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 Sujet  |
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robindeparis
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 01 mai 2006 : 22:18:34
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Bonjour,
Je loue un appartement en location saisonnière depuis le 1er janvier 2005. Réalisant un déficit, j'ai opté pour le BIC en régime réel simplifié. Je m'apprête à faire ma 1ère déclaration. Quelqu'un peut-il m'indiquer sur quelle durée il est possible d'amortir le bien immobilier ? Par ailleurs, est-ce qu'un propriétaire dans la même situation que moi peut me donner une idée des documents à fournir parallèlement pour les détails des recettes et charges, voire me transmettre les modèles qu'il utilise (excel ou autres) pour cela, ainsi que pour le compte de résultat et le bilan simplifié ?
Je vous remercie sincèrement pour votre aide.
Philippe (robindeparis@yahoo.fr)
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Hoodoo
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844 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 21:27:05
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Vous devez donc tenir une comptabilité d'engagement, en tant que BIC non professionnel, ceci impliquant le dépôt d'une déclaration 2031, ainsi que des imprimés 2033-A à 2033-G, que vous pourrez vous fournir sous format PDF sur le site de l'administration fiscale : http://www.impots.gouv.fr, rubrique "Recherche de formulaires", menu déroulant "Bénéfices industriels et commerciaux", et télécharger les formulaires 2006.
Un immeuble d'habitation s'amortit au minimum sur 30 à 40 ans.
De plus, pratiquer l'amortissement par composant (nouvelles normes IFRS).
@bonentendeur. |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 23:04:18
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| Dites donc : pour 1 seul appart en meublé, ce serait plus simple de le passer en micro-foncier dans votre déclaration et non en BIC etc..... A moins que cet appart. soit un 4 pièces meublé au prix de.... et qu'il soit loué facilement non-stop et suivant les saisons à la Capitale qui plus est. |
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Hoodoo
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844 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 23:26:44
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Non, pas microfoncier, applicable à de la location nue.
A la limite, régime fiscal de la micro entreprise, mais je pense que les charges et amortissements représentent plus de 68% du montant des recettes locatives, d'où l'option pour le régime réel ...
@bonentendeur. |
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lieutolive
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 13:07:06
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| Je ne comprend pas bien pourquoi le bien doit s'amortir sur 30 ou 40 ans ... Je croyais que la durée d'amortissement était de 20 années |
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Hoodoo
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844 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 13:19:10
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J'aurais tendance à dire qu'il n'y a rien à comprendre, et que le fisc se charge de rappeler à la dure réalité les croyances de chacun.
Lorsque l'on est vendeur d'un produit en défiscalisation, l'intérêt est de réduire la durée d'amortissement, gonflant ainsi les dotations annuelles, minimisant ainsi le résultat, et augmentant ainsi la rentabilité locative du bien par le biais de l'abaissement voire de l'annulation de l'impôt ...
Est occultée également les problèmes de régularisation de TVA etc ...
Un amortissement sur 20 ans s'appliquerait à un entrepôt commercial ou de stockage par exemple.
Ne chercher pas à minimiser la durée d'amortissement, ou alors en connaissance de cause !
@bonentendeur. |
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lieutolive
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 13:41:16
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mon intention n'est pas d'interpréter les textes pour qu'il joue en ma faveur et ainsi bénéficier d'un amortissement maximum en un temps record.
Cependant, après de multiples recherches j'ai trouvé plusieurs sites dont celui ci dessous qui affirmait ceci :
Maintenant l'amortissement d'un bien meublé est linéaire : 5% tous les ans pendant 20 ans !!! excepté la valeur du terrain qui correspond à 20% du prix d'achat (ou de l'estimation faite par un professionnel agréé)...
source : "http://www.immozenith.com/vi-fontromeu.htm"
A Propos de -> Plus d'information-> Régime fiscal ->LMP/LMNP
Cependant les informations que j'ai pu trouvé sont peut-etre erronée ?
Internet n'est pas toujours une source d'information fiable, de plus j'ai peut-etre mal interprété ce texte ou je l'ai peut-etre sortis de son contexte ... |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 14:13:39
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Ne vous fiez pas à ce genre de sites ... je ne remets pas en cause la qualité de leurs programmes, je remets en cause leur objectivité fiscale.
Pourquoi dire "Maintenant l'amortissement d'un bien meublé est linéaire" ?
Rien n'a changé récemment !
Ce sont, je le répète, des vendeurs, et non des fiscalistes.
@bonentendeur. |
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lieutolive
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 15:19:16
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Hoodoo je lis vos remarques depuis hier et je m'incline devant votre niveau de compétences. Si je peux me permettre, voici quelques questions qui me tiennes à coeur pour mon futur projet immobilier.
Je possède un appartement dans un immeuble datant des années 60 que j'ai totalement rénové avec l'aide de mon père. je le loue sous bail meublé. Je n'ai pas encore déclaré car le bail date du 1 janvier 2005.
J'ai ensuite acheté une grande maison que je n'ai acheté que 240 000 euros). J'y habite actuellement et je pourrai faire 2 apparts locatifs que j'aimerai louer en meublé après avoir effectué des travaux.
Mes questions sont donc les suivantes :
1°) Si j'opte pour le régime LMNP, comment dois-je calculer l'amortissement de mon bien dans lequel j'ai vécu 6 ans et qui n'a pas de crédit. (L'amortissement démarre la premiere année de location ou la première année d'achat du bien ?). De plus la valeur de l'amortie correspond-t-elle aux prix d'achat du bien ou à la valeur déclaré devant notaire après expertise d'un professionnel de l'immobilier.
2°) Sur ma résidence principale dans laquelle je désire créer des appartement, quel valeur dois-je déclarer pour mes appartements locatifs. Le prorata du prix d'achat de la maison en fonction de la taille des appart majorée du montant des travaux ? Ou, comme dans ma première question, puis-je faire appel à un professionnel de l'immobilier pour faire expertiser la valeur de mes biens et utiliser ce montant pour calculer l'amortissement.
Merci encore pour votre aide et vos compétences. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 21:42:58
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lieutolive,
Tout d'abord vous n'"optez" pas pour le régime LMNP, vous y serez soumis si les conditions d'application sont remplies (revenus locatifs annuels < 23000€, ou > 23000 sans inscription au RCS).
Ensuite, si vous n'avez pas de charges à déduire (intérêts d'emprunt, travaux etc ...), peut-être la meilleure solution est-elle de ne pas vous soumettre au régime réel mais à celui de la microentreprise, avec un abattement de 68% sur le résultat. Mais les amortissements pratiqués sur la valeur de la maison peuvent justifier le régime réel, c'est à calculer ... et ces amortissements courent à compter de la mise en location sur la valeur déclarée dans l'acte notarié en excluant l'assiette foncière du calcul de l'amortissement.
Enfin, pour la valeur des appartements à retenir, celà doit se faire à une valeur vénale, c'est-à-dire une valeur de marché, qui vous permettra de fixer la base de l'amortissement, en distinguant toutefois l'immeuble en tant que structure des travaux qui y ont été effectués ainsi que du mobilier.
@bonentendeur. |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 22:02:18
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Citation :
... et ces amortissements courent à compter de la mise en location sur la valeur déclarée dans l'acte notarié en excluant l'assiette foncière du calcul de l'amortissement.
Enfin, pour la valeur des appartements à retenir, celà doit se faire à une valeur vénale, c'est-à-dire une valeur de marché, qui vous permettra de fixer la base de l'amortissement, en distinguant toutefois l'immeuble en tant que structure des travaux qui y ont été effectués ainsi que du mobilier.
J'essaye de traduire:
Pour la maison, robindeparis prend le prix d'achat P1 déclaré à l'acte, en retire 15% (valeur du terrain, c'est ce que vous appelez exclure l'assiette) et en prend la proportion relative aux logements loués (En proportion de la surface? (Vous n'avez pas répondu sur ce point).
C'est ce que je ferais mais mon avis n'est guère autorisé ...
Ah! 'Courent a dater de la mise en location': Si c'est au 01 Juilet, on divise par deux....
Pour les appartements, il fait COMME SI il apportait ceux-ci a son activité de meublé au premier janvier 2005, donc il les estime a un prix P2, il déduit de P2 la part du terrain sans doute (15% aussi)? et sépare le mobilier (qui s'amorti sur 5 ou 6 ans, non?)et le coût des travaux.
Qestion: Pourquoi séparer le coût des travaux?
Si il procède a une évaluation honnête de ce que ça vaut au premier janvier 2005 (Même s'il vient de finir lesdits travaux dans la nuit du 31 décembre  les appartements et les travaux ne font qu'un tout, non?
Festina lente |
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Hoodoo
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844 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 07:43:27
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ribouldingue,
Vous procédez de la bonne façon si vous faites un prorata sur la surface, et pour les amortissements, on "divise par 2" si c'est au 1er juillet.
Pour votre 2ème question, on sépare le coût des travaux parce-que l'amortissement ne se fait pas sur le même nombre d'années, et que comptablement vous êtes obligés de distinguer, quand bien même les appartements, les travaux et le mobilier ne forment qu'un tout.
@bonentendeur. |
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robindeparis
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 12:36:33
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Bonjour,
Merci à tous pour ces échanges.
Juste quelques questions plus basiques.
Faut-il joindre tous les justificatifs au fisc avec les annexes remplies (recettes perçues, facture de mobilier, charges diverses ...) ou sont-elles à communiquer qu'en cas de contrôle ?
Je reviens sur la méthode d'amortissement : j'ai acheté mon appartement en octobre 2004 et le mobilier au cours du dernier trimestre 2004. Mon activité de location saisonnière a débuté le 1er janvier 2005, date déclarée (ma première location a eu lieu en mars 2005), puis-je prendre comme valeur de départ de ces biens au 01/01/2005 leur valeur d'achat, même s'ils ont été achetés 3 mois auparavant ou dois-je soustraire à la valeur au 01/01/2005, la quote-part de l'amortissement pendant la période séparant l'achat et le début d'activité déclaré, le 01/01/2005 en l'occurence ?
Merci beaucoup pour ces éclaircissements.
Robin
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 20:11:15
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Je ne sais pas ce qu'est la date déclarée, pour moi il n'y en n'a qu'une seule qui compte, le début de l'activité, le premier mars.
On amorti donc en 2006 3%(entre 2,5 et 4 soit entre 40 ans et 25 ans) de 85% du prix d'achat hors mobilier multiplié par 10/12 (mars à décembre).
On impute ausi 1/5 des frais d'achat et d'emprunt (plutôt que de les déduire en une seule fois en 2005 de rien du tout, on les déduit sur 5 ans)
On amorti enfin 10/12 de 20% des meubles (amortis sur 5 ans dans mon exemple).
Mais attendez plutôt le blanc-seing de Hoodoo..... |
Edité par - ribouldingue le 19 mai 2006 20:17:57 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 21:00:21
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Pour répondre tout d'abord à robindeparis,
Lorsque vous êtes LMNP (ou LMP a fortiori), vous exercez une activité commerciale, qui à ce titre nécessite le dépôt d'une liasse fiscale, portant les numéros CERFA suivants : 2031, 2033-A à 2033-G, et c'est tout. Mais pour établir ces documents (comptabilité), il a été nécessaire d'établir tout l'ensemble des annexes (les différents journaux etc ...), justifiés par des factures.
Ce n'est qu'en cas de demandes de la part des services fiscaux, ou de vérification de comptabilité que vous devrez fournir les documents que vous citez.
Ensuite, vous ne pouvez pas amortir vos biens, quels qu'ils soient, avant d'avoir commencé l'activité, donc dans votre cas, pas avant votre date déclarée du 1er janvier 2005, quand bien même celle-ci n'a commencé dans les faits qu'au mois de mars 2005.
L'amortissement, d'une manière générale et afin de vous faire comprendre quel est son objectif, vient constater une dépréciation (comptablement parlant, et non en réalité, on est d'accord) sur un bien qui est utilisé. Cet amortissement, constaté dans le bilan, constitue par conséquent une charge, venant réduire votre résultat imposable, donc en diminution de vos recettes (produits), mais cette charge, appelée "dotation aux amortissements", ne constitue pas un décaissement, mais une charge calculée, ne venant pas grever la trésorerie de votre entreprise de location immobilière.
C'est la raison pour laquelle on ne peut considérer que le bien commence à se déprécier avant qu'il n'ait commencé à être utilisé ...
Pour répondre à ribouldingue,
Tout d'abord merci.
Ensuite, vous avez parfaitement raison sauf pour ce qui concerne l'imputation de ce que l'on appelle les "frais d'établissement" : ceux-ci ne sont plus, depuis que les normes IFRS ont été partiellement intégrées à notre plan comptable français, "amortissables" sur cinq ans, mais constituent une charge dès la 1ère année, imputables par conséquent en totalité sur votre résultat.
C'est effectivement un inconvénient lorsque vous êtes LMNP, mais un avantage lorsque vous êtes LMP, les déficits ainsi générés venant s'imputer sur votre revenu global, diminuant donc votre facture d'impôt ...
@bonentendeur. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 09:01:21
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Citation :
... vous avez parfaitement raison sauf pour ce qui concerne l'imputation de ce que l'on appelle les "frais d'établissement" : ceux-ci ne sont plus, depuis que les normes IFRS ont été partiellement intégrées à notre plan comptable français, "amortissables" sur cinq ans, mais constituent une charge dès la 1ère année, imputables par conséquent en totalité sur votre résultat.
C'est effectivement un inconvénient lorsque vous êtes LMNP, mais un avantage lorsque vous êtes LMP, les déficits ainsi générés venant s'imputer sur votre revenu global, diminuant donc votre facture d'impôt ...
Merci Hoodoo, les 2 livres que j'ai achetés et lus sur le sujet sont donc partiellement obsoletes, qui parlaient de la possibilité offerte par le fisc de les traiter non en une seule fois comme vous indiquez (traitement normal) mais de les comptabiliser en charges.
Mon point n'était pas anodin car en LMP vous parlez d'un avantage, mais si en LMP (mon but) j'achète en 2005 pour entamer en mars 2006 comme robindeparis, du coup, je perds ENTIEREMENT la déductibillité de des frais d'établissments, puisque je suis en LMNP en 2005 et en LMP en 2006.
Festina lente |
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kompliké
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 16:06:55
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Je me pose une question similaire ribouldingue : ces "frais d'établissements", qui sont en fait des "frais d'acquisition d'immobilisation", peuvent aussi - sur option - être ajoutés au pris d'acquisition du bien, plutôt qu'être déduits au cours de l'exercice de leur engagement. Ils sont alors ammortis comme le bien lui-même, c'est un peu mieux que ne rien déduire du tout. J'ai lu qu'il ne faut pas oublier d'en oter la part qui correspond au terrain (non ammortissable). Mais je ne sais pas :
- comment exercer l'option
- si elle s'applique à TOUS les frais d'acquisitions présents et futurs (mauvaise limonade dans ce cas !)
- et si cet ajout est possible au-delà de l'exercice de leur engagement.
Heu, Hoodoo ...??? |
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kompliké
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 21:51:11
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Citation :
Enfin, pour la valeur des appartements à retenir, celà doit se faire à une valeur vénale, c'est-à-dire une valeur de marché, qui vous permettra de fixer la base de l'amortissement, en distinguant toutefois l'immeuble en tant que structure des travaux qui y ont été effectués ainsi que du mobilier.
Du coup j'ai une seconde question relative à la base de l'ammortissement de la construction : j'ai lu qu'elle devait être sa valeur d'origine, et non pas sa valeur vénale. Yes ? No ? S'agit-il d'une réévaluation légale ?
Dans ce cas, ayant acquis fin 2004 un bien loué nu, et le louant meublé depuis début 2006, puis-je l'ammortir en le réévaluant (ce qui serait justifié en considérant les prix du marché du moment) ? |
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robindeparis
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 21:56:44
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Bonjour à tous,
Je viens de remplir les différentes annexes et j'ai quelques questions :
. Annexe 2033A (bilan simplifié) : dois-je remplir ce document ? J'ai lu dans la notice qu'en étaient exemptés ceux dont le chiffre d'affaires est inférieur à 153 000 euros pour les entreprises de fourniture de logement
. Est-il possible de comptabiliser les droits de mutation en immobilisations incorporelles ? J'ai bien compris qu'il valait mieux les prendre en charges la 1ère année, mais est-ce vraiment obligatoire dans le cas d'un non-professionnel ?
S'il faut les comptabiliser en charges, cela engendrera (dans mon cas) un déficit très important, ce déficit est reportable pendant 5 ans, n'est-ce pas ? donc ce n'est pas plus pénalisant que de l'amortir sur 5 ans. Je me trompe ?
S'il faut les intégrer en charges, cela se fait dans la rubrique 242 de l'annexe 2033B en charges externes ?
. Dans le cadre d'un appartement en co-propriété, il faut tout de même évaluer le montant correspondant au terrain ? Il faut alors prendre 15 % du montant de l'acquisition ? et l'intégrer dans les immobilisations corporelles ?
. Pour l'annexe 2033B, la taxe foncière et d'habitation se mettent en charges externes (242) ou en impôts, taxes (244) ?
. Pour le mobilier, à partir de quel montant on peut le considérer comme tel ?
. Pour les charges, peut-on intégrer des fournitures, type ampoules halogène, etc ?
. Doit-on indiquer le déficit foncier dans l'annexe 2042 ? dans la case BB ? ainsi que les recettes dans la case BL ?
. Doit-on fournir d'autres documents que la 2031 et les annexes 2033 ?
genre détail des charges et des immobilisations corporelles par grande catégorie ?
Voilà les différentes questions que je me pose. Si quelqu'un peut m'éclairer sur certains points, ce serait très aimable.
Merci beaucoup
Robin |
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Hoodoo
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844 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 19:21:18
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Citation :
Initialement entré par kompliké
Citation :
Enfin, pour la valeur des appartements à retenir, celà doit se faire à une valeur vénale, c'est-à-dire une valeur de marché, qui vous permettra de fixer la base de l'amortissement, en distinguant toutefois l'immeuble en tant que structure des travaux qui y ont été effectués ainsi que du mobilier.
Du coup j'ai une seconde question relative à la base de l'ammortissement de la construction : j'ai lu qu'elle devait être sa valeur d'origine, et non pas sa valeur vénale. Yes ? No ? S'agit-il d'une réévaluation légale ?
Dans ce cas, ayant acquis fin 2004 un bien loué nu, et le louant meublé depuis début 2006, puis-je l'ammortir en le réévaluant (ce qui serait justifié en considérant les prix du marché du moment) ?
La valeur d'origine est la valeur du bien le jour de son immobilisation au bilan, ce qui correspondait à la valeur vénale du moment.
La base de l'amortissement est donc sa valeur d'origine, inscrite au bilan.
Vous pouvez aujourd'hui pratiquer une réévaluation de votre bilan, mais en contrepartie de bases d'amortissement plus élevées, vous serez imposé sur les plus-values, qui ne sont que latentes aujourd'hui.
@bonentendeur. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 19:33:05
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Citation :
Initialement entré par robindeparis
Bonjour à tous,
Je viens de remplir les différentes annexes et j'ai quelques questions :
. Annexe 2033A (bilan simplifié) : dois-je remplir ce document ? J'ai lu dans la notice qu'en étaient exemptés ceux dont le chiffre d'affaires est inférieur à 153 000 euros pour les entreprises de fourniture de logement
. Est-il possible de comptabiliser les droits de mutation en immobilisations incorporelles ? J'ai bien compris qu'il valait mieux les prendre en charges la 1ère année, mais est-ce vraiment obligatoire dans le cas d'un non-professionnel ?
S'il faut les comptabiliser en charges, cela engendrera (dans mon cas) un déficit très important, ce déficit est reportable pendant 5 ans, n'est-ce pas ? donc ce n'est pas plus pénalisant que de l'amortir sur 5 ans. Je me trompe ?
S'il faut les intégrer en charges, cela se fait dans la rubrique 242 de l'annexe 2033B en charges externes ?
. Dans le cadre d'un appartement en co-propriété, il faut tout de même évaluer le montant correspondant au terrain ? Il faut alors prendre 15 % du montant de l'acquisition ? et l'intégrer dans les immobilisations corporelles ?
. Pour l'annexe 2033B, la taxe foncière et d'habitation se mettent en charges externes (242) ou en impôts, taxes (244) ?
. Pour le mobilier, à partir de quel montant on peut le considérer comme tel ?
. Pour les charges, peut-on intégrer des fournitures, type ampoules halogène, etc ?
. Doit-on indiquer le déficit foncier dans l'annexe 2042 ? dans la case BB ? ainsi que les recettes dans la case BL ?
. Doit-on fournir d'autres documents que la 2031 et les annexes 2033 ?
genre détail des charges et des immobilisations corporelles par grande catégorie ?
Voilà les différentes questions que je me pose. Si quelqu'un peut m'éclairer sur certains points, ce serait très aimable.
Merci beaucoup
Robin
Il vous faut compléter, comme je l'ai dit en début de topic -il faut tout lire, sinon on ne s'en sort plus  d'autant plus que c'est vous qui l'avez initié-, les imprimés 2031 et 2033-A à 2033-G.
Même chose pour les droits de mutation : je pensais avoir été clair, et je n'ai pas distingué selon la nature de la location, professionnelle ou non-professionnelle.
L'amortir sur 5 ans n'est plus permis, et ce n'est que votre interprétation que de penser que ce n'est pas plus pénalisant, car les conséquences comptables et fiscales ne sont pas les mêmes.
Il faut également compléter les cases adéquates de la déclaration complémentaire de revenus, dite 2042-C, rubrique "Bénéfices industriels et commerciaux", car les revenus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers ...
@bonentendeur. |
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