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poca
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 07 mai 2006 : 19:38:11
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Bonjour à tous,
Certains Copropriétaires ne veulent pas réelire le Syndic lors de l'AG, or nous avons déjà reçu l'ordre du jour dans lequel, il n'y a pas de propositions d'autres syndics.
Quelles sont exactement les conséquences de la non-réelection du syndic sans autres propositions inscrites à l'ordre du jour.
Y a t il des conséquences judiciaires,quels serait les coûts ?
certains membres de ce forum auraient ils vécu cette situtation?
Merci d'avance
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 20:47:36
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poca,
Bonjour et bienvenu.
Nous avons déjà vu et lu souvent votre question. Avez-vous essayé de faire une recherche tout d'abord sur ce site
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37353
par exemple - et via google ...qui vous revoi à Universimmo  
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 122 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 23:49:46
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Si le syndix n'est pas réélu,
S'il n'y a pas de propositions d'autres candidatures, vous vous retrouvez sans syndic et vous devez demander la désignation d'une administrateur judiciaire.
Sortez vos portefeuilles 
On vous dira que l'on peut désigner un syndic copropriétaire qui convoquera une nouvelle assemblée. La solution est utilisée mais n'est pas régulière.
De toute manière le syndic copropriétaire aura les pires difficultés pour récupérer les pièces auprès du syndic en place.
Un bon conseil : renouvelez le syndic et préparez un changement pour l'assembl" suivante.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 03:26:47
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Bonjour,
Je ne partage pas la vision pessimiste de JPM dans le cas de non réélection du syndic sortant.
La solution qui a été évoquée maintes fois sur ce forum, et je ne vois pas en quoi elle pourrait être irrégulière, est de nommer un syndic bénévole et provisoire parmi les copropriétaires. La seule mission de ce syndic bénévole et provisoire serait de convoquer une nouvelle AG pour élire un autre syndic. Cette mission ne nécéssite pas de connaissances particulières, si ce n'est l'ensemble des adresses des copropriétaires. Cette mission n'implique pas la récupération de l'ensemble du dossier auprès du syndic sortant. Le nouveau syndic qui sera élu par la nouvelle AG pourra le faire sans problèmes.
La régularité de la situation tient de ce que l'AG a bien été convoquée pour élire un syndic, ce qui sera fait avec le syndic provisoire et bénévole. Elle tient aussi de ce que contrairement au syndic professionnel qui doit être payé et qui doit donc fournir en même temps que la convocation, une proposition de contrat, le syndic bénévole, étant justement bénévole, n'a pas besoin de contrat. La situation est donc tout à fait régulière et sans risque.
Le seul souci est d'avoir les adresses de tous les autres copropriétaires. Ces adresses figurent sur la feuille de présence que doit signer le président de séance et les scrutateurs. Donc, un conseil, faites vous élire président de séance et à la fin de l'AG, n'oubliez pas de donner une copie de cette feuille de présence au syndic bénévole et provisoire élu, pour qu'il puisse convoquer l'AG |
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poca
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 19:46:21
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Bonsoir,
merci pour vos réponses
JPM quand tu dis attention aux portefeuilles.As-tu une idéé de combien ça pourrait nous coûter?.
LD47 :
1- L'election du syndic benevole se passe t'il juste après le non renouvellement de l'ancien Syndic, car l'ordre du jour doit se poursuivre.n'est ce pas ?
2- L'ex Syndic peut il s'opposer à cette election ? et imposer une syndic judicaire.
3- peut-il y avoir de lourdes conséquences judiciaires ?
Merci pour toutes vos réponses...... |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 22:02:02
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Bonjour,
L'élection du syndic bénévole se passe juste après la non-réélection de l'ancien. C'est la même résolution. Ce qui doit être décidé est l'élection d'un syndic. L'AG commence par se prononcer sur la candidature du syndic en place, puis, s'il n'est pas élu, se prononce sur une autre candidature. Si ce nouveau candidat n'est pas élu non plus, elle se prononce sur une nouvelle candidature s'il y en a une. Ce ne serait qu'en cas d'absence de candidature accompagnée de la non-élection des précédents que vous vous trouveriez dans la situation de devoir passer par le tribunal.
Dès que vous aves élu le syndic, vous passez à la résolution suivante.
L'ex-syndic n'a aucun pouvoir dans une AG. Il est normalement le secrétaire sauf si l'AG en décide autrement. Je vous conseille fortement d'en décider autrement, parce que, si vous l'élisez secrétaire de séance, vous risquez d'avoir des difficultés à obtenir le PV qui dirait qu'il na pas été réelu.
Vous préparez donc un projet de PV (prenez exemple sur un PV précédent) sur lequel vous ne laissez en blanc que les inconnues. Elisez un président de séance qui ne sera pas le syndic bénévole. Elisez un secrétaire qui ne sera pas l'ex syndic et l'affaire est en marche. L'ex-syndic ne peut donc s'opposer à rien et ne peut rien exiger. Il ne fait, déjà quand il est syndic, pas partie de la copropriété. N'étant pas réelu, il n'a aucun rapport avec celle-ci. Ce que décide l'AG, jusqu'à sa non-réelection, ne le concerne en aucune manière.
Il ne peut donc y avoir aucune conséquence judiciaire.
La procédure est simple. Il faut quand même bien la respecter. Le sujet a été traité de nombreuses fois sur le forum. Vous pouvez retrouver de nombreux sujets similaires. Et, si vous avez encore des interrogations, n'hésitez pas à les poser. |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 22:14:30
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et si...le syndic "sorti" peut demander au tribunal la nomination d'un administrateur provisoire et ainsi contester l'éventuel élection d'un syndic bénévole: le judiciaire tranchera.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 22:43:14
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Et non, Nefer ... :
"D.art.46 : A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical."
Le syndic sortant, qui est devenu tiers au syndicat, n'a pas qualité pour déposer requête lorsque l'AG n'a pas désigné son syndic alors que la question était inscrite à l'ODJ.
C'est la grande différence avec D.art.47, où il n'est pas question d'une AG convoquée à cet effet.... |
Edité par - gédehem le 08 mai 2006 22:44:55 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 22:47:37
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| C'est vrai, nefer, que dans le cas ou le syndicat n'a pas de syndic, le syndic sortant (et toute personne interessée aussi) peut demander au tribunal la nomination d'un administrateur provisoire. Mais nous ne sommes pas dans ce cas-là. Si l'AG élit elle-même un syndic bénévole et provisoire, le syndicat ne se trouve pas du tout dépourvu de syndic et personne ne peut demander la nomination d'un administrateur provisoire. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 22:51:54
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Croisement de réponses.
gedéhem, nos réponses semblent quand même diverger. Les tiers interessés ne peuvent-ils pas demander la nomination d'un syndic ? Je crois que oui. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 23:00:03
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| gedéhem, vous citez vous-même l'article D47, qui prévoit que tout interessé (donc même un tiers au syndicat) peut demander la nomination de l'administrateur judiciaire. Le syndic non reconduit peut être un tiers interessé. Est-ce parce que cette absence de syndic ferait suite à une AG dûment convoquée à cet effet que le D47 ne s'appliquerait pas à ce tiers ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 23:05:26
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Ben non, LD47 ..... c'est toute la différence que je signalais entre D.art.46 et D.art.47, à relire ...
D.Art. 46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical.
Voyez, il n'y a pas de "tiers" ni de "tout interessé" ....
Dans le D.art.46, c'est le cas où une AG est effectivement convoquée, qu'elle se tient, mais qu'elle ne décide pas ou ne peut se décider (où qu'il n'y a pas le 1/3 du 25-1) ..bref, que l'AG prenne fin sans qu'un syndic soit désigné alors que la question était à l'ODJ ...
D.Art. 47 -" Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, a la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé,...."
Pour cet art.47, il n'y a pas d'AG convoquée, ou alors il n'y a pas la désignation du syndic inscrite à l'ODJ ... De ce fait, le mandat du syndic étant échu, le syndicat est dépourvu de syndic justifiant l'action par "tout interessé".
Voyez la différence !!!
Reste que dans le 1er cas rien n'empeche l'ex-syndic de "soudoyer" un copropriétaire 'ami' et d'agir par derrière en son nom.
Mais alors le requérant n'est pas l'ex-syndic ..... |
Edité par - gédehem le 08 mai 2006 23:14:57 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 23:27:47
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le syndic "sorti" a , je suppose, au moins un défenseur dans ce syndicat.
de plus la candidature du syndic bénévole n'était pas jointe à l'ODJ.
si vous avez connaissance d'une procédure dans un tel cas, merci de nous communiquer l'ordonnance rendue. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 00:52:00
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gedéhem,
Votre analyse me semble bien fondée. Je pense néanmoins qu'elle mérite d'être approndie. Car, en effet, si elle était correcte, elle rendrait incournable l'absence de syndic par la volonté de l'AG, à l'unanimité active ou tacite des copropriétaires. Et, cela me semble pouvoir avoir des conséquences graves.
Par exemple, un syndicat des copropriétaires décide de faire des travaux d'importance donnant une plue-value certaine à son immeuble. Une fois ces travaux réalisés, au moment de payer, l'AG se réunit, avec à l'ordre du jour, l'élection du syndic. Et elle n'élit pas de syndic. Si, dans ce cas, aucun tiers interessé (l'entreprise en l'occurence) ne pouvait demander à avoir un interlocuteur représentant le syndicat (un syndic ou un administrateur judiciaire), il n'aurait donc aucun recours pour être payé.
Ce pourrait être un excellent filon pour certaines copropriétés pour faire travailler les entreprises à l'oeil.
nefer,
Il n'est pas nécessaire qu'il ait été prévu un vote sur le syndic provisoire. Il est déjà prévu de manière générale, l'élection d'un syndic. Que le syndic sortant ait fait une rédaction différente n'y change rien, puisque c'est l'objet de la résolution. La différence entre un syndic bénévole et un syndic pro, est que le bénévole n'a pas besoin de faire joindre un projet de contrat à la convocation. Il est donc éligible sans autre forme de procès. |
Edité par - LD47 le 09 mai 2006 02:26:17 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 13:55:22
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LD47, sur D.art.46 et D.art.47, il n'y a pas dans l'exposé fait plus haut d'analyse ou d'interprétation de ma part !!
C'est la simple lecture des textes.
Selon D.art.46, lorsque l'AG est convoquée pour (entre autres) désigner le syndic et que, pour une raison ou une autre, elle ne le désigne pas, seuls les copropriétaires/membres du CS ont qualité pour déposer requete en désignation d'un syndic.
Selon D.art.47, dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, tout interessé peut déposer requête.
C'est tout simple !!! Aucune interprétation là dessus !!
L'hypothèse dont vous parlez (un syndicat qui déciderait sciemment de ne pas désigner de syndic pour ne pas régler une créance), tient si peu la route qu'il n'est pas nécessaire d'en parler ..
Parce que ne pas le désigner juste pour ne pas régler cette facture fait que le syndicat est totalement paralysé pour tout son fonctionnement, pour tout le reste ...
Alors les travaux d'importance qui donneraient une plus-value sans syndic, ça ne va marcher que 1 ou 2 mois, tout au plus !!!
Parce qu'un syndicat sans syndic qui plus est avec une action en recouvrement de créance sur le dos le 3ème mois pour "des travaux d'importance", vous voulez qu'on calcule la moins-value ?? ...
D'autant qu'avant d'envisager votre plus-value, il faudra établir l'état daté pour la mutation de votre lot !!
Qui c'est qui va l'établir et le notifier au notaire, s'il n'y a pas de syndic ?? .. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 22:34:51
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gedéhem,
Je n'ai pas dit que vous aviez interprété les textes. Analysés oui. Et vous les avez, à mon avis, bien analysés.
Cette analyse qui me paraît correcte pose un problème que vous minimisez cependant.
Un syndicat n'est pas paralysé par absence de syndic, puisqu'il suffit que le compte bancaire existe, sur lequel seront ponctionnées les dépenses relatives au fonctionnement de la copropriété (electricité, eau, assurances,...)
Une fois que le syndic a mis en place ces diverses autorisations de prélèvement, s'il vient à disparaître, les autorisations continuent.
Imaginons par exemple une grande maison divisée en 3 lots de copropriété : le père, le fils et la fille. Ils se sont mis d'accord. Ils vont refaire leur maison aux frais des artisans. Ils élisent un syndic entre eux. Ce syndic fait faire un ravalement, puis démissionne de ses fonctions en organisant une AG pour l'élection du syndic. Personne n'est élu. L'artisan ne peut même pas demander au tribunal de nommer un administrateur provisoire. Il se retrouve sans interlocuteur et donc sans personne pour le payer.
Année d'après. On veut refaire la toiture en entier. On s'autoconvoque. On élit un syndic entre gens de bonne famille. Ce syndic passe commande de la toiture, puis démissionne. Et ainsi de suite. Le premier artisan, s'il apprend qu'à ce moment-là, il y a un syndic, pourrait entamer les démarches pour récupérer son argent, mais pas le temps. Il n'y a déjà plus de syndic. Ca peut durer tout le temps. S'il n'y a aucun moyen légal pour empêcher cela, ça me semble grave. |
Edité par - LD47 le 09 mai 2006 22:36:05 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 02:54:08
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Je viens de relire ces deux articles et il me semble qu'on peut les comprendre avec une différence qui rétablirait l'équilibre.
Tout d'abord, j'essaie de mieux expliquer le problème que me semble générer la lecture simplifiée.
L'une des raisons d'exister de l'article D47 est, de toute évidence, de protéger les tiers interessés contre une absence de diligence du syndicat à se pourvoir d'un syndic. Il est clair que sans représentant du syndicat, il est pratiquement impossible d'engager une démarche contre ce dernier.
Ce qui serait particulièrement étonnant serait que cette protection mise en place par la loi puisse être aussi facilement contournable. Il suffirait au syndicat de se réunir en AG et de ne pas élire son syndic, pour que les tiers se trouvent privés de la protection de l'article D47.
Maintenant, si on reprend la lecture des deux articles, il y apparaît :
Art. D46 : Il y a eu une AG qui n'a pas élu de syndic ET un ou plusieurs copropriétaires ou un ou plusieurs membres du conseil syndical ont fait une requête auprès du tribunal ==> Le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance.
Art. D47 : Il n'y a pas eu d'AG et il n'y a pas de syndic OU ALORS, il y a eu une AG qui n'a pas élu de syndic ET aucun copropriétaire ou membre du Conseil Syndical n'a fait de requête (cette dernière condition en entier est le cas prévu au précédent article). Dans ce cas, tout interessé peut s'adresser au tribunal pour faire désigner un syndic. |
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poca
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 19:05:59
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Bonsoir à tous,
Ma requète suscite bcp d'interrogations.
J'ai bien l'impression que tout cela n'est pas si simple de plus notre AG est le 18 Mai avec aucune préparation..
Mais juste pour repréciser, dans notre OJ il n'a aucun point sur l'election d'un autre syndic.
De plus, plusieurs corpro vont dire non au Quitus, non au renouvellement du Syndic sans préparer l'election d'un syndic provisoire.comme cité par LD47 ( bonne solution selon moi )
Donc j'ai bien l'impression que nous allons partir en Syndic judiciaire mais avez-vous des infos sur cette alternative qui à mes yeux n'a pas l'air d'être la meilleure.
Car aujourd'hui j'hesites encore entre, renouveler ce syndic pour 1 annee ou dire non et partir en syndic judiciaire....
De plus un grand doute subsiste.
Sur le nouveau contrat du Syndic en place, il est ecrit contrat pour 1 à 3 ans. cloture des comptes au 31 12 2007.
J'ai téléphoné au Syndic pour demander quelle serait la situation si oui nous renouvellons mais pour 1 an seulement.
Leur réponse : "pendant l'AG le président rayera la mention 3 ans et il signera.. en bas. pas besoin de refaire les contrats..."
Pensez vous que tout cela est sain.. j'ai bien peur que vis à vis de la loi on renouvelle pour 3ans et que une rature sur un contrat soit caduc....
Mrci
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 06:14:09
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poca,
les dernières discussions ne sont que deux variations autour d'un même thème. Mais aussi bien gedéhem que moi-même, sommes d'accords sur le fait que le syndic ne peut absolument pas demander la nomination d'un administrateur judicaire (moi sur la base de ce que vous aurez un syndic, donc cette démarche n'est pas fondée. gedéhem sur la base de ce qu'une AG aura été réunie avec à l'ordre du jour la nomination d'un syndic).
Par contre, comme vous le faites remarquer, si vous n'avez pas un minimum de préparation, il vaut mieux, éventuellement, le remettre à plus tard. Se retrouver sans syndic n'est vraiment pas la bonne option.
Sachez quand même que cette option est tout à fait possible. Que si, au cours de l'AG, vous n'avez pas élu le syndic, vous pouvez tout à fait élire un syndic bénévole et provisoire, chargé de convoquer une nouvelle AG pour élire le syndic. Ne quitter surtout pas l'AG sans syndic. Dans ce cas, la sortie du portefeuille, comme l'a souligné JPM, sera de rigueur. Et, vous n'avez aucune raison de quitter l'AG sans avoir nommé un syndic, même bénévole et provisoire.
Pour ce qui concerne la durée du mandat de syndic, il ne s'agit, ni plus ni moins, que d'un contrat qui va se faire avec l'accord des deux parties. Les deux parties sont : d'un côté l'AG et, de l'autre, le candidat syndic. Tout est discutable. Le candidat syndic vous propose 3 ans. Vous êtes parfaitement libres de choisir une autre durée (un an par exemple). Le candidat syndic peut aussi tout à fait ne pas accepter d'être élu seulement pour un an. C'est une discussion entre deux parties. Les honoraires qui figurent sur sa proposition de contrat, sont, comme tout le reste, parfaitement discutables. Ce n'est que quand les deux parties seront tombées d'accord sur l'ensemble (prestations, honoraires, durée) que le contrat se fera par l'acceptation de l'AG et du candidat syndic. Ne laissez surtout pas le candidat syndic dire que si vous ne le réelisez pas et aux conditions qu'il a définies par avance, vous vous retrouverez avec un administrateur judiciaire. Dites-lui bien que dans ce cas, vous élirez un syndic bénévole et provisoire parmi les copropriétaires. Veillez bien à ce que tout ce que vous aurez décidé (prestations, honoraires, durée) figurent sur le PV. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 10:29:51
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LD47, je ne suis pas du tout d'accord avec votre interprétation de D.art.47 que vous réduisez à :
"Art. D47 : Il n'y a pas eu d'AG et il n'y a pas de syndic OU ALORS, il y a eu une AG qui n'a pas élu de syndic ET aucun copropriétaire ou membre du Conseil Syndical n'a fait de requête (cette dernière condition en entier est le cas prévu au précédent article). Dans ce cas, tout interessé peut s'adresser au tribunal pour faire désigner un syndic.
C'est passer sous silence le préalable de ce D.art.47 :
"Art.47 - Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, ...."
'Le cas' ("..celui..") prévu au précédent article (D.art.46), c'est :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet....", ....."
Il n'y a aucune ambiguité là dessus, sur ces 2 'cas' totalement distincts
"LE CAS" dont il s'agit dans l'un et l'autre article, c'est pour l'un l'AG sans désignation, pour l'autre 'les autres cas' ......où il n'y a pas de syndic.
Mais l'absence de requête par les copropriétaires pour le 46 n'est pas par elle même "le cas" à l'origine du fait que le syndicat est dépourvu de syndic, comme vous le laissez entendre.
Le syndicat est dépourvu de syndic du fait que l'AG convoquée à cet effet n'en a pas désigné : alors seuls les copropriétaires ont qualité pour déposer requête ainsi que le précise D.art.46.
Reste que si un fournisseur n'est pas payé après plusieurs relances, sa requete sera justifiée.
Mais pas l'ex-syndic qui naurait ici aucun interet à agir.
Je note au passage un excelent moyen de faire désigner par voie de justice un syndic non prof, fut-il provisoire.
La candidature spontannée en séance est vivement contestée par certain au motif que le 'contrat' du candidat n'est pas joint à la convoc !!
Qu'à cela ne tienne, l'AG ne désigne pas de syndic ... Et le lendemain, le candidat syndic dépose requête (en référé pas besoin d'avocat) en proposant sa candidature. Il est désigné "syndic" par le pdt du TGI et il a tout son temps pour convoquer une AG destinée ..à le nommer.
C'est d'autant plus interessant qu'il peut demander par cette requête l'application stricte de L.art.18-2 pour la restitution des fonds (il en faut pour convoquer la prochaine AG) et archives (dont la liste des copropriétaires, indispensable!) !!
Interessant d'avoir une ordonnance qui l'impose à l'ex-syndic, non ??
Finalement, ce D.art.46, il n'est pas mal du tout !!!!
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Edité par - gédehem le 11 mai 2006 11:09:36 |
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non renouvellement du syndic à l'AG
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