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 Sujet  |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
 Posté - 09 juin 2006 : 18:15:51
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Citation :
Initialement entré par asi77
Bon maintenant imaginons : vous remplacez 1991 par 2006 ...
alors bibix toujours pas convaincu ...
Merci de me répondre avec une argumentation et pas avec une version "pipi/caca" genre :
Citation :
Initialement entré par bibix
Et donc... Ca vous donne une erection ? 
( http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=39243&whichpage=1 )
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr
Moins convaincu que jamais. De toute facon l'immobilier pourrait bien couter le double d'aujourd'hui je ne serais jamais en location. La liberté n'a pas de prix Asi77. Je veux pouvoir casser un mur ou mettre du parquet jaune fluo si j'en ai envie. Quand je rentre chez moi je me sens bien parceque chaque élément est choisie, du sol au plafond en passant par la taille des pieces...
Ca n'a pas de prix, croyez moi.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 18:19:49
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Citation :
Initialement entré par asi77
.....
1999-2001 : on mange des pâtes avec du beurre président et du gruyère
2001-2003: on mange des pâtes sans beurre et sans gruyère
........
J'ai déjà répondu X fois à ce genre de démonstrations complètement nulles, il faut dire que je sature un peu et préfère rester sur ma terrasse siroter un pastis ....
Il suffit de faire un "rechercher" sur le forum, je n'ai pas varié d'avis sur ce sujet d'un iota!
Bref! gardez vos certitudes, et là je me répète, il est bien préférable, pour moi, qu'un certain nombre de personnes propagent ce type d'inexactitudes, il faut bien qu'on trouve des gens à qui louer nos biens (que je n'ai aucune envie de vendre, quelle que soit la situation de l'immobilier ........ bref! c'est peine perdue avec vous, désolé ) |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 18:37:20
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c'est bien bibix ... vous avez réponse à tout.
Donc si je résume vos propos :
Vous achetez votre bien en 1992 avec un endettement de 25 % (classique).
Vous le louez en 1998 ... super ...
Vous achetez un deuxième appart. pas cher certes MAIS SANS APPORT (ou très peu) ... et oui forcément le premier bien n'est pas vendu ... !
Vous allez voir votre banque ... elle voit que vous avez déjà un prêt sur le dos ... avec un taux initial de 9% ... que vous venez de renégocier ... à 6% ...
Elle voit que vous n'avez que très peu d'apport ... forcément !
Va t elle prendre le risque de vous prêtez encore une fois d'autant que vous ne pouvez même pas payer la totalité des frais d'agence & notaires ... et puis 50% d'endettement çà le fait pas ... même si vous le dites haut et fort que vous allez louer votre bien ...
La banque réfléchit très fort :
- 2 taxes foncières par an ...
- des charges de copro des 2 côtés ...
- un ravalement ou gros travaux possibles des 2 côtés ...
Bref le moindre coup dur ... pour ce ménage ... et c'est la cata !
Au total :
- Frais de notaire multiplié par 2
- Frais de caution multiplié par 2
- Frais d'agence (éventuels) multiplié par 2
- Taxe foncière multiplié par 2 (et qui augmente chaque année)
- Charges (30% pour le 1er + 100%) (et qui augmente chaque année)
- Gros travaux éventuels possible d'être multiplié par 2
Bref ... que du bonheur multiplié par 2 ... en supposant qu'ils puissent acheter le 2ème bien ...
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 09 juin 2006 18:39:14 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 18:45:44
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Citation :
Initialement entré par asi77
Au total :
- Frais de notaire multiplié par 2
- Frais de caution multiplié par 2
- Frais d'agence (éventuels) multiplié par 2
- Taxe foncière multiplié par 2 (et qui augmente chaque année)
- Charges (30% pour le 1er + 100%) (et qui augmente chaque année)
- Gros travaux éventuels possible d'être multiplié par 2
Bref ... que du bonheur multiplié par 2 ... en supposant qu'ils puissent acheter le 2ème bien ...
et fous rires multipliés par 10 ce week-end
Merci de continuer un peu jusqu'à demain midi.
Je fais mon stock |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 18:53:54
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Citation :
Initialement entré par asi77
c'est bien bibix ... vous avez réponse à tout.
Donc si je résume vos propos :
Vous achetez votre bien en 1992 avec un endettement de 25 % (classique).
Vous le louez en 1998 ... super ...
Vous achetez un deuxième appart. pas cher certes MAIS SANS APPORT (ou très peu) ... et oui forcément le premier bien n'est pas vendu ... !
Vous allez voir votre banque ... elle voit que vous avez déjà un prêt sur le dos ... avec un taux initial de 9% ... que vous venez de renégocier ... à 6% ...
Elle voit que vous n'avez que très peu d'apport ... forcément !
Va t elle prendre le risque de vous prêtez encore une fois d'autant que vous ne pouvez même pas payer la totalité des frais d'agence & notaires ... et puis 50% d'endettement çà le fait pas ... même si vous le dites haut et fort que vous allez louer votre bien ...
La banque réfléchit très fort :
- 2 taxes foncières par an ...
- des charges de copro des 2 côtés ...
- un ravalement ou gros travaux possibles des 2 côtés ...
Bref le moindre coup dur ... pour ce ménage ... et c'est la cata !
Au total :
- Frais de notaire multiplié par 2
- Frais de caution multiplié par 2
- Frais d'agence (éventuels) multiplié par 2
- Taxe foncière multiplié par 2 (et qui augmente chaque année)
- Charges (30% pour le 1er + 100%) (et qui augmente chaque année)
- Gros travaux éventuels possible d'être multiplié par 2
Bref ... que du bonheur multiplié par 2 ... en supposant qu'ils puissent acheter le 2ème bien ...
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr
Oui la banque prête. A 25 ans avec ma copine nous avons 4 credits immobilier dont 2 sur 20 ans. Aucun probleme, la banque suit.
Pourquoi voulez vous qu'un couple qui achete en 92 et qui s'endette à 25% seulement ne puisse pas mettre de l'argent de coté en 6 ans...
Pourquoi imputez vous des frais d'agence à l'acheteur alors que se sont parfois les vendeurs qui les paient d'une part et que les ventes de PAP fonctionne trés d'autre part.
Moi ce que je vois, c'est un couple qui loue son F3 avec assurance pour eviter les fameux coup dur et en attendant une hausse des prix
L'achat d'un F4 parceque l'immo est pas cher et la plus value sera meilleure.
En 2006 on refourgue tout à prix d'or et on est indiscutablement plus fortuné que le pauvre locataire qui aura versé un loyer de 92 à 2006 pour se retrouver à poil !
Ma famille fait ca depuis des decenies et c'est comme ca qu'il se sont construit des patrimoines d'une valeur pour le moins indécent.
Vous ne m'avez pas répondu, il a quoi votre locataire au bout de 14 ans de loyer ?
Idem, pas de réponse quand à ma reflexion sur la liberté d'être chez soit et de pouvoir y faire ce que l'on souhaite?
Vous selectionnez ? |
Edité par - bibix le 09 juin 2006 18:54:58 |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 18:58:21
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Comment trouvez vous le temps de pondre toute cette prose ???
Vous ne travaillez donc jamais ??? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 19:06:38
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Si, je suis encore à mon bureau là. 
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 19:07:46
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On surfe pendant les heures de boulot ???  |
Edité par - ali gator le 09 juin 2006 19:08:13 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 19:20:28
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Citation :
Initialement entré par ali gator
On surfe pendant les heures de boulot ???
Surfer c'est mon travail en quelques sorte.  |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 19:26:11
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| Un lien très particulier avec UI ??? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 19:30:49
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Non, c'est un pretexte. Je suis consultant en ingegnerie informatique. Quand je lance des installations sur mes serveurs, je surf en attendant que ça se termine. Un boulot de feignant ça, je vous le dit moi
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 19:36:22
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En quelque sorte vous êtes un cumulard !!!
Bien à vous...
Ali.
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 19:38:44
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On peut dire ca comme ça.
Bonne soirée ali. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 20:41:50
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Citation :
Initialement entré par bibix
Non, c'est un pretexte. Je suis consultant en ingegnerie informatique. Quand je lance des installations sur mes serveurs, je surf en attendant que ça se termine. Un boulot de feignant ça, je vous le dit moi
M'étonne pas qu'il y ait si souvent des serveurs out. Je pense plutôt que Bibix est payé par la FNAIM pour faire de la propagande. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 21:57:02
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Vous m'amusiez un temps, maintenant je dois dire que vous devenez vraiment lourd.  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 22:19:01
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Citation :
Initialement entré par bibix
Vous m'amusiez un temps, maintenant je dois dire que vous devenez vraiment lourd.
Mais vous êtes autant informaticien que moi gynécologue. Et puis ça tombe bien car je suis ingénieur en informatique. Vous installez quoi comme serveurs ? Je sens qu'on va s'amuser un peu.  |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 23:31:50
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Vous m'amusiez un temps, maintenant je dois dire que vous devenez vraiment lourd.
Mais vous êtes autant informaticien que moi gynécologue. Et puis ça tombe bien car je suis ingénieur en informatique. Vous installez quoi comme serveurs ? Je sens qu'on va s'amuser un peu.
Je n'ai rien à vous prouvez Nabot. Vous êtes particulierement usant... Si vous voulez des cours de soutient je vous invite à suivre une formation. |
Edité par - bibix le 09 juin 2006 23:33:12 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 08:53:37
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Citation :
Initialement entré par bibix
Si vous voulez des cours de soutient je vous invite à suivre une formation.
Aucun problème. Je me sens un peu faible sur certains points. Vous les faites quand ces petits cours de soutient ? |
Edité par - LeNabot le 10 juin 2006 08:54:15 |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 09:11:24
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Citation :
Exemple :
Imaginons vous avez acheté un bien en 1992.
Vous êtes à l'époque soit célibataire soit en couple.
Les prix étant trop élevé vous achetez un bien avec petite superficie (exemple F2/F3) avec l'objectif d'acheter plus grand. Logique ... vous envisagez d'agrandir la famille et de revendre d'ici 7-10 ans.
1998 arrive ... çà y est vous décidez de revendre et d'acheter. Vous passez voir une agence pour faire estimer votre bien et là catastrophe. Votre bien a perdu 30% de sa valeur ! Zut alors ... "j'aurai du réflechir avant d'acheter ... les prix étaient bien trop hauts à l'époque !" Bon c'est pas grave, on ne revend pas mais on va mettre notre bien en location ... On déménage donc en 1998 pour avoir + grand ... Bon coup de bol, la location de notre bien couvre la mensualité de notre prêt. Ouf ! Bon mettons nous à chercher une location pour avoir + grand ... Aïe c'est trop cher mais bon on va se serrer la ceinture ...
1999-2001 : on mange des pâtes avec du beurre président et du gruyère
2001-2003: on mange des pâtes sans beurre et sans gruyère
2005 : estimation du bien et petit calcul (montant du bien estimé - capital restant dû à la banque). çà y est on peut vendre ENFIN. Bon c'est pas LA plus value de folie ... mais comme on a amorti une bonne partie du prêt ... c'est bon !
2006 : Bon tout content, ... on va chercher un GRAND appart. ou une petite maison ... ENFIN ! Et là c'est la cata ... tout est trop cher. Zut alors ... Bon ben on va se contenter d'un appart F4 avec travaux ...
Résultat des courses :
- 7 ans dans un F2/F3
- 8 ans dans un F4 en location payé trop cher en se serrant la ceinture ...(en attendant que çà remonte)
- ... et maintenant achat d'un appart moyen ... même pas un F5 ...
Autre scenario possible
Citation :
1992 achat Maison RP + 2 appartements
Acheté 150 k€ + travaux 30 k€ / valeur actuelle 390 k€
Mensualité 1000 € sur 25 ans
2 loyers 957 € (actuellement sous évalués, 120 m2 avec jardin chacun)
1999 achat immeuble 12 appartements 2 commerces 1 garage
Acheté 375 k€ : valeur actuelle 690 k€
Mensualité 2950 € sur 30 ans
Loyers 6000 €
2006 achat immeuble 7 appartements 7 garages
Acheté 380 k€ : valeur actuelle 380 k€
Mensualité 2000 € sur 30 ans
Loyers 3250 €
Un investissement immobilier ne doit pas se faire sans réflexion.
Prévoir de revendre dans un délai de 5-7 ans, c'est faire de la spéculation. Pour faire de la spéculation il vaut mieux avoir une bonne base financière.
Un investiseur immobilier sur le long terme recherche moins la spéculation mais :
- un patrimoine qui se constitue par le différentiel loyer - (intérêts + frais + impots)
- l'effet du temps sur la valeur de l'argent |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 09:20:35
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Si vous voulez des cours de soutient je vous invite à suivre une formation.
Aucun problème. Je me sens un peu faible sur certains points. Vous les faites quand ces petits cours de soutient ?
Il n'y a pas que sur certains points que vous êtes faible, croyez moi. Je ne sais pas pourquoi vous remettez continuellement mes ecrits en doute, sûrement parceque ca vous arrange. |
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