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plancky
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 11 avr. 2006 : 17:07:41
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Bonjour,
J'ai acheté il y a 6 mois un appartement géré par un syndic professionnel. Etant donné le nombre d'appartements (5) et le coût annuel de la gestion, nous envisageons de constituer un syndic bénévole.
Ma question porte sur la durée du contrat de syndic actuel. En effet, le contrat a été conclu en 2003 avec, comme durée : "pour 3 ans prenant effet à partir du 20 Mai 2003 et jusqu'à la dernière assemblée générale approuvant les comptes de la dernière année d'exercice"... Ce n'est pas forcément cela mot pour mot mais le sens y est...
D'autre part, le syndic, lorsqu'il nous présente ses comptes, fonctionne en années comptables du 1er Avril au 31 Mars. Dois-je comprendre que toute assemblée générale ayant lieu après le 20 Mai 2006 avec présentation des comptes jusque cette date nous permettra de rompre le contrat ou doit-on attendre jusqu'à la fin de l'exercice comptable actuel du syndic, donc jusqu'au 31 Mars 2007 ?
Merci pour vos réponses...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 00:17:12
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le mandat de 3 ans de votre syndic est de date à date, la durée maximum légale étant de 3 ans.
quelle est la date exact de l'AG ayant nommé ce syndic ????? |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 04:19:37
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Citation :
Initialement entré par plancky
Bonjour,
J'ai acheté il y a 6 mois un appartement géré par un syndic professionnel. Etant donné le nombre d'appartements (5) et le coût annuel de la gestion, nous envisageons de constituer un syndic bénévole.
Ma question porte sur la durée du contrat de syndic actuel. En effet, le contrat a été conclu en 2003 avec, comme durée : "pour 3 ans prenant effet à partir du 20 Mai 2003 et jusqu'à la dernière assemblée générale approuvant les comptes de la dernière année d'exercice"... Ce n'est pas forcément cela mot pour mot mais le sens y est...
D'autre part, le syndic, lorsqu'il nous présente ses comptes, fonctionne en années comptables du 1er Avril au 31 Mars. Dois-je comprendre que toute assemblée générale ayant lieu après le 20 Mai 2006 avec présentation des comptes jusque cette date nous permettra de rompre le contrat ou doit-on attendre jusqu'à la fin de l'exercice comptable actuel du syndic, donc jusqu'au 31 Mars 2007 ?
Merci pour vos réponses...
Article 29 Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 18 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contrat de votre syndic va du 20 mai 2003 au 20 mai 2006.
Pourquoi ce décalage entre la prise d'effet du contrat et les dates de l'exercice comptable ?
N'aurait-il pas été possible de modifier ces dates ?
Il a donc intérêt à vous convoquer rapidement s'il veut voir son contrat renouvelé, approbation des comptes, vote sur le budget prévisionnel, etc...
S'il est démuni de mandat pour convocation tardive, pendant l'assemblée, un copropriétaire peut se porter candidat pour être syndic bénévole afin que le Syndicat ne se trouve démuni de syndic.
Rapprochez-vous du conseil syndical.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
VW |
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plancky
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 17:43:16
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Pour nefer : la date de l'AG ayant nommé le syndic est le 20 Mai 2003
Pour VW : le décalage entre les dates de contrat et les dates d'exercice comptable est a priori dû au fait que pour sa gestion propre de syndic de copropriétés, notre syndic fonctionne en années d'Avril à Mars et semble appliquer ce fonctionnement à chacun de ses comptes...
Ce second point m'a semblé très étrange lors de la consultation des comptes, d'autant plus qu'il n'a absolument aucun sens lors des AG... Malheureusement, le contrat a été établi par les copropriétaires précédents (la plupart ont revendu leur bien) et nous devons maintenant gérer la situation.
Concernant le conseil de se rapprocher du conseil syndical, ça risque d'être difficile : il n'y en a pas...
Pour le moment, ce qu'on a fait, c'est qu'on a tous (on représente à 3 plus de 750/1000) envoyé un recommandé avec accusé de réception demandant la tenue d'une AG extraordinaire. Depuis, pas de réponse... J'avoue qu'on n'a pas trop relancé et que je n'ai pas vu les autres copropriétaires mais cela fait plus d'un mois que le recommandé leur est arrivé et pas de nouvelles... A part l'appel de provision pour les charges du second trimestre (et celles-là, elles vont jusqu'au 30 Juin... Le 20 Mai, ça les dérange pas...)
Donc si je comprends bien ce qu'il faut faire, d'après les liens vers légifrance donnés, c'est utiliser l'article 50 du décret 67-223 et demander au TGI d'habiliter un copropriétaire à convoquer l'AG. Lors de cette AG, on décide la non-reconduction du contrat de syndic et l'un des copropriétaires se porte candidat pour être syndic bénévole (ou on met en place une asso loi 1901 afin de simplifier les choses...)
Dans tous les cas, merci pour vos réponses utiles... |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 02:47:28
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Article 8 Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Si vous avez un nombre suffisant de copropriétaires (1/4 des voix de tous les copropriétaires) vous pouvez convoquer une AG et n'oubliant pas d'envoyer la convocation en RAR. au syndic.
Voir ce sujet de 3 pages :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36494
VW |
Edité par - Virginia W le 13 avr. 2006 02:50:01 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 09:19:55
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| Virginia, je n'ai pas la même interprétation que vous sur "provoquer",pour moi au niveau des copropriétaires ils peuvent provoquer la convocation en saisissant le président du TGI,statuant en référé (après mise en demeure faite au syndic de convoquer l'AG)mais c'est le juge qui autoriser la convocation et habilitera une personne copro ou autre à le faire;mais ce n'est pas les copropriétaires qui peuvent d'eux mêmes et légalement "convoquer" |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 16:16:37
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Totalement d'accord avec Félix sur ce point.
A défaut de convoc d'une AG demandée dans le cadre de D.art.8, AG qui est pourtant "de droit", il faut faire une requête au pdt du TGI, sattuant en référé, ainsi que le précise D.art.50, pour qu'un mandataire ad hoc puisse légalement convoquer.
A noter que l'intervention d'un avocat n'est pas nécessaire pour une deamnde en référé, bien qu'elle soit utile (où celle d'un 'juriste'), ne serait-ce que pour bien la rédiger ...
Avec la demande inscrite au greffe, une lettre simple mais détaillée suffit, dans le genre :
"Syndiact des copropriétaires de ....
A M. le Pdt du TGI de ....
A la demande de ..... . agissant en qualité de .. (copropriétaires....)
Par LRAR en date du ..... X copros représentant + de 25% des tantièmes ont demandé à la Ste XXX, adresse, syndic de copropriété, de convoquer une AG.
Cette demande est conforme aux dispositions de l'art.8 du décreet du 17.03.1967 pris pour l'application de la loi du 10.07.1965. (copie jointe)
Le délai, fixé à 15 jours, était à échéance du ......
Le ..., est notifiée au syndic une 'mise en demeure' de convoquer cette AG avec un délai fixé au ...(date du délai). (copie jointe)
A ce jour cette deamnde est restée sans effet.
C'est pourquoi, conformément aux prescriptions de l'art.50 du décret cité, il est sollicité par le Pdt du TGI statuant en matière de référé la désignation de M/Mme......... en qualité de mandataire de justice, avec pour mission
- de convoquer l'AG demandée dans un délai de ..(3).. mois.
- de se faire remettre de la Ste XXXX, syndic, la liste à jour des copropriétaires.
- dire que la Ste XXX assurera, es-qualité syndic, le remborsement des fonds necessaires à cette convocation.
- dire que le mandataire désigné rendra compte au Pdt du TGI des difficultés rencontrées....."
Si le pdt du CS convoque lui-même, pas besoin de requête ...qui est tout de même nécessaire si ce CS n'a pas la liste des copropriétaires ....
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Edité par - gédehem le 18 avr. 2006 16:38:30 |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 15:03:16
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Bonjour
Dans le cas où le mandat du syndic est expiré et en absence d'AG convoquée dans les temps quelle est la procédure à suivre ?
Faut-il d'emblée adresser une requête au Pdt du TGI afin qu'il nomme un admistrateur judiciaire provisoire ou faut-il passer par la procédure indiquée par Gédéhem ci-dessus ?
merci pour vos éclaircissements
bp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 17:10:09
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Lorsque le mandat du syndic est échu sans qu'aucune AG n'ait été convoquée, le syndicat est dépourvu de syndic.
Dans ce cas "tout interessé" peut déposer requête auprès du TGI (avocat) en désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de D.art.47
D.art.47 : "Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, a la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale."
Notez que les frais engagés par un ou plusieurs copropriétares pour cette procédure sont des "frais d'administration du syndicat" qui seront remboursés par l'administrateur ou le futur syndic.
Il faut être très vigilant ici pour établir (CS, commission ad hoc) le "cahier des charges" du futur syndic, bien lire les contrats proposés à négocier et de son choix final. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 09:48:53
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Merci pour ces éclaircissements
Je voudrais apporter des précisions sur notre syndic :
Il a été élu en déc 2004 et n'a pas fait d'AG depuis. Il prétend qu'il a jusqu'au 30 juin prochain pour en tenir une arguant que son mandat stipule que "le présent contrat est conclu pour une durée d'un an prorogé s'il y a lieu jusqu'à l'AG de la copropriété pouvant valablement décider de la nomination ou du renouvellement du syndic"
Les comptes 2004 n'ont pas été approuvés en 2005 (faute d'ag)
question : dans l'hypothèse où le syndic fait une ag au mois de juin , cette ag sera t-elle juridiquement valable ?
merci pour vos réponses.
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 10:14:19
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A bprudhon : votre syndic vous raconte des histoires. Il est tenu, quelle que soit la durée de son contrat, de convoquer l'assemblée chaque année avec, au minimum, à l'ordre du jour, l'approbation des comptes des l'exercice échu, et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice futur.
Vous deviez donc être réunis en assemblée en 2005 pour approuver les comptes 2004 et voter le budget 2006, et éventuellement modifier le budget 2005 voté en 2004 en cas de nécessité (hausse du fioul par exemple).
Faute de l'avoir fait, votre syndic vous adresse en 2006 des appels de provisions sur charges courantes dépourvus de tout fondement juridique
> faute d'approbation du budget 2006 en 2005 il ne pouvait en calculer le quart, et de toute manière les apels auraient été effectués sans fondement
> il ne pouvait recourir au système de secours (appel du quart du budget précédent) car il ne pouvait le faire qu'avec une autorisation spécifique de l'assemblée.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 10:54:11
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bpudhon : relisez votre PV d'AG de 2004 pour vérifier le texte des résolutions sur le ou les budgets prévisionnels.
si rien n' a été voté pour 2006, les copropriétaires n'auraient pas du régler d'appel de fonds en 2006.
qu'en est il ? |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 10:57:36
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JPM :
Le syndic nous a adressés une circulaire précisant que :
".. les comptes d'une année doivent être présentés dans les 6 mois de la fin de l'exercice comptable ET qu'un budget pour le nouvel exercice soit soumis à l'approbation des copropriétaires dans ce délai"
Voilà pourquoi, il avance qu'il a jusqu'au mois de juin pour la tenue d'une ag destinée à approuver les comptes 2005.
Le 2d point concerne la validité de son mandat. Son mandat est-il toujours valide ? Est-il toujours dans la légalité pour convoquer une AG ?
Merci pour votre aide.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 11:04:42
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nefer : aucun budget 2006 n'a été voté en déc 2004. Seul le budget 2005 a été voté.
A ce sujet le syndic précise dans sa circulaire que "pendant cette période [les 6 mois suivants la fin de l'exercice comptable] , le syndic a le droit de demander les appels de fonds des 1er et 2è trim de l'exercice suivant (donc 2006) afin d'honorer les factures de la gestion courante".
Que faire maintenant ? Son mandat est-il toujours valable pour convoquer une AG en juin ?
bp |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 11:46:46
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Bprudhon, regardez votre procès verbal d’assemblée générale de décembre 2004 si votre syndic a fait voter l’article 43 du décret et regardez également si sur son contrat d’une durée de un an il est précisé qu’il se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur l’approbation des comptes, auquel cas il est dans la légalité jusqu’à juin 2006.
Article 43 du décret du 17 mars 1967 :
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté.
La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 12:24:53
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Citation :
Initialement entré par EASTPAK
Bprudhon, regardez votre procès verbal d’assemblée générale de décembre 2004 si votre syndic a fait voter l’article 43 du décret et regardez également si sur son contrat d’une durée de un an il est précisé qu’il se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur l’approbation des comptes, auquel cas il est dans la légalité jusqu’à juin 2006.
NON , CETTE CLAUSE N'EST PAS VALABLE. IL FAUT UNE DATE CERTAINE POUR LA DUREE DU MANDAT
Article 43 du décret du 17 mars 1967 :
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté.
La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
MAIS PAS D'AG EN 2005..........
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 13:44:41
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"NON , CETTE CLAUSE N'EST PAS VALABLE. IL FAUT UNE DATE CERTAINE POUR LA DUREE DU MANDAT "
Où est-ce stipulé que les syndics ont l'obligation de fixer une "date certaine pour la durée du mandat" ?
bp |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 14:20:22
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Nefer, tant que le contrat du syndic n’excède pas trois ans (art. 28 du décret) son contrat est légal, le contrat doit préciser la durée (1,2 ou 3 ans et sa date de prise d’effet art. 29 du décret) d’où les abus de certains syndics concernant la durée des contrats, voyez ces liens à ce sujet :
Le présent contrat entre en vigueur à la date du mois le pour une durée de 1 an s'achevant le jour de l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le………….
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0304/abus145.htm
Le présent contrat est consenti pour une durée de UN AN qui entrera en vigueur le jour de la tenue de l’assemblée générale et se terminera à la date de l’assemblée générale qui se tiendra AU PLUS TARD LE ….. ayant à approuver les comptes de l’exercice clos le…, ou éventuellement à l’issue de la deuxième assemblée générale réunie conformément aux dispositions des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
http://www.unarc.asso.fr/site/livre/0305/contrat.htm
Article 28 du décret du 17 mars 1967 :
Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.
Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 et 2270 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble.
Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
Article 29 du décret du 17 mars 1967 :
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 16:42:35
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Eastpack
>"Le présent contrat entre en vigueur à la date du mois le pour une durée de 1 an s'achevant le jour de l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le…………."
La solution pour éviter çà ne serait-il pas de préciser clairement un date à date précis dans la résolution portant sur l'élection du syndic et de son contrat ? Si le syndicat des copropriétaires vote pour un mandat débutant par exemple du 01.01.06 et devant se terminer le 31.12.06 alors c'est ce date à date précis qui primera sur ce qui serait écrit dans le contrat du syndic !?
Je déduis donc d'après les liens pfournis par EASTPAK que notre syndic est toujours dans la légalité du moins en ce qui concerne la validité de son mandat. Son mandat pourrait même couvrir les 3 ans légaux si j'ai bien tout compris.
Par contre, il n'a pas à nous faire des appels de fonds pour l'exercice 2006 puisqu'il n'y a pas eu vote de budget.
Comment l'obliger à convoquer une AG s'il venait à tergiverser ?
bp |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 17:16:06
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Bprudhon, vous précisez que votre syndic à un contrat de un an.
Je vous demande si sur la durée son contrat de un an, il est écrit « qu’il se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur l’approbation des comptes ».
Et si lors de l’assemblée générale de décembre 2004, il vous à fait voter « l’article 43 du décret du 17 mars 1967 ».
Auquel cas il est dans la légalité jusqu’à juin 2006.
Passée ce délai, il est dans l’illégalité.
Dans le cas ou sur le contrat il n’y a pas écrit « qu’il se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur l’approbation des comptes ».
Et sur le procès verbal de l’assemblée générale de décembre 2004, il n’y a pas de vote sur l’article 43 du décret du 17 mars 1967.
Votre syndic est dans l’illégalité.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 19:17:57
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EASTPAK
Sur le contrat il est stipulé ceci :
"le présent contrat est conclu pour une durée d'un an prorogé s'il y a lieu jusqu'à l'AG de la copropriété pouvant valablement décider de la nomination ou du renouvellement du syndic"
Non il n'a pas fait voter l'Art.43!
bp |
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fin de contrat de syndic
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