| Auteur |
 Sujet  |
|
|
franoli
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 02 juin 2006 : 22:40:53
|
J e viens d'acheter un terrain de 597 m2 avec une grange ( que je restaure ) pour 62 000 euros.Je souhaite garder 350 m2 et envisage d'y faire construire une maison que je voudrais vendre aussitôt .
- Montant de la vente estimée = 175000 euros
- Montant maison construite + frais ( cloture ...) =80 000€
1 - Comment puis je calculer le prix du terrain ? ( au prorata de 62 000€ pour les 597 m2 ?, sachant qu'il y a une dépendance dessus ??)
2 - Quelles sont les diverses taxes que je dois soustraire à la différence entre le prix d'achat et le prix de vente?
3 – Dois je inclure les frais de notaire dans le prix de la revente ?
4 En bref , combien va t - il me rester net dans la poche ?
je ne sais pas si j'ai été assez claire dans mes explications
Merci par avance pour toutes vos réponses
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 23:00:00
|
Je n'ai pas bien compris l'opération. Vous gardez quoi et vous vendez quoi et à quel prix?
Pégase |
Signaler un abus  |
|
|
immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 01:50:22
|
Avant d'aller plus loin, sachez que vous aurez à payer, si votre projet est "possible" ( à valider au niveau urbanisme, PC etc.) :
Une TVA résiduelle au taux de 19,6%.
Une PV (Plus Value)
Aujourd'hui, nous aborderons le calcul de la TVA :
-----------------------------------------------------------------
CALCUL TVA ET PLUS VALUE
IMMEUBLE
Prix de revient de l'immeuble:
Coût d'acquisition du terrain 62000 €
Coût des constructions 80000 €
Ensemble 142000 €
Valeur actuelle de l'immeuble:
Ensemble 175000 €
Soit pour les constructions : 98592 €
Soit pour le terrain 76408 €
TVA
Prix HT 146321 €
TVA 19,6 28679 €
TVA déductible sur travaux 13110
(Garder ttes les factures, pour notaire )
TVA résiduelle à payer (6) 15569 €
(Somme directement recouvrée par le notaire à l'acte de vente authentique )
Demain pour le calcul de la PV,
Cordialement, |
| Signaler un abus |
|
|
franoli
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 14:47:08
|
Désolée de ne ps avoir été plus précise
je vais tenter d'être plus explicite :
J'ai acheté une parcelle de 597 m2 sur laquelle se trouve une dépendance . Montant total de l'achat : 62 000 euros
J'ai l'intention de diviser cette parcelle en deux :
- une premiére parcelle de 247 m 2 sur laquelle se trouve la dépendance que nous renovons. Nous avons l'intention de mettre cette dépendance en location par la suite .
- une deuxième parcelle d'une superficie de 350 m 2 ( ce qui reste de la totalité achetée ( 597 m2 )) sur laquelle nous avons l'intention de faire construire une maison et de revendre aussitôt .
Montant de la maison à bâtir = 80 000 euros
Montant estimé de la vente ( maison + 350 m2 terrain ) = 175000 euros
Mes questions concernant la vente future de cette 2ème parcelle ,
sont les suivantes :
- Comment puis je estimer le cout du terrain de 350 m 2 sachant que j'ai acheté l'ensemble avec dépendance 62 000 euros ?
est ce au prorata de l'achat , à savoir :
597 m2 avec dépendance = 62 000 euros
Donc 350 m2 = environ 36 000 euros ( 62000:597 = 103.85 euros / m2
103.85 x 350 = 36348 euros )
est ce un bon calcul , faut il déduire la valeur de la dépendance ( en piteux état )?
2 - si mon calcul est bon :
Montant de l'achat = terrain 36348 + maison 80 000 =116348 euros
montant estimé de la vente = 175 000 euros
Quel est le montant tva + plus value que je dois payer?
Que me reste t il net dans la poche ?
 J'espere que ce complément d'infos vous aiguillera
Un grand merci par avance
|
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 19:22:01
|
Ok, je comprends mieux.
Le problème de la valorisation des deux lots issus de la division du terrain que vous avez initialement acheté aurait dû être abordé au moment de l'achat. En effet, il aurait fallu faire une ventilation du prix d'achat entre le terrain et la grange.
Maintenant, la seule chose que vous pouvez faire c'est estimer la valeur de la grange par rapport à la valeur globale et ainsi en déduire le prix au m2 de terrain.
Exemple: la grange valait 20'000 et le terrain 42'000.
Sur la base de cette estimation, vous pouvez déduire la valeur du terrain qui sera construit et que vous allez vendre: 42'000 / 597 x 350 = 24'600 euro
Lorsque vous vendrez le terrain + la maison pour 175'000, la TVA sera calculée comme suit:
TVA sur vente: 175'000 - 175'000 / 1.196 = 28'679
TVA déjà subie = (80'000 + 24'600) - (80'000 + 24'600)/1.196 = 17'142
TVA dûe: 28'679 - 17'124 = 11'555
Et l'impot sur la PV sera calculé comme suit:
PV brute: 175'000 - (80'000 + 24'600) = 70'400
Impôt à payer: 70'400 x 27% = 19'008
En Net vous allez donc toucher (sans compter le prix du terrain):
175'000 - 80'000 - 11'555 - 19'008 = 64'437
N.B. Ceci n'est pas le calcul exacte car il existe quelques petites subtilités à déduire mais ça donne une idée du montant.
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
franoli
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 10:02:40
|
| Un grand merci pour ces renseignements précieux |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 juin 2006 : 15:55:06
|
La première question à se poser : a t-elle le droit de diviser son acquisition en 2 parcelles, voir avec la mairie ou l'urbanisme pour la réponse.
deusièment : je ne sais pas dans quel coin vous habitez mais construire une maison pour 80 000 euros, c'est que vous la faites vous-même car ici sur la Côte-d'Azur vous n'aurez pas 30m2, un studio pour ce prix-là  |
| Signaler un abus |
|
|
dhadjadj
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 10:11:37
|
Bonjour,
J'ai acheté un terrain il y a plus de 5 ans (en 2001) et j'ai fait construire une maison neuve (en 2006).
Je compte cette année vendre cette maison et je voudrais savoir combien de TVA résiduelle je vais devoir payé ?
Le prix su terrain en 2001 = 45 000 euros
Le prix de la construction = 140 000 euros
Le prix de vente est estimé à 400 000 euros
Sachant que la TVA ne s'applique pas sur des bien de plus de 5 ans (dans mon cas c'est le terrain).
Merci pour votre réponse. |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 10:22:08
|
Les terrains à bâtir ne relèvent pas du régime de la TVA. Etant donné que la construction a moins de 5 ans, vous paierez la TVA immobilière égale à la TVA sur la vente moins la TVA déjà supportée en amont, c'est à dire la TVA sur la construction.
A savoir qu'on ne peut échapper à la TVA. A l'inverse de l'imposition sur la plus-value dont on peut être exonéré dans lecas de la vente d'une résidence principale.
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
dhadjadj
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 11:01:36
|
Sur votre réponse du 3 juin 2006 (ci-dessus), j'ai cru comprendre qu'on pouvait déduire le prix du terrain du prix de vente et ce qu'ensuite calculer la TVA liée à la vente et déduire la TVA déjà due.
Suposons ue j'achète un terrain à 100000 eur + frais de notaire (7000 eur) ou je réalise une cosntruction à 100000 eur (dont 17000 eur de TVA). --> donc un cout global de 207000 eur et TVA due 17000 eur
Après une année je vends l'ensemble 200000 euros --> donc 34000 de TVA et si je déduit 17000 euro TVA déja due il faut que je paye encore 17000 eur.
Résulat : J'ai dépensé 207000 euro. J'ai ven du en perte 200000 eur et en plus de donne 17000 euro de TVA= 183000 euro.
Cordialement,
|
| Signaler un abus |
|
|
dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 14:21:12
|
Vous avez mal lu les réponses.
Dès lors que le terrain est inclus dans la production d'un immeuble neuf, la TVA sera calculée sur le prix de vente hors taxe de l'ensemble "terrain+construction" bien que ledit terrain n'ait pas été assujetti à la TVA lors de son achat.
Ainsi, dans le cas d'une revente dans les 5 ans de l'achèvement de la construction, la TVA sera due sur le prix hors taxe de l'ensemble.
Par contre ne sera déductible que la TVA acquittée dans le cadre de la construction.
|
| Signaler un abus |
|
|
rizlene
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 04 mars 2007 : 00:09:56
|
bonsoir, vous avez l'air très calé sur la question de la plus value, je souhaiterai si c'ets possible être éclairée. Mon interrogation est la suivante : en janvier 2002 J'ai achété une maison que j'ai loué entre aout 2002 et juillet 2006. Cette maison qui est mon prmeire achat est vide deouis aout 2006 et je viens de le vendre signature mi-mars 2007. Est ce que si je déclare et paye la taxe d'habitation re aout 2006 et fevrier 2007, je pourrais être exonérée de la plus value en sachant que cette maison est dans le nord de la france que je suis logée par mon employeur à titre gratuit et que j'ai tout de même payé une taxe d'habitation pour l'année 2005 en région parisienne.
Je vous remercie pour votre réponse. |
rizlene |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 mars 2007 : 00:34:34
|
| C'est un très gros risque, en cas de redressement on ne vous ferait pas de cadeau... |
| Signaler un abus |
|
|
titinne
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 04 mars 2007 : 11:47:24
|
bonjour,
je suis désolée d'intervenir pour demander un calcul... alors j'ai fait la tentative de le faire seule... est ce que simplement vous pouvez me dire si mes petits calculs sont exacts?
j'ai acheté une maison en VEFA il y a moins de 5 ans 167693 euros (donc TVA 32 867 € si je ne me trompe pas),
aujourd'hui, je la vends 295 000 euros (donc 57 820 euros de TVA)
calcul : 57 820 - 32 867 = 24 953 euros
sachant que j'ai plusieurs factures à déduire pour un montant de TVA : 3147.61 euros (dois je les déduire comme cela directement?)
merci de votre aide
cdt |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 mars 2007 : 14:55:21
|
| Oui oui, vous pouvez déduire la TVA sur les travaux effectués, et même celle sur les honoraires du notaire (bon, ça ne devrait pas dépasser les 200€, mais tout de même...) |
| Signaler un abus |
|
|
titinne
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 04 mars 2007 : 16:18:32
|
mon calcul est donc correct?
je ne comprends pas pourquoi ça ne dépassera pas les 200 euros puisque j'ai 3147 euros de TVA sur toutes les factures additionnées? |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 mars 2007 : 19:40:28
|
Les 200€, c'était juste la TVA sur les honoraires du notaire.
Par ailleurs, il semble que vous ayez commis une erreur dans vos calculs. La TVA est de 19,6% du prix HT et non du prix TTC. Pour avoir le prix HT, il suffit de diviser le prix TTC par 1,196.
Voici ce que je trouve : TVA payée à l'achat = 27481,46€, TVA sur la vente à venir = 48.344,48€, différence (prix à payer, il faut encore enlever le montant de la TVA figurant sur vos factures) = 20.863,02€. |
| Signaler un abus |
|
|
titinne
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 04 mars 2007 : 19:56:23
|
je vous remercie pour votre réponse...
c'est plutot une bonne surprise puisque vous trouvez moins que moi !!lol
je me ferais confirmer la somme par mon notaire, mais cela me permet d'affiner déjà le projet de ma future acquisition...
merci encore. bonne soirée. |
| Signaler un abus |
|
|
GRINGO
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 27 mai 2007 : 20:51:15
|
Il me semble que vous êtes assez calé en matière immo.
J'ai le même problème que "titinne".
Je vends juste sous la barre des 5 ans pour des impératifs professionnels.
Il est clair qu'après 4 ans et demi, je fais une plus value (n'en déplaise au cynisme de la DGI). J'ai un acheteur, je vends (mieux vaut tenir ...).
Comme vous l'indiquiez, le terrain doit entrer dans l'ensemble vendu pour calculer la TVA. J'ai payé des taxes (certes inférieures) sur le terrain: taxe départementale (3,6%), communale (1,2%).
- Puis-je les retirer de la valeur de l'ensemble? C'est des bouts de chandelle, mais la DGI nous pousse à celà.
- par ailleurs des travaux ont été faits par des artisans non assujettis. Certes je ne peux retirer la TVA sur ces travaux car elle n'a pas été facturée, mais puis-je dans ce cas aussi retirer les travaux effectués par ces artisans de l'ensemble assujettit à la TVA?
Merci et bonne journée
|
| Signaler un abus |
|
|
stallagaladien
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 21 juil. 2008 : 13:17:12
|
Bonjour, tous ces calculs ne sont pas simples j'en vois des différents sur des forums différents.
Bref, nous avons fait construire notre maison il y a 1 an et demi et nous devons vendre aujourd'hui.
Le terrain a été acheté 56000 euros TTC
la maison nous a couté 102000 euros TTC
Nous avons fait estimé notre maison pour un prix de vente entre 210000 et 230000 euros TTC.
Si nous la vendons par exemple 210000 euros TTC, combien nous restera t-il pour nous une fois les calculs de tva faits... à savoir que la maison a donc moins de 5 ans.
Merci d'avance. |
| Signaler un abus |
|
|
dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 21 juil. 2008 : 13:30:18
|
Citation :
Initialement posté par stallagaladien
Bonjour, tous ces calculs ne sont pas simples j'en vois des différents sur des forums différents.
Bref, nous avons fait construire notre maison il y a 1 an et demi et nous devons vendre aujourd'hui.
Le terrain a été acheté 56000 euros TTC
la maison nous a couté 102000 euros TTC
Nous avons fait estimé notre maison pour un prix de vente entre 210000 et 230000 euros TTC.
Si nous la vendons par exemple 210000 euros TTC, combien nous restera t-il pour nous une fois les calculs de tva faits... à savoir que la maison a donc moins de 5 ans.
Merci d'avance.
Sur les bases indiquées d'une vente TTC de 21OOOO pour un prix de revient TTC de 158000,le montant de la TVA résiduelle à verser sera de 8521 €. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
tva immobilièe et plus value
Forum fermé
