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 Sujet  |
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Perchat
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 13 avr. 2006 : 23:12:47
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Le Syndic a inscrit à l'ordre du jour de l'AG 2006 le vote du budget prévisonnel 2006 ET celui de 2007.
Est-ce normal ?
Quelles sont les conséquences d'une approbation en AG ?
Ne serons-nous pas engagés à garder les ervices de ce Syndic pendant 2 ans ?
Une augmentation des honoraores et des frais du Syndic est inscrite au budget, pourrons nous quand même négocier le contrat avant l'AG prochaine ?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 23:25:23
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i]Initialement entré par Perchat[/i]
Le Syndic a inscrit à l'ordre du jour de l'AG 2006 le vote du budget prévisonnel 2006 ET celui de 2007.
Est-ce normal ? OUI et le syndic en a même l'obligation vis a vis de la loi
Quelles sont les conséquences d'une approbation en AG ? Ceci déterminera les appels de charges qui seront effectués par le syndic lors de ces deux années, cela dit rien empeche l'assemblée de revoir le budget de 2007 dans une AG ulterieur.
Ne serons-nous pas engagés à garder les ervices de ce Syndic pendant 2 ans ? Non ceci n'a rien a voir, vous votez le budget du syndicat, si vous veniez a changer de syndic, il serait dans l'obligation d'effectuer ces appels de charges en fonction du budget voté, le contrat du syndic lui prend fin à sa date d'écheance prevu lors de l'AG ou dans son contrat approuvé
Une augmentation des honoraores et des frais du Syndic est inscrite au budget, pourrons nous quand même négocier le contrat avant l'AG prochaine ? Oui, le syndic vous offre une transparence, puisque vous savez dors et deja comment il compte augmenter ses honoraires, mais rien ne vous empeche de les negocier lors de l'assemblée qui approuvera son nouveau mandat. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 23:55:59
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Il faut toutefois noter que le budget 2006 aurait dû être voté en 2005.
Il demeurait possible de le modifier au cours de l'assemblée tenue en 2006. Mais c'est passé et vous régularisez pour 2007. Donc tout va bien.
Vous pourrez modifier le budget 2007 au cours de l'assemblée à tenir en 2007. Le budget 2008 sera adopté. Et ainsi de suite.
La modification du budget de l'année en cours adopté l'année précédente doit être portée à l'ordre du jour comme question autonome.
S'il y rectification, les appels non encore effectués sont modifiés en conséquence.
Sur les honoraires, en plus de la juste observation de Yaume il faut noter qu'il existe parfois une " clause d'indexation " dans le contrat de syndic. Les indices à retenir ont fait l'objet de controverses dans le passé.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 avr. 2006 : 08:34:22
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< approuvera son nouveau mandat > sous réserve que ce contrat soit d'un an
Le contrat (mandat)peut être de 1,2 ou 3ans. Celui en cours est de combien d'année |
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Perchat
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 14 avr. 2006 : 10:45:29
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 Grand merci pour vos réponses (rassurantes en plus).
Le contrat actuel est d'un an.
Il existe effectivement une clause de révision du prix dans le contrat. Pour être un copro responsable, je voudrais bien pourvoir faire le calcul des augmentations, mais comment faire ?
La révision est fonction de la variation moyenne de l'indice du coût de la construction, sauf en cas de délibération de l'AG,l'indice de référence est celui du 4ème trimestre 2005, à savoir valeur 1.332, moyenne 1.289 (valeurs initiales 1.029, 2ème trimestre 1996, moyenne 1.026)...
Y-a-t-il des formules de calcul que je pourrais utiliser ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 avr. 2006 : 14:10:07
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Pour un contrat d'un an il ne doit pas y avoir de clause de révision à prendre en compte puisque le contrat doit (peut)se renégocier avant chaque (pendant) AG
vous avez déjà une formule simple à exploiter mais surtout valable pour des contrats de 2 ou 3 ans car il ne peut pas y avoir renégociation chaque année
En ce qui concerne le budget nous sommes plusieurs sur ce forum à préférer l'application du 2 ème alinéa de l'article 43 du décret de mars 1967 (qui ne semble avoir qu'un seul problème possible l'application de la procédure prévue à l'article 19-2).Je crois d'ailleurs que l'ARC n'était pas "emballée" par la le 1er alinéa |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 17:57:50
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C'est un peu hors sujet mais je conseillerais à Perchat de ne pas prendre d'engagement pour 3 ans. Par expérience sur plusieurs syndics, il y a un relâchement. N'oubliez pas de lui joindre au moins une proposition x ou (et) y, à mettre en résolution. Vous verrez cela est souvent très efficace, (en gestion et en tarif) 
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 110 composées de 24 sujets chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 17:59:51
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Votre syndic est déjà nase de vous faire voter un budget 2006 en avril ou mai 2006!!!!!
Que fait-on votre Conseil Syndical (CS) ? |
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Perchat
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 22:11:15
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Merci pour votre avis Insacorh, nous n'allons effectivement pas voter un contrat pluriannuel. Mais le Conseil Syndical a eu toutes les peines du monde à négocier un projet de contrat pour cette année (et nous ne sommes pas parvenu à un accord : frais de photocopies multiplié par 2, prestations particulières pour travaux votés en AG initialement augmentés de 325% !!). Le renouvellement du Syndic est à l'ordre du jour de l'AG, mais il est précisé "aux conditions du contrat joint".
Malgré cette formulation et le contrat joint qui ne nous convient pas, pouvons-nous voter le renouvellement, mais négocier le contrat pendant l'AG ?
J'ai lu à plusieurs endroits ici qu'on faisait plus attention quand on achetait une voiture que lorsqu'on acquérait un logement. Je suis d'accord, je m'y suis mis depuis 2 ans, c'est un travail titanesque, mais très utile. Il reste des zones où il est difficile de savoir comment régir quand on est pas un expert.
Ce site est une mine d'informations précieuses, merci à ceux qui consacrent beaucoup de temps pour partager leurs connaissances. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 23:09:22
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vous pouvez essayer de négocier les clauses du contrat en AG , mais AVANT de procéder au vote.
Car vous votez concernant la nomination du syndic ET son contrat |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 17:32:55
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Lors d'une AG, cela a mis 1h 1/2 de discussion point par point . Bien sûr que les discussions vont bon train , les critiques fusent de toutes parts, les gens s'y intéressent peu et veulent en finir ( la soupe attend...) et vous serez très critiqué.
Ciblez bien vos points.
- prix de la photocopie
- La mise à jour du carnet d'entretien == 0.00€ car gestion courante, sinon si tout est bien inscrit , lâchez un tout tout petit %
- remise du dossier au syndic suivant == 0.00 € - voir Foncia / l'ARC
- % sur travaux === 3 %, ttc si possible
- ouverture de dossier pour fuite === à voir
- Frais du vendeur ( entre 45 et 75 devrait être raisonnable)
- Frais de l'acquéreur ==== 0.00€ si possible car quelle honte actuellement
Voici ce qui me vient à l'esprit au plus vite, et il y a de quoi faire
Il vous faudra du coffre et de la détermination devant tous les autres et leur faire comprendre que c'est eux-mêmes qui payeront.
Je vous rappelle aussi, que le Président du CS est élu par ses pairs le conseil syndical UNIQUEMENT et pas devant l'AG. Soit en déhors de la salle , soit plus tard éventuellement.
Gédéhem est très fort pour les AG 
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 110 composées de 24 sujets chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 21:39:40
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
C'est un peu hors sujet mais je conseillerais à Perchat de ne pas prendre d'engagement pour 3 ans. Par expérience sur plusieurs syndics, il y a un relâchement. N'oubliez pas de lui joindre au moins une proposition x ou (et) y, à mettre en résolution. Vous verrez cela est souvent très efficace, (en gestion et en tarif)
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 110 composées de 24 sujets chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
Cette appreciation est trop generale et donc fausse.
Je suis renouvellé 3 ans sur 99% de mes coproprietes.
Je ne force pas ces mandats et mes coproprietaires me renouvellent en toute confiance.
Enfin, je trouve carrement choquant,mesquin voire insultant de mettre des autres propositions de syndic à l'ordre du jour si vous etes parfaitement satisfait des services de votre syndic.
Pourquoi donc ne pas faire la meme chose avec votre medecin,concessionnaire,votre pharmacien,votre operateur de telephone?
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Edité par - air jordan le 16 avr. 2006 21:40:34 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 02:54:25
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C'est sain au contraire, non ?, de remettre en cause les conditions des contrats, syndic compris  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 09:52:39
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Sur Insacorh Citation :
Lors d'une AG, cela a mis 1h 1/2 de discussion point par point
Au final le coût de la discussion en AG (location de salle + vacation syndic + temps perdu des copropriétaires) est largement supérieur à ce que vous avez pu racler. Des copropriétaires exaspérés ont quitté l'assemblée et on n'a pas le temps de discuter les questions importantes.
La discussion du contrat est une affaire CS / syndic avant l'assemblée. Le renouvellement doit être bouclé en 10 minutes ou alors on désigne un nouveau syndic.
Air Jordan Il y a comme vous des syndics indépendants qui n'acceptent que des mandats de trois ans. On ne peut pas dire que c'est la règle générale mais la solution trois ans a l'avantage de la sécurité économique qui facilite embauches et investissements, d'où meilleure qualité des prestations. Elle est surtout souhaitable pour les syndicats importants
Sur Océan Sain, la remiose en cause des contrats ? Oui, à dose raisonnable et fait par quelqu'un qui sait lire et analyser une mise en concurrence. Sur ce point voir quelques rapports de la Cour des comptes, pour s'aerer un peu.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 11:03:31
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Le contrat de trois ,même avec un bon syndic,peut présenter un inconvénient important; c'est le cas où le cabinet est "racheté" par un autre cabinet ou par un établissement financier, sans changement de raison sociale (uniquement changement d'actionnaires).
C'est ce qui nous est "arrivé",avec en plus changement de politique,de gestionnaire etc;heureusement nous n'avions qu'un contrat d'un an
J'ai toujours préconisé (et obtenu)les contrats d'un an dans différentes copropriétés où j'ai habité.Un contrat d'un an ne veut pas dire mise en concurrence du contrat de syndic; pour "savoir" ce que font les autres cabinets il suffit de demander "autour de nous" contrat de syndic, ordre du jour et PV d'une AG etc...
JPM, concernant votre réponse à air jordan je serai beaucoup plus nuancé sur <l'embauche et la meilleure qualité de service>;par contre je suis entièrement d'accord la discussion du contrat est surtout un problème CS/syndic (sous réserve accord AG bien entendu)
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 11:57:49
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remettons les faits à leur place, la majeure partie des copropriétésn'ont pas besoin d'analyse équivalente à ceux de la CC pour une gestion "d'épicerie" et pour l'analyse des contrats, ce serait plutôt de nbx copropriétaires aux formation comptable ou de gestion, qui serait plus apte à la faire que les gestionnaires des syndics
or les syndics n'aiment pas trop qu'on regarde ou discute de leur contrat que ce soit les CS et encore plus aux AG (présenté comme onéreux, perte de temps etc ...
un syndic qui fait son travail correctement en dicute et ne demande pas le vote du quitus
quand est-ce que ds de nombreuses copros, l'interêt des copros passera avant celui du syndic, des gardiens, des entreprises etc ??? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 14:01:37
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bonjour,
Un contrat de syndic ne se negocie pas en AG mais prealablement.
Le negocier en AG releve d'un manque de preparation et de serieux du conseil syndical. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 15:43:45
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Celui qui n'est pas sérieux est le syndic qui inscrit à l'ordre du jour un point relatif à la révision de ses honoraires- ce qui en soit n'aurait rien d'anormal- sans avoir soumis l'ordre du jour, accompagné de toutes les pièces annexes prévues par les textes en vigueur, au CONSEIL SYNDICAL ,trop souvent désigné, sur ce site, comme tête de turc.
Les conseils syndicaux sont simplement des copropriétaires
Certes, ils ont un rôle à jouer dans leur syndicat, mais pas celui de celui de candidats à l'échaffaud.
Nous savons aussi,en parcourant certains posts du site, qu'il y a des conseils syndicaux qui sont là " pour se servir et non pour servir".
Dans la vie ,tout le monde n'est pas enfant de choeur.
N'est ce pas ?
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 17 avr. 2006 21:05:40 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 17:15:24
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oldman24, d'accord partiellement avec vous mais malheureusement rien n'indique dans la règlementation actuelle que le syndic doit soummettre l'ODJ au CS.
On ne trouve cette "notion" que dans une Recommandation de la Commission relative à la copropriété la 13ème celle relative au conseil syndicla:
B)
4° Dans le cadre de la tenue des assemblées générales :
La Commission recommande au syndic et au conseil syndical:
*avant la tenue de l'assemblée:
-que le conseil syndical établisse,conjointement avec le syndic,l'ordre du jour (et veille à ce qu'il soit procédé aux notifications complémentaires)
-que le conseil syndical soit associé à l'élaboration du budget prévisionnel
mais ce ne sont que des recommandations et certains syndics profitent de ce flou ,ou non obligation. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 17:44:13
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Felix 1930 : Citation :
oldman24, d'accord partiellement avec vous mais malheureusement rien n'indique dans la règlementation actuelle que le syndic doit soummettre l'ODJ au CS.
Il suffit de relire les textes relatifs au CS pour constater que celà n'est pas exact. Il suffit de sélectionner au minimum " [Le CS] reçoit en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat ".
Plus généralement, il est bien certain que dans la très grande majorité des cas l'ordre du jour est fixé après concertation entre le CS et le syndic. Il n'a pas fallu pour celà dans le passé de textes particuliers. C'est une pratique ancienne car les conseils syndicaux ont existé avant 1965.
Bien entendu, personne n'oserait prétendre qu'il n'y a pas de syndics marginaux qui convoquent n'importe comment. Dans ces cas, s'il n'y a pas de sanction, c'est que le CS n'est pas capable de remplir sa mission. Si le CS est normal, le syndic se fait virer.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 19:59:48
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JPM, une fois de plus je ne suis pas d'accord avec vous lorsque vous indiquez qu'il suffit de relire les textes relatifs au CS pour constater que cela n'est pas exacte>
Je le serais le jour où vous pourrez indiquer (m'indiquer) un article d'une loi ou d'un décret qui reprend ce qui n' est que recommandé par la Commission relative à la copropriété et encore dans un document relatif au conseil syndical et non au syndic c'est à dire en reprenant cette recommandation pour le syndic (et non pour le CS):
< que le syndic établisse,conjointement avec le conseil syndical,l'ordre du jour et qu'il associé ce même conseil syndical à l'élaboration du budget prévisionnel>
Depuis la loi de 1965 il y a eu des modifications dans les textes de loi qui,à mon point de vue,ne présentait pas la même importance que l'obligation très nettement imposée (et légale)que l'obligation faite au syndic d'établir le budget prévisionnel et l'ordre du jour de l'AG avec le conseil syndical
Pour la dernière partie de votre post < des syndics marginaux > toutes les succursales de certains gros groupes le sont mais il est,malheureusement, exacte que dans ce (ces) cas les copropriétaires (pas seulement le CS)n'ont que ce qu'ils méritent |
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Approbation budget prévisionnel N et N+1
Forum fermé
