Citation :

---

Initialement entré par raimec

Puis-je me permettre 2 petites critiques quand à l'extrait de journal que vous mettez:

- Combien de personnes connaissez vous capable de signer un taux variable sans se renseigner de la mensualité à rembourser dans le cas d'une remontée des taux?
Je vous rejoins. J'ai des collègues qui ont acheté avec un taux variable sur 23 ans. Après avoir discuté avec eux ils n'ont de toute évidence pas mesuré l'augmentation du coût total avec un accroissement de 1% ou 2%. Seul réponse : c'est la durée qui varie, pas les remboursements.

- L'exemple prend des personnes remboursant 2.200 € par mois et qui se retrouve en difficulté car leur mensualité passe à 2.700 € par mois. Je comprends donc que ces personnes ont au minimum 6.600 € (3*2200 €) de revenus et qu'elles n'arrive pas à vivre avec 3.900 € (6600-2700€) hors mensualité.
Je pense que l'exemple n'est pas parlant mais des personnes endétées jusqu'aux yeux avec une mensualité qui remonte de 30 € en l'espace de quelques mois, je pense que l'effet risque d'être comparable non ? Est-ce que ce sera suffisant pour les pousser à la vente ? Peut-être car cela va fragiliser le budget surtout si on place en face les augmentations de l'énergie qui vont là encore faire mal. Un seul paramètre ne suffit pas sans doute mais un ensemble d'augmentations avec un petit accident de la vie devrait suffire à transformer les rêves en cauchemards pour beaucoup de nouveaux propriétaires.

---

Citation :

---

"Quand les ventes de logements s'arreteront-elles de croître ? A la fin de l'année ? l'an prochain ?
"Difficile à dire, concède Michel Devilliers (INSEE). En outre, il faut compter un décalage d'une ou deux années entre le moment où la demande commence à baisser et celui où les prix commencent à baisser." Une phase de "résistance des prix" constatée lors des précédents cycles immobiliers. Une fois cet obstacle franchi, les prix pourraient baisser de l'ordre de 20% ou 30%. [...]
Cette inversion du cycle immobilier, qui semble inexorable, sera une bonne nouvelle pour les candidats à l'achat aujourd'hui exclus du marché mais une mauvaise nouvelle pour l'économie française."

Véronique Chocron, La Tribune.

---

Citation :

---

Logement : bulle immobilière ou cycle normal ?

Plusieurs signes semblent montrer que le point haut du cycle du marché de l'immobilier serait en passe d'être atteint

En France, depuis le point bas de 1998 jusqu'en 2004, les prix de l'immobilier résidentiel ont bondi, en valeur nominale, de 90 %. Une raison suffisante pour que l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), dans le giron du ministère de l'équipement, s'interroge lors de sa dernière assemblée générale sur les différents scénarios possibles des prochains mois.

Les signes montrant que le point haut du cycle du marché de l'immobilier serait en passe d'être atteint, ne manquent pas :
- les facteurs de déséquilibre ont tendance à se résorber : l'offre de nouveaux logements a été fortement accrue, avec des records de mises en chantier. Or les hauts de cycles immobiliers sont justement caractérisés depuis 1980 par des « records » de mises en chantier ;
- l'endettement des ménages a atteint un niveau élevé : il est encore inférieur en France à celui observé dans l'ensemble de la zone euro, mais le ratio de solvabilité se dégrade, ce qui pourrait peser sur la demande ;
- les particuliers peuvent faire preuve d'attentisme lorsque les prix deviennent trop élevés et qu'ils ne peuvent pas boucler leur plan de financement.

« Un retournement de tendance constitue une éventualité à considérer, sans qu'il soit possible de déterminer l'effet de ce retournement sur l'évolution des prix à court terme », annoncent les experts réunis au sein de l'ONMI. Bien sûr, si les taux d'intérêt venaient à grimper fortement, la demande se bloquerait et les prix des logements baisseraient. Et même si l'histoire ne se répète pas, rappelons qu'en 1991, le volume des transactions a d'abord diminué pendant plus d'une année, avant que les prix ne chutent sévèrement.


Le dilemme des pouvoirs publics
Comme l'a souligné le rapport de la Commission des finances du Sénat publié fin 2005, « une baisse des prix de 30 % en France réduirait le PIB d'environ 0,5 point ». Mais, conjuguée à une hausse des taux d'intérêt dans les pays de l'OCDE ou à une augmentation du prix du baril de pétrole, la situation deviendrait redoutable. « Aider les ménages des classes moyennes primo-accédants, au risque d'alimenter l'inflation, ou laisser s'opérer l'ajustement en cours afin de favoriser un atterrissage en douceur : tel est le dilemme des Pouvoirs Publics », poursuit le rapport. Dilemme d'autant plus crucial, que la corrélation des marchés immobiliers en Europe ne peut exclure le scénario d'un retournement en domino au niveau géographique!

Martine Denoune

---

Citation :

---

Les vendeurs refusent encore d'afficher des prix à la baisse, mais les marges de négociations s'accroissent. Anticipant le phénomène, quelques vendeurs augmentent légèrement leur prix de départ. Les acheteurs sont en train de disparaître. La psychose de la baisse commence à apparaître. Plus les vendeurs tardent à accepter la baisse, ce qui permettrait un léger dégonflement de la bulle, plus les stocks s'accumulent, amenant ainsi inévitablement au krach, puisque à un moment donné il faudra bien vendre.

---

Citation :

---

L'entêtement des acheteurs, lié à la peur d'être sans toit, et celui des vendeurs, lié au désir du profit maximal, ont fait et font encore grossir la bulle. Mais, quand on se laisse emporter par ses instincts, on aboutit toujours à une sauvagerie dévastatrice.

---

Citation :

---

En raison d'un fléchissement de 15 % des ventes d'appartements à Mahattan au deuxième trimestre, attribuable à la hausse des taux hypothécaires, il y a actuellement plus d'unités à vendre qu'au cours des 12 dernières années, selon une nouvelle étude.

Les ventes d'appartements en copropriété et en coopérative au deuxième trimestre ont chuté en un an à 1934 unités, leur niveau le plus bas en cinq ans, selon la firme d'expertise immobilière Miller Samuel et l'agence Prudential Douglas Elliman.

Le nombre d'unités invendues s'est accru de 54 % pour atteindre 7640, du jamais vu depuis au moins 1994.

Le prix moyen pour un appartement, en hausse de 5,2 %, a atteint un sommet de 1,39 M$ US, mais il s'agit du gain annuel le plus modeste depuis 2003, selon le rapport.

La hausse des prix, le recul des ventes et un volume croissant d'unités à vendre signalent souvent un ralentissement du marché immobilier.

«Il est clair, en dépit de nouveaux prix records, que le boom est derrière nous», a commenté Jonathan Miller, président de Miller Samuel.

Soutenus par l'argent des primes versées aux professionnels de Wall Street, les prix des appartements ont fait un bond de 77% en quatre ans à Manhattan, ce qui en fait le marché urbain le plus cher aux États-Unis.

Les banques d'affaires telles que Goldman Sachs Group et Morgan Stanley ont distribué, fin 2005, un montant record de 21,5 milliards US en primes alors que l'indice Standard & Poor's 500 affichait des gains pour une troisième année consécutive, selon le contrôleur financier de l'État de New York, Alan Hevesi.

«C'est l'argent des primes qui définit notre marché», a déclaré Pamela Liebman, PDG de la société immobilière Corcoran Group.

La politique de la Réserve fédérale visant à contenir l'inflation et la croissance du prix des maisons en augmentant son taux directeur a eu pour effet de porter en juin les taux hypothécaires à leur plus haut niveau en quatre ans.

Le taux d'intérêt moyen sur un prêt hypothécaire remboursable sur 30 ans était de 6,78 % le mois dernier.

Le 29 juin, le taux d'escompte sur l'argent au jour le jour est passé à 5,25 %.

Il s'agissait d'une 17e hausse en deux ans.

Tika Fotoglidi a mis en vente en avril son appartement en coopérative près de l'Empire State Building pour lequel elle demandait 439 000 $ US.

En juin, elle a abaissé son prix à 419 000 $ US, mais cela n'a pas suffi à susciter d'offre d'achat.

Cette unité de 560 pieds carrés comporte des planchers de bois franc, de même qu'une cuisine et une salle de bains rénovées, et elle offre une vue imprenable sur Manhattan.

«Ce n'est pas un marché de vendeurs, a confié Mme Fotoglidi, présidente d'Upper Taste Market Group, une entreprise d'organisation d'événements de Manhattan. Les acheteurs sont vraiment futés et ils savent que le marché ralentit, ce qui leur permet d'être plus sélectifs.»

Il a fallu en moyenne 144 jours pour vendre chaque unité dans le quartier au cours du second trimestre, comparativement à 102 un an auparavant, selon les données de Miller.

La valeur combinée des ventes du trimestre était de 2,68 milliards US, soit 10 % de moins qu'il y a un an. Le prix moyen par pied carré s'élevait à 1083 $ US.

Le prix moyen d'un appartement détenu en coopérative s'est apprécié de 18 % pour atteindre 1,3 M$ US, soit 995 $ US le pied carré.

Or, le prix médian à Manhattan s'est accru de 14 % pour atteindre un sommet de 880 000 $ US, soit un gain de 85 % en quatre ans, selon les données de Miller Samuel.

En tenant compte d'un apport personnel de 20 % et d'un taux d'intérêt moyen de 6,7 %, les mensualités hypothécaires pour un tel appartement s'élevaient à 4543 $ US au cours du second trimestre, selon Freddie Mac.

---

Citation :

---

BOMBES FINANCIÈRES :

À QUAND L’EXPLOSION ?

Par Michel LAMY, secrétaire national CFE-CGC. Juin 2006

[...]

Autre secteur devenu hautement spéculatif : le marché immobilier. Qu’est-ce qui fait monter l’immobilier ? D’une part le fait que des masses importantes de capitaux cherchent à se placer et l’immobilier leur sert de valeur refuge dès lors que d’autres produits paraissent trop volatiles aux yeux de certains investisseurs. D’autre part le fait que les taux soient très bas et soutiennent donc l’investissement immobilier. Enfin le fait que la hausse du prix au mètre carré encourage à acheter vite, « parce que cela sera encore plus cher demain » et avec le sentiment d’une garantie de plus-values futures.

Le problème, c’est qu’à un moment donné les prix sont tellement chers que bien peu peuvent se permettre d’investir d’autant que la rentabilité de ces investissements baisse. Il est en effet difficile d’augmenter des loyers au rythme de la progression du coût des investissements et, de plus, au fur et à mesure, l’espoir de plus-values futures s’amenuise. Actuellement, un krach du marché de la location dans les grandes villes est à redouter si les prix poursuivent leur ascension. Dès lors les prix de vente devraient baisser et l’argent de la spéculation se détournant de ce marché, la crise se creuserait encore plus. L’ennui, c’est que les dommages collatéraux seraient immenses, surtout si la montée des taux accompagnait cette crise. En France les taux variables représentent entre 16 et 20% des encours de prêts à l’immobilier mais la proportion atteint 35% pour les crédits octroyés en 2005 (les taux variables étant un peu moins chers, les ménages essayaient ainsi de demeurer sous les normes d’endettement. La dette immobilière des ménages représentait fin 2005 45,7% de leur revenu disponible contre seulement 33% en 2000 et l’on s’attend à franchir la barre des 50% fin 2006. Si les taux continuent à monter, les ménages endettés à taux variables vont voir leurs remboursements augmenter. Soit dit en passant c’est toujours lorsque les taux sont bas que les ménages prennent du taux variable alors que la logique voudrait l’inverse (mais alors les banques ne leur en proposent pas). Conséquence de tout cela des surendettements qui vont augmenter et des revenus disponibles pour la consommation en baisse, et donc une chute de la croissance. Et c’est encore bien pire ailleurs. Aux Etats-Unis, par exemple, les crédits hypothécaires, pour la part qui en a déjà été remboursée, peuvent se transformer en crédits à la consommation peu coûteux. Pire, le crédit disponible peut être réévalué en fonction de l’augmentation de la valeur du gage. Et ce système est massivement utilisé par les ménages américains, il a même été encouragé car la montée des prix de l’immobilier offrait une opportunité de doper la consommation à un moment où les ménages pouvaient faire grise mine en raison de leurs pertes boursières. Or la crise de l’immobilier se profile aux USA. Le stock de logements invendus a gonflé. Sur 2005, la hausse des prix de l’immobilier avait été en moyenne de 86%. A ce train là on imagine aisément que cela ne puisse pas durer. Il y a sur le marché quelque 3,5 millions de propriétés qui ne trouvent pas preneur. C’est un record. De même le stock de logements invendus a augmenté de 30% en un an. Quand on sait qu’une bonne partie de la croissance économique américaine (un tiers de la croissance de la consommation), depuis trois ans, a été largement imputable à la richesse immobilière des ménages, on imagine assez bien l’impact de ce nouveau phénomène sur l’économie. La hausse de la valeur des gages a offert aux ménages la possibilité d’emprunter 280 milliards de dollars pour consommer pour la seule année 2005, faculté qu’ils ont utilisée à 40%. Que se passera-t-il demain si la valeur des gages diminue et que, parallèlement les taux du crédit à la consommation augmentent ? Déjà, en 2005 les faillites personnelles d’américains (2 millions) ont augmenté de 30% par rapport à l’année précédente. Quelle nouvelle fuite en avant inventera-t-on et sinon quelles seront les conséquences sur l’économie américaine, mais aussi sur l’économie mondiale et les marchés financiers ?

[...]

---

Citation :

---

Initialement entré par mitjayo

Bonjour,

Ce matin, je viens de lire un article (p12) dans les Echos expliquant que l'immobilier monte toujours et que le retournement est apparement pas à l'ordre du jour...
Cet article particulièrement intéressant explique l'empressement des jeunes a vouloir etre propriétaire le plus tôt possible quelque soit le prix tout en profitant des taux d'intérets actuels...

Qu'en pensez vous ?

---

Citation :

---

Initialement entré par mitjayo


M'est avis qu'il y'aura la baisse le jour ou TOUT le monde (y compris les baissiers actuels) seront convaincu d'une poursuite de la hausse...
Ca baisse toujours quand on ne s'y attends pas...Or la tout le monde s'attend tellement a cette fameuse baisse et pas du tout a la hausse...
Quand tout le monde sera résigné et donc acheté...bouffff ! l'immo plongera !

---

Citation :

---

Initialement entré par mitjayo

Bonjour Marty

J'admire beaucoup votre optimisme concernant une baisse éventuelle de l'immo.
Vous ne pouvez pas savoir comment une baisse peut me ronger. Je préférerais la stabilité croyez-moi.

Cependant, fort est de constaster que celui ci continue d'augmenter, malgré les dires de certains.
Force est de constater que seul les prix sont disponibles pour donner une idée du marché... Pour les volumes il faut attendre plusieurs mois voir trimestre. Il n'y a aucune image "rapide" du marché et la FNAIM ne publie que SON calcul de prix et donne accessoirement le niveau de ses stocks (en hausse depuis 2 ans).

J'expliquais qu'a court terme les gens vont continuer à acheter, y compris certains anciens baissiers, désormais convaincu par la poursuite de la hausse...
Ah bon ? Je crois que je n'ai jamais vu autant de scoop que dans l'immobilier. Moi je dis que c'est le contraire qui se passe mais sans preuve on peut tout affirmer sans vergogne.

Tant que le taux d'interet reste bas...
Et qu'il remonte depuis plusieurs mois en même temps que la BCE et BDF tire la sonnette d'alarme tous les 2 mois et que la croissance des taux est en chute depuis bientôt 6 mois consécutifs.

Mais a long terme, alors que tout les journeaux vont pavoiser en expliquant la bonne santée financiere de l'immo,
euhhh... vous avez lu les pages précédentes ? Non ? C'est le moment alors .

le crack arrivera aussitot...Quand personne ne s'y attendra.
Vous pensez qu'un crack où qu'une baisse nait de quoi ? Qu'un beau matin alors que tout le monde y croit les prix baisses ? Donc, pour vous, tout va bien, personne ne se doute de rien et les prix baisses par magie ? Donc ni le facteur humain ni un quelconque facteur économique n'intervient pas dans votre logique c'est fabuleux... Un beau jour ça baisse parce qu'on ne s'y attends pas.


Mais aujourd'hui, si visuellement les prix sont elevés, comparativement a certains pays, ils restent bas.
Lesquels de pays (et n'hésitez pas à donner des sources parce que ça m'interesse et bien d'autres par la même occasion) ?

les menages ont toujours les moyens d'acheter des appartements,
Allez voir sur le site de l'adef avant de dire des bétises et regarder le niveau d'endettement. Oui, un couple avec 4 enfants, si les prix quadruple, pourra encore acheté 24 m² en s'endettant sur 40 ans. C'est en effet "techniquement" possible.

il reste tres facile d'emprunter une belle somme (la preuve : biblix, un a.... qui ne cessait de se venter...)
C'est quoi très facile pour vous ? Ce n'est pas difficle d'emprunter mais plutôt de rembourser sur 25 ans ! J'ai fait une simulation pour un gars l'autre jour et il pouvait emprunter péniblement 120 000 € sur 25 ans. J'ai comparé avec lui le coût d'un crédit sur 20, 25 et 30 ans puis je lui ai montré par le biais de PA le type de bien qu'il pouvait espérer... et le prix des biens qu'il recherchait. En effet c'est "facile" d'emprunter. Ce sont les "à côtés" qui sont plus difficile à gérer.

Je ne crois pas a un crack en 2007. Mais en 2008 ?
Personnellement je ne donne pas de date. Cela va surtout dépendre de la couverture médiatique du phénomène. Quand je vois qu'un syndicat s'engouffre la dedans je ne crois pas qu'on ira jusqu'en 2008. Quand je vois qu'un média peut retourner l'avis de la populace en quelques jours, je me dis parfois que l'immo ne fera pas exception. Ce sera sans doute des "cas" qui seront présentés et dont on tirera des visions plus générales. Comme les journaux aiment bien l'histoire du citoyen roulé par un vilain méchant (AI, banquier, promoteur, marchés divers et variés...), je pense que nous verrons les histoires les plus verreuses dans quelques mois.

C'est exactement ce qui s'est passé en 2000 avec le phenomene de la "nouvelle économie".
La netéconomie était un marché très très liquide qui s'est retourné en quelques jours. Un bien immo n'est pas aussi liquide. Le retournement est donc incroyablement plus lent. Par ailleurs, des acteurs de ce marché ont vu le problème arrivé et on su retirer leurs billes avant le plongeon. C'est toute la différence entre le néophytes (ceux qui ont acheté du France Tel parce qu'on leur disait qu'une belle entreprise française ça ne risquait rien !) et les investisseurs qui savent ce qu'est un marché (c'est eux qui ont vendu leurs actions FT aux néophytes). Un marché en croissance lorsqu'il y a des indicateurs conventionnels et rationnels c'est tout ce qu'il y a de plus rassurant. Quand vous vous retrouvez avec des personnes qui deviennent (virtuellement parfois) très riche en peu de temps (net éco et marché immobilier dernièrement sont sur ce point identique) vous pouvez vous dire que vos facteurs rationnels sont malmenés et qu'il y aura d'une façon ou d'une autre, un retour à la rationnalité de ce marché. Faite le tour de vos amis (néophytes c'est plus parlant), décrivez leur un bien avec une ou plusieurs photos et demandez leur combien ils sont pret à payer pour ce logement. Regardez bien leurs yeux quand vous leur annoncez le prix affiché et vous aurez alors une idée de l'irrationnalité de l'actuel marché immo.

---

Citation :

---

Initialement entré par mitjayo

Marty,

Le problème ici, concernant les articles, c'est qu'il s'agit essentiellement des articles de convaincu du retournement actuel du marché. Et ils sont tous mis par un certain Asi77, un baissier plus que convaincu, qui l'affiche haut et fort...
Pas du tout. J'en ai mis autant que lui et il y a aussi des communiqués d'institutions. On est loin dans ce cas d'un journalisme de base.

Pour ma part, je ne suis ni haussier (je ne suis pas propriétaire d'un bien de toute manière, etant encore jeune, et n'etant pas suffisament fou pour m'endetter comme un malade. Je travaille aussi dans une banque de financement), ni baissier convaincu (pourtant j'avais de l'espoir que ca baisse apres 2005). Simplement sur l'ensemble des articles que j'ai lu dans les echos ou la tribunes ces derniers mois, ou meme sur la page d'acceuil du site, les signaux ne sont pas très alarmistes...
Ils sont seulement alarmistes en effet . Pourquoi dites-vous :"n'etant pas suffisament fou pour m'endetter comme un malade" alors que vous dites aussi :"J'expliquais qu'a court terme les gens vont continuer à acheter". Selon vous, chacun achèterait mais pas vous car l'endettement serait trop important. Pensez-vous que beaucoup d'autres tiennent le même raisonnement ?

Sans doute tout dépendra de la future remontée des taux d'interets et de la conjoncture internationale. (tx d'interet monte + incertitudes liée a la syrie = crash immo)
+ un coup pouce d'information aux éventuelles dernières personnes vaguement solvables et encore capables de jouer sur ce marché + accroissement incroyable de l'offre aussi bien en neuf qu'en ancien + limitation de la demande au regard du nombre de ménages qui ont déjà sauté le pas et qui ont devancé de plusieurs années leur achat (grâce aux taux bas et à la pénurie dont les médias nous ont rabattu les oreilles) + etc...= baisse ou crack

Je pose souvent des questions sur les appartements parisiens a mes amis, et ils sont proches du prix actuel...
Marrant, moi ils en sont loin : 30% en moyenne.

Mais ils s'accordent tous que c'est elevé... et que ca devrait monter ! (car ils comparent toujours par rapport à l'angleterre, et non a l'espagne)
Ils sont très fort ! Moi mes collègues ne connaissent pas les prix du marché anglais... pourtant ils travaillent dans l'immo 8 heures/jour depuis 20 ans pour certain. Cela ne les interesse pas car il n'y a qu'une poignée de personnes qui regardent et comparent les marchés. Allez voir un AI, il sera incapable de vous dire combien coûte le m² chez les rosbeef.

De plus généralement s'ils veulent investir, ils repondent généralement "dans l'immo". sans doute refroidi par la crise de la neteco, et psychologiquement convaincu qu'ils doivent "etre assis sur leurs biens", ils préfèrent toujours l'immo...ils pensent tous à emprunter...mais se soucient guere du remboursement !!!
Alors qu'il y a une multitude de façon d'investir, si on demande à des néophytes ils répondent : la bourse et l'immobilier. C'est comme si je demande qu'est qui existe comme course automobile et qu'on me réponde : la F1 et le rallye. En réalité, il y a beaucoup plus de possibilité et un investisseur "de métier" mettra de toute façon ses billes dans plusieurs panier et pas seulement dans l'immobilier... surtout que c'est un peu tard après 8 années de hausse .

---

Citation :

---

Simplement « après des pointes à 10 % ou 15 % comme l'an passé, on va revenir à une hausse raisonnable, celle de 4 % à 5 % que l'on connaissait auparavant».

---

Citation :

---

Le jugement de valeur n'est pas superflu quand on sait combien la flambée de ces dernières années a été attisée par un vent de folie. Celle des propriétaires qui, emporté par leurs rêves, ont souvent (et largement) surestimé leurs biens.

---

Citation :

---

Quant aux produits dépassant 400 000 €, là, l'exigence du client est grande », explique un professionnel. En ajoutant, quelque peu agacé : « D'autant que souvent, la folie aidant, la prestation avancée ne les vaut pas… »

---

Citation :

---

« Alors que nous pouvions avoir 150 clients pour un bien, nous revenons à 25 aujourd'hui », note un agent Orpi de Toulouse.

---

Citation :

---

C'est devenu un peu n'importe quoi. Des prix très importants sont affichés mais les agents immobiliers expliquent que ça ne signifie rien, qu'ils vont baisser et qu'il faut faire une offre. Récemment par exemple on nous a dit qu'une maison qui était mise en vente à 300 000 € se négocierait aux alentours de 220 000 €.

---

Citation :

---

Après, il y a les particuliers qui pètent les plombs et te vendent des murs de granges à des prix astronomiques. Ou alors des types qui rachètent des vieilles maisons, les retapent n'importe comment avec du PVC partout et les vendent comme de l'ancien rénové. Ce sont des maisons achetées pour faire une plus-value ; des comme ça, on en a visitées des kilos

---

Citation :

---

Bertrand Pezet, président de la Fnaim 31
Le marché immobilier s'effondre-t-il ?
Non. Simplement, il a besoin de souffler. Et pour cela de revenir à des pratiques et des conditions plus raisonnables. Les prix ont beaucoup monté tout au long de ces dernières années. À un rythme plus accéléré que les salaires et les revenus. L'heure est venue de la stabilisation. Mais pas de la baisse.

Mais vous avez moins de clients…
C'est vrai. Et surtout, ils sont plus exigeants. Mais les biens se vendent toujours. En tout cas ceux qui valent vraiment leur prix. Si le bien est mauvais, il ne se vendra pas, contrairement à ce qui se passait il y a encore peu.

---

Citation :

---

L'endettement des ménages
"atteint une limite"
Selon le président du Crédit foncier, l'endettement des ménages français pour accéder à la propriété n'est plus susceptible de continuer à augmenter.

Dans un entretien à La Tribune mercredi 19 juillet, le président du Crédit Foncier (Caisses d'Epargne), François Drouin estime que "du point de vue des niveaux d'endettement nous avons clairement atteint une limite. En particulier pour les primo-accédants".
Selon lui, c'est "la baisse des taux qui a incité les Français à acheter et à payer plus pour leur logement".
François Drouin assure que le Crédit Foncier fait "très attention" aux risques liés à l'endettement des ménages et "(n'hésite) pas à refuser des dossiers", mais il dénonce les pratique de plusieurs banques: "on ne peut être que surpris de voir certains établissements proposer à des clients des prêts à taux fixe moins chers que ce qu'obtient l'Etat", indique-t-il.
"C'est un phénomène largement répandu, et c'est de là que vient l'alerte de la Banque de France. Elle a interpellé les banquiers sur certaines pratiques", précise le président.

---

Citation :

---

Malgré une hausse continue, les prix semblent s’essouffler. C’est le moment de négocier

Depuis cinq ans, les prix de l'immobilier rouennais ne cessent d'augmenter : 15% en moyenne en un an, selon Fabrice Chartrel, notaire à Rouen et délégué régional à la communication de la chambre des notaires de la Seine-Maritime et de l'Eure. Une progression qu'il faut nuancer selon le type de bien et de quartier : «Ce sont les appartements anciens qui subissent les hausses les plus fortes, explique-t-il. Mais il s'agit d'un rattrapage car Rouen n'est pas très cher par rapport à d'autres grandes capitales régionales de la même taille. » Pourtant, depuis la fin de l'année dernière, on sent comme un essoufflement. «Le marché se retourne, explique Pierre Renut, de Century 21. Il y a peu, le vendeur était en position de force, et l'offre était rare. Aujourd'hui, nous revenons à un marché assez proche de celui des années 1996-1997 : on trouve de tout dans les agences, du T1 au T4.» Ce qui permet aux acquéreurs, de plus en plus exigeants, de jouer habilement sur l'offre et la demande. «On n'achète plus n'importe quoi à n'importe quel prix, confirme Philippe Salomon, directeur de Laforêt Immobilier au Mesnil-Esnard. D'ailleurs, quand le bien est au bon prix, il se vend rapidement.»

Dans le centre de Rouen, la rive droite est devenue inaccessible pour beaucoup, et de nombreux acheteurs se rabattent sur la rive gauche, où les hausses sont les plus spectaculaires de la ville : +20% depuis l'an dernier à Saint-Sever, un quartier où les programmes neuf ont dopé le prix de l'ancien. Autour de la nouvelle préfecture (Pasteur), quartier sur lequel les Rouennais n'aurait pas misé un sou il y a dix ans, les prix ont aussi grimpé : +19% en un an. «Saint-Sever et Pasteur, c'était les enfants pauvres, explique Pierre Renut. Mais les choses ont changé et les prix commencent à rattraper sérieusement ceux du centre-ville rive droite. »
Nombre de familles choisissent de s'éloigner, l'unique solution pour trouver une maison individuelle avec jardin, car les grands appartements de 4 pièces et plus sont rares, ils ne représentent que 15% des transactions, contre 80% pour les studios et les 2-pièces, et sont donc souvent surévalués. Elles vont à Saint-Léger-du-Bourg-Denis, à 2 kilomètres à l'est de Rouen, près de Darnétal, où un pavillon moyen de gamme de 120 m2 coûte 140 000 euros ; à Malaunay, à 5 kilomètres à l'ouest, où l'on trouve des pavillons de 120 m2 à 130 000 euros. Voire plus loin encore, dans l'Eure, à l'extérieur du département.
Le phénomène n'est bien sûr pas nouveau, puisque la ville, construite dans une cuvette entre le fleuve et les plateaux, a des possibilités d'extension limitées. Il y a bien d'anciennes friches industrielles à l'ouest, que la ville se réapproprie peu à peu, mais il faudra attendre encore des années pour les mettre en valeur. En dix ans, le nombre de logements neufs a d'ailleurs davantage augmenté dans la couronne périurbaine qu'à Rouen même et la majorité des transactions se font en périphérie. A Mont-Saint-Aignan, Bois-Guillaume et Bihorel, banlieues chics sur le plateau nord au-dessus de Rouen, une maison individuelle de 130 m2 sur 200 m2 de terrain se vend 250 000 à 300 000 euros. Bonsecours et Le Mesnil-Esnard, petites villes sur les plateaux est, se sont rapidement transformées ces dernières années avec l'arrivée massive des Rouennais, et les prix y sont un peu plus raisonnables que sur le plateau nord : à Bonsecours, un pavillon de 105 m2 sur un terrain de 550 m2 s'est vendu récemment 215 000 euros. Le Grand-Quevilly, sur la rive gauche, bien desservi et disposant d'espaces verts, est très prisé et les maisons s'y vendent rapidement malgré des prix en hausse constante. Il faut compter 212 000 euros pour un pavillon des années 1960 de 70 m2 avec 500 m2 de terrain.
Du coup, Rouen intra-muros, 108 000 habitants, est comme étouffé par sa banlieue, qui compte près de 400 000 habitants. La mairie cherche à endiguer le mouvement en favorisant la construction d'appartements neufs et de maisons au titre de programmes de « réurbanisation », comme c'est le cas rive gauche, où on trouve encore des friches industrielles. «Autrefois, à Rouen, les seuls promoteurs étaient Kaufman & Broad, le Crédit immobilier de Rouen et nous, explique François Bourdet, directeur de Bouygues Immobilier pour la Normandie. Mais maintenant nous sommes très nombreux. Notamment sur la rive gauche. C'est l'ouverture de l'avenue de l'Europe, il y a dix ans, qui a tout changé. Sur les plateaux est et nord, le foncier est rare, mais nous avons quand même quelques projets en cours qui seront prêts d'ici à un an. » A Saint-Sever, tout ce qui pouvait être rénové l'a été, et les programmes neuf qui se vendaient autour de 1 900 euros/m2 en 1999 sont proposés entre 2 000 et 3 000 euros pour les trois opérations lancées par Kaufman & Broad (180 logements en tout) et entre 2 500 et 2 900 euros/m2 pour les 45 logements construits par Bouygues Immobilier entre Saint-Sever et la Seine. Rive droite, à l'ouest, près du secteur Pasteur et de la nouvelle préfecture, dopée par la construction du nouveau pont et les projets de création d'un second centre-ville, avec des bureaux et des appartements, un centre commercial, les prix oscillent entre 1 800 et 2 000 euros, voire beaucoup moins s'il y a des travaux à effectuer. Rouen se transforme, y compris le centre-ville, où deux programmes neuf sont en cours. Le projet le plus grandiose est celui de Bouygues Immobilier, place du Général-de-Gaulle, en face de la mairie. Le promoteur a racheté les locaux du quotidien « Paris-Normandie », dont il ne conserve que l'immeuble de la direction générale, et construit 95 logements, livrables à l'été 2008, à 3 750 euros/m2. Place Jacques-Lelieur, tout près de la rue du Gros-Horloge, le programme de Kaufman & Broad concerne 35 logements à un prix moyen de 3 500 euros/m2, qui seront commercialisés d'ici à la fin du premier trimestre. Les superficies sont de 100 à 150 m2 essentiellement. De quoi répondre au moins en partie à la demande de grandes surfaces en résidence principale pour laquelle l'offre n'était pour l'instant pas au rendez-vous.

3 questions à Bruno Lacroix

Le Nouvel Observateur. - Où en est l'immobilier à Rouen ?Bruno Lacroix.- Il y a un peu plus de biens à vendre, mais la demande reste supérieure à l'offre. Les acquéreurs sont plus prudents et très exigeants. Ils n'hésitent pas à se rétracter au dernier moment, même quand ils ont signé une promesse de vente, et continuent de visiter d'autres biens. C'est un phénomène nouveau à Rouen.

N. O.- Et les prix ?
B. Lacroix.- Nous sommes en haut de la vague et on pourrait bien assister à une dépression de 3% à 5% au second semestre. Car les acheteurs voient que le marché stagne et ils réfléchissent plus longtemps avant de s'engager, excepté si le bien est au juste prix, exceptionnel ou s'il suscite un coup de coeur. Quant aux primo-accédants, on sent qu'ils ont du mal à suivre. Ils allongent la durée de leur prêt et s'endettent souvent pour vingt-cinq, voire trente ans. On voit aussi de plus en plus d'investisseurs locaux ou parisiens de 30 à 40 ans qui achètent du locatif et cherchent des F2. Beaucoup de seniors aisés qui possèdent de belles maisons sur les plateaux nord veulent redescendre au centre de Rouen, mais il y a très peu de grands appartements avec terrasse ou jardin en centre-ville.

N. O.- Les grands projets menés par la ville et la communauté d'agglomération du Grand Rouen vont-ils permettre de débloquer des terrains, dont la pénurie est criante rive droite ?
B. Lacroix. - Rouen n'est pas une ville très dynamique. Regardez le contournement est. Cela fait une vingtaine d'années que l'on envisage de le construire, et on est encore au stade de l'enquête publique. En revanche, le sixième pont de Rouen (mise en service prévue pour 2007) devrait permettre de détourner une part non négligeable du trafic qui traverse pour l'instant le coeur de l'agglomération de Rouen. Au pied de ce pont, le projet Seine Ouest, sur les anciens docks, va agrandir Rouen. On peut imaginer qu'en 2012-2015 Rouen comptera 120 000 habitants.

B de Valicourt

---