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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 18 mai 2006 : 19:31:10
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Bonjour,
nous louons une maison en alsace, pour laquelle la propriétaire nous informe de son intention de ne pas renouveller le bail pour reprise d'habitation. Nous avons vérifié, tout est conforme.
Cependant nous savons tres bien qu'elle veut vendre cette maison qui se delabre à la vitesse grand V car elle ne veut faire aucun travaux.
dans les jours suivants, nous envoyons un courrier recommandé l'informant que nous quittons ca maison le 15 juin. 2 jours après nous recevons un nouveau recommandé nous indiquant que la propriétaire desire vendre sa maison!!! nos soupcons etaient donc fondés.
1ere question: peut elle librement changer son motif de non renouvellement du bail?
2eme question: quel est le courrier qui fait foi devant les tribunaux : son 1er courrier (elle veut habiter la maison) ou le 2eme (elle veut la vendre)
3eme question : le prix demandé est absolument prohibitif!!!! 520 000 euros, alors que des biens similaires en taille et en état se négocient aux alentours de 280 000 euros maximum. Est elle en droit de nous demander une telle somme, sachant que ca va nous dissuader?
quelles actions pouvons nous entreprendre en justice? avons nous des chances d'obtenir réparation?
merci à vos ames éclairées
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 23:07:33
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1) NON à moins de prouver que sa situation familiale ou professionelle a changé ses plans de reprise
2) le 1er courier
3) elle peut demander le prix qu'elle veut. si elle vend moins cher, elle doit vous refaire la proposition (voir art 15 de la loi de 89).
ne quittez pas des yeux l'affaire car vous avez de bonnes chances d'être indemnisés. prenez RV avec l'ADIL de votre coin.
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 23:27:18
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merci pour ces reponse, car je n'ai trouvé aucun texte de loi ou jurisprudence faisant reference à ce cas de figure. J'ai dejà contacté l'adil, et j'attends qu'ils me rappellent.
Que je sache rien n'a changé en 10 jours dans sa situatiuon!!!
s'agissant de l'offre de vente, suis je tenu d'y repondre sous peine de perdre mon droit de peremption?
on m'a dit que oui, mais qu'il fallait que je redige un courrier pour signaler que cette maison m'interressait mais pas à ce prix là.
en 20 ans de location, c'est la 1ere fois que nous avons eu tant de problemes avec un propriétaire. Nous avons toujours pris soin des biens loués et les avons à chaque fois rénovés à nos frais.
Cette propriétaire nous en a fait voir des vertes et des pas mures, refus de reparer le chauffe eau, refus de changer le ballon d'eau chaude qui nous delivre de l'eau marron. elle pretexte le fait que nous avons le chauffe eau electrique pour l'eau chaude. Donc double consommation. Chaudière au fuel de 1960 qui consomme 700 litres/mois!!!! por avoir 18 ° en hiver!!!elle nous dit qu'elle fonctionne, donc aucun recours là aussi.
Je suis bien décidé à ne pas me laisser faire, de plus nous avons du demenager avec un loyer plus elevé.
je compte bien l'attaquer et lui faire payer les 2.5 ans de cauchemar qu'elle nous a fait vivre.
auriez vous connaissance de jurisprudences sur des cas similaires?
encore meci pour votre aide |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 23:43:09
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pour l'offre de vente, voir l'art 15.II de la loi de 89 qui détaille ce que chaque partie doit faire:
Citation :
Article 15
Modifié par Loi 2002-73 2002-01-17 art. 223 JORF 18 janvier 2002.
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 13:44:46
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merci pour toutes ces réponses.
J'ai lu sur divers sites que le fait de nous proposer ce bien à un prix excessif (quasiment 2x le prix du marché) pouvait constituer une fraude, et le cas échéant, faire annuler le préavis pour congé, ou condamner le propriétaire à nous verser des indemnités au motif qu'il est clairement établi que celui cherche à nous faire quitter les lieux. le mail posté en tête de file, sur lequel j'explique que le propriétaire nous a envoyé 2 recommandés avec 2 motifs différents tend à appuyer cette hypothèse. Dans notre cas faire annuler le congé, n'a plus d'interets puisque nous venons de resigner un bail ailleurs (c'est certainement ce qu'attendait le propriétaire!)
pouvez vous confirmer ou infirmer ces dires?
Le fait que nous allions demenager et donc quitter cette maison n'est il pas penalisant dans la conservation de nos droits?
dispose t on toujours de notre droit de preemption sur cette maison?
voila ce que j'ai trouvé
"La Cour de Cassation a jugé dernièrement que n’était pas exorbitant le prix de vente d’un appartement qui correspondait à 112 % de la valeur de celui-ci, à dire d’Expert. Dès lors, l’intention frauduleuse du bailleur n’est pas démontrée et c’est à bon droit que le congé a été délivré au locataire. Il ressort donc de cet arrêt que n’est pas nul un congé pour vendre du seul fait que le prix de la mise en vente excède, dans une proportion raisonnable, la valeur estimée du bien. "
dans notre cas, si nous estimons de façon optimiste, cette maison à 320 000 euros alors qu'elle nous en demande 520 000 , celà represente 162.5% de la valeur maximale du bien!!!est ce une proportion "raisonnable"?
dernier point concernant non pas le fond mais la forme, sur sa proposition, le propriétaire nous fait une proposition de vente de "520 000 euros, la surface reelle du terrain restant à definir".
On nous propose donc d'acheter un bien sans en connaitre son exact contenu, puisque la surface du terrain n'est pas clairement mentionnée!!!.
l'article 15.II precise bien :
"Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée"
La surface precise du terrain, me semble etre une "condtion" indispensable pour pouvoir juger l'offre de vente, non?
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 18:58:18
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 23:12:44
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Quelque chose m'étonne dans votre anecdote, dans votre demande initiale vous citez: "nous envoyons un courrier recommandé".
Pourriez vous nous éclairer sur les dates de réception des différents RAR et si vous avez réellement écrit "votre intention de partir pour le 15 juin" (2006)
Le courrier qui fait foi est le premier, en réalité c'est celui qui vous arrange le mieux mais il ne faut pas faire n'importe quoi.
L'intention du bailleur est écrite, il ne peut plus se dédire sans un dédommagement qu'il va falloir négocier.
Vous semblez avoir accusé réception de son premier courrier par courrier RAR ce qui est une bonne chose, mais il est essentiel que la première demande du bailleur soit écrite et non verbale.
Aucune action de votre part n'est actuellement possible devant une juridiction civile, car il est actuellement trop tôt pour agir car la fraude n'est pour l'instant pas encore constituée.
Il faut en effet surveiller que la maison est en vente ou sera vendue après votre départ et qu'il s'agit d'un faux congé, puis le faire constater par huissier pour pouvoir intenter une action civile en dommages et intérêts.
Il va falloir classer toutes les pièces écrites afin de vous constituer un solide dossier.
Si vous tentez de négocier le prix, vous acceptez explicitement le nouveau congé comme valable et ne pourrez vous plus vous référer au premier courrier.
Ne perdez pas de vue que si le congé ne reproduit pas les 3 alinéas cités par Joulia, il est en nullité.
Pour l'instant il est souhaitable de ne pas répondre dans l'urgence (vous avez 2 mois) tant que la situation n'est pas clarifiée.
Tank
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 00:30:34
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Avis personnel :
Vu la radinerie du proprio, cette maison récèle sans doute des travaux de piètre qualité.
En plus ce ne sont des "good vibes" que vous y avez eu !
Bref, cette maison n'a pas un super potentiel.
Suivez bien la vente, surtout si la première offre est délirante. (en prix)
Si vous n'êtes pas prévenu d'une baisse, il faut suivre la vente effective
Puis si vente à prix inférieur sans vous informer (si notaire ne vérifie pas ou si proprio prétend que vide), attendez le compromis, puis allez chez le notaire pour casser la vente
Vous pouvez aussi la jouer indemnités après la vente litigieuse... C'est plus retors mais plus efficace encore car le notaire aurait commis une faute ou le propriétaire une fausse déclaration
Contre qqun de pas correct, il faut s'adapter |
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 08:57:05
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a Tankoperateur
historique rapide:
-le 11 mai je recois un RAR pour me signifier mon congé pour reprise de la maison pour y habiter
-le 15 mai j'envoie un RAR pour signifier que nous quitterons la maison le 15 juin, receptionné par le proprio le 16, je ne pouvais attendre et je devais trouver une solution rapide
-le 18 mai je receptionne un 2eme RAR, avec un courrier daté du 16 mai, me précisant que la proprio vient de decider finalement, non plus d'habiter la maison, mais de la vendre
Vous dites :Si vous tentez de négocier le prix, vous acceptez explicitement le nouveau congé comme valable et ne pourrez vous plus vous référer au premier courrier
et c'est bien là que je suis coincé, car si l'offre de vente reste sans réponses, je serais déchu de mon droit de préemption. Et pour l'instant je n'ai aucune certitude que c'est bien le 1er RAR qui fera foi.
J'avoue que je sui un peu perdu et que je ne sais pas quelle stratégie adopter
A ardl
vous me conseillez plutot, et contrairement à tankoperateur, d'essayer de la coincer sur la vente. Je rappelle aussi que j'ai trouvé cette jurisprudence :
"Deux autres jurisprudences étaient venues auparavant préciser les contours de ce qui peut être considéré comme congé « frauduleux » : un prix manifestement trop élevé alors qu’aucun mandat de vente n’avait été donné à un agent immobilier (Cass. 3ème ch. Civile 15 mars 2000)"
pour resumer , j'ai 2 possibilités :
-l'attaquer sur le fait que son 1er congé est frauduleux, puisqu'elle veut vendre la maison (mais j'attendrais que le délit soit effectivement constitué, et je risque de perdre mon droit de preemption je ne me manifeste pas avant les 2 mois légaux),
-l'attaquer sur le fait que, d'une part que son congé est frauduleux, car le prix demandé est excessif, et d'autre part, sur le fait qu'elle à changé d'avis après que je lui ai signifié mon intention de liberer les lieux, mais je prend le risque, comme disait tankoperateur, que'on considere que j'accepte le nouveau congé et que de ce fait je ne puisse plus la prendre en defaut sur l'envoi du 1er RAR;
Je ne sais vraiment pas comment réagir, j'ai RDV avec l'adil le 26 juin, j'espere d'ici là y voir plus clair
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 12:10:24
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On m'a parlé d'un cas semblable au mien , qui aurait fait jurisprudence, mais je n'arrive pas à mettre la main dessus.
Il s'agit d'une jurisprudence du 29 mars 1994 T.I de Chartres, si quelqu'un la connait ou la possède, je suis preneur, merci |
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 19:31:00
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voilà ce qu'on vient de me repondre, qu'en pensez vous? ca m'inquiete
"La loi de 89 est très claire la dessus. Si elle confère des droits au locataire, ceux ci démarrent très strictement à la date du congé pour vente ou reprise, pas avant. Là le propriétaire ne peut faire ce qu'il veut notamment changer le motif du congé mais si le locataire part de son plein gré, ce qui est le cas ici, il fait ce qu'il veut.
En revanche, si le locataire donne son préavis AVANT le début du congé pour vente il est dans le meme cas de figure qu'un locataire lambda. Pour preuve, dans ce cas la loi lui impose trois mois de préavis alors qu'il peut partir comme il le souhaite lors du préavis donné par le propriétaire. De fait, le propriétaire serait ici fondé d'exiger le paiement de 3 mois de préavis. Sector 3 a commis une erreur en partant trop tôt du logement sont propriétaire a eu de la chance. Le propriétaire fait maintenant ce qu'il veut, son logement est vide et libre à la vente.
Peu importe donc les supputations sur sa décision première (vente ou reprise), le locataire n'est plus du tout partie prenante dans l'affaire.
Si l'on suit votre raisonnement jusqu'au bout, alors un locataire qui voudrait vraiment partir ne le pourrait plus, la lettre du propriétaire annulant la sienne ! Et l'on pourrait imaginer dans ce cas, qu'à l'issue du préavis le propriétaire réclame à son locataire la poursuite du bail en invoquant la nullité du préavis parce que sa seconde lettre pour vente au lieu de reprise n'était pas valable ! Soyons sérieux !"
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 21:03:26
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Quelques maigres atouts sont de votre côté:
Vous avez la preuve du congé expédié le 11 mai par le bailleur.
- Celui-ci va être anéanti si vous ne contestez pas son courrier du 18 mai, mais comme il a reçu votre lettre il peut prétendre que vous avez voulu partir.
Donc le bon sens veut que vous acceptiez ce nouveau congé pour vente, mais en vous maintenant dans les lieux car la lettre précédente avait rapport au congé pour reprise est caduque étant donné la chronologie des événements démontrables grâce aux dates des recommandés.
vous pouvez vous maintenir dans les lieux durant 6 mois en annulant votre lettre précédente en explicant que la situation est totalement différente.
Le point le plus important est que que ce congé pour vente soit valable, il faut impérativement:
- que les 3 alinéas de l'article 15 soient reproduits intégralement sur le congé (vous n'avez pas répondu sur ce point)
- que l'échéance du bail en cours soit au 18 novembre 2006 et pas un seul jour avant sans quoi le congé est nul et le bailleur doit attendre 3 ans avant de pouvoir refaire valoir ses droits à la vente du logement vide.
A vous de vérifier si son nouveau congé est valable, car une telle confusion dénote un manque de précautions.
Il va falloir apporter un soin très particulier à vos prochaines démarches.
Lorsque vous parlez de congé frauduleux, encore faudrait-il pouvoir le démonter et je doute que vous puissiez y arriver avec si peu d'éléments.
Pour commencer, il faudrait déjà faire évaluer sérieusement le bien par un ou plusieurs professionnels de l'immobilier et ne jamais parler de congé "frauduleux" devant une juridiction civile mais de congé abusif.
Que cette maison ait un potentiel, il n'y a que vous qui puissiez en juger.
Donc vous faites une offre qui correspond à une évaluation d'un professionnel (avec le document joint) et prévenez le bailleur que toute baisse de prix doit vous être communiquée même au delà des 2 mois.
Voyez aussi un entrepreneur pour avoir un devis des réparations.
Ces pièces écrites vous permettront de faire valoir vos droits si abus il y avait, mais pour l'instant vous ne pouvez saisir aucune juridiction, car les fautes restent théoriques.
Si votre scénario tient, il y a de grandes chances qu'il faudra poursuivre au TGI et l'assistance d'un avocat sera à ce moment obligatoire.
Oubliez les jurisprudences pour l'instant, car il faut que le cas soit strictement identique.
Vous avez jusqu'au 18 juillet pour répondre, c'est à dire tout le loisir de la réfléxion jusqu'à trouver la meilleure solution adaptée à votre cas.
En attendant, vous vous maintenez dans les lieux.
Tank
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 22:12:18
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tankoperater, merci de votre aide. Mon bail prend fin le 14 decembre, donc le preavis legal pour congé court donc à partir du 14 juin. Comme je l'ai dit precedemment suite au 1er RAR de la proprio le 9 mai, j'ai envoyé mon congé pour le 9 juin, soit AVANT le début legal du préavis qui commence le 14 juin. RDV est pris donc pour le 9 juin, pour etablir l'EDL et la remise des clés.
Est il opportun, etant donné la situation, de rappeler l'agence et de leur signifier que, etant donné le changement d'avis du propriétaire, mon congé est donc invalidée, et que je desire donc repousser la sortie de la maison à une date ultérieure? Sont ils obligés d'accepter ou peuvent ils refuser?
car à ce moment là, je m'arrange pour renvoyer mon congé après le 14 juin, début du préavis, de ce fait je recupere toute legitimité quant au droit de preamption. Evidemment vu ce nouvel element concernant l'envoi de mon 1er courrier, je ne peux plus esperer l'assigner au tribunal pour les differents motifs evoqués precedemment, puisque du coup nous partons du principe que son 1er RAR est invalidé par l'envoi de son 2eme RAR,qui est légal puisque hors des 6 mois de préavis, et mon courrier l'est egalement du fait qu'il faisait reference à son 1er RAR.
Qu'en pensez vous? |
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 22:17:12
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Petite precision, le RAR contenait bien les 3 alineas de l'article 15
donc son RAR est valable |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 00:18:57
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Sector, je ne suis pas vraiment d'accord avec une partie de ce qui précède.
Vous avez écrit que vous partiez le 15 juin, donc normalement vous devriez partir à cette date. Mais que risquez-vous si vous ne la respectez pas? Certes, le deuxième courrier du bailleur ne prouve pas une fraude au congé (après tout, il va peut-être venir l'habiter après votre départ), mais il vous permet de repousser la date de votre départ, sans que votre bailleur puisse prétendre en avoir subi un préjudice, puisqu'il vous a écrit par recommandé le contraire. Ce que risquent les locataires qui restent après un congé pour reprise, c'est d'avoir à payer des frais d'hôtel et de garde-meubles si le bailleur se retrouve à la rue : vous n'êtes plus dans ce cas depuis la réception du deuxième recommandé.
De plus, le congé pour vente n'étant pas valable (mais vous seul pouvez vous prévaloir de sa nullité), un acheteur éventuel (et il n'y en aura certainement pas à ce prix) ne pourrait pas vous demander d'indemnisation similaire.
Cependant, il vaut mieux prévenir le plus vite possible, pour établir votre bonne foi (et faire ressortir sa mauvaise foi, qui est exceptionnellement visible), que vous ne quitterez pas le logement dès le 15 juin, sans pour autant aborder tout de suite d'argument. Simplement, vous écrivez en recommandé AR que vous êtes obligé de rester un peu plus longtemps que prévu (vous pouvez ne pas indiquer de date de départ).
Une alsacienne.
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 08:37:29
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merci thoveyrat
mais a priori, il est exact que le fait d'avoir signifié que je quittais la maison AVANT le debut du préavis légal annule tous mes roits et recours possible. puisque de fait mon courrier est considéré comme un simple congé soumis au préavis de 3mois. Bien que la mauvaise foi de ma proprio soit manifeste, malheureusement elle à la loi pour elle |
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 12:55:17
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je me suis entretenu longuement avec l'un des juristes qui suit mon dossier, voilà en resumé ce qu'ils me disent :
-la loi ne prévoit rien concernant le départ du logement avant le début du préavis,mais après reception par le propriétaire de notre intention de quitter les lieux. Donc laissé à la libre appreciation du juge qui peut, compte tenu de cet imbroglio et des faits, nous donner raison au motif que notre bonne foi peut etre clairement établie, à l'inverse de la bonne foi de mon propriétaire
-La situation dans laquelle je me trouve ne remet aucunement en cause mon droit de préemption
-Si l'agence accepte que l'on repousse notre départ dans la periode de préavis (envoi avec RAR mentionnant la nouvelle date de départ), je me retrouve dans la situation telle qu'elle aurait dûe être, et à priori je ne risque pas grand chose, puisque leur acceptation "annule implicitement" en quelques sortes le 1er préavis
j'attends impatiemment vos comentaires et conseils
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 21:42:24
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Je ne pense pas que quiconque tente de remettre en cause votre droit de préemption étant donné que l'on vous notifie un congé pour vente.
Pour ceci rien n'empêche que vous différiez votre départ étant donné la nouvelle situation postérieure à votre courrier.
Comme Thoyverat, je pense qu'il faut le signaler au plus vite afin de ne pas entamer votre capital de bonne foi.
Ne parlez jamais d'implicite en droit, vous différez votre départ au .... en raison du nouveau congé reçu le 18 mai, sans plus.
La lettre RAR doit tenir sur 3 lignes + formule de politesse.
C'est important d'annuler explicitement votre préavis car elle ne pourra prétendre vouloir l'habiter alors qu'il l'ignorait 2 jours plus tôt alors que le bail court jusqu'au 14 décembre.
Vous n'avez pas la compétence pour lancer un prix de 280 000 € comme cela.
Je reste sur mon idée, faire évaluer le bien par un professionnel et de lui faire une offre correspondant à ce montant avant les 2 mois fatidiques.
Cette offre sera obligatoirement faite sur un courrier séparé du problème locatif auquel vous êtes confronté.
Tank. |
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sector3
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 22:11:02
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Tankoperateur, j'aimerai vous soumettre mon raisonnement, après avoir attentivement relu l'article 15
voilà,selon cet article,
"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur"
"Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. "
Et là, quand je lis cette phrase, je comprends que la période de préavis court à compter du jour de la reception de la lettre recommandée, donc dans mon cas, soit le 11 mai si l'on prend en compte le 1er préavis(reprise), soit le 18 mai, si l'on prend en compte le 2eme préavis (vente)
Tout à fait logiquement on peut donc supposer que ce fameux délai a débuté le 11mai, date de reception du 1er RAR, à partir de là, la propriétaire et moi même nous retrouvons dans le délai de préavis à compter du 11 mai.
toujours selon l'article 15,
à aucun moment il est fait état d'une procedure particulière que le locataire doit suivre concernant la volonté d'informer la date de départ des lieux APRES qu'il eut receptionné sa notification de congé par le propriétaire. ce courrier informant le propriétaire etant une reponse à sa 1ere notification. l'article stipule clairement que "Ce délai (sous entendu délai de préavis)court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. "
donc que mon courrier ne peut etre remis en cause
et si je pousse un peu le raisonnement en me basant sur la jurisprudence du TI de Chartres du 29mars 1994 (dont j'aurai copie le 26 juin), entre autres : un propriétaire ne peut modifier le motif du congé délivré à son locataire, à peine de nullité. ce dernier pourra alors, lui reclamer des dommages et interets.
Toujours d'après l'article 15 qui stipule clairement que, le délai de préavis "court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. ", donc dans mon cas, le 11 mai. mon RAR l'informant de mon départ est donc bien rédigé et envoyé APRES le 11 mai. Il est donc tout à fait valable.
A contrario, son 2eme RAR mentionnant le congé pour vente, lui ne l'est pas puisqu'il a été envoyé après le 11 mai, et donc APRES le debut du préavis.
Selon ce raisonnement, c'est son 1er RAR (reprise) qui est valable, et non le 2eme, puisqu'envoyé APRES le début du préavis (11 mai). Dans ce cas, elle est tenue d'habiter cette maison, au risque de se voir accusée de congé pour motif frauduleux
j'aimerai avoir votre point de vue sur cette hypothèse
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 00:13:29
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Bien présenté, cela peut tenir et se rapproche de la première réponse émise par Joulia.
Mais dans ce cas, le RAR pour reprise s'applique et vous quittez les lieux le 15 juin comme vous l'avez écrit.
Elle va simplement différer sa vente de 6 mois (la fin du bail théorique dont vous lui avez fait cadeau)
Je pense que personne n'a réellement saisi votre intention, vous vous interrogez sur la stratégie...
Alors décidez vous, que voulez vous faire, acheter cette maison ou pas - rester dans les lieux ou non 
N'oubliez pas que vous êtes dans un cadre civil et qu'un certificat médical déconseillant ....
suffit à convaincre le juge que la non habitation relève d'un cas de force majeure, ou tout autre événement familial confirmé par notaire, huissier suffit à anéantir votre unique atout.
Un exemple parmi tant d'autres: certificat médical rédigé après le 11 mai qui déconseille une maison qui n'est pas de plain-pied pour cause x suffirait à justifier sa nouvelle intention du 18 mai.
Jamais vous n'arriverez à contester un tel motif quel que soit vos arguments.
Vous ne pouvez invoquer la nullité du congé pour vente et vous dédire de votre départ à la fois, c'est un ou l'autre.
N'oubliez pas que pour prétendre réparation à quoi que ce soit devant une juridiction, il faut démontrer le bien fondé du préjudice chiffré.
Tank |
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