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 Sujet  |
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LeFredo
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66 réponses |
 Posté - 09 juin 2006 : 09:31:28
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Bonjour,
Nous devons renouveller le mandat de notre syndic (ou le confier à un autre) avant le 30/06 de cette année, tel que prévu par la loi S.R.U.
Or notre syndic nous annonce ne pas être en mesure de convoquer une AG avant juillet.
Que faire? Il semble trop tard maintenant pour que le conseil syndical puisse provoquer cette AG dans les délais.
Le recours à administrateur judiciaire est-il inévitable dans ce cas ou l'élection d'un syndic après le 30/06 permettrait-elle d'y pallier?
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Edité par - LeFredo le 09 juin 2006 10:57:18 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 11:10:20
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Dans la mesure où l'AG est destinée à approuver le budget prévisionnel elle doit impérativement se réunir dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptableprécédent.Il faut vérifier la date échéance de votre syndic actuelle. Si c'est au 30.06, il suffit que les convocations soient envoyées avant le 30.06, AG convoquée par un syndic dont le mandat est en cours de validité.
Le fait que l'AG se tienne après l'échéance de son mandat le 30.06 n'a pas d'importance ...sauf que vous n'avez plus aucune marge de manœuvre ! (et que vous n'avez plus de syndic entre le 30.06 et la désignation du nouveau à la date de l'AG.)
J'espère que vous avez un autre candidat, car il est temps de virer ce charlatan !
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Edité par - gédehem le 09 juin 2006 11:13:24 |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 11:51:01
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D'après les informations en ma possession, sa dernière élection date de mars 2005, pour une durée d'un an...
Il me semble donc que son mandat n'est plus valable, exact?
Dans ce cas, le conseil syndical a-t-il le pouvoir de convoquer cette AG ?
Concernant la date de cloture des comptes, il s'agit bien de la date d'arrêt des comptes (31/12/2005 pour nous), et non de la date d'approbation de ceux-ci (c'est ce que le syndic veut nous faire croire...)? Approbation qui ne peut se faire qu'en AG d'ailleurs...
PS: Oui, nous avons un autre candidat car nous sommes quelques copropriétaires (j'espère en nombre suffisant) à ne plus vouloir de ce charlot qui fait SA loi dans la résidence! |
Edité par - LeFredo le 09 juin 2006 11:53:43 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 01:24:13
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Bonsoir Le Fredo,
Pouvez vous reproduire la résolution de la derniere assemblee générale portant sur la nomination de votre syndic ? |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 16:44:48
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Bonsoir Le Fredo,
Pouvez vous reproduire la résolution de la derniere assemblee générale portant sur la nomination de votre syndic ?
Oui. En fait, d'après ce qui suit, il me semble que son mandat est toujours valable. Voici ce qui a été voté:
"L'assemblée décide de renouveller le mandat du Syndic, le cabinet X, M. Y pour une durée d'un an et en tout état de cause jusqu'au jour de l'assemblée générale qui aura à délibérer de cette question et sur l'approbation des comptes de gestion 2005 et qui pourra se prononcer sur une première ou seconde convocation. L'assemblée approuve également les éléments du contrat de syndic joint à la convocation. Le taux de revalorisation des honoraires sera de x%"
Nous allons essayer lors de la prochaine assemblée (qui semble mal partie pour se tenir dans les délais, c'est à dire avant le 30/06) de:
- faire révoquer ce syndic et faire élire un autre candidat
- quelle que soit l'issue de ce premier point, modifier la résolution pour avoir une nomination du syndic de date à date (Est-ce possible ou le syndic dispose-t-il d'autres "ressources" cachées pour contourner cela?). |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 18:40:15
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En continuant mes recherches, je viens de trouver une autre faille! Le syndic n'utilise pas de compte bancaire séparé, suite à une résolution votée en AG lannée dernière l'y autorisant. Mais dans le PV de l'AG, aucune limite de temps n'est explicitement fixée pour cette autorisation, ce qui me semble contraire à la loi.
Est-ce exact?
Le syndic peut-il argumenter que cette durée est implicitement celle correspondant à son mandat (par définition, cf mon post ci-dessus, sans limite précise)? |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 12:32:55
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Le fredo,
Ce jour juin 2006 vous n'avez plus de syndic son mandat ayant pris fin, en mars 2006 puisqu'élu en mars 2005.
Une jurisprudence de sept 2004 démontre que le syndic ne peut prolonger son mandat au delà de la durée mentionnée d'un an.
Tout le bla bla disant ou employant la forme grammaticale prolongeant son contrat jusqu'à la prochaine A.G visant à approuver les comptes n'est pas légale. ( voir le site Inglèse & Marin ensuite le club puis copropriété pour les réf. de jurisprudences.)
Vous rendez-vous compte que toutes résolutions prises en A.G pourraient être annulées si un copropriétaire décidait suite à une opposition qu'il aurait subi, de demander l'annulation dans le délai imparti de cette A.G convoquée par un syndic sans qualité ?
Faites donc valoir au frais avancés du syndicat (frais et honoraires d'avocat) cette sitation condamnable et demandez à votre avocat que ces frais d'administration et de procédure soient mis à charge du syndic fautif.
Un arrêt de la Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, en date du 26 juin 1998, met à la charge du syndic fautif les frais inhérents à la désignation de l'administrateur provisoire, frais et honoraires.
georges
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 16:24:59
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Bonjour G.G
Je pense que vous faites allusion à la jurisprudence citée ici:
http://www.inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=29&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Si j'ai bien compris (parce qu'il y a plusieurs arret de cassation la dedans, ce qui n'en facilita pas trop la lecture), c'est le dernier avis de la cours de cassation du 22/9/2004 qui stipule "Le mandat du syndic fixé pour une durée d'un an prend fin à son terme, sans pouvoir être prolongé jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale." qui prévaut aujourd'hui, c'est bien ça?
Nous sommes en train de faire un courrier signé par au moins 25% de la copropriété (en nombre de millièmes représentés) pour obliger le syndic à fixer une AG.
Le problème, c'est qu'il ne semble donc plus habilité à le faire. La tenue de cette AG pourrait donc être contestée, non? |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 12:08:14
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C'est exactement ça.
C'est ce que nous avons fait dans notre copro. Le pire c'est que les erreurs du syndic sont payées en priorité par le syndicat, le syndic n'étant que son mandataire.
Imaginé qu'il fasse appel à des prestataires de service sans en avoir qualité, qu'un incendie ravage les parties communes suite à des erreurs de gestion ou, tout autres problèmes qui peuvent ne pas être un fait divers mais, un accident grave touchant votre copropriété!
Le syndic sans mandat, ne pourra faire appel à sa garantie professionnelle.
Un mandat de syndic doit répondre à des critères bien définis.
Imaginez-vous, conduire sans assurance !!!
Vous ne pourrez, demander sa couverture en cas de sinistre
Vous êtes donc ce jour sous le risque qu'un copropriétaire lambda attaque une A.G convoquée par une personne sans qualité et que celle-ci vote des résolution suceptibles d'ête annulées.
Vous voyez le bourbier, la recherche judiciaire pour incriminer le syndic etc...
Georges |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 20:55:03
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| "Le syndic sans mandat, ne pourra faire appel à sa garantie professionnelle." : oui, mais si le syndicat se retrouve sans syndic par négligence intentionnelle du syndic, et que là il se déclenche un incendie lié à la négligence du syndic...(imaginons le pire), c'est la faute à qui ? n'est-ce pas au syndicat dès qu'il perçoit une faute du syndic de la signaler et de mettre en demeure le syndic d'assumer ses responsabilités ? |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 12:38:51
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Le syndic est un professionnel et sa profession est encadrée par la loi HOGUET.
Un syndic fautif verra sa responsabilité engagée. S'il n'est pas couvert par sa RCP il devra répondre sur ses fonds propres
Un arrêt de la Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, en date du 26 juin 1998, met à la charge du syndic fautif les frais inhérents à la désignation de l'administrateur provisoire, frais et honoraires.
Georges
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 19:30:14
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Merci G.G pour ces renseignements précieux.
J'espère que nous allons rapidement sortir de cette situation, qui nous servira de leçon pour l'avenir. |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 11:19:50
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Après réception de notre courrier recommandé (signé par environ 36% des copropriétaires) lui demandant de convoquer une AGO avec une liste de points précis à mettre à l'ordre du jour, le syndic viens de nous faire parvenir cette convocation.
Mais celle-ci nous pose de nouveaux problèmes :
- 3 des points que nous avons demandé à mettre à l'ordre du jour n'y figurent pas (parce qu'ils doivent le déranger)
- il a mis un point concernant le renouvellement de SON mandat, alors que nous avions demandé l'élection d'UN syndic, sachant que nous lui avons déjà transmis un courrier recommandé en février lui demandant de faire figurer la candidature d'un autre syndic lors de la prochaine AG
Ce dernier point est vraiment TRES ennuyeux. Que pouvons nous faire pour l'obliger à le modifier afin que l'on puisse présenter un autre candidat? |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 15:10:34
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Je pense que vous n'avez pas saisi mes propos:
Votre syndic ne peut plus convoquer. S'il convoquait n'importe quel copropriétaire serait à même de demander la nullité de l'A.G pour défaut de qualité.
En plus Monsieur,, joue les roublards alors que l'ordre du joiur ne lui appartient pas et qu'il ne peut occulter une question demandée.
Georges |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 18:40:12
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merci G.G de renforcer cette idée QUE PERSONNE N'APPLIQUE.
Citation :
Une jurisprudence de sept 2004 démontre que le syndic ne peut prolonger son mandat au delà de la durée mentionnée d'un an.
Tout le bla bla disant ou employant la forme grammaticale prolongeant son contrat jusqu'à la prochaine A.G visant à approuver les comptes n'est pas légale. ( voir le site Inglèse & Marin ensuite le club puis copropriété pour les réf. de jurisprudences.)Vous rendez-vous compte que toutes résolutions prises en A.G pourraient être annulées si un copropriétaire décidait suite à une opposition qu'il aurait subi, de demander l'annulation dans le délai imparti de cette A.G convoquée par un syndic sans qualité ?
Faites donc valoir au frais avancés du syndicat (frais et honoraires d'avocat) cette sitation condamnable et demandez à votre avocat que ces frais d'administration et de procédure soient mis à charge du syndic fautif.
Un arrêt de la Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, en date du 26 juin 1998, met à la charge du syndic fautif les frais inhérents à la désignation de l'administrateur provisoire, frais et honoraires.
georges
Mais que faire aussi lorsque les copropriétaires ne suivent pas.
Car balancer un syndic qui n'est pas dans son droit serait assez facile mais la suite est lourde à suivre pour un simple citoyen! Je n'en peux plus sur la Côte d'azur, ils sont tous ....pas nets  . |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 18:43:02
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G.G,
j'ai parfaitement saisi vos propos.
Malheureusement je ne suis qu'UN copropriétaire (membre du CS malgré tout) qui (à tord peut-être, et par inexpérience) ne souhaite pas s'engager seul (ou avec peu de monde derrière lui) pour virer ce Monsieur comme il devrait l'être...
Donc, moi-même et quelques autres copropriétaires combatifs, allons essayer de renverser cette situation en essayant de rallier le plus de monde possible à la cause de la copropriété. Et pour cela, il nous faut agir (nous semble-t-il) sans faire trop de vagues... tout en étant efficaces.
Quant au fait que n'importe quel copropriétaire serait à même de demander la nullité de l'A.G, je l'ai bien compris, mais vu la façon dont beaucoup d'entre eux se préoccupent (pas) de la situation, je doute TRES fort que cela se produise
Edit: je rejoins tout à fait l'avis d'Insacorh. Nous sommes dans nos droits, mais comment faire pour le faire comprendre au reste de la copro sans passer pour des "empecheurs de tourner en ronds" (sachant que les personnes les plus combatives de la copro sont des jeunes acheteurs arrivés il y a environ un an... ça ne facilite pas les choses)
Autre question importante : en cas d'accident dans la copro (lors de travaux par exemple) qui est responsable : le syndic sans mandat? le syndicat ? le CS pour ne pas avoir alerté la copro (chose que l'on ne peut faire que si l'on a la liste d'adresse de tous les propriétaires, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui)? |
Edité par - LeFredo le 17 juin 2006 18:49:26 |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 18:51:55
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Eastpack,
L'idée du syndic bénévole est une piste interessante que l'on va peut être creuser.
Mais là encore, il faut souhaiter que nous ayons le soutien requis dans la copro...
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Edité par - LeFredo le 17 juin 2006 19:22:58 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 19:27:47
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Oui, le cout sera peut être plus faible qu'une administration judiciaire mais ne sera pas nul.
Car pour virer l'actuel syndic en bonne et due forme, il nous faudra un soutien juridique (avocat), qui ne travaillera pas gratuitement.
Car je suis sur que ce Monsieur qui a pris l'habitude de faire SA loi dans la copro depuis plusieurs année ne va pas se laisser débarquer comme ça.
Et dès que le porte monnaie est en jeu, la liste des volontaires à l'opération se réduit fortement... |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 21:16:43
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Mais le Pdt ou le 1/3 des copro peuvent convoquer une AG en avisant le syndic, ou sinon un copro peu aller voir le juge et lui demander de mandater qq'un, le copro par ex, pour convoquer une AG?.
Si vous êtes 36 ù vous n'êtes pas seul !
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Sujet |
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Renouvellement syndic hors délai
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