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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 20 avr. 2006 : 10:35:46
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Je vous remercie de votre courbe car elle illustre parfaitement ce que je veux dire.
Comme vous le dites si bien rare sont les gens qui font tant de vente sur 15 ans. Sur votre courbe on constate que depuis 1965 après chaque baisse les prix ont progressés plus que cette baisse.
soit en 1970 plus haut que'en 1966, en 1973 plus haut qu'en 1970 etc et pour les dernières en 2005 plus haut qu'en 1991.
La conclusion serait, pour un achat spéculatif, ce n'est effectivement pas le bon moment.
Pour achat à long terme, je pense que le risque est mesuré, puisqu'après chaque baisse, les prix augmentent plus haut qu'à l'origine. D'où la démonstration par mon expérience.
De plus, en comparatif avec une location, ne négligeons pas la partie remboursement de capital.
Si c'était à refaire, en 91 je racheterais, ne rêvons pas le risque 0 n'existe pas, la soluion idéale non plus.
http://immobilier.chene-fr.info |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 11:44:53
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Je suis d'accord les affirmations ci dessous.
Citation :
"La conclusion serait, pour un achat spéculatif, ce n'est effectivement pas le bon moment.
Pour achat à long terme, je pense que le risque est mesuré. "
Par contre, je ne comprends toujours pas :
Citation :
"Si c'était à refaire, en 91 je racheterais, ne rêvons pas le risque 0 n'existe pas, la soluion idéale non plus."
En 1991, la location pendant 4 ans aurait été préférable à l'achat !
Désolé ... mais un investissement négatif ... je ne comprends pas trop qu'à posteriori (sachant la baisse) vous auriez tout de même acheté !
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Edité par - asi77 le 20 avr. 2006 11:46:29 |
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 11:57:33
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Citation :
Par contre, je ne comprends toujours pas :
"Si c'était à refaire, en 91 je racheterais, ne rêvons pas le risque 0 n'existe pas, la soluion idéale non plus."
En 1991, la location pendant 4 ans aurait été préférable à l'achat !
Désolé ... mais un investissement négatif ... je ne comprends pas trop qu'à posteriori (sachant la baisse) vous auriez tout de même acheté !
Même si j'ai acheté et revendu plusieurs fois, je l'ai toujours fait avec un à priori à long terme. J'ai effectivement fait une moins value en 95 mais si j'avais gardé ce bien, d'une part il serait payé et en plus je ferais une plus-value. C'est un peu ce que je disais sur le précédent post, sur la base de votre graphe, on voit que chaque fin de cycle est toujours plus haut que le précédent.
http://immobilier.chene-fr.info |
Edité par - fcfcfc le 20 avr. 2006 11:59:01 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 13:25:40
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Citation :
Initialement entré par fcfcfc
Même si j'ai acheté et revendu plusieurs fois, je l'ai toujours fait avec un à priori à long terme.
Tout à fait d'accord avec vous pour dire que l'immobilier est gagnant sur une vision long terme.
Mais aujourd'hui les jeunes primo accédant qui achètent des apparts F2 (ou même des studios) sur une longue durée (25-35 ans) mais qui espèrent revendre pour acheter + grand dans 5-10 ans, risquent dans un marché baissier d'y laisser plus que des plumes ...
Au delà d'une moins-value, ils risquent la "negative equity". Je vous invite à lire ce post de netcrusader (sur boursorama) qui explique très clairement ce que signifie cette expression :
La "negative equity", correspond à une valeur de marché/revente d'un bien immobilier INFERIEURE au montant du crédit immobilier qu'il reste à rembourser à la banque.
Dans le scénario d'une baisse à venir des prix de l'immobilier résidentiel, il est donc important d'être CONSCIENT du risque éventuel de "negative equity" que l'on prend en fonction de la durée du crédit utilisé pour financer l'acquisition du logement.
La règle est simple : plus vous prenez une durée longue de crédit (35 ans !), plus le risque de "negative equity" est important.
Illustration chiffrée :
- crédit immobilier de 100.000 euros à un taux fixe de 4% (quelle que soit la durée, et ce dans un but "pédagogique" -- certes, dans la réalité -- et en configuration de courbe de taux "normale"/positive -- plus la durée est longue, plus le taux est élevé)
- durée 15 ans --> mensualités = 740€
- 20 ans --> 606€
- 25 ans --> 528€
- 30 ans --> 477€
- 35 ans (criminel !!!) --> 443€
Si vous croyez à une baisse de 30% à 40% d'ici 4 à 5 ans (scénario de JM Guérin de PAP), soyez conscient que, au bout de 5 ans :
- vous n'aurez remboursé QUE 7% du capital emprunté et vous aurez consacré 73% de vos mensualités à payer UNIQUEMENT des intérêts avec un crédit d'une durée de 35 ans
- 10% du capital remboursé et 67% des mensualités en intérêts pour un crédit d'une durée de 30 ans
- 13% du CR et 59% des M en I sur du 25 ans
- 18% du CR et 50% des M en I sur du 20 ans
- 27% du CR et 39% des M en I sur du 15 ans
Il convient donc de réfléchir à deux fois sur la durée de l'emprunt...
Si seul un emprunt d'une durée très longue (> 15 ans) vous permet d'acheter, ne serait-il pas plus sage de s'abstenir ?
Car la "negative equity", ça n'est pas juste "avoir fait une mauvaise affaire" -- mais c'est "plomber" votre vie et votre famille pour très longtemps... (13 ans si l'on prend la dernière crise immobilière parisienne pour ceux qui ont financé sans apport au top de la bulle en 1991).
NetCrusader.
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Edité par - asi77 le 20 avr. 2006 13:46:41 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 14:24:39
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Absolument Asi77 !
Pour beaucoup, et c'est souvent le fond des propos des haussiers (rien de vulgaire ni de méchant dans ce terme), il vaut toujours mieux payer un prêt qu'un loyer.
Mais le loyer, on peut s'en dégager quand on veut tandis qu'un prêt reste un saut dans l'inconnu. En haut de cycle, comme vous le dites, les perceptives à terme sont très noire en cas de revente. On rejoint ici les premiers propos de Leo66.
Conclusion ( ) : acheter de l'immobilier peut être un atout gagnant sur du long terme. Mais si l'emprunt se fait lui-même à long terme, il devient impossible de "se désengager" rapidement du bien en cas de baisse de cycle. Et jusqu'à nouvel ordre, les professionnels sont d'accord pour dire que nous sommes en haut de cycle. Toutefois, ces contraintes liées à la revente seront envisagées au regard de la durée déjà remboursée (3, 5 ou 10 ans) et par la baisse qui se sera amorcée.
Asi77,
Pouvez-vous expliquer pourquoi il est économiquement préférable d'avoir un karch qu'avoir un long dégonflement ?
Cordialement
Marty |
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vince5962
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 15:26:41
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Bonjour , je comprends en partie la peur d'une baisse. C'est pour cela que nous avons attendu puis nous nous sommes décidés à acheter un appartement neuf. Nous sommes jeunes (25ans) et pensons effectivement revendre sous 8-10 ans ou mettre en location. Les mensualités de notre crédit sont équivalentes aux mensualités de notre location (630 euros pour le crédit, 618 pour la location). Notre emprunt se fait sur 20 ans en sachant que nous pourrons probablement rembourser par anticipation. De plus nous avons encore droit au prêt à taux zéro ce qui sera faux l'année prochaine(revenu en augmentation).
Voici ma question :
Comment la valeur d'un appartement neuf peut-elle chuter avec un crack en sachant que le plus gros du prix est lié aux matériaux (et surtout à l'augmentation du pétrole = placo, revêtement, chantier) et à la situation géographique ?
Les matériaux auront tj la même valeur (voir plus avec l'augmentation démesurée du prix du baril de pétrole).
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lesmots
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 15:28:19
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j'ai bien peur de ne pas comprendre tous vos arguments, moi je suis dans une ville ou les loyers et les prix de l'immobilier n'ont jamais baisse depuis 25 ans et chaque annee on nous dit que ca va baisser mais non... pourun 80m2 ne location il faut compter entre 1000 et 1200 euros au minimum, pour un 80m2 a l'achat, 200 000 euros minimum, je pense acheter parce que payer autant de loyer me semble enorme. et je pars sur une base de remboursement de 1070 assurance comprise par mois sur 25 ans. Bien sur que je vais rembourser bcp plus j'en ai conscience mais est ce une si mauvaise affaire alors qu'a Grenoble bcp de gens n'arrivent plus a se loger tant les prix des locations sont eleves?
comment calculer cette difference entre achat et location et comparer ce qui est le plus interessant?
Merci a tous |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 15:30:03
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Bonjour Marty,
Avant de détailler mon propos, je désigne comme :
- "Krach", une baisse jusqu'en bas de cycle sur une période de 3-5 ans
- "Long dégonflement", une baisse jusqu'en bas de cycle sur une période de 9-15 ans.
Dans les 2 cas, je suppose que la baisse est identique (cela reste biensûr une supposition).
Pour illustrer :
- un krach : le Royaume Uni (1973T3-1977T3 = -33.7%) ou le
Danemark (1979T2-1982T4 = -36.8%)
- un long dégonflement : le Japon (1991T1-2005T1 = -40.7%)
(source : http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357&whichpage=61 )
Pourquoi un long dégonflement serait le pire scénario pour un primo accédant ayant acheté en haut de cycle ?
Lorsque on achète un bien pour sa résidence principale c'est un investissement au moins sur du moyen terme (7-12 ans) et idéalement du long terme (> 15 ans).
- Lorsque le marché est haussier (genre +10% à +15% par an) (comme c'est le cas depuis 1998) pas de problème pour revendre sur du court terme, car les frais (notaires, agence ...) sont vite amortis. Certes les + values sont réinjectés dans un bien encore + cher mais ... cela reste préférable que de partir de 0 comme c'est le cas des primo accédants !
- Lorsque le marché est baissier style krach (3-5 ans), un primo attendra des jours meilleurs ... et pourra se le permettre. De tout façon, s'il a bien "pensé" son projet, il avait prévu de revendre son bien au bout de 7-10 ans (par ex). Il ne verra peut être même que le marché aura fortement baissé puis largement remonté. (eh oui, on n'est plus scotché sur les annonces lorsque l'on acheté !)
- Lorsque le marché est baissier style long dégonflement (9-15 ans), un primo attendra des jours meilleurs ... qui ne viendront pas : il risque d'être très surpris de la décote de son bien. Bloqué dans son appart ... risquant une negative equity s'il a pris un prêt sur 25-35 ans ... Certes, il peut toujours louer son bien ... pour partir lui même en location ou même acheter (mais sans apport conséquent car son bien ne peut être revendu ...). Et le comble, est que c'est un bas de cycle qu'il faudrait acheter ... mais il ne peut pas !!!
Voilà mon analyse ... mais le débat reste biensûr ouvert ...
asi77
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Edité par - asi77 le 20 avr. 2006 15:39:23 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 17:08:40
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Citation :
Initialement entré par vince5962
Voici ma question :
Comment la valeur d'un appartement neuf peut-elle chuter avec un crack en sachant que le plus gros du prix est lié aux matériaux (et surtout à l'augmentation du pétrole = placo, revêtement, chantier) et à la situation géographique ?
Peut-être parce que justement le plus gros du prix d'un logement n'est pas forcément lié à cela. Si vous faites une analogie avec d'autres éléments qui se vendent (autos par exemple) qui vendrait une auto parce qu'elle représente beaucoup d'acier ?
Les matériaux auront tj la même valeur (voir plus avec l'augmentation démesurée du prix du baril de pétrole).
Sans doute... mais le marché s'oriente plus facilement vers des données liées à la solvabilité et aux possibilités de financement de la demande.
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 17:10:33
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Citation :
Initialement entré par lesmots
j'ai bien peur de ne pas comprendre tous vos arguments, moi je suis dans une ville ou les loyers et les prix de l'immobilier n'ont jamais baisse depuis 25 ans et chaque annee on nous dit que ca va baisser mais non... pourun 80m2 ne location il faut compter entre 1000 et 1200 euros au minimum, pour un 80m2 a l'achat, 200 000 euros minimum, je pense acheter parce que payer autant de loyer me semble enorme. et je pars sur une base de remboursement de 1070 assurance comprise par mois sur 25 ans. Bien sur que je vais rembourser bcp plus j'en ai conscience mais est ce une si mauvaise affaire alors qu'a Grenoble bcp de gens n'arrivent plus a se loger tant les prix des locations sont eleves?
comment calculer cette difference entre achat et location et comparer ce qui est le plus interessant?
Merci a tous
Vous avez compilé les loyers et les évolutions du marché depuis 25 ans sur Grenoble ? Ca m'interesse ! 
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 17:12:15
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Asi77,
Analyse qui me plait beaucoup.
Cordialement
Marty |
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speos
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 15:19:50
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Citation :
Initialement entré par craig78
Léo66, je sais pas si tu sais lire un bilan (j'ai pas l'impression)mais je suis en train de cloturer le mien et je te l'enverrais avec plaisir, tu verras que je ne suis pas pret de mettre tout le monde au chomage, je vais même bientôt à nouveau recruter...
Je te le répète : tu juges les gens sans les connaitre mais je vais arrêter de discuter avec toi car tu es le genre de personne qui a toujours raison sans possibilité de débattre, ca ne m'intéresse donc pas.
Bon courage dans tes petits investissements immo.
Bye
vttdechaine, je respecte tout à fait ton point de vue et ta mise en garde mais que dois je faire ? j'explique à mon epouse qu'on ne doit pas investir car on pourrait un jour divorcer? pas génial comme argument même si je suis d'accord avec toi sur les faillites personnelles suite à éclatement familiale.
En tout cas, merci de ta discussion, je te trouve plus constructif que leo66 et c'est un plaisir de de discuter avec toi.
Quant à la semaine de 50h, j'avais juste repris ton expression mais il m'arrive évidemment d'en faire beaucoup plus s'il le faut.
A bientot
fcfcfc,
j'ai obtenu 3,55% par meilleurtaux à la SG, tu as aussi eu un excellent taux, je ne connaissais pas ACE. J'ai fait exactement la me^me chose que toi, acheter puis revendre, je n'aurais jamais pu acheter ma maison si je n'avais pas fait mes plus-values sur appartement. Maintenant, même si le marché baisse (ce qui est fort possible, mais je ne crois pas à un écroulement), j'ai de toute façon suffisamment d'espace pour ne pas penser à racheter plus grand.
Bonne soirée
craig78 -> Etes vous passez par meilleurtaux Saint Quentin en Yvelines ?
fcfcfc -> Je suis courtier dans les yvelines...Et je peux vous dire que si vous n'avez pas eu la meilleure proposition par le premier consulté, c'est qu'il était tout simplement incompétent. Il faut savoir que quelque soit le courtier par lequel vous passez, tous auront le même taux. La différence va se faire via celui qui va se décarcasser le plus pour avoir un montage financier intéressant pour vous... |
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 15:58:15
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Citation :
Initialement entré par speos
fcfcfc -> Je suis courtier dans les yvelines...Et je peux vous dire que si vous n'avez pas eu la meilleure proposition par le premier consulté, c'est qu'il était tout simplement incompétent. Il faut savoir que quelque soit le courtier par lequel vous passez, tous auront le même taux. La différence va se faire via celui qui va se décarcasser le plus pour avoir un montage financier intéressant pour vous...
Je n'ai pas dit le contraire. J'ai dit que le meilleur taux n'était pas forcément trouvé par le premier courtier. C'est juste mon expérience, il y a eu 0.2% d'écart entre meilleurstaux.com et ACE. C'est une constatation.
http://immobilier.chene-fr.info |
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speos
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 17:43:44
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Citation :
Initialement entré par fcfcfc
Citation :
Initialement entré par speos
fcfcfc -> Je suis courtier dans les yvelines...Et je peux vous dire que si vous n'avez pas eu la meilleure proposition par le premier consulté, c'est qu'il était tout simplement incompétent. Il faut savoir que quelque soit le courtier par lequel vous passez, tous auront le même taux. La différence va se faire via celui qui va se décarcasser le plus pour avoir un montage financier intéressant pour vous...
Ok, mea culpa.
Vous étiez passer par le site meilleurtaux.com ou par une agence ? (Ceci peut expliquer cela...)
Je n'ai pas dit le contraire. J'ai dit que le meilleur taux n'était pas forcément trouvé par le premier courtier. C'est juste mon expérience, il y a eu 0.2% d'écart entre meilleurstaux.com et ACE. C'est une constatation.
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pret immo : qu'en pensez-vous ??
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