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 Sujet  |
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Toucan24
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 15 avr. 2006 : 22:23:22
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Bonjour,
je m'adresse à vous pour vous presenter un cas pourtant simple qui me semble relever de l'abus de majorité et qui, après avoir epluché le forum, ne semble pas encore avoir été abordé.
Je suis actuellement copropriétaire dans un immeuble qui en compte 5 depuis peu. En effet, nous n'étions que 4 il y a peu. A ce moment, un des copropriétaires possédait plus de la moitié (524/1000). Mais il a recement revendu une cave a son fils (4/1000). Le but de la manoeuvre semble évidente : lors des AG, ses tantièmes (520) son donc ramenés a 480. Mais ayant les pouvoirs de son fils, il obtient ce qu'il faut pour s'assurer les pleins pouvoirs pour toutes les decisions qui ne relèvent pas de l'unanimité ou de la double majoritée...
...Et ca laisse la place à beaucoups de choses!
Je crois savoir que c'est contestale devant un TGI, mais ca va etre au cas par cas et ne va pas regler le probleme de fond qui est ne pas être en position de faire valloir mon point de vue autrement que par de la persuasion lors des AG.
Je trouve étrange qu'il existe une disposition pour empecher les pleins pouvoirs à une seule personne et qu'elle soit aussi facilement contournable.
Sans parler de l'humiliation ressentie : il ne prend meme pas la peine de cacher sa volontée réelle (s'assurer les pleins pouvoirs lors des AG) derrière une vente a son fils qui aurait pu être un appartement. Non. Là, ce n'est qu'une cave.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 04:33:36
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Vu comme vous le dites, effectivement, la loi semble ne pas avoir réglé le problème.
Cependant, cette version est très proche de la réalité, mais n'est pas la réalité. Il ne s'agit pas d'une manoeuvre, à proprement parler, permettant à un seul copropriétaire d'avoir les pleins pouvoirs. En l'occurence, ils sont deux : le père et le fils. Et si le père a "les pleins pouvoirs", ce n'est que parce que le fils lui donne mandat. En réalité, ils ont "les pleins pouvoirs" à deux, comme cela peut exister dans toutes les copropriétés. Ce n'est que le lien de parenté entre ces deux copropriétaires, vous faisant penser que le père aura systématiquement mandat de son fils, qui vous fait trouver la situation choquante. Et elle l'est effectivement si ce mandat a un caractère automatique et indiscutable. Le fils est cependant majeur et peut cesser de donner mandat si le père prend des décisions contraires à ses intérêts.
Dans beaucoup de copropriétés, il peut aussi y avoir un certain nombre de copropriétaires qui donnent mandat à l'un d'eux, lui octroyant ainsi la majorité absolue.
Je pense que vous avez raison de mettre en évidence cet aspect qui démontre encore que la loi n'a pas prévu toutes les ruses possibles. Cette loi (art 22) limite à trois la possibilité d'avoir des mandats, quand ces mandats ajoutés à ses voix dépasse 5% des voix. Il parait évident qu'elle aurait également dû limiter la possibilité d'obtention des mandats à un total cumulé inférieur à 50 % des voix. Cela aurait apporté une logique homogène à l'ensemble de l'article.
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Toucan24
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 09:45:04
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Vu que le fils ne possède qu'une cave, j'ai du mal à imaginer une situation où les intérêts du fils aillent à l'encontre de ceux du père.
Je précise que dans la famille en question, le père est agent immobilier (non pas que j'ai quoi que ce soit contre la profession, c'est juste pour indiquer qu'il doit s'y connaitre un minimum plus que moi, qui ne fait que debarquer dans les méandres des problèmes de copropriété). De plus, ni le père ni le fils n'habitent l'immeuble. Ils ne font que de la location,contrairement aux autres copropriétaires (dont moi) qui habitent les lieux.
En tout cas, merci LD47. Malheureusement, à vous entendre, la seule solution pour moi semble être une révision de la loi...
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 10:18:31
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| Je crains qu'effectivement ce soit le cas, puisqu'il n'y a rien de contraire à la loi. Le père et le fils sont bien deux personnes distinctes et rien n'interdit les ententes entre père et fils, tout comme entre n'importe quel copropriétaire et un autre. Il y en a qui savent profiter des failles de la loi et apparemment, c'est son cas. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 11:09:10
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rien n'empêche que tous les autres copropriétaires fassent bloc. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 12:24:38
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La loi du 10 juillet 1965 et les textes qui l'ont modifiée ou complétée n' a pa été faite que pour les copropriétaires.
N'avez vous pas remarqué, sur ce site et chez vous, qu'elle permet
aussi, à certains, de savoir profiter, dans la légalité, de ses nombreuses failles.
Ainsi,le père et le fils pourraient se faire élire facilement président et secrétaire des AGO et le tour est joué, en présence d'un troupeau de " moutons" et plus particulièrement de copropriétaires-
bailleurs qui donnent leur bien à faire gérer par cet agent immobilier.
Une seule issue , le recours à la procédure judiciaire lorsqu'il y a manifestement " abus de majorité ".
Question : Ce copropriétaire,agent immobilier, est il passé par le notaire et le conservateur des hypothèques pour faire valoir les modifications ainsi apportées au RC et à l'EDD ?
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 16 avr. 2006 12:25:44 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 12:49:24
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oldman24,
Je n'ai pas compris qu'il y ait eu de modifications du RC et de l'EDD. Ce que j'ai compris est que le père possédait plusieurs lots faisant au total 520/1000èmes (dont une cave avec 40/1000) et que la loi raccorciçait ses 520/1000 en 480/1000 pour les votes. Il a vendu l'un de ses lots (la cave) à son fils et à eux deux, ils n'ont plus de restrictions à leurs 520/1000. |
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Toucan24
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 14:02:18
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oui, c'est precisement ca. Il n'y a pas eu modification du RC. Juste revente d'un lot du père au fils. A l'origine : 524 pour le père seul, maintenant 520+4 pour le père+le fils. lors des AG, les voix du père sont "descendues" à 480 (le complé,mentaire à 1000), mais il benéficie des voix du fils pour lui assurer la majoritée. Les 4/1000 représentent une cave.
lors de la prochaine AG, il comptent refaire faire la facade arrière en plus de la cage d'escalier (points qu'il a lui même ajouté à l'ordre du jour). Ce qui me fait peur, c'est que si sur le fond je ne suis pas opposé à ces travaux, je n'est pas la capacité financière à les assumer tous cette année, ni à n'importe quel prix (certains devis vont du simple au double). Et ca se vote à la majorité simple...
Il a de plus la volonté de fermer le porche (il est propriétaire du lot) pour l'accoler à un appatement et ainsi l'aggrandir. Il est spécifié dans le RC que l'opperation est faisable. Mais si j'ai bien compris, ce genre de disposition dans un RC (il est ancien) sont reputé non écrites. De plus, ca modifiera forcement l'aspect exterieur de l'immeuble, chose qui doit (je crois) se voter à la double majorité. Donc sur ce point, je crois qu'on à un pouvoir de décision. Mais pas sur les autres travaux.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 14:12:31
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il doit y avoir un pb de calcul, le père seul (avec ou sans cave) a la majorité, donc ses tantièmes doivent être ramenés (pour les votes en ag) au complément à 1000 (somme des tantièmes des autres copros), en l'occurence le complément à 1000 de 520 est 480. Il ne dispose donc de 480 °/°° lors des votes. Dites moi j'espère qu'il n'a pas voté avec ses 520 (ou 524 ça ne change pas grand chose) °/°° lors des autres AGs ...
Cordialement / Frédéric |
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Toucan24
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 14:19:38
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Non, il n'y a aucun problème de calcul. Il a bien voté avec 480 voix. Mais ayant les pouvoirs de son fils, ca lui fait en pratique 480+4=484 alors que nous n'avons a lui opposer que 480-4=476.
Ce qui lui accorde la majorité dans beaucoups de situations...
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 14:22:41
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aie, aie, aie ! C'est vicieux
Cordialement / Frédéric |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 15:50:51
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Si la cave a été vendue par le pére,déjà copropriétaire ,à son fils
qui devient nouveau copropriétaire de ce lot, il a bien fallu passer par le notaire et par le fichier immobilier tenu par le conservateur des hypothèques ?
Ou alors que l'on explique pourquoi les choses ne se passent pas comme cela ?.
Il devrait y avoir d'autres questions à régler (Assurance, taxe d'habitation etc...)
Dura lex,sed lex. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 22:23:00
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J'ai oublié de développer sur un point capital, qui est d'ailleurs le titre du présent sujet "abus de majorité".
L'abus de majorité n'est pas le fait de disposer de la majorité par une entente ou par une manoeuvre comme la présente. L'abus de majorité consiste, en se servant de la majorité dont on dispose, à prendre des décisions autres que celles dictées par l'intérêt de la copropriété. Il n'est même pas nécessaire que ces décisions soient contraires à l'intérêt de la copropriété. Il suffit qu'elles y soient étrangères. Je pourrais rechercher de la jurisprudence sur le sujet si cela vous intéresse.
Donc ce monsieur s'est peut-être constitué une majorité par une manoeuvre. Il ne peut cependant pas en faire ce qu'il veut. Le problème est, comme le disait Toucan24, dans son premier post, que cela ne peut se régler qu'au cas par cas. Malgré tout, même au cas par cas, quand le monsieur aura compris (s'il est quelques fois condamné à des dommages et intérêts) qu'il n'est pas devenu le roi de la copropriété par sa manoeuvre, il adoptera certainement une attitude plus démocratique. |
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Toucan24
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 22:32:47
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Je comprends effectivemet le différence.
C'est même exactement le cas en l'occurence, vu qu'il souhaite faire voter des travaux qui sont dans l'interet de l'immeuble. C'est juste que je n'ai pas je pense la même capacité financière que lui.
Mais je n'ai aucune garantie pour le futur et pour ce qu'il poura faire voter lors des prochaines AG...
Comment devrais-je donc renommer le post?
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 23:09:30
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Toucan24,
Je crains qu'effectivement votre position ne soit pas des plus confortables. Pour ce qui est du présent, je ne vois pas ce que vous pouvez faire. Si la "majorité" constituée par une manoeuvre, mais majorité néanmoins, vote une mesure dans l'intérêt de la copropriété, il est clair que la minorité ne peut s'imposer. A moins que la manoeuvre elle-même puisse être attaquée, ce dont je doute très fort, mais que je serais néanmoins très interessé de connaître les moyens d'y parvenir, ça me parait voué à l'échec.
Pour le futur, vous devrez maintenir une vigilance permanente. Ne jamais rater une AG et veiller à toutes les résolutions, qu'elles restent toujuors cadrées par l'intérêt de la copropriété.
Concernant le titre du sujet, je pense que vous auriez, par exemple, pu écrire :"manoeuvres pour se constituer la majorité". Mais il y a pas mal d'autres possibilités. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 avr. 2006 : 23:24:25
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vous ne pourriez envisager une procédure en abus de majorité uniquement si les résolutions en AG allaient à l'encontre des interets de la copropriété.(exemple: copropriété dégradée....)
concernant le financement, s'il s'agit de travaux importants, demandez au syndic de présenter à l'AG les conditions d'un emprunt |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 02:59:53
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Ce copropriétaire qui avait 524 tantièmes n'en a plus que 520. Les autres copropriétaires auront donc ensemble 480 + 4 = 484 (puisque son fils compte parmi les "autres" copropriétaires) et lui 520, ramenés à 484. Au total vous avez donc 1004 tantièmes???
Cela ne change rien à votre problème, bien sûr.
Nous avons exactement le même problème dans notre copropriété. La mère usufruitière de 24 appartements et un de ses enfants qui vient de racheter un appartement en pleine copropriété ont pesque la majorité.
Si un des 23 autres copropriétares est absent, malade, injoignable... pour donner son pouvoir, c'est cette famille qui a la majorité.Et ils agissent contre l'intérêt des autres copropriétaires.
Chaque AG est une "course aux pouvoirs" pour éviter ces abus. Même l'article 25-1 est une absurdité dans un cas de figure pareil car à deux, ils peuvent mettre en place le syndic qui leur convient (en l'occurence ils veulent révoquer le nouveau syndic et remettre en place notre ancien syndic alors qu'il a détourné des fonds dont la moitié devrait leur revenir... Bizarre, non?).
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 03:10:14
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| Peut-être quelqu'un pourrait-il vérifier si cela est autorisé de vendre une cave à quelqu'un d'étranger à la copropriété???? Une cave n'étant pas un lot pricipal ne peut-elle pas seulement être vendue à quelqu'un qui est déjà copropriétaire???? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 09:16:33
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| manja: une cave (ou un parking) peut être vendu à n'importe qui, qu'il soit déjà copropriétaire ou non. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 11:04:55
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Même si un RC+EDD prévoit l'interdiction de la vente d'un lot quel qu'il soit (cave, box,parking...) à une personne autre qu'un desccopropriétaires del'immeuble, cette disposition serait considérée
comme nulle et non avenue.
Il y a de la jurisprudence et des commentaires de spécialistes ,dans ce domaine, mais je ne les retrouve pas, pour la citer ici.
François
oldman24
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 17 avr. 2006 12:30:31 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 21:25:34
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En conclusion,il n'y a pas d '"abus de majorité", caractérisé, et, en suivant le raisonnement de Toucan24, on risquerait au contraire d'avoir un "abus" virtuel de la minorité.
Il fallait réfléchir avant l'acquisition de ce lot, dans un immeuble où il y avait un coprooriétaire majoritaire, quelles que soient les astuces utilisées par la suite, dans le cadre des textes en vigueur dans ce domaine.
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 17 avr. 2006 21:26:47 |
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