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Initialement entré par bibix

Peut être parceque si les prix baisseront d'autant que le coût du credit augmentera. ;)

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Initialement entré par vttdechaine
.... la hausse des taux finisse par assécher les derniers acheteurs solvables et que la baisse importante de demandes ai raison des offres en très net augmentations (voir volumes de PC et de commencement de travaux).
Lorsque le marché se sera "officiellement" retourné, ceux qui sont aujourd'hui en location, vont attendre que l'on touche le fond (ou presque) pour acheter. ....
Et je pense que, comme entre 1991 et 1998, beaucoup feront ce calcul et que le volume d'acheteurs sera donc diminué par l'attentisme... ce qui diminuera d'autant les prix... etc.

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Initialement entré par vttdechaine

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Initialement entré par bibix

Peut être parceque si les prix baisseront d'autant que le coût du credit augmentera. ;)

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La baisse des taux n'ont "financés" que 50% de la hausse de l'immo.
Pourquoi est-ce qu'en retour, cela ne devrait que s'équilibrer ? Il est fort probable (d'autant plus que beaucoup ont largement devancé la date à laquelle ils voulaient acheter par peur de manquer) que la hausse des taux finisse par assécher les derniers acheteurs solvables et que la baisse importante de demandes ai raison des offres en très net augmentations (voir volumes de PC et de commencement de travaux).
Lorsque le marché se sera "officiellement" retourné, ceux qui sont aujourd'hui en location, vont attendre que l'on touche le fond (ou presque) pour acheter. Quel sera pour eux l'intérêt de prendre un crédit sur 20 ans pour acheter 100 000 € si tous les ans ils n'ont plus qu'à emprunter 10% de moins ?
Ainsi : 100 000 € sur 20 ans à 4% font 636 €/mois
et l'année suivante 90 000 € sur 20 ans à 5% font 621 €/mois.
Certes, j'aurais régler 1 loyer pendant 12 mois mais au final, je m'endette moins, je dégage bien plus facilement de la PV à la revente et je limite largement les risques en cas d'accident de la vie lors du prêt. L'attente, sur une vision long terme pourrait donc être très très payante. Et je pense que, comme entre 1991 et 1998, beaucoup feront ce calcul et que le volume d'acheteurs sera donc diminué par l'attentisme... ce qui diminuera d'autant les prix... etc.

Marty

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Citation :

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Initialement entré par Ankou
Il me semble que vous faites plusieurs erreurs de raisonnement, montrant que vous n'avez pas encore franchi le pas de l'invest immo. Vrai?
Perdu. C'est mon métier au quotidien et j'ai fait la démarche pour d'autres personnes depuis 1998 (démarche de prêts, opportunité d'achats...)

D'abord, l'augmentation des offres ne générera certainement pas de façon proportionnelle une baisse des prix. Une légère, j'en conviens
Ai-je dit que cela serait proportionnel ? Il ne me semble pas. En quelques années nous sommes passé de moins de 300 000 logements à plus de 500 000 logements / an. Une légère diminution des prix êtes-vous sûr ? Sur Paris et région parisienne, je veux bien y croire, dans d'autres régions là je crois que l'on notera une vraie dérive des prix.

Il y a plus de "vendeurs" qu'on pense aujourd'hui qui ne veulent vendre que parce que les prix sont hauts. Ils n'ont aucune envie de négocier, en bref, ils se moquent de vendre.
Vendre et se moquer de vendre ? Curieuse démarche.

Ensuite, une méconnaissance de la loi de l'offre et de la demande: quand les locataires vont-ils acheter? à quel moment exact?
Les Locataires ne vont pas acheter en masse du jour au lendemain. Ce sera une histoire d'opportunité. Si l'on regarde ces dernières années, beaucoup ont sauté le pas après les différents matraquages médiatiques : pénurie, ça monte, il n'y en aura pas pour tout le monde. Ensuite, chacun achetera au regard des ses propres facilité de paiement, de ses opportunité ou à l'occasion d'un mouvement personnel ou professionnel.

lorsqu'on leur donnera leur appart, à un niveau de -30% ou -50%?
Peut-être plus peut-être moins...

Peu importe, il faut savoir que l'équilibre se faisant, lorsque les prix baissent, il y a de plus en plus de concurrents. Et que s'ils attendent, ils risquent d'attendre encore longtemps .... ou ils récupéreront les nanards dont personne ne veut.
Vision encore une fois très curieuse de votre part. Le marché n'est pas "bloqué" comme vous semblez le penser. Les logements tournent et l'ensemble se renouvelle d'année en année (des gens revendent et achètent que je sache et ils vendent aussi bien de bons logements que des mauvais). Il n'y a pas, comme vous semblez le sous-entendre, une offre fixe, sans renouvellement (comme une promo de supermarché) où les meilleurs produits partent et sortent du marché à tout jamais. Si je suis votre raisonnement : depuis des années les bons logements sont parti et il ne reste aujourd'hui que les nanards (comme vous dites). Pourquoi acheter aujourd'hui alors ?


Troisième sur l'attentisme.
J'ai fait suffisamment de simulations qui montrent qu'il n'est pas intéressant d'être attentiste. La durée de vie est limitée, attendre 10 ans, par exemple, obère d'autant ses possibilités d'investissement, et donc de gains.
Discutable encore une fois. Attendre 10 ans c'est un peu beaucoup pour un marché immo (voir les dernières durée de cycle par exemple). Par contre, attendre 3 ou 5 ans permet de changer de cycle et là le gain est évident. Exemple : attendre 10 ans entre 1991 et 2001 n'est en effet pas la meilleurs des choses. Passer à l'acte en 1994-1996 était, il me semble, plus opportun.

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Citation :

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Initialement entré par bibix

Grosse erreur de calcul VTTDECHAINE.
Pas du tout. J'attendais votre remarque justement à ce sujet .

Si vous payez 1 an de loyer pour gagner 14€/mois de mensualité comme vous le calculez, vous conviendrez que vous aurez payé tout de même environ 8000€ de loyer pour ladite année d'attentisme, soit 33€/mois pendant 20ans. Cette attente et en se referant à votre exemple donne donc un cout mensuel total sur 20 ans de 654€ contre 636€ en cas d'achat immediat. Cette attente vous coute donc reellement 18€/mois de plus et 1 année de remboursement de perdue.
Je rajouterais que vous avez pris une baisse de 10% sur un an, vous n'y êtes pas allé avec le dos de la cuillere.

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Initialement entré par vttdechaine
Troisième sur l'attentisme.
J'ai fait suffisamment de simulations qui montrent qu'il n'est pas intéressant d'être attentiste. La durée de vie est limitée, attendre 10 ans, par exemple, obère d'autant ses possibilités d'investissement, et donc de gains.
Discutable encore une fois. Attendre 10 ans c'est un peu beaucoup pour un marché immo (voir les dernières durée de cycle par exemple). Par contre, attendre 3 ou 5 ans permet de changer de cycle et là le gain est évident. Exemple : attendre 10 ans entre 1991 et 2001 n'est en effet pas la meilleurs des choses. Passer à l'acte en 1994-1996 était, il me semble, plus opportun.

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Initialement entré par vttdechaine
Pour comparer ce qui est comparable (je ne donnais qu'un exemple) il faut aussi juger le risque du prêt (problème professionnel et personnel, accident de la vie... ....(et ma naturelle prudence que vous décriez tant ) je crois que l'on peut faire une très bonne affaire en attendant quelque temps. .....

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Initialement entré par Ankou

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Initialement entré par vttdechaine
Pour comparer ce qui est comparable (je ne donnais qu'un exemple) il faut aussi juger le risque du prêt (problème professionnel et personnel, accident de la vie... ....(et ma naturelle prudence que vous décriez tant ) je crois que l'on peut faire une très bonne affaire en attendant quelque temps. .....

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Il n'y a pas qu'à moi que vous dites n'importe quoi, je suis rassuré

Merci d'arrêtre de parler de risques qui semblent être majoritaires! Comme je vous l'ai déjà dit, ce me semble, ou une image identique, ne prenez pas votre voiture aujourd'hui, il y a un gros risque.

La prudence est une bonne chose, l'attentisme, sous forme de non décision, en est une mauvaise.

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Comme je vous l'ai déjà dit, ce me semble, ou une image identique, ne prenez pas votre voiture aujourd'hui, il y a un gros risque.

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La prudence est une bonne chose, l'attentisme, sous forme de non décision, en est une mauvaise.

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Initialement entré par Ankou
Et si ma tante en avait ....
Vous dites n'importe quoi, non?
Oui, il est préférable d'être riche et bien portant, d'acheter au plus bas et de vendre au plus haut, de se marier avec la fille Hilton qu'avec ....

Vous gérez vos biens avec des arguments de ce type ? Vous n'avez rien d'autres pour aujourd'hui. Vous vous affaiblissez d'heure en heure dirait-on. Les chiffres que je donne n'ont rien d'extraorinaires et ne sont que des exemples pris dans le marché passé. Vous annoncez une durée d'attentisme de 10 ans alors qu'il suffit d'attendre la moitié de cette durée pour retrouver un marché à un niveau raisonnable d'achat. Cet achat raisonnable permet une revente aisé et un endettement confortable pour assumer une vie "normale". Vous avez annoncé un chiffre complètement farfelu, je vous ai démontré que vous aviez tord et que la durée que vous avez annoncé était bien trop importante, donc irréaliste et que votre argumentation, ne tenait pas la route à ce titre. Ayez au moins l'obligeance de ne pas donner l'illusion que les autres ont tord quand vous commettez des erreurs.

Et ceux qui disaient (ils avaient raison à l'époque) il y a 3 ans qu'il ne fallait pas acheter, attendre 3 ou 4 ans, ils sont le bec dans l'eau, non seulement les prix ont augmenté de plus de 30%, mais il faudra qu'ils attendent combien de temps pour retrouver les prix initiaux?
Qui avait dit d'attendre il y a 4 ans ? Personne il me semble ! Partez sur des critères honnêtes et vous gagnerez beaucoup en crédibilité Ankou croyez moi.

Vous voulez mon avis: ils ont perdu une petite fortune, c'est dommage, j'espère qu'ils n'ont pas écouté de mauvais conseils avant de prendre leurs décisions.
Nous verrons lorsqu'ils chercheront à revendre (c'est vrai que ça n'arrive pas selon vous...) et que la vente ne couvrira pas le restant dû du prêt pour lequel il leur reste 25 ans à payer et même pas 10% du capital remboursé sur les premières années .

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Initialement entré par vttdechaine
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Qui avait dit d'attendre il y a 4 ans ? Personne il me semble ! Partez sur des critères honnêtes et vous gagnerez beaucoup en crédibilité Ankou croyez moi....

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Initialement entré par vttdechaine

Nous verrons lorsqu'ils chercheront à revendre (c'est vrai que ça n'arrive pas selon vous...) et que la vente ne couvrira pas le restant dû du prêt pour lequel il leur reste 25 ans à payer et même pas 10% du capital remboursé sur les premières années .

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Initialement entré par Ankou

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Initialement entré par vttdechaine
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Qui avait dit d'attendre il y a 4 ans ? Personne il me semble ! Partez sur des critères honnêtes et vous gagnerez beaucoup en crédibilité Ankou croyez moi....

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Vous, regardez qq lignes plus haut: "...Par contre, attendre 3 ou 5 ans permet de changer de cycle et là le gain est évident..."

Donc avec votre raisonnement, attendre 3 à 5 ans il y a 3 ans est une bonne affaire.

Je m'amuse beaucoup.

Mais d'autres qui suivent ce type de conseil, moins

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Et je n'avais pas vu celle-ci25 ans de restant à payer, pour un emprunt sur combien d'années donc?

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AMENAGEMENT DU TERRITOIRE - POPULATION -

Il n'y a pas d'effet TGV Méditerranée [ 26/05/06 ]


ALAIN TRANNOY


Depuis l'inauguration, le 10 juin 2001, du TGV Méditerranée, Marseille n'est plus qu'à trois heures de Paris. Les autres villes provençales, languedociennes ou de la vallée du Rhône ont vu également leurs temps de parcours ferroviaire considérablement baisser pour rejoindre la région parisienne. Ce TGV est incontestablement un grand succès qu'atteste un fort taux d'occupation. A en croire l'antienne, l'arrivée du TGV n'aurait pas eu que des effets positifs, car il serait responsable de la montée des prix de l'immobilier à Marseille et dans sa région. Cette augmentation a effectivement été plus rapide à Marseille que dans les grandes villes de province depuis la mise en place du TGV. Mais cela ne prouve rien. La seule stratégie permettant de valider (ou non) cette idée reçue serait de comparer la croissance des prix immobiliers à celle qui aurait prévalu en l'absence de cette ligne à grande vitesse, ce qui est par définition... impossible.


Un raisonnement indirect est toutefois possible et infirme la thèse selon laquelle l'afflux de population dans la région est à l'origine de cette hausse. Le TGV n'a pas provoqué d'accélération de la croissance de population dans les départements qu'il traverse directement (Drôme, Vaucluse, Gard, Hérault, Bouches-du-Rhône, Var). En effet, si l'on compare le surcroît de population entre 1999 et 2004 dans ces départements à la hausse qu'ont connu ces mêmes départements entre 1990 et 1999, force est de constater... que l'on assiste à un ralentissement : la population n'y a augmenté que de 281.000 personnes alors qu'elle avait augmenté dans la dernière période intercensitaire de 356.000. Toutefois, cela ne prouve rien encore. Il se pourrait également que ce mouvement de repli soit général et concerne également toute la France hors agglomération parisienne non traversée par le TGV Méditerranée. C'est exact, la population a moins augmenté dans ces départements entre 1999 et 2004 (1.142.000 pers- onnes) qu'entre 1990 et 1999 (1.262.000 personnes) mais le repli est moindre. La baisse n'est que de 10 % pour cette partie de la France alors qu'elle est de 21 % pour les départements traversés par le TGV. Alors que ces départements ont bénéficié d'un atout supplémentaire du fait de cette innovation technologique, ils ont connu une décélération de leur croissance démographique plus forte que les départements n'ayant pas connu l'introduction d'un équipement analogue. Ce constat infirme l'idée naturelle d'un afflux particulier de population dans le Midi qui serait induit par le TGV Méditerranée et, par ricochet, celle d'une flambée de la demande de terrains ou logements qui se serait répercutée dans les prix.


Après tout, il n'est pas difficile d'imaginer la raison pour laquelle le TGV Méditerranée n'a pas généré cet afflux de population. Grâce au TGV, il est plus facile de séjourner dans le Midi pour de courtes périodes, un week-end par exemple. Le midi de la France étant plus accessible depuis Paris, cela peut atténuer l'envie de déménager de manière définitive puisque les escapades occasionnelles sont plus faciles. On pourrait donc s'attendre à ce que le TGV Méditerranée ait entraîné un afflux de population saisonnière, avec une augmentation des résidences secondaires, ce qui aurait été de nature à peser sur les prix. Le même type de raisonnement que celui effectué plus haut infirme cependant cette thèse, on constate, selon les premiers chiffres du recensement sur la période 1999-2004, une décélération de la croissance du parc de résidences secondaires dans toute la France et celle-ci est encore plus marquée dans les régions traversées par le TGV, la région Paca et la région Languedoc-Roussillon !


La hausse des prix de l'immobilier dans le Midi, supérieure à celle des autres régions, peut donc s'expliquer soit par un phénomène de rattrapage des prix, comme dans le cas de Marseille qui partait de très bas, soit par un pur phénomène spéculatif qui retombera lorsque l'on constatera que la demande de logements n'est pas au rendez-vous. Ajoutons d'ailleurs que la hausse des prix de nature essentiellement spéculative a pu dissuader des personnes de s'installer dans le Sud-Est de manière définitive ou temporaire pour s'installer de préférence dans d'autres régions. C'est peut-être là l'une des raisons du redémarrage démographique du Massif central.


ALAIN TRANNOY est directeur d'études à l'Ecole des hautes études en sciences sociales (EHESS) et directeur de l'Idep (Institut d'économie publique).

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Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Toujours intéressant de lire une argumentation qui va à l'encontre des traditionnels courants de pensée :

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Vent de hausse
23/03/2006
Coup de Trafalgar sur les statistiques immobilières de la cité aux remparts : qui l’eût cru il y a encore quelques années, Saint-Malo est devenu au 31 décembre 2005 une des villes les plus chères de France ! Cette place était encore occupée par la capitale bretonne il y a trois ou quatre ans, reléguée à la dixième place du classement. « C’est étonnant ! s’exclame Jean Labia, président de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine. En 2005, dans le pays malouin, le prix moyen était de 2 593 euros/m2 pour les appartements anciens ; intra-muros, il est même monté à 2 672 euros/m2. » A l’intérieur des remparts et à Rotheneuf, la valeur moyenne des appartements anciens a augmenté de 18,2% en 2005, soit une hausse de près de 76% en quatre ans. Il faut dire que, depuis décembre dernier, les rames bleues du TGV relient directement Montparnasse et la gare rénovée de Saint-Malo en moins de trois heures. Si en 2001 les Franciliens ne participaient qu’à hauteur de 13% au marché des appartements, leur part est passée à 17,3% en 2005. Le phénomène est encore plus impressionnant en ce qui concerne les maisons : 30% des acheteurs viennent d’un département extérieur à la Bretagne. Professionnel à Saint-Malo depuis trente ans, Jacques Dubois, de l’agence AIM, tient à analyser l’effet TGV avec prudence : « Il est évident que les quartiers proches de la gare, autrefois peu attrayants, vont être revalorisés. Mais je n’ai pas encore observé d’impact majeur sur l’ensemble de la ville. On verra dans les mois à venir… » Avenue Jean-Jaurès, par exemple, des immeubles sont en cours de construction. Un T2 dans le neuf coûte entre 3 300 et 3 800 euros/m2.

La tension immobilière à Saint-Malo n’est pourtant pas un mirage. Tous les quartiers sans exception ont augmenté de prix, la vue sur la mer et la proximité de la plage sont devenus les critères déterminants en matière de prix. « D’autant plus que, en raison de la loi Littoral, les superficies constructibles sont insignifiantes, et de toute façon à des prix exorbitants », poursuit Jacques Dubois. Du côté de Saint-Servan, il faut compter 171 000 euros pour un 41-m2 neuf avec vue sur Saint-Malo. Dans le quartier de Rocabey, aussi proche de la gare que de la grande plage, un T4 de 130 m2 neuf peut approcher les 6 160 euros/m2.

Au cœur de Saint-Servan, un appartement ancien « correct » se négocie entre 1 830 et 2 750 euros/m2. Un peu plus loin, dans le quartier de Bellevue, pour une petite maison ancienne de type « habitat populaire », il faut compter au moins 200 000 euros. Dans les quartiers plus huppés, comme à Rotheneuf ou aux abords du Sillon, la moyenne pour une demeure ancienne est de 347 000 euros, voire 500 000 euros à la sortie de Saint-Servan, dans les environs du Rosais, au bord de la mer. Les prix peuvent même être plus élevés et atteindre des sommets dignes de Dinard.

Les ménages aux revenus plus modestes sont donc contraints de s’éloigner. A Saint-Père, par exemple, on trouve des terrains à bâtir entre 107 et 122 euros/m2. Sur cette commune située à 13 kilomètres de Saint-Malo, 230 000 euros paraît être la mise minimale pour une maison habitable. Du côté de Saint-Méloir-des-Ondes, petite commune réputée pour ses cultures légumières, le prix moyen d’une maison est de 147 000 euros. A Miniac-Morvan, une maison vient de trouver acquéreur à 200 000 euros ; elle valait 75 000 euros il y a dix ans. Saint-Malo, à l’instar de Rennes, est en train de créer sa propre couronne. Revers de la médaille, la mixité sociale en est chamboulée. Sur le marché des appartements, la moyenne d’âge des acheteurs est de 50 ans. Près d’un acheteur sur quatre est retraité. Enfin, si la classe ouvrière participait en 2001 à 11,2% des transactions de maisons, cette part est tombée à 5% en 2005, au profit des cadres. Saint-Malo est en passe de rattraper Vannes au rang des villes les plus surendettées de Bretagne. Dans la cité corsaire, le nombre de dossiers de surendettement déposés à la Banque de France a augmenté de 31% en deux ans.

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Initialement entré par Ankou
Je ne pensais pas que vous êtiez d'un tel parti pris, vous êtes pris par la fièvre?

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Initialement entré par vttdechaine

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Initialement entré par bibix

Grosse erreur de calcul VTTDECHAINE.
Pas du tout. J'attendais votre remarque justement à ce sujet .

Si vous payez 1 an de loyer pour gagner 14€/mois de mensualité comme vous le calculez, vous conviendrez que vous aurez payé tout de même environ 8000€ de loyer pour ladite année d'attentisme, soit 33€/mois pendant 20ans. Cette attente et en se referant à votre exemple donne donc un cout mensuel total sur 20 ans de 654€ contre 636€ en cas d'achat immediat. Cette attente vous coute donc reellement 18€/mois de plus et 1 année de remboursement de perdue.
Je rajouterais que vous avez pris une baisse de 10% sur un an, vous n'y êtes pas allé avec le dos de la cuillere.

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En effet, mais vous calculez tout d'abord sur une seule année.
Ensuite, il faut parler de global et pas seulement de l'achat et de la location. J'ai pris -10% (ce qui vous semble beaucoup) mais j'ai pris en face 1% de taux supplémentaire (ce qui ne vous choque pas pour le moins).
Pour comparer ce qui est comparable (je ne donnais qu'un exemple) il faut aussi juger le risque du prêt (problème professionnel et personnel, accident de la vie... qui sont incroyablement plus facile à gérer avec un taux d'endettement plus faible) et l'endettement qui y est rattaché. La dessus, il ne faut pas omettre la facilité avec laquelle on dégagera plus facilement une plus value sur la revente (acheter moins cher c'est plus facile qu'en achetant plus cher) Ensuite, il faut savoir que les prix de l'immobilier sont, à mon sens, plus bas de plancher que les taux sont haut en plafond. Pour cela je vous invite à regarder tout simplement les taux pratiqué aux US sachant que nous avons 2/3 ans " de retard" sur eux. En reprenant tous ces paramètres (et ma naturelle prudence que vous décriez tant ) je crois que l'on peut faire une très bonne affaire en attendant quelque temps. De plus, je préfère par exemple payer 500€ de loyer aujourd'hui et attendre 1 an pour payer 500 € de prêt / mois plutôt que de franchir le pas dès maintenant et de payer 550 € /mois et de faire une croix sur mes loisirs et mes sorties pendant les 20 années qui viennent !
Et rappelez-vous ce que j'ai écrit plus haut : la baisse des taux a financer seulement 50% de la hausse de l'immo, il serait donc étonnant qu'elle avale en totalité une proportionnel baisse .

Marty

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Initialement entré par Ankou

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Initialement entré par Ankou
Je ne pensais pas que vous êtiez d'un tel parti pris, vous êtes pris par la fièvre?

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lol, relol!
Vous êtes pire que ce que je pensais!

"Allez Ankou j'ai mis en gras les éléments qui me semblait les plus important." dites-vous? Vous n'étiez pas fort en résumé de texte? si? vous avez donc changé! Vous avez donc raison d'insister sur le "me".

"...on constate, selon les premiers chiffres du recensement sur la période 1999-2004,...si l'on compare le surcroît de population entre 1999 et 2004 ..." certes vos chiffres sont plus récents.

Hier c'était affligeant, aujourd'hui désepérant

"J'espère que personne du coin concerné n'a lu les conseils éclairés des baissiers de ce forum, parce qu'ils doivent avoir une sacré dent contre eux" ....

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Initialement entré par Ankou

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Initialement entré par Ankou
Je ne pensais pas que vous êtiez d'un tel parti pris, vous êtes pris par la fièvre?

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lol, relol!
Vous êtes pire que ce que je pensais!

"Allez Ankou j'ai mis en gras les éléments qui me semblait les plus important." dites-vous? Vous n'étiez pas fort en résumé de texte? si? vous avez donc changé! Vous avez donc raison d'insister sur le "me".
Oui. Puisque c'est moi qui est pris les éléments, les éléments en question M'appraissent justement important. Qui vous a parlé de résumé ? La petite voix qui vous parle dans la tête ?

"...on constate, selon les premiers chiffres du recensement sur la période 1999-2004,...si l'on compare le surcroît de population entre 1999 et 2004 ..." certes vos chiffres sont plus récents.
Ah ben oui... Si vous avez des données datant de 1999 il est clairement établi que vous aveaz raison... Aux archives du département il doit rester des trucs encore mieux à mon avis...

Hier c'était affligeant, aujourd'hui désepérant
Oui je suis entièrement d'accord avec vous. Votre message est d'un creux pathétique. Pouvez-vous me dire à quoi vous vouliez en venir au fait ? Vous avez mis 5 lignes mais il n'y a rien dedans : pas d'explications et aucun éléments.

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