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ETASPAK
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gédehem
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11332 réponses |
 Posté - 18 avr. 2006 : 18:36:14
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Sur la question initiale, il convient d'être autant que possible précis.
Sur le nombre de voix lors des votes, il est indéniable que ce copropriétaire aurait manifestement ramené ses voix à 480 pour être, avec celle de son fils, majoritaire.
Lui 516, les 'autres' 484, ses voix sont ramenées à 484/1000.
Donc, (son fils votant comme lui), leurs 488/1000 sont 'majoritaires.
Sauf qu'il y aurait bien alors "abus de droit" par fraude à L.art.22.
Ainsi il a été jugé que 'le leg d'une cave, consenti de fait pour constituer une majorité fictive présente un caractère frauduleux' (TGI Paris, 14.02.1996)
La sanction à la fraude tendant à tourner la règle de l'art.22 par la vente ou le don à un 'complice' d'un lot accessoire par le copropriétaire majoritaire est sanctionné par l'annulation des délibération de l'AG. (Cass. 9.12.1986, 21.02.1995, ...)
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Edité par - gédehem le 18 avr. 2006 18:37:18 |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 20:07:14
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Bonsoir Gedéhem,
Content d'apprendre que ce genre de manoeuvre peut être sanctionné. La difficululté doit quand même consister à démontrer le caractère frauduleux de la démarche.
Je ne pense pas qu'il suffise de vendre un lot, en se retrouvant dans cette situation d'avoir évité les limitations de l'art 22, pour que cela soit considéré comme une démarche frauduleuse. |
Edité par - LD47 le 18 avr. 2006 20:22:14 |
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manja
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461 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 21:47:36
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| Merci gédéhem de ces jurisprudences concernant la vente isolée d'une cave dont j'avais entendu parler. Mon message précédent allait dans ce sens. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 22:16:21
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 juillet 1982
REJET
N° de pourvoi : 81-12453
Publié au bulletin
Pdt M. Frank
Rpr M. Monégier du Sorbier
Av.Gén. M. Simon
Av. Demandeur : SCP Calon et Guiguet
Av. Défendeur : M. Cossa
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (AIX-EN-PROVENCE, 26 JANVIER 1981), QUE MM LEVY DI LEVY-BRISSAC ET BALLAIN D'ANGLEBERMES ETAIENT SEULS COPROPRIETAIRES D'UN IMMEUBLE, LE PREMIER EN AYANT 722 MILLIEMES ET LE SECOND 278 ;
QUE, PROPRIETAIRE DU LOT N° 11 DEFINI COMME "LE DROIT DE CONSTRUIRE EN SURELEVATION... AU-DESSUS DE LA TERRASSE FORMANT LA TOITURE DU LOT N° 8", M D'ANGLEBERMES MANIFESTA, EN FEVRIER 1969, SON INTENTION D'UTILISER CE DROIT ;
QUE, LE 25 MARS 1969, M LEVY-BRISSAC VENDIT L'UN DE SES LOTS, CONSTITUE D'UNE CAVE ET DE 5 MILLIEMES DES PARTIES COMMUNES, A M REGNIER ;
QUE, LE 25 AVRIL 1969, M REGNIER AYANT VOTE DANS LE MEME SENS QUE M LEVY-BRISSAC, L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES REFUSE A M D'ANGLEBERMES L'AUTORISATION DE SURELEVER ;
QUE M D'ANGLEBERMES A ASSIGNE MM LEVY-BRISSAC ET REGNIER EN NULLITE DE LA VENTE DU 25 MARS 1969 ET EN DOMMAGES-INTERETS ;
ATTENDU QUE M LEVY-BRISSAC FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DIT QUE LE TRIBUNAL AVAIT, A BON DROIT, ANNULE LA VENTE ET DE L'AVOIR CONDAMNE AU PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, "AUX TERMES DES DISPOSITIONS IMPERATIVES DE L'ARTICLE 26 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, TOUTE MODIFICATION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE DOIT ETRE DECIDEE LA MAJORITE DES TROIS QUARTS DES MEMBRES DU SYNDICAT ;
QU'AINSI LA COUR D'APPEL QUI, TOUT EN CONSTATANT QUE, LORS DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 3 JUILLET 1972, LA MODIFICATION PROPOSEE DU REGLEMENT DE COPROPRIETE N'AVAIT PAS RECUEILLI LA MAJORITE QUALIFIEE, A JUGE QU'IL RESULTAIT DES DECLARATIONS DES COPROPRIETAIRES, LORS DE CETTE ASSEMBLEE, QUE LA MODIFICATION PARAISSAIT AVOIR ETE ADOPTEE, A VIOLE, PAR FAUSSE APPLICATION, LE TEXTE SUSVISE", ALORS QUE, D'AUTRE PART, "LA COUR D'APPEL A ENCORE VIOLE L'ARTICLE 26 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 EN DECIDANT QU'UNE PROPOSITION DE NOUVELLE REPARTITION DES MILLIEMES, QUI N'AVAIT RECUEILLI QUE LA MAJORITE SIMPLE DES VOIX LORS D'UNE ASSEMBLEE GENERALE DU 27 JUILLET 1978, AVAIT ETE DEFINITIVEMENT APPROUVEE", ALORS QUE, PAR AILLEURS, "LE PROCES-VERBAL DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 27 JUILLET 1978 MENTIONNANT QUE LA NOUVELLE REPARTITION DES MILLIEMES EST REFUSEE FAUTE D'AVOIR OBTENU LA MAJORITE REQUISE PAR L'ARTICLE 26 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, LA COUR D'APPEL, EN AFFIRMANT QUE CETTE NOUVELLE REPARTITION A ETE DEFINITIVEMENT APPROUVEE PAR L'ASSEMBLEE, A DENATURE LEDIT PROCES-VERBAL ET VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL", ALORS QUE, PAR AILLEURS ENCORE, "LA COUR D'APPEL, EN SE FONDANT D'OFFICE, POUR APPRECIER L'EXISTENCE DU PREJUDICE ALLEGUE PAR M D'ANGLEBERMES, SUR LE RESULTAT DE DEUX VOTES AUX ASSEMBLEES GENERALES DES 3 JUILLET 1972 ET DU 27 JUILLET 1978 DONT NE S'ETAIT PAS PREVALU CE DERNIER DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL, SANS AVOIR INVITE, AU PREALABLE, LES PARTIES A PRESENTER LEURS OBSERVATIONS, A VIOLE L'ARTICLE 16 DU DECRET DU 9 SEPTEMBRE 1971" ET ALORS QU'ENFIN, LE PROCES-VERBAL DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 27 JUILLET 1978 MENTIONNANT QU'AUCUN VOTE N'ETAIT INTERVENU AU SUJET DE LA DEPOSE DE CANISSES SUR UN GRILLAGE MITOYEN, M LEVY-BRISSAC S'ETAIT ENGAGE A INTERVENIR PERSONNELLEMENT AUPRES DU VOISIN, LA COUR D'APPEL, EN AFFIRMANT QUE CETTE DEPOSE AVAIT ETE DECIDEE, A DENATURE LE PROCES-VERBAL ET VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL" ;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QU'AVANT LA VENTE LITIGIEUSE, L'APPLICATION DE L'ARTICLE 22 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 AVAIT POUR RESULTAT QUE CHACUN DES DEUX COPROPRIETAIRES POUVAIT S'OPPOSER EFFICACEMENT AUX DEMANDES DE L'AUTRE, MAIS NE POUVAIT FAIRE ADOPTER SES PROPRES DEMANDES SI L'AUTRE S'Y OPPOSAIT, L'ARRET RETIENT QU'A LA SUITE DE LA VENTE, M D'ANGLEBERMES A PERDU LA POSSIBILITE DE S'OPPOSER EFFICACEMENT SANS L'APPUI DE M REGNIER, AUX DEMANDES DE M LEVY-BRISSAC QUI LUI, POUVAIT SEUL S'OPPOSER A CELLES DE M D'ANGLEBERMES ET AVAIT GAGNE LA POSSIBILITE DE FAIRE, AVEC L'APPUI OU SEULEMENT L'ABSTENTION DE M REGNIER, ADOPTER SES PROPRES DEMANDES CONTRE M D'ANGLEBERMES ;
QUE L'ARRET CONSTATE, ENSUITE, QUE QUE M LEVY-BRISSAC A VENDU LA CAVE A L'UN DE SES AMIS, QUI NE L'A JAMAIS UTILISEE ET N'A, A L'EXCEPTION DE LA PREMIERE, PARTICIPE A AUCUNE DES ASSEMBLEES GENERALES DE LA COPROPRIETE, MAIS S'Y EST FAIT REPRESENTER LE PLUS SOUVENT PAR M LEVY-BRISSAC ET Y A TOUJOURS VOTE DANS LE MEME SENS QUE CE DERNIER, ET, ENFIN, QUE LA CAVE A ETE RACHETEE PAR M LEVY-BRISSAC APRES LA DECISION DE PREMIERE INSTANCE ;
QU'EN EN DEDUISANT QU'IL EXISTAIT UN FAISCEAU DE PRESOMPTIONS GRAVES, PRECISES ET CONCORDANTES DONNANT LA CONVICTION QUE LA VENTE N'AVAIT EU D'AUTRE BUT QUE DE PERMETTRE A M LEVY-BRISSAC, PAR UNE FRAUDE A LA LOI, DE SE RENDRE MAITRE DES DECISIONS AUX ASSEMBLEES GENERALES, LA COUR D'APPEL, QUI STATUE SOUVERAINEMENT SUR L'EXISTENCE ET L'ETENDUE DU PREJUDICE A, PAR CES MOTIFS ET ABSTRACTION FAITE DE CEUX QUE CRITIQUE LE MOYEN, QUI SONT SURABONDANTS, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 26 JANVIER 1981 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;
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Publication : Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N. 169
Décision attaquée : Cour d'Appel Aix-en-Provence (Chambre 1) 1981-01-26
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Droit de vote - Copropriétaire majoritaire - Réduction des voix - Vente d'un lot pour y faire obstacle - Nullité.
Justifie légalement sa décision la Cour d'appel qui annule la vente d'une cave dépendant d'un immeuble en copropriété, faite par l'un des deux seuls copropriétaires à un ami, dès lors qu'après avoir relevé que le nouveau copropriétaire n'avait jamais utilisé cette cave, qu'il n'avait participé qu'à une seule assemblée générale ayant refusé à l'autre copropriétaire l'autorisation de surélever, qu'il avait toujours voté aux assemblées générales auxquelles il s'était fait représenter, dans le même sens que son vendeur, elle en déduit que cette vente n'avait eu d'autre but que de permettre au vendeur, par une fraude à la loi, de se rendre maître des décisions aux assemblées générales.
* COPROPRIETE - Lot - Vente - Nullité - Vente par un copropriétaire majoritaire - Vente destinée à faire obstacle à la réduction des voix.
* COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Abus de majorité.
* FRAUDE - Fraude à la loi - Copropriété - Lot - Vente - Vente par un copropriétaire majoritaire - Vente destinée à faire obstacle à la réduction des voix.
Lois citées : LOI 65-557 1965-07-10 ART. 22.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 12:34:03
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LD47 : "Je ne pense pas qu'il suffise de vendre un lot, (....), pour que cela soit considéré comme une démarche frauduleuse."
Pour être aussi précis que possible, il faut relever que nous ne parlons pas ici de la vente ou le don d'un "lot privatif", dans le cadre d'une succession ou pour des raisons fiscales, mais bien du don ou de la vente d'une fraction d'un lot ou d'un lot accessoire au lot principal.
Vendre une cave affectée ici de 4/1000 tantièmes lorsqu'on est copropriétaire majoritaire dont les voix sont ramenées à 50/50, ce n'est certainement pas pour assurer sa succession ou pour des questions de fiscalité ... .. |
Edité par - gédehem le 19 avr. 2006 12:36:11 |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 22:42:02
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Gedéhem,
Je suis tout à fait d'accord avec vous. Le cas dont fait état Toucan24 est clairement une manoeuvre pour contourner l'article 22 de la loi. Mais pour autant, quand on est propriétaire de plusieurs lots, dont par exemple un lot accessoire de 4/1000ème, est-il interdit de le vendre, si par l'effet de la vente on se retrouve libéré des effets limitatifs de l'article 22?
Je ne pense pas qu'on puisse dire cela. On a forcément le droit de vendre tout ce qui est vendable.
Certains diront : "d'accord, on peut vendre, mais pas à son fils". A qui alors? A son neveu, est-ce possible?
La loi ne prévoit non plus aucune restriction particulière du choix de la personne à qui vous voulez vendre.
Je ne pense donc pas qu'on puisse avoir une restriction aussi clairement établie du droit de vendre. C'est au coup par coup. Dans tel cas, il sera jugé que le but était de contourner la loi, alors que dans un autre cas, pourtant complètement similaire, il sera jugé que non. Comme je l'écrivais plus haut, la difficulté doit consister à apporter le preuve de la manoeuvre frauduleuse.
A mon avis, un élément de preuve important serait déjà l'usage que fait ce vendeur de la nouvelle majorité acquise par sa vente. Si on peut déjà démontrer que suite à sa vente, il a obtenu une décision d'AG qu'il n'aurait pu obtenir sans la vente, cela met déjà en évidence la manoeuvre. Si le vendeur n'use pas à son avantage de la majorité acquise, pourra-t-on l'accuser d'avoir fait une manoeuvre pour obtenir ce dont il n'use pas ? Je pense que non.
Je pense que ceci s'applique clairement au cas de Toucan24. Non seulement la vente est nettement suspicieuse. Mais, comme en plus, il a l'intention d'en user pour obtenir ce qu'il n'aurait pu obtenir sans, s'il le fait, il aura établi un faisceau de présomptions assez évident pour que le tribunal sanctionne. |
Edité par - LD47 le 19 avr. 2006 22:42:48 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 23:22:50
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Nous sommes totalement d'accord et je partage votre analyse.
Chaque cas est un cas d'espèce, surtout en copropriété.
Dans la situation présentée ici, c'est effectivement le sens du ou des votes qui suivent qui vont éclairer ou pas l'éventuelle fraude ...
Vous savez, le bon vieux " A qui profite le crime ?" ....
Mais tout de même, lorsqu'un copropriétaire majoritaire comme ici "vend" une simple cave à son fils, ici pour 4/1000, on peut s'interroger, surtout qu'il ne se cache pas de la manœuvre ....
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LD47
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588 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 23:44:39
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Je crois que les dernières analyses, ainsi que les jurisprudences amenées par gedéhem et EASTPAK apportent un "plus" évident à la manière de régler le problème de Toucan24.
J'en étais effectivement resté sur le conseil de veiller aux abus de majorité qui pourraient découler de cette situation nouvelle, alors que selon les derniers éclairages, il n'est même pas nécessaire que cela constitue un abus de majorité. Si le vendeur obtient clairement, à cause de la vente, ce qu'il n'aurait pu obtenir dans la situation antérieure, même si ce qu'il obtient ne constitue pas un abus de majorité (même si c'est conforme aux intérêts de la copropriété. C'est le cas dont parle Toucan24), il n'en met pas moins en évidence le but de la vente, qui était de contourner la loi. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 01:52:25
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| C'est exactement cela : il ne faut pas parler ici "d'abus de majorité" (ou de minorité) mais plutot de fraude à la règle de L.art.22 pour un copropriétaire majoritaire. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 14:29:18
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Les deux notions sont liées.
On ne peut invoquer la fraude que si les deux votes sont dans le même sens (concert frauduleux, donc abus de majorité), et non justifiés par l'intérêt de la collectivité.
Pourrait-on invoquer la fraude même en l'absence d'un préjudice immédiat ? Dire par exemple : il a vendu pour pouvoir, un jour, la mjorité sur une question quelconque ?
Difficile à dire.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 22:17:05
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Dans le cas présent, il y a un copropriétaire
1) qui est majoritaire (524/1000)
2) qui voudrait que l'AG prenne certaines décisions conformes à l'intérêt du syndicat.
Malgré cela, malgré le fait qu'il est majoritaire et malgré le fait qu'il ne veut pas faire un "abus de majorité", la loi (l'article 22) lui interdit d'imposer sa volonté aux minoritaires.
Pour contourner cette interdiction, qu'on peut juger comme on veut, mais qui représente la volonté du législateur, ce copropriétaire fait une manoeuvre en vendant un lot secondaire de 4/1000 et peut, à partir de là, imposer sa volonté qui, je le répète, n'est pas un abus de majorité. Il a quand même contourné la loi qui le lui interdisait et surtout, il a fait une manoeuvre pour cela. Donc, abus de majorité ou pas, selon les jurisprudences apportées, la manoeuvre peut et doit être sanctionnée. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 22:43:57
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Le délit est-il prouvé, incontestablement.
CODE CIVIL
Chapitre II : Des délits et des quasi-délits
Article 1382
Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Article 1383
Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Article 1384
(Loi du 7 novembre 1922 Journal Officiel du 9 novembre 1922)
(Loi du 5 avril 1937 Journal Officiel du 6 avril 1937 rectificatif JORF 12 mai 1937)
(Loi nº 70-459 du 4 juin 1970 Journal Officiel du 5 juin 1970 en vigueur le 1er janvier 1971)
(Loi nº 2002-305 du 4 mars 2002 art. 8 V Journal Officiel du 5 mars 2002)
On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.
Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable.
Cette disposition ne s'applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil.
Le père et la mère, en tant qu'ils exercent l'autorité parentale, sont solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs habitant avec eux.
Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés ;
Les instituteurs et les artisans, du dommage causé par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu'ils sont sous leur surveillance.
La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les pères et mères et les artisans ne prouvent qu'ils n'ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité.
En ce qui concerne les instituteurs, les fautes, imprudences ou négligences invoquées contre eux comme ayant causé le fait dommageable, devront être prouvées, conformément au droit commun, par le demandeur, à l'instance.
Article 1385
Le propriétaire d'un animal, ou celui qui s'en sert, pendant qu'il est à son usage, est responsable du dommage que l'animal a causé, soit que l'animal fût sous sa garde, soit qu'il fût égaré ou échappé.
Article 1386
Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 00:38:30
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Sur LD47 Rien, dans aucune loi, n'interdit à un copropriétaire majoritaire dans une copropriété, de vendre un petit lot pour tomber à 499 / 1 000 !
Si un ou plusieurs copropriétaires assigne(nt) la vente en de hors de toute décision d'assemblée critiquable, ils n'obtiendront rien.
Si le concert frauduleux permet d'obtenir une décision abusive, ils prouveront le concert frauduleux et l'abus de majorité, ils otiendront l'annulation de la décision et peut être des dommages et intérêts mais pas l'annulation de la vente. Il y a bien un arrêt qui a annulé la vente mais celà posait de réels problèmes. La jurisprudence s'est contentée de déclarer la vente inpposable aux copropriétaires ce qui en pose d'autres.
Mais de toute manière ces décisions ont été prononcées à l'occasion de votes scandaleux.
Donc si le gros et le tout petit prennent enssembles, voire avec d'autres, des décisions satisfaisantes, rien ne se passera.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 03:05:26
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JPM, vous parlez de décisions satisfaisantes, mais satisfaisantes pour qui ?
Dans le cas, évoqué ici par Toucan24, où le propriétaire fait une manoeuvre évidente pour contourner la loi lui interdisant de forcer la minorité à accepter une décision satisfaisante pour lui, non contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires, mais dont la minorité ne voulait pas et dont cette minorité était assurée par la loi qu'on ne pourrait la lui imposer, n'y a-t-il pas un préjudice évident de la minorité, préjudice découlant de la manoeuvre de contournement de la loi?. Il me semble que si.
Il y a donc un préjudice, un acte délictueux et un lien de cause à effet entre les deux. Nous sommes tout à fait dans le cadre de l'article 1382 cité par EASTPAK.
Quand à la sanction, elle sera fonction de ce qu'aura demandé le plaignant qui obtiendra ou non gain de cause. L'annulation de la vente me paraît effectivement être une solution extrême. Mais l'annulation des délibarations ainsi obtenues, accompagnée de dommages et intérêts, me semble tout à fait approprié. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 10:18:48
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En matière de fraude à la loi, le fondement traditionnel est l'article 1321 du Code civil qui traite de la simulation et donne pour sanction l'inopposabilité de l'acte fraudé à la victime.
Quand il s'agit d'envisager la nullté, c'est l'article 1108 qui s'applique. Il pose les 4 conditions nécessaires pour la validité d'un acte juridique :
> consentement de la partie qui s'oblige
> capacité de contracter
> objet certain qui forme la matière de l'engagement
> cause licite dans l'obligation
En l'espèce c'est la licéité de la cause qui est contestée puisque précisément le but poursuivi est illicite.
Les articles 1382 et suivants ne trouvent aucune application ici. Ils n'ont pour objet que la réparation d'un préjudice par une indemnité. On ne peut donc les trouver à qu'à titre accessoire pour la réparation d'un préjudice réel consécutif à la fraude. Ils ne poeuvent générer ni annulation ni inopposabilité.
Le fondement solide est la règle du droit romain " fraus omnia corrumpit " (la fraude corrompt tout) reprise seulement en 1855 par la Cour de cassation puis en 1873 pour la " fruas legis " (notre fraude à la loi).
Pour les affaires de copropriété, curieusement, la Cour de cassation se borne à viser l'article 22. Il s'agit de la "loi" fraudée, mais pas du fondement juridique de l'inopposabilité. Voyez pour un exemple type Cass civ 3e 20/01/1993 (90-21997) dans Legifrance.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 10:34:08
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| D'accord JPM pour l'inapplication de l'article 1382 du Code Civil. Cependant, comme vous le dites également, il y a bien fraude à la loi régissant la copropriété, notamment l'article 22. Les opposants et défaillants peuvent demander l'annulation des résolutions qui ont eu pour fondement une fraude à la loi, même en dehors d'un abus de majorité. Ils ont un préjudice à faire valoir qui est l'annulation par fraude de la protection que leur apportait la loi. |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 12:55:48
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Citation :
gédehem
Messages 3852
Posté - 18 Apr 2006 : 18:36:14
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Sur la question initiale, il convient d'être autant que possible précis.
Sur le nombre de voix lors des votes, il est indéniable que ce copropriétaire aurait manifestement ramené ses voix à 480 pour être, avec celle de son fils, majoritaire.
Lui 516, les 'autres' 484, ses voix sont ramenées à 484/1000.
Donc, (son fils votant comme lui), leurs 488/1000 sont 'majoritaires.
Sauf qu'il y aurait bien alors "abus de droit" par fraude à L.art.22.
Ainsi il a été jugé que 'le leg d'une cave, consenti de fait pour constituer une majorité fictive présente un caractère frauduleux' (TGI Paris, 14.02.1996)
La sanction à la fraude tendant à tourner la règle de l'art.22 par la vente ou le don à un 'complice' d'un lot accessoire par le copropriétaire majoritaire est sanctionné par l'annulation des délibération de l'AG. (Cass. 9.12.1986, 21.02.1995, ...)
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Edité par - gédehem le 18 Apr 2006 18:37:18
gédehem,
Pourriez-vous m'indiquer les n° de pourvoi de ces arrêts ?
Merci par avance
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 13:38:13
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De Ld 47 Citation :
Les opposants et défaillants peuvent demander l'annulation des résolutions qui ont eu pour fondement une fraude à la loi, même en dehors d'un abus de majorité. Ils ont un préjudice à faire valoir qui est l'annulation par fraude de la protection que leur apportait la loi.
Dans la pratique : non ! La vente d'un petit lot n'est pas systématiquement sanctionnée. Il y a des ventes, donations ou autre oérations qui sont reconnues licites bien qu'elles aboutissent au même résultat.
Il faut prouver l'intention malicieuse pour obtenir la sanction. Or elle n'apparait qu'à l'occasion d'un abus.
Par ailleurs il peut se faire qu'une abus de majorité vienne d'une propriétaire de 495 / 1000 et d'un propriétaire de 12 / 1000 qui ne sont unis par rien et ne seconnaissaient pas un an avant. Bien entendu il n'y a pas dans ce cas de réduction des voix du majoritaire.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 13:56:39
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Tout à fait d'accord, l'abus de majorité bn'est pas liée à l'affaire dont on parle ici.
L'abus de majorité (ou d'une minorité de blocage) peut se rencontrer sans qu'il y ai 'entente' entre copropriétaire ...si ce n'est sur des intérets particulier.
Dans le cas dont nous parlons, c'est la fraude à la règle de L.art.22 qui est sanctionnée, par l'annulation de tout ou partie d'une AG.
Mathi, je vous trouve ça dès ce soir ! |
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