Citation :

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ces "frais d'établissements", qui sont en fait des "frais d'acquisition d'immobilisation", peuvent aussi - sur option - être ajoutés au pris d'acquisition du bien, plutôt qu'être déduits au cours de l'exercice de leur engagement

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Vous pouvez aujourd'hui pratiquer une réévaluation de votre bilan, mais en contrepartie de bases d'amortissement plus élevées, vous serez imposé sur les plus-values

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Initialement entré par kompliké

Après quelques lectures et coup de fil aux impôts, je réponds en partie à mes questions :
1) l'inscription à l'actif d'un bien faisant partie du patrimoine privé ne génère pas d'imposition puisqu'il n'y a ni cession ni réévaluation d'un élément de cet actif. Par contre, en cas de cession, il faudra calculer la plus-value en 2 parts : celle "privée" créée entre la date d'acquisition du bien et la date de son transfert à l'actif (elle est nulle si sa valeur lors de son transfert est estimée égale à sa valeur d'acquisition), et celle "professionnelle" générée entre l'inscription du bien à l'actif et sa cession.
2) pour une entreprise, les revenus tirés de la location nue relèvent des BIC si le bien est inscrit à son actif.
3) donc si j'inscris un bien loué nu à mon actif, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC, et les charges de propriété - dont les frais d'acquisition - en sont déductibles, ce qui n'est jamais le cas pour les revenus fonciers.
4) reste LA question : puis-je inscrire un bien loué nu à mon actif alors que je suis LMNP ? d'après les zimpo, oui si je peux justifier que je souhaite le louer meublé (bail, lettre d'agence immobilière, ...). Je n'ai rien trouvé de formel, excepté des textes discutant de "... loué ou destiné à être loué meublé ... Je suppose que cela devient interprêtable et donc risqué.

Quelqu'un en pense quelque chose ?

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Initialement entré par zinzin

Hoodoo,

Merci d'abord de toutes vos précisions, je suis tombé sur ce forum en cherchant des infos sur les durées d'amortissements. Je ne savais pas (1er exercice) que la liasse 2033 était à remplir... Je suis en contact avec les impôts (je suis en retard) mais ils ne m'en n'ont pas encore parlé.

J'ai quelques commentaires et questions sur le LMNP en régime BIC réel simplifié (je vais essayer de ne pas rajouter trop de bruit). Vous les trouverez ci-dessous.

Cordialement.

1) Annexes 2033 à remplir
Je pense que Robin a raison: dans le cas du LMNP, cad considéré comme entreprise individuelle, toutes les annexes de la liasse 2033 ne sont pas obligatoirement à remplir, comme l'indique la notice:
- Annexe 2033A (bilan simplifié) : si le chiffre d'affaires est inférieur à 153 000 euros => pas à remplir
- Annexes 2033F (COMPOSITION DU CAPITAL SOCIAL) et G (FILIALES ET PARTICIPATIONS): la notice indique "les entreprises individuelles n'ont pas à servir les tableaux 2033 F et 2033 G)"

En gros en tant que LMNP on n'a pas de SIRET, donc ces 3 formulaires ne s'appliqueraient pas à notre cas. Il faudrait juste cocher la case néant en haut à droite.

Est-ce que vous confirmez?

2) Concernant les durées amortissements:

J'ai cherché sur le site des impôts et sur le net, sans trop de succès, les durées usuelles d'amortissement, dont quelques-unes m'on été indiquées par les impôts (dont 40 ans pour l'immobilier, cad la "structure" dans les nouvelles règles).

Où (à part aux impôts) trouver ces infos?

3) Concernant les 15% du terrain à déduire du coût d'acquisition:

Je découvre là-aussi cette info; d'où vient ce chiffre? Y-en-aurait-il d'autres que je ne connais pas ?! Où peut-on trouver une info fiable et complète?

4) Concernant le régime micro-BIC:

Vous parlez d'un abattement de 68%, j'avais lu l'année dernière 72%; ça a changé?

5) Concernant les déficits générés par les amortissements:

Je n'exerce pas d'autres activités imposable au régime BIC. Les impôts m'ont indiqué que, lorsque les amortissements génèrent un déficit (cad qu'ils sont supérieurs à la différences entre loyers perçus et charges)sur le plan comptable, alors la portion qui génére le déficit est réintégrée pour le bilan fiscal. Ce qui (si le déficit n'est pas dû au seules charges) conduit à un bilan fiscal nul.

Je les cite:
"Vous devez toutefois au préalable pour déterminer l'éventuel déficit non professionnel résultant de la location meublée tenir compte des dispositions des articles 39 C CGI et 31 A de l'annexe II restreignant, pour les locations de biens par des personnes physiques ou sociétés de personnes, la déduction des amortissements lesquels ne peuvent générer un déficit :
Les amortissements doivent dans tous les cas être constatés en comptabilité .
En revanche lorsque la dotation annuelle aux amortissements excède pour un bien donné en location et au titre d'un exercice donné, le montant de la différence entre les loyers acquis au cours de l'exercice ( 1er terme) et le montant des charges engagées autre que le amortissements ( 2ème terme à soustraire du 1er) alors dans ce cas le surplus de dotation aux amortissements, constaté comptablement à juste titre, doit en revanche être réintégré lors du passage du résultat comptable au résultat fiscal . Le droit à déduction n'est pas perdu mais différé .
En d'autres termes, en cas de pluralité d'activités non professionnelles, le déficit de la location meublée, s'il provient des amortissements, ne peut pas éponger un autre bénéfice non professionnel ."

Ce que je ne sais pas encore, c'est: puisque le droit à déduction est différé, que faire du reliquat sur le plan fiscal? Ma supposition est qu'on le réintègre dans les amortissements pour l'exercice suivant, et qu'à nouveau la part générant un déficit est retirée du bilan fiscal.

Ai-je tout faux? Sinon (d'un point de vue fiscal) pendant combien d'exercices un "surplus" d'amortissement d'une année N peut-il être différé (le report de déficit de l'année N est lui limité à 6 ans)?

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Citation :

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Initialement entré par galérien

Merci à tous ! A la fois pour les questions et pour les réponses. Je découvre...

J'ai acheté 3 studios en 2005 . Le B.I.C. quelle galère !
J'ai 2 logements en Périssol. Les déclarer en 2044S est 10 fois plus facile !

Là où j'en suis :
1) J'ai amortit les frais de notaire (ne se fait plus semble-t-il ?),
2) J'ai fait un bilan simplifié qui n'est peut-être pas nécessaire (peut-on me le confirmer ?),
3) Je n'ai pas déduit les 15 % de foncier,
4) J'ai déjà envoyé ma liasse 2031-2033 avec 2042C.

Qu'est-ce que je fais ?
Je corrige et je refais ma déclaration avec des explications à la clé ? Dois-je faire appel à un comptable pour trois studios ?
Vous, comment faites-vous ???

Merci de vos réponses.

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Citation :

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Initialement entré par Hoodoo

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Initialement entré par kompliké

Après quelques lectures et coup de fil aux impôts, je réponds en partie à mes questions :
1) l'inscription à l'actif d'un bien faisant partie du patrimoine privé ne génère pas d'imposition puisqu'il n'y a ni cession ni réévaluation d'un élément de cet actif. Par contre, en cas de cession, il faudra calculer la plus-value en 2 parts : celle "privée" créée entre la date d'acquisition du bien et la date de son transfert à l'actif (elle est nulle si sa valeur lors de son transfert est estimée égale à sa valeur d'acquisition), et celle "professionnelle" générée entre l'inscription du bien à l'actif et sa cession.
2) pour une entreprise, les revenus tirés de la location nue relèvent des BIC si le bien est inscrit à son actif.
3) donc si j'inscris un bien loué nu à mon actif, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC, et les charges de propriété - dont les frais d'acquisition - en sont déductibles, ce qui n'est jamais le cas pour les revenus fonciers.
4) reste LA question : puis-je inscrire un bien loué nu à mon actif alors que je suis LMNP ? d'après les zimpo, oui si je peux justifier que je souhaite le louer meublé (bail, lettre d'agence immobilière, ...). Je n'ai rien trouvé de formel, excepté des textes discutant de "... loué ou destiné à être loué meublé ... Je suppose que cela devient interprêtable et donc risqué.

Quelqu'un en pense quelque chose ?

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Le service des impôts a tout à fait raison, y compris pour le point n°4. Si vous le louez meublé, aucun problème d'interprétation.

@bonentendeur.

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Citation :

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Qui peut le plus peut le moins !
Faites l'idiot auprès de l'administration et demandez-leur comment rectifier (surtout pour l'assiette foncière, qui n'est pas nécessairement de 15%).
Les frais de constitution sont effectivement désormais des charges.
@bonentendeur.

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Citation :

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1) Les impôts me confirment que les frais d'établissements sont des charges, on ne les amortit pas

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Citation :

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J'ai aussi des réponses qui remettent en question tout ce que j'avais envisagé :
3) Je ne suis pas inscrit au registre du commerce et j'ai moins de 23 000 € de recettes je suis donc en micro-entreprise et n'ai pas besoin de remplir une déclaration 2031. La déclaration 2042 complémentaire suffit.
Conséquence : Mes déclarations 2031 et 2033 n'ont pas lieu d'être et on me demande d'envoyer une 2042 complémentaire de rectification.

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Citation :

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Initialement entré par galérien

suite...

3) Je ne suis pas inscrit au registre du commerce et j'ai moins de 23 000 € de recettes je suis donc en micro-entreprises et n'ai pas besoin de remplir une déclaration 2031. La déclaration 2042 complémentaire suffit.
Conséquence : Mes déclarations 2031 et 2033 n'ont pas lieu d'être et on me demande d'envoyer une 2042 complémentaire de rectification.

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Citation :

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Initialement entré par galérien

Bonjour,
Après plusieurs échanges avec les impôts, je retransmets à tous ceux que cela peut intéresser les dernières infos concernant les formalités de déclaration en LMNP :

Citation :

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J'ai aussi des réponses qui remettent en question tout ce que j'avais envisagé :
3) Je ne suis pas inscrit au registre du commerce et j'ai moins de 23 000 € de recettes je suis donc en micro-entreprise et n'ai pas besoin de remplir une déclaration 2031. La déclaration 2042 complémentaire suffit.
Conséquence : Mes déclarations 2031 et 2033 n'ont pas lieu d'être et on me demande d'envoyer une 2042 complémentaire de rectification.

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Pour une première déclaration, les impôts admettent enfin que je puisse être en LMNP et opter sans qu'on puisse m'opposer un délai pour le réel simplifié (contrairement à ce qui m'avait été affirmé la semaine dernière, cf. citation). J'ai certainement bénéficié de leur bienveillance et du fait que ma déclaration (bien qu'erronée) avait été déposée avant le 31 mai.

Par ailleurs, j'avais déposé une déclaration "PO" dont on m'explique aujourd'hui la nécessité pour le suivi de l'activité dans le cadre de leur fonction de Centre de Formalité des Entreprises. Il ne s'agit donc pas, selon les impôts, d'une inscription au registre du commerce.

Mes déclarations 2042 C et 2031-2033 sont prises en compte même si je dois maintenant me préoccuper de les rectifier.

Tout cela appelle-t-il des observations ?

Dans tous les cas, merci à Hoodoo et KompliKé pour leur aide.

Galérien.

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Initialement entré par kompliké

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1) Les impôts me confirment que les frais d'établissements sont des charges, on ne les amortit pas

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Les frais d'acquisition ("frais de notaire", d'agence, ...) ne sont pas des frais d'établissement : ce sont des frais d'acquisition d'immobilisation, soit imputables immédiatement et en totalité (donc au cours de l'exercice de leur engagement, sinon ils sont "perdus"), soit ajoutés aux pris du bien et donc amortis sur 30 à 40 ans. Les frais d'établissement peuvent eux être étalés jusqu'à 5 ans, mais il s'agit des frais d'avocat par exemple pour la création d'une "vraie" société NON, C'EST FAUX, ON NE DISTINGUE PAS CES DIFFERENTS FRAIS QUI, QUOIQU'IL EN SOIT, SONT DES NON-VALEURS ET N'ONT PAS A ETRE AMORTIES. Pour les revenus 2004, les frais d'acquisition pouvaient encore suivre ce régime d'étalement. Depuis le 1er janvier 2005, plus possible. Les impôts vous ont répondu comme à moi : très précisément à une question ciblée, mais à côté de la réponse qui concerne vraiment les frais d'acquisition ... J'ai plusieurs fois vécu ce déphasage !
Pour le régime simplifié, il faut en faire la demande (c'est une option dans votre cas) avant le 1er février. Mais je crois que cette demande peut aussi être faite avec la première déclaration en RSI SI ON DEPOSE 2031 ET 2033, C'EST ASSEZ ELOQUENT, NON ?. Dans les deux cas, pour 2006, il faudrait "demander avec bienveillance le réexamen de votre situation" ...
Et puis dès maintenant, demandez un formulaire P0 aux impôts pour déclarer votre activité de loueur en meublé : le n° de SIRET suivra INUTILE ET DE TRES MAUVAIS CONSEIL : CELA DECLENCHE L'INSCRIPTION AUX CAISSES SOCIALES, CA FAIT CHER LE SIRET ! Reste à calculer si les revenus 2006 seront moins imposés en BIC (avec l'amortissement du bien) qu'en foncier réel.
Hoodoo va vérifier tout ça ... ça va Hoodoo ? Vous avez dû avoir pas mal de boulot ces dernières semaines ... Effectivement ...

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Citation :

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Vous étiez donc tout à fait en droit de déclarer en 2031-2033 ...

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Les agents des impôts ont tort lorsqu'ils disent que la P0 (prononcer "pézéro") ne déclenche pas l'inscription au RCS, qu'ils revoient leurs bases plutôt que de colporter des informations de ce type.
De plus, ce que celà déclenche, c'est l'assujettissement aux cotisations sociales (URSSAF, CMR, ORGANIC)

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Citation :

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Et puis dès maintenant, demandez un formulaire P0 aux impôts pour déclarer votre activité de loueur en meublé : le n° de SIRET suivra INUTILE ET DE TRES MAUVAIS CONSEIL : CELA DECLENCHE L'INSCRIPTION AUX CAISSES SOCIALES, CA FAIT CHER LE SIRET ! Reste à calculer si les revenus 2006 seront moins imposés en BIC (avec l'amortissement du bien) qu'en foncier réel.

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