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Christophe B.
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 04 mai 2006 : 13:58:18
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Bonjour
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Edité par - Christophe B. le 01 juil. 2006 17:15:38 |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 19:21:06
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Félicitations
Voila qui permet non pas de repondre à tous les cas litigieux qu'on puisse rencontrer, mais en tout cas de poser les bases légales de notre rémunération
Encore bravo
un AI parmi tant d'autres |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 20:37:34
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Citation :
Initialement entré par Christophe B.
Vos témoignages sont les bienvenus.
Bonjour,
Vous mettez sur votre site à propos du droit de préemption :
Le principe est bien acquis selon lequel le bénéficiaire du droit de préemption doit régler la commission à l'agence immobilière si cela a été prévu dans le mandat (commission prévue à la charge de l'acquéreur) et dans l'acte de vente passé avec l'acquéreur initial auquel le titulaire du droit de préemption se substitue.
Or, il existe des jurisprudences allant carrément à contre sens de votre affirmation. Sous certaines circonstances, certes, que j'ai mis en rouge. Dans le cas d'espèce, la commission avait été mise à la charge de l'acquéreur.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 25 janvier 2005 Cassation sans renvoi
N° de pourvoi : 02-10764
Inédit
Président : M. RENARD-PAYEN conseiller
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que le 21 septembre 1995, la SCI Magenta Résidence a donné à la société Euro conseil immobilier, agent immobilier, mandat de rechercher un terrain à vendre à Châlons-en-Champagne au prix maximum de 720 000 francs, commission incluse ; que ce mandat, d'une durée de trois mois renouvelable, ne précisait pas le montant de la commission mise à la charge de l'acquéreur ; que le 29 mai 1997 un compromis de vente a été signé entre la SCI Magenta Résidence et les consorts X... prévoyant le versement par l'acquéreur d'une commission de 66 330 francs à la société Euro conseil immobilier ; que par arrêté municipal du 19 août 1997, la ville de Châlons-en-Champagne a exercé son droit de préemption au profit de l'Office public d'aménagement et de construction ; que la vente a été réalisée par acte authentique du 29 décembre 1997 ; que la société Euro conseil immobilier a assigné la commune en paiement de sa commission ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que même si le mandat n'est pas conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970, la ville de Châlons-en-Champagne n'est pas recevable à en poursuivre la nullité, dès lors qu'elle a expressément déclaré, tant dans l'arrêté municipal que dans l'acte de vente, accepter les conditions de la vente prévues entre les consorts X... et la SCI Magenta ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si, par une convention ultérieure, l'une des parties à la vente peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la cour étant en mesure de mettre fin au litige ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Déboute la société Euro conseil immobilier de ses demandes ;
Condamne la société Euro conseil immobilier aux dépens afférents aux instances devant les juges du fond ainsi qu'aux dépens de la présente instance ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille cinq.
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Edité par - LeNabot le 04 mai 2006 20:39:40 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 08:32:52
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J'ai une autre jurisprudence intéressante à propos des commissions dues à l'AI. Une manoeuvre de l'acquéreur qui a eu pour but d'évincer un agent immobilier, clairement établie par les faits relatés mais qui n'a pas empêché l'agent immobilier d'être débouté, puisque la commission étant à la charge du vendeur, l'agence immobilière ne pouvait pas se prévaloir à l'encontre desdits acquéreurs d'un quelconque préjudice. A savoir donc.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 27 avril 2004 Cassation.
N° de pourvoi : 02-10194
Publié au bulletin
Président : M. Lemontey.
Rapporteur : Mme Ingall-Montagnier.
Avocat général : M. Cavarroc.
Avocats : la SCP Bachellier et Potier de la Varde, Me Copper-Royer.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Vu l'article 1382 du Code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu que la société Immobilière Saint-Louis a donné à la société Immobilier service le mandat non exclusif de vendre un appartement au prix de 2 600 0000 francs, commission comprise, "soit 2 450 000 francs net vendeur" ; que, pendant la durée du mandat, l'agent immobilier a fait visiter le bien aux époux X... qui s'étaient présentés sous l'identité de Y... ; que, postérieurement, l'agent immobilier a constaté que l'appartement était occupé par les époux X... qui l'avaient acquis au prix de 2 200 000 francs ; que l'agent immobilier a assigné les époux X... en paiement de la somme de 110 000 francs ;
Attendu que pour condamner les époux X... à payer à la société Immobilier service la somme de 110 000 francs à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, la cour d'appel retient que leurs manoeuvres n'ont eu pour objet que de leur permettre d'échapper au paiement de la commission à laquelle a droit le mandataire en cas de réalisation de la vente ; que la faute commise par les époux X... a privé l'agence de son droit à commission et que le préjudice subi est au moins égal à son montant ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la commission n'était pas due par les acquéreurs, de sorte que l'agence ne pouvait se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 octobre 2001, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société Immobilier service aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilier service ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille quatre.
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Edité par - LeNabot le 05 mai 2006 08:33:37 |
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Christophe B.
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 08:38:31
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Cette décision (celle du 25 janvier 2005) de la Cour de Cassation n'est pas en contradiction avec le principe énoncé, puisque la Cour de Cassation considère que la Cour d'Appel s'est trompée en condamnant la commune titulaire du droit de préemption à payer la commission alors que le mandat n'était pas valable parce qu'il ne précisait pas le montant de la commission (la validité du mandat est en effet la condition élémentaire pour qu'une commission soit due, dans le cas où il y a préemption comme dans tous les cas).
La cour d'appel avait cru pouvoir condamner tout de même la commune titulaire du droit de préemption en considérant qu'elle avait admis devoir cette commission en acceptant les conditions de la vente qui mettaientla commission due à la charge de l'acquéreur .
La Cour de Cassation rappelle que si l'acquéreur peut régulariser une situation irrégulière en ce qui concerne le mandat, en acceptant de payer la commission par une convention particulière, il faut que cette convention soit postérieure à l'acte authentique, ce qui n'était pas le cas ici puisque c'était dans l'arrêté municipal et dans l'acte de vente que la cour d'appel avait cru pouvoir déceler cette convention qui n'était donc pas postérieure à l'acte de vente mais concomitante. (J'analyse cette jurisprudence favorable à l'agent immobilier lorsqu'il peut obtenir qu'une telle convention soit signée après l'acte de vente authentique à la page du site intitulé « la régularisation d'une situation irrégulière »).
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Edité par - Christophe B. le 01 juil. 2006 17:07:34 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 15:15:52
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Citation :
Initialement entré par Christophe B.
(la validité du mandat est en effet la condition élémentaire pour qu'une commission soit due, dans le cas où il y a préemption comme dans tous les cas).
Vous avez ici une jurisprudence défavorable à l'agent immobilier en cas d'exercice du droit de préemption. Dans ce cas d'espèce, je ne pense pas que l'on parle d'un mandat nul ou irrégulier susceptible de régularisation par convention postérieure à l'acte authentique.
Vous me direz ce que vous en pensez, mais personnellement, cela n'a pas l'air aussi simple. Il reste aussi vrai que la commission avait été prévue par le mandat à l'origine à la charge du vendeur, puis que cette charge avait été inversée par la suite (compromis et acte authentique).
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 21 février 2006 Cassation
N° de pourvoi : 04-14538
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :
Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de cette loi d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ;
Attendu que par acte sous seing privé du 2 juin 1994, Mmes X..., Brigitte, Catherine et Christine Y... ont donné à l'agence GLB immobilier mandat de vendre leurs parts indivises d'un immeuble, la commission due au mandataire étant à la charge des vendeurs ; que le 25 juilllet 1994 une promesse de vente a été conclue avec M. Z... ; que la vente a été notifiée à MM. Jean-Jacques et Patrick Y..., coïndivisaires, en application des dispositions de l'article 815-14 du Code civil, avec la précision reprise de la promesse que le prix de cession était de 2 063 330 francs, dont 130 000 francs de commission due à l'agence immobilière GLB immobilier et que "l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de la commission de négociation due à l'agence GLB Immobilier" ; que le 7 septembre 1994, M. Jean-Jacques Y... a fait savoir qu'il exerçait son droit de préemption aux conditions qui lui ont été notifiées ; que l'acte notarié de vente a été passé le 7 novembre 1994, la somme de 2 063 330 francs étant payée par M. Jean-Jacques Y... par la comptabilité de M. A..., notaire instrumentaire, qui a ensuite été désigné en qualité de séquestre des fonds avec mission de les conserver jusqu'à ce que soit établi un acte définitif de liquidation partage de la succession de Cécile Y... ; que la société GLB immobilier a saisi le tribunal d'une demande en cantonnement de la somme séquestrée après déduction du montant de sa commission d'un montant de 19 818,37 euros (130 000 francs) ;
Attendu que pour déclarer M. Jean-Jacques Y... débiteur de la somme de 19 818,37 euros et dire qu'en conséquence M. A... devra se dessaisir de ce montant au profit de la société GLB immobilier, l'arrêt attaqué, après avoir exactement énoncé que par l'exercice de son droit de préemption, le coïndivisaire s'était substitué à l'acquéreur en tous ses droits et obligations, retient que M. Jean-Jacques Y..., dûment informé de l'existence et du montant de la commission due à l'agence GLB Immobilier, tenait son obligation au paiement de cette commission, non pas du mandat donné à l'agence par les vendeurs, mais du compromis dont il était mal fondé à discuter les conditions pour les avoir nécessairement acceptées ; que l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, qui interdit à l'agent immobilier de recevoir des commissions ou rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat, vise également les personnes mentionnées dans l'engagement des parties ; que dans le cas présent la promesse de vente conclue entre les vendeurs et M. Z... et l'acte notarié du 7 novembre 1994, qui constatent l'un et l'autre l'engagement des parties, mettent le paiement de la commission à la charge de l'acquéreur ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
Condamne la société GLB immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société GLB immobilier et de M. A... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille six. |
Edité par - LeNabot le 05 mai 2006 15:16:39 |
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Christophe B.
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 11:34:35
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En fait dans cette affaire, la difficulté venait de ce que le mandat prévoyait que la commission serait la charge des vendeurs alors que le contrat de vente prévoyait qu'elle serait la charge de l'acquéreur (ou du titulaire du droit de préemption).
La cour d'appel avait cru pouvoir mettre la charge de l'acquéreur (en fait celui qui avait usé de son droit de préemption) la commission due en considérant en substance qu'il était informé et qu'il devait donc la payer.
La cour de cassation rappelle que la charge de la commission doit être prévue dans les mêmes termes dans le mandat et dans l'acte de vente et qu'à défaut est qu'elle n'est pas due (par l'acquéreur en tout cas, la question étant plus complexe en ce qui concerne le vendeur, qui est tout de même engagé par le mandat qui a signé).
On est donc dans une situation irrégulière puisque le mandat et l'acte de vente ne prévoient pas le même débiteur de la commission, et la Cour de Cassation rappelle que dans ce cas la situation peut être régularisée mais seulement par une convention postérieure à la vente régulièrement conclue (c'est le premier attendu de l'arrêt).
Il convient donc de veiller à ce que le débiteur de la commission soit indiqué dans les mêmes termes dans le mandat et dans l'acte de vente.
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Edité par - Christophe B. le 01 juil. 2006 17:08:04 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 17:02:22
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| christophe: merci de retirer la publicité vers votre consultation (cf : déontologie!!!) |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 19:26:32
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Citation :
Initialement entré par Christophe B.
On est donc dans une situation irrégulière puisque le mandat et l'acte de vente ne prévoient pas le même débiteur de la commission, et la Cour de Cassation rappelle que dans ce cas la situation peut être régularisée mais seulement par une convention postérieure à la vente régulièrement conclue (c'est le premier attendu de l'arrêt).
Il convient donc de veiller à ce que le débiteur de la commission soit indiqué dans les mêmes termes dans le mandat et dans l'acte de vente.
Nous faisons systématiquement signer ce document à chaque signature d'acte authentique :
http://www.edpref.com/docs/281A.pdf
Cela ne présente aucune difficulté et permet de pallier un éventuel vice de forme du mandat ou des mentions du compromis relatives à la commission.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 20:14:25
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Citation :
Initialement entré par jcm
[quote]Initialement entré par Christophe B.
Nous faisons systématiquement signer ce document à chaque signature d'acte authentique.
Et si vous tombez sur une teigne qui n'a rien envie de signer au motif que le mandat et le compromis suffisent. Vous faites comment ?  |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 13:12:15
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Mon cas est étrange et j'aimerai connaitre la marche à suivre.
J'ai signé un compromis où il est stipulé que je paie la commission? mais j'ai du signé une feuille indépendante où je reconnais devoir une commission de tant : xxxx
Je vois le coup en avance et pense que l'agent ne sera pas mentionné sur le contrat de vente.
Comment dois-je opérer?
Suis-je en droit de ne pas signer ? Pourquoi dois-je lui faire ce cadeau somptueux? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 13:53:17
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Mon cas est étrange et j'aimerai connaitre la marche à suivre.
J'ai signé un compromis où il est stipulé que je paie la commission? mais j'ai du signé une feuille indépendante où je reconnais devoir une commission de tant : xxxx
Je vois le coup en avance et pense que l'agent ne sera pas mentionné sur le contrat de vente.
Comment dois-je opérer?
Suis-je en droit de ne pas signer ? Pourquoi dois-je lui faire ce cadeau somptueux?
Vous avez signé suite à une annonce ? Comment est intitulé le document ? |
Edité par - LeNabot le 05 août 2006 13:53:43 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 14:22:59
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Moi, j'ai passé une annonce banale dans un journal et particuliers comme agences se sont présentés. Je n'ai donné aucune exclusivité mais il est vrai qu'àvec cette agence,je n'ai rien dans les mains et j'ai pourtant lu avant de signer. A moitié amicale, à moitié pro, ce vendeur (que je connais - agence pignon sur rue) est un sacré vendeur.
Donc sur le mandant il y a une somme mais il m'a fait remplir au moment du compromis une autre feuille uniquement mentionnée commission d'agence - signée pour la même somme - Je pense que vous m'avez tous compris mais j'aimerai que l'agent apparaisse sur l'acte. Ou bien l'on reparle de la commission, n'est-ce pas? Je n'ai à ce jour rien dans les mains mais les actes sont en route....
Au fait, je vais aller dans la rubrique Foncia ou frais de mutation. Intox ou arnaque?   |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 11:37:43
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
[quote]Initialement entré par Christophe B.
Nous faisons systématiquement signer ce document à chaque signature d'acte authentique.
Et si vous tombez sur une teigne qui n'a rien envie de signer au motif que le mandat et le compromis suffisent. Vous faites comment ?
Cela n'est encore jamais arrivé. Oui, le mandat et le compromis suffisent (si tout est bien rempli et pas de vice de forme). Dans ce cas on se passerait de cette précaution supplémentaire.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 14:06:45
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Citation :
Initialement entré par jcm
Oui, le mandat et le compromis suffisent (si tout est bien rempli et pas de vice de forme). Dans ce cas on se passerait de cette précaution supplémentaire.
Et bien, il faut que le professionnel qu'est l'AI se démerde à faire un mandat sans vice de forme. Sinon, il n'y aura pas autre à dire que de faire bien ressortir l'imcompétence dudit "professionnel". |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 18:42:20
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et l'initiateur de ce forum a retiré tous ses messages!!!!!
bravo christophe b.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 20:51:11
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Citation :
Initialement entré par jcm
On n'est pas à l'abri d'un vice de forme "inventé" par la jurisprudence. En voici un exemple :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13439
jcm
Et pour cet exemple, je considère que la Cour de Cassation a parfaitement raison.
Il suffit de faire des contrats avec des caractères parfaitement lisibles. Prétendre avoir le droit de faire le contraire est déjà le début du commencement de la mauvaise foi et d'une certaine opacité. Non ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 11:22:29
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LeNabot, la question n'est pas là. Quand la loi est là, on l'applique. Quand on nous sort une interprétation (rétroactive !) plus que contestable, c'est autre chose.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 13:09:31
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Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot, la question n'est pas là. Quand la loi est là, on l'applique. Quand on nous sort une interprétation (rétroactive !) plus que contestable, c'est autre chose.
jcm
La question est là justement. Lorsque l'on fait signer un contrat à quelqu'un la moindre des choses est de rendre lisibles toutes les clauses surtout celles qui concernent les pénalités et les modalités de résiliation. Prétendre pouvoir faire le contraire, c'est déjà prétendre tromper l'autre partie. Car évidemment pour donner des explications orales claires et nettes, il n'y aura plus personne. La solution est là : vous faites signer un contrat avec des polices de 12 et on ne pourra rien vous reprocher. C'est pourtant simple. Non ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 15:28:11
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1) Vous êtes hors sujet, le problème n'est pas de faire mieux ou moins bien que la loi en l'occurrence, il est de comprendre ou interpréter ce que dit la loi.
2) Subsidiairement les caractères très apparents le sont par rapport au reste du texte, si tout le texte par exemple (ou 60 % ? 50 % , 80 % ?) est écrit en corps 12, il faudra écrire encore plus gros pour que l'on puisse parler de "caractères très apparents."
3) Donc il faut faire des choix. Pourquoi les honoraires, par exemple, ne figureraient-ils pas en caractères très apparents également ?
jcm |
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