moi je prends des exemples concrets de mon histoire.
Si certains pensent qu'il ne faut pas acheter aujourd'hui, ils ont le droit, mais laisssez aussi s'exprimer (sans les agresser) ceux qui pensent le contraire.
J'ai acheté mon premier bien en 1991, quinze ans après pour des raisons personnelles j'en suis au cinquième achat et donc quatre ventes. Si l'on considère que ces quinze ans font un cycle complet (haut de fourchette à haut de fourchette) je reste persuadé qu'il faut encore acheter car sur ces quinze ans ma plus-value nette est positive de plus de 200K€.
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speos
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 17:42:18
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Citation :
Initialement entré par fcfcfc
Le meilleur taux n'est pas toujours trouver par le même courtier, l'idéal est de faire plusieurs courtier. **************
Dire que sur 25 ans on ne rembourse que les intérêts les 5 premières années était vrai à 7% ce n'est plus vrai à 3.5%
Je crois que vous n'avez pas compris le métier de courtier...Lorsque vous passez par un courtier, celui-ci consulte les banques les plus compétitives en fonction de votre situation perso. Si vous avez déjà déposé un dossier "en direct" ou par un autre courtier à la banque qu'il va sollicité, celui ci ne pourra pas travailler avec ladite banque, donc on refus les dossiers. |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 17:45:04
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fcfcfcf,
si vous avez acheté en 1991 et revendu ... en 1995 (peut être) ... pas de moins value ... ?! (vous n'êtes pas parisien !)
Sur vos plus value, avez vous retiré :
- vos frais liés à l'achat (5 x notaires, 5 x caution, frais agence éventuel)
- les travaux effectuées éventuels
- la taxe foncière pendant 15 ans
Et vous avez calculé vos calculs en euros constants ...
Je plaisante.
Attention au plus value "virtuelle".
Je m'explique.
Exemple:
J'achète un bien "temporaire" 100 000 euros à l'année x et je le revends 150 000 euros à l'année x+5ans. Je fais une "plus value" de 50% (auquel il faudrait retirer les frais liés à l'achat mais pour la démo ... je suppose qu'il n'y en a pas).
Le bien "final" que je souhaitais à l'année x valait 200 000 euros vaut maintenant à l'année (x+5ans) la valeur de 300 000 euros (200 000 euros augmenté de 50%).
L'écart de prix entre les 2 biens ("final"-"temporaire") est de :
* 200 000 - 100 000 = 100 000 euros à l'année x
* 300 000 - 150 000 = 150 000 euros à l'année x+5 ans
Question :
A votre avis, vaut il mieux une "plus value" ou pas dans ces conditions ?
Personnellement cette "plus value" n'est bien réelle *uniquement* si vous ne rachetez pas. Dans le cas d'un achat cette "plus value" est totalement réinjecter dans le future achat ... et elle ne suffit pas à compenser le surcout du nouvel achat...
En conclusion : les "plus value" sont virtuelles si elles sont réinjecté dans un bien + grand dont le prix à augmenter dans les mêmes proportion ...
Cordialement.
asi77.
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Edité par - asi77 le 19 avr. 2006 17:49:45 |
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 17:54:12
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Citation :
Initialement entré par speos
Citation :
Initialement entré par fcfcfc
Le meilleur taux n'est pas toujours trouver par le même courtier, l'idéal est de faire plusieurs courtier. **************
Dire que sur 25 ans on ne rembourse que les intérêts les 5 premières années était vrai à 7% ce n'est plus vrai à 3.5%
Je crois que vous n'avez pas compris le métier de courtier...Lorsque vous passez par un courtier, celui-ci consulte les banques les plus compétitives en fonction de votre situation perso. Si vous avez déjà déposé un dossier "en direct" ou par un autre courtier à la banque qu'il va sollicité, celui ci ne pourra pas travailler avec ladite banque, donc on refus les dossiers.
Faux, comme je l'ai expliqué lors de cette discussion, je viens d'avoir le cas
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 18:08:12
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J'ai bien compris que vous ne faisiez que répondre à l'affirmation de Léo. Toutefois, il est vrai que votre réponse m'a fait bondir car, prise seul, on pourrait penser que le coût d'un prêt sur 25 ans est plus faible que sur 15 ans.
Je vous invite donc à regarder les deux images ci-dessous. Elles viennent toutes deux du site meilleurtaux.com et sont une base de reflexion avec 300 000 € d'emprunt et les taux d'aujourd'hui.
Ici nous voyons l'évolution des mensualités en fonction de la durée du prêt. Ce qui est interessant est de voir comment on "plafonne" rapidement entre 20, 25 et 30 ans : l'allongement de la durée du prêt ne permet pas de se solvabiliser beaucoup plus.
Maintenant, voici un peu le fond de la question que je posais : bien que la solvabilité progresse peu, le coût général du prêt s'envole de plus en plus par tranche de 5 ans. Au final, pour un effort financier mensuel minime entre 20 et 30 ans (300 €) le coût total du prêt augmente de 110 000 € (720 000 FF : le prix d'une jolie Porsche neuve...) !
C'était bien je pense ce que voulais dire Leo : entre un prêt sur 25 ans et un prêt sur 20 ans (prenons un petit écart de durée de prêt) le coût du prêt augmente de 50 000 €. On peut dire sans beaucoup se tromper, qu'une bonne part de ces intérêts (oui ces 50 000 € ce ne sont que des intérêts et rien d'autre) sont étalés sur les 5 premières années (25-20).
Donc, au final, si la vente du logement doit intervenir sur ces 5 premières années et que le marché perdent seulement que quelques % par an (2%/an en € constant ce qui est très très peu)... et bien l'occupant de ce logement va droit dans le mur car il est encore très très loin de pouvoir rembourser ce qu'il a emprunté avec le fruit de la vente (il faudrait pour cela que l'immo poursuive son augmentation mais je crois que ce n'est plus d'actualité).
Un locataire qui voudrait devenir propriétaire prend donc clairement un risque aujourd'hui avec un prêt à long terme. L'allongement de la durée du prêt est une fausse bonne idée qui laisse penser que l'on devient solvable mais qui, au final, fait payer un logement bien plus cher qu'il n'y parait. La durée excessive peut alors aussi poser des soucis dans les cas où il devient indispensable de se séparer du bien : les intérêts très lourd associé au coût du prêt rendent illusoires la possibilité de rembourser son prêt dans bien des cas.
Dans quelques années, je pense que nous parlerons de ces cas bien réel dans notre société comme l'on traite de certains malade qui "n'ont pas eu de chance". Le seul soucis, c'est de ne justement pas pousser irrésistiblement certaines personnes vers ce type de prêt en leur disant qu'il n'y a "aucun danger". Le risque existe belle et bien et l'allongement de la durée du prêt le fait grandir.
Cordialement
Marty |
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 18:13:56
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Citation :
Initialement entré par asi77
fcfcfcf,
si vous avez acheté en 1991 et revendu ... en 1995 (peut être) ... pas de moins value ... ?! (vous n'êtes pas parisien !)
Bien sur moins-value mais plus que compensée par les plus values suivantes, d'où le calcul sur un cycle complet (commme je l'ai dit)
Sinon pour le reste, je vous remercie grandement, mais je sais encore calculer une plus ou moins value.
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 20:31:39
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Citation :
Initialement entré par fcfcfc
je reste persuadé qu'il faut encore acheter car sur ces quinze ans ma plus-value nette est positive de plus de 200K€.
fcfcfc,
Donc si j'ai bien compris, vous avez gouté au joie de la moins value lors de votre premier achat en 1991 ... et vous conseillez d'acheter en haut de cycle (2006) ... étrange !
N'oubliez pas que vos "plus value" ont été faite à partir de 1997-1998 jusqu'à maintenant (2006).
A noter que l'immobilier n'a jamais atteint des augmentations aussi important (+110% depuis 97-98) ... et donc la correction qui devrait survenir devrait être importante. Reste à savoir si cela sera un krach ou un long dégonflement type Japon (1991T1-2005T1 = -40.7%).
Un long dégonflement de la bulle serait le pire scénario pour un primo accédant achetant aujourd'hui.
A part cela, bonne installation dans votre maison.
Cordialement.
asi77.
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 08:55:43
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oui car sur le long terme j'ai fait beaucoup plus de plus values que de moins value aussi bien en terme de montant que de pourcentage.
Il ne faut pas prendre de période, mais un cycle complet dans l'analyse, sinon les conclusions ne sont pas cohérentes.
Néanmoins, grâce à la compensation positive de mes plus et moins values et au capital remboursé tout au long de ces 15 ans, je peux aujourd'hui m'acheter une maison que jamais je n'aurais pu m'acheter sur la base d'un marché stable. Je n'aurais jamais pu la louer non plus ni hier, ni aujourd'hui.
Cordialement,
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 09:57:33
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fcfcfc,
Le problème est que la majorité des francais ne font pas 4 ventes et 5 achats en 15 ans ... dont 3 ventes où l'immo a fait + 110% en moyenne sur toute la France (ce qui n'est jamais arrivé !)
Ce qui est étonnant c'est de conseiller d'achat en haut de cycle ... alors que vous avez vécu une moins-value lors de votre 1ère achat ...
Si j'avais vécu cette situation j'aurai plutôt invité à la prudence (et le report de l'achat) en attendant des jours meilleurs pour acheter.
Non ?
Une petite illustration (pour ceux qui ne connaisse pas ... pour les autres ... désolé je me répète)
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Edité par - asi77 le 20 avr. 2006 09:58:19 |
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Sujet |
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pret immo : qu'en pensez-vous ??
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