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Initialement entré par Ankou

Consternant

Cachez-vous, parce que si les gens que vous avez conseillé depuis 2 ans (c'est vous qui me l'avez dit) de ne pas acheter se rebellent, vous risquez des ennuis.
Pas du tout. L'objectif est d'informer et pas d'interdire. Pour ma part, je ne conseille pas des gens depuis 2 ans. Par ailleurs, les personnes a qui j'ai pu faire glisser quelques informations, ont pu dernièrement vérifier que je ne me trompais pas.


Notez que je ne dis pas expressément d'acheter ou pas, je ne suis pas comme vous aveuglément baissier (pas plus que haussier), simplement opportuniste, et conscient qu'on peut faire des affaires aujourd'hui, plus difficilement qu'hier, certes.

J'ai lu dans un ancien post qu'on vous affublait de "frustré", maintenant, je me pose la question.
Oui, j'ai souvent eu des insultes à mon encontre. Mais je me rassure en trouvant les mêmes insultes ailleurs et pour d'autres personnes. Les baissiers sont des locataires frustrés de ne pas avoir acheter, ils ont loupé le moment de l'achat et le regrette amèrement et "se venge" en harcelant les "gentils proprios".
Je regarde les faits et les faits montre des indicateurs au rouge. Que je sois frustré ou pas, est-ce que ça change la couleur de l'indicateur ???
Franchement, Ankou, vous croyez réellement à ce type d'argument ? Je ne fais ici que relever des éléments et les compiler en donnant mon avis. Je ne créé pas l'information ! Je la retransmet et dira-t-on que les notaires sont frustrés au regard de leur dernière annonce ? Qui osera ? Personne . Ni vous ni les autres.

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Initialement entré par Ankou

Vous en bégayez
Aaahhhh... Le double clic... Je supprime l'un des messages.
Bon, eh! bien, je suis un peu de l'avis de cette personne, bardée de diplôme, donnant théoriquement une certaine crédibilité à ses dires... mais pas complètement.
Je suis d'accord avec son intro: en résumé, aujourd'hui, il est urgent d'attendre, ce qui veut dire "non achat, non vente". C'est tt à fait mon point de vue.
Je pense qu'il ne parle surtout d'achat. Il n'y a qu'à écouter les conséquences qu'il donne si on achète. Il ne parle pas des conséquences si on vends .

Il y a évidemment des exceptions, des opportunités qu'il ne faut pas négliger, ds un sens comme ds l'autre.
Oui. Peut-être.

je suis aussi d'accord avec son point de vue: le volume des transactions est en train de s'assécher, les prix vont baisser. MAIS n'avez-vous pas remarqué qu'il n'a point répondu à la question: baisser vite ou non?
Je crois que personne ne peut réellement le dire. On peut l'estimer et donner un avis.

Son 20% sur 3 ans est prudent sur certaines affaires de la capitale.

Les propos de ces diseurs de bonne aventure sont émis de telle manière qu'ils pourront dire avoir raison 3 ans plus tard: je dis toujours les conseilleurs ne sont pas les payeurs
Oui dans un sens comme dans l'autre. Il mets tout de même sa crédibilité en jeu si ça ne baisse pas.

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Initialement entré par vttdechaine

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Initialement entré par Ankou

Vous en bégayez
Aaahhhh... Le double clic... Je supprime l'un des messages.
Bon, eh! bien, je suis un peu de l'avis de cette personne, bardée de diplôme, donnant théoriquement une certaine crédibilité à ses dires... mais pas complètement.
Je suis d'accord avec son intro: en résumé, aujourd'hui, il est urgent d'attendre, ce qui veut dire "non achat, non vente". C'est tt à fait mon point de vue.
Je pense qu'il parle surtout d'achat. Il n'y a qu'à écouter les conséquences qu'il donne si on achète. Il ne parle pas des conséquences si on vends .

Il y a évidemment des exceptions, des opportunités qu'il ne faut pas négliger, ds un sens comme ds l'autre.
Oui. Peut-être.

je suis aussi d'accord avec son point de vue: le volume des transactions est en train de s'assécher, les prix vont baisser. MAIS n'avez-vous pas remarqué qu'il n'a point répondu à la question: baisser vite ou non?
Je crois que personne ne peut réellement le dire. On peut l'estimer et donner un avis.

Son 20% sur 3 ans est prudent sur certaines affaires de la capitale.

Les propos de ces diseurs de bonne aventure sont émis de telle manière qu'ils pourront dire avoir raison 3 ans plus tard: je dis toujours les conseilleurs ne sont pas les payeurs
Oui dans un sens comme dans l'autre. Il mets tout de même sa crédibilité en jeu si ça ne baisse pas.

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Marty

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Pourquoi attendre encore ?

- Parce que lorsque vous achetez, vous vous engagez pour 10 ans, puisque c’est la durée moyenne de détention constatée, et là bien malin qui peut faire des prévisions, même l’économiste le plus savant... Car en 10 ans tout peut arriver, d’une croissance semblable à celle de la décennie passée à l’éclatement de la bulle immobilière si souvent évoquée...
- Parce que, parallèlement, la Bourse est redevenu un placement attractif.
- Parce que, indépendamment du prix, l’achat immobilier augmentera de plus en plus l’endettement de votre ménage compte tenu des taux de croissance modérés et des taux de chômage élevés.
- Parce que les loyers se négocient à la baisse, ce qui veut dire que les rendements locatifs sont moins intéressants et le calcul acheter ou louer peut être une opération à envisager selon sa motivation d’achat ou d’investissement.
- Parce que certains pans de fiscalité pèsent de plus en plus lourds pour les propriétaires.

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Perdre plus ou gagner moins ?

- Si vous voulez acheter et que vous avez un bien à vendre, faites le vite, vous pouvez encore bien vendre, mais vous risquez aussi d’acheter derrière encore assez cher. Mais de toute façon, le risque de baisse sur le bien que vous détenez ou celui de moins value sur celui que vous achèterez sera proportionnel.
- Si vous n’êtes pas encore propriétaire, il peut être judicieux d’attendre, surtout si vous achetez pour habiter.

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"A la cafétéria, Christophe, 37 ans, déjeune en silence, l'air sombre. Il est arrivé hier, mais il connaît les lieux : "C'est mon sixième protocole en six ans, j'en ai fait quatre à Paris, et deux ici. Je suis grenoblois et j'habite Paris, je fais des allers-retours pour voir ma fille, qui vit ici avec mon ex-femme." Il rêve d'être réalisateur de documentaires, mais, dans la vie, il est agent immobilier à Paris : "Je suis payé à la commission, je n'ai pas réussi à obtenir un fixe, et les affaires ne marchent pas fort, alors je me retrouve ici, une fois de plus." Ses copains sont au courant, mais pas sa famille : "Mes parents et ma soeur croient que je suis à Paris, j'ai honte de leur avouer que j'en suis arrivé là. Il n'y a pas de mystère, quand on a réussi dans la vie, on ne fait pas de protocole." Puis il se met à sourire : "Ces 2 800 euros, c'est le moyen d'emmener ma fille en vacances avec moi."

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Les candidats acquéreurs auront été prévenus : un retournement du marché n'est plus à exclure ! Les économistes de l’OCDE lancent un avertissement : comme les Etats-Unis, la Suède, l'Irlande ou l'Espagne, la France pourrait enregistrer un retournement du marché immobilier si la hausse des prix réels (prix corrigés de l'inflation) se poursuivait au même rythme qu'actuellement et que les taux d'intérêt augmentaient de 1 à 2 points...

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Notons que cette mise en garde intervient dans un contexte où une tendance à la remontée des taux semble se confirmer - l'OCDE voit les taux d'intérêts à court terme de la zone euro, actuellement à 2,25%, remonter à 2,9% à la fin de cette année et à 3,7% à la fin de l'an prochain - et où l’on commence dans certains milieux à s’inquiéter de la hausse rapide de l'endettement des ménage

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"effet Robien" sur le marché du neuf...

Que ce soit à titre de résidence principale ou d'investissement, le marché du neuf, après avoir une nouvelle fois battu tous les records, pourrait également ralentir : c'est en tous cas ce qu'avancaient déjà les économistes du Crédit agricole dans leur note trimestrielle d’avril (3) ; ils prévoient notamment une nouvelle dégradation des ratios de solvabilité des candidats à une première accession les amenant à être plus nombreux à renoncer à acheter, et un léger renchérissement du coût du crédit du fait de la remontée des taux longs (vers 4,20 % fin 2006) produisant le même effet.

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Les ventes d’appartements tirent le marché du neuf.

Au premier trimestre de 2006, les ventes de logements neufs en France ont progressé de 8,9% par rapport au premier trimestre de l'année précédente à 33.000 unités a annoncé le ministère français de l'Equipement mercredi dans un communiqué. Les ventes d'appartements ont augmenté de 12% tandis que les ventes de maisons individuelles sont en retrait de 4,8%.

Du point de vue de la surface, ce sont les appartements de taille moyenne (deux et trois pièces), représentant plus des trois quarts des ventes d'appartements, "qui dynamisent le marché (+15%)", explique le ministère. En revanche, les studios et les quatre pièces et plus retrouvent leur niveau du premier trimestre 2005.
Pour les maisons, la baisse concerne tous les types de logements, sauf les maisons de cinq pièces pour lesquelles les ventes augmentent de 3,2%. Les ventes des unités de quatre pièces sont en retrait de 4%. Les ventes des maisons plus petites (moins de quatre pièces) restent stables.
Entre fin mars 2005 et fin mars 2006, les stocks de logements progressent de 34%. Cette reconstitution des stocks concerne surtout les appartements (+39%). Elle est de moindre ampleur pour les maisons individuelles (+10%).

Le délai moyen d'écoulement des stocks augmente d'un mois. Il passe de cinq à six mois pour l'individuel et de quatre à cinq mois pour le collectif.
Le prix de vente des maisons par lot a progressé de 11% au premier trimestre et celui du mètre carré des appartements de 7% par rapport au même trimestre de 2005.

Enfin, les mises en vente ont progressé de 13% par rapport au premier trimestre de 2005, soit un "net ralentissement" (+26% au quatrième trimestre 2005 par rapport au quatrième trimestre 2004), avec une augmentation de 14% pour les appartements et 6,1% pour les maisons individuelles.

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Les mises en chantier progressent de 11%.

De février à avril 2006, le nombre d'autorisations de construire a progressé en France de 17,5% et celui des mises en chantier de 11% indique le ministère du Logement.
Les autorisations concernent 136.183 logements et les mises en chantier 106.524 logements sur cette période.

Sur la période, les autorisations progressent de 18,1% à 130.184 pour les logements ordinaires et de 6% à 5.999 pour les résidences. Les mises en chantier progressent de 10,2% à 102.091 pour les logements ordinaires et de 33% à 4.433 pour les résidences.
Sur les douze derniers mois, l'évolution des autorisations de construire affichait fin avril une hausse de 13,4% à 538.207 permis. Sur cette même période, les mises en chantier ont progressé de 12,1% à 422.147.
Les autorisations progressent de 14% à 513.949 pour les logements ordinaires sur 12 mois et de 1,9% à 24.258 pour les résidences. Les mises en chantier augmentent de 11,2% à 403.752 pour les logements ordinaires et de 37,2% à 18.395 pour les résidences.

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«Un krach est nécessaire»

Pour l'économiste Daniel Cohen, professeur à l'Ecole normale supérieure, la bulle immobilière a créé des déséquilibres qui ne pourront pas durer.

Les conditions sont-elles réunies pour un krach?
Le propre des bulles est qu'on ne les voit jamais lorsque l'on est dedans! Il est certain que, depuis le début de l'année dernière déjà, nous avons dépassé les sommets du précédent pic, celui du début des années 1990. La première différence entre celle que nous connaissons et celle d'il y a quinze ans est que cette dernière était limitée à la région parisienne; aujourd'hui, c'est vraiment toute la France qui est concernée. Deuxième différence, les bureaux ne sont pas autant touchés, car sur eux le principal facteur de la hausse des prix n'a pas joué.

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Lequel?

C'est bien sûr le niveau incroyable des taux d'intérêt, quasiment inédit depuis la Seconde Guerre mondiale! Ce taux a été évidemment très propice à l'endettement et à l'acquisition de logements, mais cet avantage a été annulé par la hausse des prix. Et, si un jour l'héritage de Greenspan est contesté, ce sera pour cela: parce que la baisse des taux qu'il a soutenue jusqu'au bout n'a en réalité servi qu'à nourrir une bulle hypothécaire qui finit par annuler le bénéfice des taux faibles pour l'acquéreur d'un logement.

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Depuis quand cet avantage a-t-il disparu?

Le point de rupture a été atteint au début de 2005, date à partir de laquelle la hausse des prix a compensé la baisse des taux d'intérêt. Et, depuis, chaque année qui passe crée autant de bulles qu'il faudra en dégonfler. On sera alors proche du scénario classique: à un emballement de + 20% succède un dégonflement de - 30 à 40%. Nous sommes exactement dans ce cas de figure, avec une hausse des prix de déjà 15% depuis janvier 2005, à laquelle les optimistes prévoient que s'ajouteront 5 à 6% dans l'année en cours. De telles situations de déséquilibre ne peuvent pas durer.La théorie économique nous dit en effet que, si la baisse des taux déclenche dans un premier temps une hausse des prix, les prix reviennent ensuite à leur équilibre du fait de l'accroissement de l'offre.. Déjà, le nombre annuel de constructions a augmenté.

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A quelles conséquences peut-on s'attendre?

Il faut considérer le court et le long terme. A court terme, la conjoncture américaine est marquée par le fait que les ménages n'épargnent plus: la bulle immobilière a généré un tel effet de richesse pour les propriétaires d'un logement qu'ils se sentent assez riches pour ne pas éprouver le besoin d'épargner. Or aucune économie ne peut durablement se dispenser d'épargner; un krach est macroéconomiquement nécessaire pour casser cet effet de richesse!

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Dans ses perspectives de printemps, l'OCDE appelle à ne pas sous-estimer le risque que font peser les prix immobiliers sur l'économie, dans un contexte de remontée des taux d'intérêt. D'autant que les Français ne se sont jamais autant endettés pour acheter des logements.

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D'après l'étude de l'OCDE, si les prix réels des logements se maintiennent à leur niveau d'aujourd'hui, le marché immobilier français pourrait résister à une hausse de un ou deux points des taux d'intérêt. Les prix seront impactés, mais la probabilité d'un véritable ralentissement y serait limité. Le scénario d'un atterrissage en douceur reste privilégié. En revanche, si les prix réels augmentent encore pendant un an au même rythme qu'en 2005, une hausse des taux de 1% ferait passer la probabilité d'atteindre un pic et de voir le marché français se retourner à près de 60%.Si les taux augmentent de 2%, cette probabilité dépasserait les 70%.

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Déséquilibre inquiétant sur le marché de l’immobilier à Limoges
Les appartements fleurissent par centaines à Limoges et en périphérie, mais l’offre dépasse largement la demande. Les professionnels lancent un cri d’alarme. « Loue appartement T3, cuisine équipée, 1 mois de loyer offert ». Cette annonce vue dans les gratuits n’est pas une plaisanterie. Qui l’eût cru ? Aujourd’hui, pour louer, certains n’hésitent pas à proposer des promos monstres, à appâter le locataire à la manière d’un vendeur de voiture. C’est le résultat d’un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande et d’une surenchère concurrentielle aux conséquences pourtant prévisibles mais sur lesquels les promoteurs ont préféré fermer les yeux. Les chiffres sont édifiants : 800 logements nouveaux locatifs ont été construits en 2004 à Limoges, 1500 en 2005, 500 seront construits cette année et 500 sont déjà prévus pour 2007 alors que plus de 400 logements sont actuellement inoccupés. Problème : la population locative est relativement stable et même en légère régression compte tenu de la baisse du marché de la vente. « On est déjà dans une situation délicate, s’inquiète M.G. de l’observatoire de l’immobilier à la CCI de Limoges, et on saura dans quelques mois si l’on passe du stade de l’essoufflement à celui de la saturation »
La suite concerne la loi de Robien et ses conséquences, et également les programmes de rénovation considérables lancés par la ville pour remettre à neuf son patrimoine immobilier de plusieurs dizaines de logements hier insalubres et vides.
Et l’auteur de l’article de conclure « le serpent finit toujours par se mordre la queue… » à méditer pour certains.

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Les simulations financières faites préalablement à l'achat de biens immobiliers doivent toujours être regardées avec précaution.

Un couple d'acquéreurs qui pensait financer un investissement à usage locatif grâce aux loyers estimés s'est vu saisir sa résidence principale pour rembourser les prêts.Un couple réalise un investissement locatif en achetant deux lots de copropriété dans une résidence hôtelière. Les simulations qui lui sont données indiquent la possibilité de financer totalement cette double acquisition grâce aux loyers qui lui seront versés. Malheureusement l'exploitation se révèle moins bonne que les simulations. Parallélement, le mari qui avait les ressources les plus importantes perd son emploi. Et ce couple qui pensait pouvoir rembourser ses prêts immobiliers à l'aide des loyers reçus se trouve dans l'impossibilité de faire face aux échéances. La banque prêteuse qui avait, également, assuré le financement de la résidence principale de ce couple par un autre prêt, saisit donc cette habitation pour se rembourser des sommes qui lui sont dues.
Le mari se retourne alors vers la banque prêteuse et lui reproche de ne pas lui avoir conseillé de souscrire une assurance chômage. Les juges de la Cour d'appel retiennent à l'encontre de la banque un manquement à son devoir de conseil. La banque fait un pourvoi en cassation. Dans une décision du 3 mai 2006 (chambre commerciale, pourvoi n° 04-15517) les magistrats de la Cour de cassation décident que l'information donnée aux emprunteurs ayant été suffisante la banque n'a pas failli à son devoir de conseil.
Le couple emprunteur devra donc rembourser ses emprunts en vendant sa résidence principale.

Les personnes intéressées par des mécanismes défiscalisants doivent se renseigner sur la réalité des avantages fiscaux qui leur sont proposés et tenir compte du caractère parfois illusoire de la rentabilité annoncée. Elles ne doivent pas oublier les charges et les frais de fonctionnement inhérents à une résidence hôtelière ainsi que les difficultés d'y trouver en permanence des locataires.

B.L.C

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