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marina92
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 21 mai 2006 : 15:25:41
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Bonjour à toutes et à tous,
Je me permet de vous adresser ce message afin d'obtenir vos lumières sur un certain problème :
Je suis copropriétaire dans une résidence privée. Cette résidence composée de 3 batiments de 4 étages est entourée d'une "cour" plutôt sortie de garages et lieu passage.
Hors depuis un certains temps, certaines personnes s'approprient le bas de l'immeuble pour organiser barbecues, fêtes anniversaire, terrains de jeux pour les enfants et autres installations de piscine gonflable transats et chaises longues.
Hors, une situation que nous croyons exceptionnelle est vite devenu pour certains copropriétaires peu scrupuleux un acquis et une annexe de leur appartement.
Hors, ce sont des parties communes !
Quel rôle doit avoir le syndic dans tout cela ?
Ont-ils le droit d'agir de la sorte ?
Que pouvons nous faire ?
Nous ne sommes malheureusement qu'une poignée de gens à réagir, beaucoup se taisent d'autres y adhèrent (il a suffit d'une famille pour oser et certaines, malheureusement, on saisie la balle au bond) et nous souhaitons que les choses rentrent dans l'ordre dans la plus grande intelligence.
Nous avons notre réunion aura lieu le 30 mai,
Je vous remercie dés lors de l'attention que vous porterez à mon message
Cordialement
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 15:36:22
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Je te livre, franco de port et d'emballages, la solution suivante ( en attendant mieux, de ta part...):
Relis ton Règlement de Copropriété (référencé par la suite RdC ou RDC)
Une fois lu, reviens sur le s(c)ite!!!!!
snp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 16:14:55
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il est dans la mission et responsabilité du syndic de faire respecter le réglement de copropriété.
n'oubliez pas qu'en cas d'accident dans les parties communes , la responsabilité du SYNDICAT des copropriétaires pourrait être engagée!!! |
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marina92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 16:20:07
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MERCI EASTPAK POUR LE LIEN QUE TU M'A ADRESSE TRE INTERESSANT
SNP, MALHEUREUSEMENT JE N'ARRIVE PLUS A METTRE LA MAIN SUR LE REGLEMENT DE COPROPRIETE, IL EST EVIDENT QUE JE L'AURAIS CONSULTE AU PREALABLE, MAIS JE NE LE RETROUVE PLUS  (AI DEMANDE A MA VOISINE DE M'EN FAIRE UNE COPIE)
MERCI NEFER.
EN TOUT CAS J'AI DEJA SENSIBILISE LE SYNDIC A PLUSIEURS REPRISES, CERTAINS DE MES VOISINS EGALEMENT. J'ESPERE QUE CELUI-CI SE POSITIONNERA FERME A LA PROCHAINE REUNION
J'ATTEND VOS AUTRES REMARQUES ET TEMOIGNAGES |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 17:43:09
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Heeuu, pardon de vous froisser, Marina.. mais une cour commune est par nature "commune" ! 
Sauf clause restrictive particulière dans le RDC, il est évident qu'elle est à l'usage de tous ...pour ce qu'on veut !!
Si certains veulent y organiser une petite fiesta avec brochettes et tout, allez-y, s'agissant d'un lieu 'commun' !
Il est sans doute nécessaire d'organiser tout ça, pourquoi pas de faire une sorte de règlement d'usage de la cour.
Maintenant, si vous ne voulez pas sortir votre transat et vous montrez en maillot de bain, ce n'est pas une raison suffisante pour s'opposer au fait que les copropriétaires utilisent des espaces communs extérieurs pour ce qu'ils sont fait généralement : servir de lieux de jeux, de convivialité.
Cette cour, c'est la place du 'village' de votre copropriété.
Faut-il interdire les activités sur la place de votre 'village' ??
Sur la 'place de mon village' on a même décidé d'y installer des bancs, à l'ombre des arbres ...pour les mamans qui surveillent les enfants dans la piscine gonflable ...
Difficile de vivre en 'communauté', n'est-ce pas ? |
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marina92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 17:56:50
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Cher Gédehem,
Mais ce n'est pas un jardim, ce sont avant tout des sorties de garages betonnées qui entourent la résidence.
D'autre part, vivre en copropriété implique, à mon sens, certaines règles de bon voisinage à savoir, sur les nuisances sonores et autre désagréments.
Aujourd'hui untel decide de faire un barbecue, demain un autre le bapteme de son fils, le week end d'après un mechoui .... (ce sont des exemples) bref, c'est la porte ouverte à nombre de débordements et abus.
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LD47
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588 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 02:42:24
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Bonjour,
Je ne partage pas la vision de gedéhem sur l'usage des parties communes. Il y a une différence essentielle entre les parties privatives dont on peut jouir de la manière la plus étendue, à condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble et les parties communes, dont il est évident qu'un usage identique porterait justement atteinte aux droits des autres copropriétaires. En communauté, justement, on ne fait pas ce que l'on veut. Toutes les lois et règles mises en place le sont pour permettre la vie en communauté. Dans une cour commune, comment pourrait-on concilier celui qui voudrait s'y détendre en écoutant de la musique classique et ceux qui voudraient y jouer un match de foot ? C'est impossible. Si une cour commune pouvait avoir un usage identique à celui des parties privatives (receptions, jeux, barbecues, ...) ce serait une véritable extension des parties privatives pour ceux que cela ne génerait pas de vivre ainsi. Et il y en a beaucoup que cela ne gêne pas. Ce qui veut dire qu'en ouvrant sa fenêtre, on donnerait directement sur une autre partie privative.
Je trouve que marina92 a parfaitement raison de définir cette situation comme elle le fait, en disant que certains ont transformé la cour commune en une annexe de leur appartement.
Je pense que, au sujet des places de villages, comme en parle gedéhem, si justement on fait des places de village, c'est pour éviter que les jeux et autres activités bruyantes ne soient faits près des habitations et ne gênent par là même la tranquillité qu'on est en droit d'espérer quand on est chez soi. Les cours communes d'immeubles ne sont pas des places de village. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 02:57:06
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J'ai livré une reflexion, mais j'ai omis d'apporter un conseil à marina92 pour régler son problème.
C'est donc, comme l'ont déjà dit EASTPAK et nefer, le syndic qui doit régler le problème. Il vous faudrait donc faire savoir la situation au syndic, par un courrier en RAR. Si vous êtes plusieurs à le signer, c'est mieux, mais un seul suffit. Vous lui faites savoir la situation et lui demandez d'intervenir rapidement pour régler le problème. Quelque temps après la reception par lui du courrier (peut être deux semaines, à vous de voir, mais pas trop longtemps), si rien n'a évolué, faites un nouveau courrier en RAR, lui rappelant le premier, lui demandant à nouveau d'intervenir, et lui faisant savoir, qu'à défaut de rétablissement de la situation normale, dans un délai de (deux semaines aussi ?), vous engagerez une action contre le syndicat des copropriétaires. Si cela ne marche toujours pas, prenez un avocat et engagez l'action prévue. Ne laissez pas les choses comme cela. Plus la situation sera installée et plus il sera difficile de revenir en arrière. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 10:12:09
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je confirme ce qui est écrit par LD47.
une cour commune dans un immeubl n'a rien à voir avec une partie commune avec droit de jouissance exclusif comme le sont les jardins en rez de chaussée des résidences.
la cour commune est un lieu de passage, pas un lieu de stockage (d'ailleurs, en cas de sinistre - accident, incendie- c'est l syndicat des copropriétaires qui pourrait être tenu pour responsable), ni le terrain de jeux ou la plage de la résidence! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 16:37:43
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J'entends bien tout ça, et c'est la raison pour laquelle je proposais d'organiser la chose sans doute par une sorte de règlement particulier pour ce qui concerne l'usage de cette cour.
Mais pour autant, sauf à être mentionnée dans le RDC comme un espace réservé à l'usage exclusif des propriétaires de garages ou emplacements de stationnement privatifs, pour y accéder, cette cour est 'cour', en indivision entre tous, comme le seraient des pelouses ou espaces verts.
Par nature, une cour, une pelouse, un espace vert partie de 'parties communes' sont communs à tous et chacun peut en user pour ce qu'elles sont fait dans le respect des droits des autres.
Une zone de stationnement commune est faite pour y stationner des véhicules. Une pelouse pour la fouler du pieds et éventuellement y jouer. Même chose pour une cour qui, outre sa destination de lieu de passage et éventuellement ici espace de manoeuvre de véhicules, peut aussi servir "d'espace à vivre".
Que l'on soit dans ses parties privatives ou dans les parties communes, on en use dans lerespect des droits des autres, y compris pour le bruit et les odeur (des sardines grillées sur la gazinière avec la hotte aspirante qui crache dehors sentent autant que sur le barbecue du balcon !!! )
J'attire votre attention sur L.art.9 alinéa 3 :
une restriction à l'usage de parties communes vaut modification à la destination des parties privatives, aux modalités de leur jouissance.
"Jouir de ses parties privatives c'est aussi jouir des parties communes suivant sa part"
Chaque lot de copropriété comprend indissociablement "parties privatives" ET "part de parties communes".
Interdire à un copropriétaire d'user de cette cour c'est lui interdie d'user de la totalité de son lot de copropriété.
Je ne remet pas en cause la nécessité d'organiser les choses pour que ce ne soit pas le foutoir, mais vous ne pouvez prétendre comme vous le faites imposer une interdiction sur des parties communes.
"Les seules limites qui peuvent restreindre les droits des copropriétaires sont celles imposées par le respect des droits des autres membres du syndicat, le respect de la destination de l'immeuble et l'obligation de supporter certains travaux.
Toute autre restriction des prérogatives des copropriétaires par le règlement de copropriété serait réputée non écrite. Toute décision d'AG limitant les droits des membres du syndicat en considération d'un autre motif serait illégale car constitutive d'un abus de droit." (Cass.3°civ, 25.01.1995, Cass.3°civ.6.10.1999)
Organiser les choses dans le respect des droits de tous les copropriétaires, de TOUS, OUI .... mais interdire, NON !
C'est ça aussi la copropriété et le respect des droits de ceux qui veulent utiliser cette cour...
Marina : faites en sorte d'organiser les choses pour limiter les nuisances . Mais vous ne pouvez tout interdire, chacun ayant propriété d'une part de cette cour commune avec liberté d'en user.. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 22:26:56
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Il est vrai que la loi ne définit pas plus que cela l'usage des parties communes. La plupart des règlements de copropriété le font, en spécifiant qu'il ne faut jamais encombrer les parties communes, qu'il ne faut pas y entreposer d'objets, qu'il ne faut pas y laisser des animaux divaguer, qu'il faut en user sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, etc...
Je pense que pour marina92, le conseil de snp est très à propos. La lecture du règlement est essentielle. Marina92, vous devez avoir ce règlement en permanence. C'est la loi de votre copropriété.
Faire des parties communes un "espace à vivre", comme le préconnise gedéhem, est à mon avis justement le contraire du fait de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. Si l'un des copropriétaires organise une fête dans la cour commune, non seulement il s'accapare cette portion de parties communes pour la durée de la fête, c'est à dire qu'il empêche les autres d'en profiter. Il y organise aussi des nuisances supplémentaires (bruits, fumées, etc...) qu'il n'aurait pu organiser dans son appartement.
Qu'on puisse organiser ce que l'on peut y faire est peut-être une bonne idée. Quoique, ce qu'on peut y faire est déjà défini par ce qui reste de ce qu'on ne peut pas y faire. Après, cela peut être du domaine des souhaits de chacun. Si dans une toute petite copropriété où il y a un jardin, les deux ou trois copropriétaires décident ensemble unanimement qu'il pourront de temps en temps se "l'approprier" pour y recevoir leur amis, ce n'est pas choquant. Mais seulement si tout le monde est d'accord. Si un seul ne l'est pas, cette appropriation, même provisoire, est une atteinte évidente à ses droits. Et il est en droit de s'y opposer. Ce n'est pas un vote majoritaire qui pourrait priver qui que ce soit, même provisoirement de ses droits sur les parties communes, mais une volonté unanime.
En dehors d'une telle définition, sans règlementation, les parties communes ne peuvent pas être des "espaces à vivre". Cette utilisation correspondrait à une privatisation, même provisoire, des parties communes. Et celle-ci ne peuvent être privatisées en aucune manière sans l'accord unanime des copropriétaires.
En ce qui concerne la propriété des parties communes, chacun n'en est pas propriétaire d'une partie, de manière individuelle. Tous en sont propriétaires de manière collective et en permanence. C'est une différence fondamentale. Cela fait que personne ne peut prétendre, en en faisant une annexe provisoire de ses parties privatives, user de son droit. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 23:36:53
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marina nous a indiqué que ce sont des sorties de garage, ce qui signifie circulation automobile....
il ne peut donc pas s'agir d'emplacement pour la"bronzette" ou pour les fêtes!!!
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 02:56:19
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Nefer, si les choses étaient aussi simples il n'y aurait pas de débat, ni ici sur le forum, ni dans la copro de marina92. Gedehem a évidemment raison et je vous invite à relire ses explications qui sont très claires.
Là ou j'habite, c'est comme chez marina92. Il y a une cour en forme d'allée qui dessert une centaine d'appartements et une douzaine de places de stationnement. En été, certains d'entre nous y font des fêtes, des dîners, des anniversaires, etc. Le RDC désigne cette cour comme PC sans rien y interdire. Quand un fêtard va trop loin (trop de fêtes ou trop tardives ou trop bruyantes), une petite délégation du CS vient le trouver et lui fait gentiment la morale. En général, tout rentre dans l'ordre.
Chez marina92, à moins que le RDC ne contienne des précisions que nous ignorons, il faut faire quelque chose du même genre ou d'un peu plus formalisé. Si besoin, une sorte de charte d'utilisation de la cour pourrait être soumise à l'AG. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 05:20:26
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martin gal,
Vous citez votre immeuble qui est comme celui de marina92. Malheureusement, ce qui se passe chez vous n'est pas une référence de légalité. Je trouve même que c'est un peu "Far West". Vous dites : "Quand un fêtard va trop loin (trop de fêtes ou trop tardives ou trop bruyantes), une petite délégation du CS vient le trouver et lui fait gentiment la morale. En général, tout rentre dans l'ordre." Sur quelles bases cette délégation du CS va trouver le fêtard ? Sur la base de quelle autorité ? Délégation déléguée par qui ? Appréciation du "trop" loin, "trop" de fêtes, "trop" tardives, "trop" bruyantes, faite sur quelles bases et par qui ? Tout cela semble effectivement se passer comme chez marina92, sauf que chez vous, il y a un comité de "sherifs" qui semble jouir d'une certaine "autorité" qu'il n'a en aucun cas. Sans ce comité de "sherifs" et surtout sans cette "autorité" qu'il n'a pas, mais dont il use, votre immeuble serait un enfer. Alors, ne le citez pas en référence, ce n'est pas du tout justifié.
Vous parlez des explications de gedéhem qui sont très claires. Effectivement, elles le sont. Et je suis tout à fait d'accord avec toute l'introduction. Ce qui est étonnant, est qu'à partir des mêmes bases, on puisse arriver à des conclusions totalement opposées. Gedéhem nous dit qu'on ne peut restreindre l'usage des parties communes d'un copropriétaire. Je suis tout à fait d'accord. Et c'est sur cette même base que je dis que les parties communes ne peuvent être utilisées de manière privative par quelque copropriétaire que ce soit. Le fait qu'un copropriétaire décide d'utiliser les parties communes pour son usage personnel, pour y organiser une fête personnelle, revient justement à priver les autres copropriétaires, pendant le temps de cette fête, des parties communes auxquelles ils ont droit. Restreindre l'usage des parties communes c'est en faire un usage privatif. Et, par voie de conséquence, interdire aux copropriétaires d'en faire un usage privatif, équivaut justement à empêcher que l'usage des parties communes ne soit retreint.
Les parties communes se différencient des parties privatives par le fait que les premières sont communes et les secondes privatives. C'est une différence importante. L'usage des unes et des autres doit forcément être adapté à leur raison d'exister. Dans les parties privatives, on y exerce des activités privatives, c'est à dire celles qui ne concernent pas les autres copropriétaires. Dans les parties communes, on y fait tout ce qui est compatible avec la qualité de vie des autres copropriétaires. On ne peut pas utiliser les parties communes pour faire quelque chose qui nuit à quelque copropriétaire que ce soit. Une fête est forcément gênante pour quelqu'un. Elle ne peut donc avoir lieu, sauf accord unanime, dans les parties communes. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 08:53:15
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LD47, nous savons cela, ...mais : un lot ce copropriété comprend de façon indissociable "parties privatives" ET "part de parties communes."
"PP&PC" forment un tout, dont vous avez la pleine propriété, LD47.
Question :
Quelle différence entre fiesta chez vous et votre balcon (PP) et la même fiesta sur un coin de la cour (PC) ?? ...
(NB : il n'y a rien à gagner !!)
Une piste : .. Les PC ne sont pas des électrons libres, détachées de tout le reste, comme extérieures à l'immeuble .... |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 09:39:40
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gedéhem,
Oui, un lot de copropriété comprend de PP et des PC. Les PP pour y faire des CP et les PC pour y faire des CC.
CP = choses privatives et CC = choses communes.
Personne ne peut restreindre le droit de chaque copropriétaire de faire des CC sur les PC et il est évident que si certains copropriétaires s'accaparent les PC pour y faire des CP, ceux qui voudraient y faire des CC ne le pourraient plus et il y aurait donc restriction inadmissible de leurs droits.
Vous demandez : "Question :
Quelle différence entre fiesta chez vous et votre balcon (PP) et la même fiesta sur un coin de la cour (PC) ?? ..."
La différence entre une fiesta chez le festoyeur et dans un coin de la cour est que je n'ai pas besoin de passer par chez le festoyeur pour entrer chez moi, alors que j'ai besoin de passer par les PC. Une fiesta dans le couloir (pourquoi pas si on suit la même théorie, cela fait aussi partie des PC qui appartiennent à tous - l'ascenseur aussi et les escaliers aussi) est évidemment plus gênante qu'une fiesta dans un appart. Un couloir est fait pour passer et rien ne doit entraver le passage. Devoir se frayer un chemin entre les canettes, les chaises et éventuellement les festoyeurs avinés, pour rentrer chez soi n'est certainement pas la manière la plus agréable de le faire.
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 10:07:08
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bonjour à tous;
il semble y avoir dans cette copropriété un certain désir de convivialité qu'il est domage de trop réduire . La légalité d'un coté et le savoir vivre de l'autre . Si rien ne s'y oppose en fonction du RDC pourquoi ne pas faire inscrire à la prochaine AG des règles d'utilisation de cet espace. Un travail pour le CS en relation avec les résidents.
Déterminer les jours ( ou nuits) d'utilisation ,les plages horraires, ce qui est utilisable ou pas : barbecue ,sono.......,qui remet en état après .........
Interdire l'utilisation de cet espace n'est pas forcement le but de marina 92 mais laisser faire nimporte quoi n'est pas non plus le but .
Penchez vous sur la possibilité de "règlementer" les festivités mais sans non plus engager la responsabilité du syndica si problème avec une voiture ou autres possibilité de detérioration .
S'il n'y a pas moyen de s'ententre s'en tenir au RDC
mikis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 10:22:41
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LD47, je suis tt à fait d'accord avec votre dernier paragraphe. Un couloir, un hall d'entrée, sont par destination des lieux de passage dans lesquels il n'est pas question de déposer des 'encombrants'.
Même chose pour le hall, qui par destination n'est pas fait pour y stationner dans la durée.
Mais une cour, un espace verts, est par destination un lieu d'agrément, dont l'usage peut éventuellement être spécialisé par le RDC.
Mais pour la fiesta, (objet de ma question..), ce sont les nuisances sonores, par exemple, qui 'porteront atteinte au droits des autres copropriétaires', que vous soyez chez vous (PP) ou dans la cour (PC).
Il n'y a ici aucune différence si vous faites une fiesta ! Pas plus 'de droit' de faire du boucan dans PP que dans PC !!
Cette cour PC, comme toutes les CC (..), est à usage de tous .. et de chacun pris individuellement , chaque "chacun" étant titulaire d'un droit d'usage sur ces CC ....
PP ou PC, l'important est d'en user dans le respect du droit des autres (j'allais supprimer 'droit' : "dans le respect des autres")
Ceci est valable pour les auteurs de bruits éventuels ... mais aussi pour ceux qui voudrait interdire aux autres d'exercer leurs droits d'usage ...
D'où la nécessité, que j'ai mis en avant plus haut, d'organiser tout ça, aussi bien pour un bon usage des PP que pour celui des PC ...
Equilibre entre droit à la tranquilité et droit à l'usage, PP et/ou PC ...
Difficile, la vie en 'communauté' .... |
Edité par - gédehem le 23 mai 2006 10:32:25 |
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David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 12:57:47
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Bonjour,
Citation de Gédéhem
PP ou PC, l'important est d'en user dans le respect du droit des autres (j'allais supprimer 'droit' : "dans le respect des autres")
Ceci est valable pour les auteurs de bruits éventuels ...
Je pense que ces arguments se contredisent eux mêmes.
Gédehem, lorsqu'on organise une fête ou un barbecue, il est évident que les bruits en question ne seront pas "éventuels" mais réels..Vous avez déjà vu un barbecue ou les gens se contentaient de manger sans faire de bruit? Quel serait alors l'intérêt de ce barbecue?
Partant de ce constat, il me semble évident que le barbecue en question ne sera pas réalisé "dans le respect du droit des autres", pour reprendre votre expression.
Toute cette prose est stérile, inutile, et incertaine..
DAVID
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 14:28:58
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David, au cours d'une fête que vous organiseriez, peu importe le barbecue ou le traiteur, il est évident que ce n'est pas pour se regarder en chien de faience et que les nuisance sonores peuvent attenter aux droits des autres, que vous soyez chez vous ou dans la cour.
Un bruit nuisible est un bruit nuisible, peu importe son origine ou son lieu d'origine...
Partant de ce constat, il semble évident que toute fête réalisée en copropriété ne peut l'être dans le respect des droits des autres, pour reprendre ce que vous dites ...
Au passage, notez que le " .. dans le respect des droits des autres copropriétaires " n'est pas mon expression personnelle mais les termes utilisés par L.art.9. s'agissant de l'usage et de la jouissance des parties privatives.
Conclusion, si l'on suivait quelques intervenants : parties privatives ou parties communes, toute fête ou rassemblement étant par eux-mêmes générateurs de nuisances sonores sont interdits !
(Ne parlons pas des barbecues, dont on se demande comment on peut avoir l'audace d'y penser ...)
Vive la vie en copropriété !! |
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