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mg64
Contributeur senior
69 réponses |
 Posté - 21 mai 2006 : 11:49:35
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J'avais en grande partie compris gédehem.
Mais je croyais betement (sans doute) que le syndic "se devait" de faire en sorte que la coprop fonctionne suivant les regles ... et pas seulement celles qui l'arrange (quitus, liberte de decider sans consulter ...)
Ceci etant dit je commence à bien mesurer l'importance du CS et la part du syndicat dans tout cela. Et en tant que coprop ce qui est de ma responsabilité c'est pourquoi je trouve tant d'interet dans ce forum
mg64 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 15:50:58
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gédehem,entièrement d'accord avec vous.
Le gros (presque le + gros) problème en copropriété c'est que les copropriétaires,CS en tête,ne connaissent pas leur possibilité ou plus exactement leur droit(S)
Le syndic n'est qu'un mandataire,ce n'est nullement péjoratif mais c'st la réalité.L'immeuble (la copropriété)appartient aux copropriétaires(syndicat)et tout l'argent qui est dépensé pour cette "entité" appartient audit syndicat.
Le jour où les copropriétaires feront un effort pour "étudier" les différentes "règlementations" sur la copropriété cela changera peut être
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 16:57:22
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Ah mais tout a fait d'accord, le syndic est le mandataire du syndicat, il doit donc faire les choses dans l'interet du syndicat, si le syndicat possede une piscine qui n'est pas aux normes, c'est le syndic qui devra inscrire une résolution pour la mise aux normes de la piscine, sinon sa responsabilité pourra être engagé !!
Pour le montant pour la consultation obligatoire du CS, on rentre dans le meme cadre (avec moins de risque pour le syndic), le syndicat doit établir ce montant il n'a pas le choix, c'est la lois, et c'est au syndic le mandataire, de faire en sorte que cela soit fait...
Quand à me dire que le contrat du syndic n'a rien à faire là, bien au contraire, car dans votre exposé gedehem, vous expliquez que c'est le syndicat qui peut inscrire les points sur lesquels il débattra, et non une obligation, et bien moi je vous reponds que le syndic n'a aucune obligation d'inscrire son contrat à l'ODJ, il n'en a même aucun droit.
La lois est pourtant clair, l'assemblée détermine un montant pour consultation du CS, il n'est pas question de si oui ou non la question est inscrite à l'ordre du jour, il est juste dit l'AG décide sur ça.
Tout comme pour l'election du conseil syndical, il n'est nullement demandé d'inscrire la question à l'ODJ, l'AG doit élire les membres du CS, point barre...Si elle veut se passer de CS, là il faudra l'inscription d'une resolution. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 17:58:55
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yaume,quelle mouche vous pique???
Toute les questions que vous indiquez doivent,pour être votées, faire l'objet d'une demande de résolution et être inscrite comme telle à l'ordre du jour.Dans le cas contraire il s'agit de questions qui peuvent être examinées sans effet décissoire lors de l'AG.
pour le contrat du syndic cela est aussi prévu par la règlementation actuelle(je laisse le soin à gédehem de compléter,s'il le souhaite cette partie
C'est au CS de compléter voir d'anticiper, les lacunes volontaires ou non du syndic à ce niveau.Il n'est,à mon point de vue,pas normal de jouer l'autruche avant l'AG et ensuite de critiquer le syndic parcequ'il a omis(oublié) telle ou telle questions;il y a erreur du syndic et faute du CS (avec un syndic non borné);le CS est fait aussi pour ça!!!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 18:18:56
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Pardon, yaume, mais c'est sans vouloir polémiquer que je viens vous dire que vous faites là des amalgames, de confusion qui, à mon avis sont graves, dans la mesure où vous êtes ici un habitué.
"si le syndicat possede une piscine qui n'est pas aux normes, c'est le syndic qui devra inscrire une résolution pour la mise aux normes de la piscine, sinon sa responsabilité pourra être engagé !!"
Certes !!! Mais avant d'inscrire la résolution il devra demander un devis pour le joindre à la convocation.
Je dis bien UNE proposition ... car à défaut d'une décision de 'mise en concurrence' (L.art.21  ), il n'y a obligation que d'une seule proposition.
"Pour le montant pour la consultation obligatoire du CS, on rentre dans le meme cadre (avec moins de risque pour le syndic), le syndicat doit établir ce montant il n'a pas le choix,...."
Pas du tout !!! Cela n'a rien à voir !! Le syndicat ne DOIT rien du tout car il n'y a là aucune OBLIGATION pour lui.
S'il veut "fixer", il fixe, s'il ne veut rien faire, il ne fait rien ..
"Quand à me dire que le contrat du syndic (??) n'a rien à faire là, bien au contraire, car dans votre exposé gedehem, vous expliquez que c'est le syndicat qui peut inscrire les points sur lesquels il débattra (OUI), et non une obligation (?? qu'est-ce que ça vient faire ??), et bien moi je vous reponds que le syndic n'a aucune obligation d'inscrire son contrat à l'ODJ, il n'en a même aucun droit.
Humm !!! 
D'abord il faut que vous vous mettiez d'accord avec vous même pour utiliser les termes qui conviennent pour ne pas faire de confusion entre le 'mandat' donné au syndic, mandat qui découle de sa désignation par l'AG (L.art.25c), de son 'contrat' qui procède du mandat, contrat nécessaire à la validité de sa désignation (D.art.11).
Le syndic qui convoque une AG alors que son mandat arrive à son terme SE DOIT d'inscrire la désignation d'un syndic, pour le moins sa candidature !
"La loi est pourtant claire, l'assemblée détermine un montant pour consultation du CS, il n'est pas question de si oui ou non la question est inscrite à l'ordre du jour, il est juste dit l'AG décide sur ça.
Tout comme pour l'election du conseil syndical, il n'est nullement demandé d'inscrire la question à l'ODJ, l'AG doit élire les membres du CS, point barre...Si elle veut se passer de CS, là il faudra l'inscription d'une resolution."
Hum ..hum ..
D.Art. 13 (à recopier 20 fois) - "L'assemblée générale ne prend de décision valide QUE sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire, toutes questions non inscrites à l’ordre du jour."
Lorsqu'un texte créait une obligation, par exemple qu'un syndicat doit avoir un syndic ou des conseillers syndicaux, cela ne dispense pas le syndicat de satisfaire à ces obligations en inscrivant ces questions à l'ODJ pour pouvoir décider valablement.
Sinon, pourquoi se casser la tête à inscrire des questions sur tous les points qui sont des obligations ???
Plutot qu'un long discours ici, il faut que vous jetiez un oeil sur la loi de 1965 et bien en comprendre et les termes utilisés et le sens des mots.
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Edité par - gédehem le 21 mai 2006 18:24:13 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 18:25:21
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aucune mouche à l'horizon felix !!!
Il est dit: le syndicat doit prendre tel et tel decision lors de l'AG, vous mentionnez que ces decisions découle de points porté à l'ordre du jour de l'AG par le syndicat.
Le syndicat a un mandataire qui est le syndic.
Le syndic doit donc insrire ses points à l'ODJ au nom du syndicat.
Et cela vaut pour la désignation des membres du CS, c'est au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour au nom du syndicat, car sinon qui inscrirait la question en cas d'absence de CS ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 19:29:50
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Yaume, ... c'est juste de la sémantique .. le sens des mots !
Vous : "le syndicat doit prendre tel et tel decision lors de l'AG, ....."
L.art.21 "L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Entre votre DOIT et le ARRETE de L.art.21, j'ose espérer que vous faites une différence quant à l'obligation ici et la possibilité là ...
Vous : "le syndicat doit prendre telle et telle decision (obligation) lors de l'AG, ..vous mentionnez que ces decisions découlent de points portés à l'ordre du jour de l'AG par le syndicat (obligation).
Le syndicat a un mandataire qui est le syndic.
Le syndic doit (obligation.ndlr) donc insrire ces points à l'ODJ au nom du syndicat.
Et cela vaut pour la désignation des membres du CS (oui, comme du syndic, qui sont 'obligatoires'.ndlr), c'est au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour au nom du syndicat. (oui, bien entendu !!.ndlr)
Mais sur les 2 questions L.art.21, où l'AG "...arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel .....", il n'y a là pour le syndicat aucune obligation ... donc aucune obligation pour le syndic d'inscrire cette question !!
J'ose espérer que vous faites ici une différence entre une obligation légale qui s'impose au syndicat et sur laquelle il se doit de statuer avecune facilitén une possibilité offerte encadrée par les textes.
Autre exemple, le compte séparé au nom du syndicat, obligation légale qui découle de art.18.
Le syndicat ne peut légalement refuser un tel compte.
La seule possibilité qu'il a c'est de dispenser le syndic de l'ouvrir, dispense dont la durée est fixée au syndic par l'AG ainsi que le précise D.art.29.1 que trop de copropriétaires et surtout de CS ignorent !!!
Yaume, encore une fois ne confondez pas : entre une obligation et une faculté, il y a le détroit de Gibraltar ......Attention à ne pas s'y noyer ... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 19:39:11
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Gedehem, je sais bien que vous avez l'art et la maniere des mots !!!
Mais
Citation :
Entre votre DOIT et le ARRETE de L.art.21, j'ose espérer que vous faites une différence quant à l'obligation ici et la possibilité là ...
Voulez vous nous dire par la qu'une lois n'est pas une obligation ,mais une possibilité.
Quand on dit l'AG ARRETE, ce n'est pas l'AG PEUT ARRETER.... |
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mg64
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 10:19:07
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Passionant les echanges
Gédehem avait emporté non pas mon adhésion (car je trouvais que le syndic pouvait se la jouer un peu facile ...) mais ma raison
Je dois dire que yaume apporte des arguments qui doivent s'entendre ...
En fait plus que de la sémantique c'est une affaire d'appréciation, de conception du but de la loi bref source d'embrouillaminis qui font le pouvoir des syndics ou le pain des avocats et l'embouteillage de la justice !
Raison de plus pour que les coprop. s'interessent à la marche de leur syndicat (?) et se forment (ici par exemple)vive la RTT des jours pluvieux
mg64 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 10:50:51
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qui inscrirait la question en cas d'absence de CS = le syndic sur demande de copropriétaires s'appuyant sur l'article 10 du décret de mars 1967, que vous connaissez aussi bien que moi.
La copropriété ce n'est pas seulement le syndic et le CS (ou l'inverse) mais tous les copropriétaires (un membre du CS est avant toute chose, un copropriétaire)et il serait souhaitable-voire impératif-que ces fameux copropriétaires s'intéressent de plus près à leur biens communs
A mon point de vue, lorsque l'on "dit" ou "écrit" le syndic est le mandataire du syndicat cela indique,en premier,qu'il doit appliquer ou faire appliquer les décisions prises lors d'une AG |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 20:44:39
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C'est tout à fait cela , mais les copropriétaires l'oublient trop souvent en s'en remettant les yeux fermés au syndic.
Le syndic, mandataire du syndicat, fait ce que lui dictent les copropriétaires.
Comme ces derniers ne sont pas toujours derière son dos, les textes ont fixé un cadre au syndic, lequel comprend un certain nombre d'obligations résumées dans L.art.18 principalement et D.art.28 et suivants..(à relire ! )
Mais le reste, tout le reste, ce sont les copropriétaires qui en décident, depuis la dispense d'ouvrir le compte séparé obligatoire (D.art.29.1) jusqu'aux montants à partir desquels le syndic ne peut contracter sans l'avis du CS ici ou sans avoir mis le projet en concurrence.
Tout ça, c'est au copropriétaires d'y penser, c'est à eux, par l'intermédiare du CS par exemple, qu'il appartient de faire inscrire ces questions à l'ODJ.
Au lieu de vous préoccuper de cela, de l'ODJ de vos AG, on vous fait voter le refus du compte séparé, ou l'ouverture d'un sous compte dans le compte du syndic alors que ce n'est pas du tout prévu par les textes !
Si les copropriétaires ne sont pas maitres chez eux, ne tiennent pas leur place et n'assument pas leurs responsabilités, ce n'est pas une raison pour dire que cela incombe au syndic et le lui reprocher.
Si vous n'avez pas compris où est votre place de "décideur", je n'y peux rien.
Les 2 questions prévues L.art.21 sur l'avis du CS et la mise en concurrence, c'est aux copropriétaires d'en demander l'inscription, d'imposer ces montants au syndic et de décider.
Ce n'est pas à lui de vous demander de lui imposer des sommes, une mise en concurrence.
C'est comme se scier la branche sur laquelle il est assis !!!
C'est vous qui fixez ce que votre femme de ménage doit dépenser pour les courses et non pas elle qui vous dicte combien vous devez lui donner.
Ce n'est pas au syndic de prendre l'initiatice de contraintes qui s'imposeront à lui !
Si on ne comprend pas ça .........il ne faut pas s'étonner qu'il fasse ce qu'il veut !!
Yaume : pour qu'une AG arrete, vote, décide, encore faut-il qu'elle le fasse sur une question inscrite à l'ODJ.
L'ODJ des AG et les questions à inscrire ne sont pas le monopole du syndic.
Il se doit d'inscrire les questions nécessaires à "l'exercice des droits (vitaux) et actions (vitales) du syndicat". A défaut il y a 'carence' (L.art.18 dern.alinéa).
Mais les questions L.art.21 sur l'avis du CS ou la mise en concurrence n'ont rien de vital pour le syndicat (ou alors il y aurait de très nombreux morts )... , à la différence du syndic, de l'approbation des comptes, du CS ou du budget prévis.
Ici le syndic "doit" inscrire.
J'ose espérer que tout le monde fait la différence entre ce qui est 'vital', qui incombe au syndic, de ce qui est 'nécessaire' et/ou 'utile' avec ce qui est 'de notre bon plaisir', qui incombent aux copropriétaires .... |
Edité par - gédehem le 22 mai 2006 21:03:25 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 05:04:27
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Au debut de chaque AG, un bureau doit être choisit: president ,scrutateur, syndic,
Or il n'est fait nulement l'obligation d'inscrire une telle question, et pourtant on elit bien tout ce petit monde, que le point soit inscrit ou nom à l'ordre du jour, et pourtant le syndic n'a pas obligation de l'inscrire,
Alors lorsu'il ne l'inscrit pas, c'est au cS de le faire ? aux coproprietaires ? On abandonne l'AG ? |
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