| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 30 mai 2006 : 21:13:11
|
Citation :
Initialement entré par djays
L'idée dans l'investissement (en général pas spécialement immo) n'est il pas d'acheter bas (taux ou capital c'est selon les epoques) et de revendre au plus vite lorsque la conjoncture est favorable (genre en ce moment quand on est deja proprio), prendre ses liquidités et recommencer à la banque avec rien en esperant refaire la meme chose un peu plus tard ?
Ou alros je n'ai pas bien compris les grandes lignes.....
Je me permets de vous rappeler mon message d'aujourd'hui vers 13 heures, qui donne ces grandes lignes, et ici une copie de la sentence qui répond à votre interrogation:
"- L'investisseur locatif ne tient jamais compte de plus value dans son approche, le bénéfice de l'opération est déterminé par les revenus (solde de flux financier entre les loyers, charges, déductions d'impôts, etc)"
L'achat/vente dont vous parlez s'appelle de la spéculation. Ceci est valable pour d'autres investissements, l'immobilier parfois pour certaines personnes, pas pour moi qui croit en l'immobilier comme investissement à long terme (15 ans).
Vous ne pouvez avec exactitude déterminer si la période est favorable qu'à postériori, malheureusement!
|
Signaler un abus  |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 21:21:37
|
Citation :
Initialement entré par Ankou
"- L'investisseur locatif ne tient jamais compte de plus value dans son approche, le bénéfice de l'opération est déterminé par les revenus (solde de flux financier entre les loyers, charges, déductions d'impôts, etc)"
Bonne remarque. Personnellement à Toulouse j'ai constaté des ventes à 100KEUR pour un loyer hors charges de 400 EUR (des T2). Et encore dans un des cas, il y avait un saucisson (locataire en instance d'expulsion par le TI). Résultat des courses, un rendement à 5% : je pars en courant. |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 21:24:14
|
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par djays
mais l'immo est en haut de cycle !!!
Ben il y en a déjà pas mal qui disent cela à Laurel et Hardy de ce fil. Entendez Bibix (dont je me demande vraiment s'il est salarié vu le temps qu'il passe ici) et Ankou qui achètent tout à crédit, batteries de casseroles pour sa femme, strings inclus. Le problème c'est que c'est deux énergumènes n'ont vraiment aucune idée de ce que peut représenter une charge d'amortissement d'un emprunt, ni des charges d'un bien immobilier et encore moins de la rentabilité d'un investissement locatif. A moins de 5% brut, autant placer ses économies chez l'écureuil. Il y a pas mal d'échaudés du Robien et qui ont revendus aussi sec, faute de rentabilité attendue. A Toulouse même, je me suis amusé à repérer les affiches "A louer" suivies quelques mois plus tard d'un "A vendre". Pas si isolé que cela ce phénomène. Un principe de base : lorsqu'on veut vraiment investir et gagner de l'argent, la défiscalisation n'est pas un élément à mettre en premier. Par contre, ceux qui ont investi en bourse il n'y a pas si longtemps que ça commencent à en tirer les bénéfices. N'oubliez pas cher bibi, pour s'enrichir et lorsqu'on peut espérer une plus value, il faut la réaliser. C'est à dire vendre. Qu'attendez vous ? On se le demande !
Vous confondez placement de capital dans l'immo et constitution de capital a partir de 0. (ce que permet l'immobilier et ce que je fais).
Pourquoi voulez vous que je revende alors que je peux gagner presque le double dans 20 ans (en € actuel) et qu'en plus ce sont des Laurel et hardy comme vous et marty, les roi de la loc, qui me constituez mon capital. Revendre maintenant ca serait tuer la poule aux oeufs d'or 
Ca ne m'interesse pas de faire une plus value aujourd'hui, ca ne changerais pas mon niveau de vie ! Vous comprenez ?
Oui je suis salarié Nabot mais je ne suis pas a l'usine 
|
Edité par - bibix le 30 mai 2006 21:26:58 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 21:26:50
|
Citation :
Initialement entré par bibix
et qu'en plus ce sont des Laurel et hardy comme vous et marty, les roi de la loc, qui me constituez mon capital.
Ah bon ? Je fais maintenant partie des locataires de vos taudis, vu que j'ai cru comprendre que vous étiez propriétaire d'un empire de caves.
|
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 21:39:47
|
Citation :
Initialement entré par Ankou
Je me permets de vous rappeler mon message d'aujourd'hui vers 13 heures, qui donne ces grandes lignes,
Oui effectivement il y a cette perle :
- On fait volontiers un mélange entre investissement et achat de sa RP. Ce sont deux choses différentes. Financièrement, il est rarement intéressant d'acheter sa RP (il est préférable de louer et d'acheter en parallèle du locatif).
Là il faudra qu'on explique calculs à l'appui (on risque de s'étrangler de rire ).
pfff.... Il faut vraiment être AI pour sortir des énormités pareilles. |
Edité par - LeNabot le 30 mai 2006 21:40:14 |
| Signaler un abus |
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 21:51:32
|
juste pour me désabonner du sujet parce que la ça vire au spam de ma boite
forumer fait du bien a votre santé |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 09:39:34
|
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
et qu'en plus ce sont des Laurel et hardy comme vous et marty, les roi de la loc, qui me constituez mon capital.
Ah bon ? Je fais maintenant partie des locataires de vos taudis, vu que j'ai cru comprendre que vous étiez propriétaire d'un empire de caves.
C'est une image Nabot! C'est grace à des gens qui louent comme vous que je me gave Oui, effectivement, j'ai quelques caves et parking en plus de mes appartements. Maintenant si vous voulez des photos de mes taudis c'est faisable mais vous risquez d'être deçu car je loue des logements de qualité et refait a neuf. Ceci dit je peux liberer une cave pour vous, elle est en terre battue et je pense qu'elle vous ira trés bien, en plus elle reste trés fraiche en été.
|
Edité par - bibix le 31 mai 2006 09:42:34 |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 18:28:59
|
Citation :
Initialement entré par bibix
Marty, sortez votre petite calculette.
Je suis endêtté à 39% sur des credits immo pour un montant de 1800€. Je vous laisse deviner qu'avec les 60% restant, je vivrais confortablement mon cher Marty [;) Selon le salaire, les 39% de taux d'endettement ne veulent plus dire grand chose...
Oui mais vous avez déjà dit ce que vous gagnez par mois et c'est loin d'être un revenu de ministre. Vos 39% sont donc bien préoccupants.
Les loyers qui tombent c'est la cerise sur le gateau.
Vous verrez qu'ils ne tombent pas toujours.
Ce n'est pas ma petite histoire Marty, j'ai deja fais le calcul de mes plus value et meme avec -40% il me reste une plus value de presque 100k€ rien que sur ma residence principale.
Avec le coût du prêt ? J'en doute...
Je vous l'ai dit, si l'immobiler s'effondre ca ferait même mes petites affaires, puisque je demenagerais pour plus grand.
Votre banquier ne vous prêtera plus. On ne donne pas un prêt volumineux et interessant à quelqu'un qui a déjà 39% d'endettement. Peut-être un crédit à la consommation mais ce sera dur d'acheter avec si peu.
Un 6 pieces à paris dans les quartiers chic pour 420k€, le top ! Enfin, si vous y croyez, c'est que vous revez debout
En effet, je ne crois pas à vos histoires de prêts mais c'est le cas depuis le début de vos interventions.
[/quote]
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 18:30:49
|
Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
...2004 est bien connu pour être un creux de cycle (cf courbe de Friggit si vous savez ce que c'est...)...
..Dans 20 ans l'immo sera sans doute plus bas qu'aujourd'hui et sera déjà passé par d'autres cycles.
Par curiosité, est-ce aussi Friggit qui dit celà? Dans ce cas, je vous remercie de m'indiquer la page du rapport et le N° de la courbe.
Non. Il y a une différence entre la première phrase et la seconde.
Ou Friggit ne fonctionnerait-il que dans un seul sens
Friggit est une personne et donc ne "fonctionne" pas comme vous dites.
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 18:41:55
|
Pour Bibix,
Pourquoi voulez vous que je revende alors que je peux gagner presque le double dans 20 ans (en € actuel)
Seulement si vous parvenez à vendre au prix escompté et comme vous le dites en € actuel. Quid de l'inflation et d'une éventuelle chute des prix ?
et qu'en plus ce sont des Laurel et hardy comme vous et marty, les roi de la loc, qui me constituez mon capital.
Bon allez. Je peux vous le dire maintenant. je suis locataire depuis seulement quelques temps
Revendre maintenant ca serait tuer la poule aux oeufs d'or
Ca ne m'interesse pas de faire une plus value aujourd'hui, ca ne changerais pas mon niveau de vie ! Vous comprenez ?
Oui je suis salarié Nabot mais je ne suis pas a l'usine
Ca change quoi ?
Pour Monsieur Le Nabot,
Citation :
Ah bon ? Je fais maintenant partie des locataires de vos taudis, vu que j'ai cru comprendre que vous étiez propriétaire d'un empire de caves.
Il a aussi des places de parking. Avec un sac de couchage et une tente DKthlon, on a tout de suite une studette .
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 22:17:46
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Pour Bibix,
Pourquoi voulez vous que je revende alors que je peux gagner presque le double dans 20 ans (en € actuel)
Seulement si vous parvenez à vendre au prix escompté et comme vous le dites en € actuel. Quid de l'inflation et d'une éventuelle chute des prix ?
et qu'en plus ce sont des Laurel et hardy comme vous et marty, les roi de la loc, qui me constituez mon capital.
Bon allez. Je peux vous le dire maintenant. je suis locataire depuis seulement quelques temps
Revendre maintenant ca serait tuer la poule aux oeufs d'or
Ca ne m'interesse pas de faire une plus value aujourd'hui, ca ne changerais pas mon niveau de vie ! Vous comprenez ?
Oui je suis salarié Nabot mais je ne suis pas a l'usine
Ca change quoi ?
Pour Monsieur Le Nabot,
Citation :
Ah bon ? Je fais maintenant partie des locataires de vos taudis, vu que j'ai cru comprendre que vous étiez propriétaire d'un empire de caves.
Il a aussi des places de parking. Avec un sac de couchage et une tente DKthlon, on a tout de suite une studette .
Marty
Ca change que j'ai du temps libre au bureau et que je gere mon planning, mais là vous me faite sortir du sujet initial.
Je revendrais bien au prix actuel un jour, je n'ai que 25 ans et je pense que j'ai encore quelques cycle immobiliers qui m'attendent. Le temps ne presse pas pour moi.
La fin de votre post montre que vous arrivez a cours d'argument.
Quand vous aurez constitué un capital comme le mien en si peu de temps vous pourrez me donner des conseils pour creer de la richesse et j'en tiendrais compte. De ce que j'ai pu lire, vous êtes tout sauf un model a suivre.
Le parcours de pegase est dejà nettement plus excitant. |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 22:21:17
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Initialement entré par bibix
Marty, sortez votre petite calculette.
Je suis endêtté à 39% sur des credits immo pour un montant de 1800€. Je vous laisse deviner qu'avec les 60% restant, je vivrais confortablement mon cher Marty [;) Selon le salaire, les 39% de taux d'endettement ne veulent plus dire grand chose...
Oui mais vous avez déjà dit ce que vous gagnez par mois et c'est loin d'être un revenu de ministre. Vos 39% sont donc bien préoccupants.
Les loyers qui tombent c'est la cerise sur le gateau.
Vous verrez qu'ils ne tombent pas toujours.
Ce n'est pas ma petite histoire Marty, j'ai deja fais le calcul de mes plus value et meme avec -40% il me reste une plus value de presque 100k€ rien que sur ma residence principale.
Avec le coût du prêt ? J'en doute...
Je vous l'ai dit, si l'immobiler s'effondre ca ferait même mes petites affaires, puisque je demenagerais pour plus grand.
Votre banquier ne vous prêtera plus. On ne donne pas un prêt volumineux et interessant à quelqu'un qui a déjà 39% d'endettement. Peut-être un crédit à la consommation mais ce sera dur d'acheter avec si peu.
Un 6 pieces à paris dans les quartiers chic pour 420k€, le top ! Enfin, si vous y croyez, c'est que vous revez debout
En effet, je ne crois pas à vos histoires de prêts mais c'est le cas depuis le début de vos interventions.
Marty
[/quote]
Si vous mettez ma parole en doute, c'est un autre probléme et là effectivement on ne risque pas de vous faire entendre raison.
Je n'ai pas un salaire de ministe, mais il y a un juste milieu.
La banque me pretera si je rachete je ne m'inquiete pas pour ça.
Les loyers tomberont, je paies des assurances pour ça.
Je se sais pas pourquoi vous voulez absolument que je sois acculé de dettes et que mes affaires se ramassent mais on sent que ca vous ferez plaisir. C'est affligeant.
Occupez vous vos petits sous plutot. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 22:24:21
|
| Je veux bien croire que bibix est simple salarié, mais certainement pas un prof de lettres. |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 23:10:07
|
Pertinent comme remarque ! Ca fait serieusement avancer le schmilblick... Et vous voulez qu'on ecoute vos conseils
A ma decharge, j'ecris à la volée.  |
Edité par - bibix le 31 mai 2006 23:10:44 |
| Signaler un abus |
|
|
lidia
Pilier de forums
892 réponses |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 16:15:30
|
| Ca me parait être assez juste comme analyse bien qu'un peu optimiste tout de même. L'avenir lui donnera peut etre raison. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 16:51:25
|
C'est bien pour ça que je repete depuis le debut que le marché peut prendre n'importe quelle direction... Il y a a boire et a manger dans la presse comme dans les chiffres.
Un vieux biscard comme vous devrait savoir ça.
|
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
|
|
Sujet |
|
|
acheter maintenant ?
Forum fermé
