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 Sujet  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 14 juin 2006 : 17:17:04
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Citation :
Initialement entré par raimec
J'ai beau fouiller mes livres, je ne comprends pas. Je suis trop bête.
Je vous serais infiniment reconnaissant de répondre à mon petit exo. Rien de tel qu'un exemple pour débloquer qqu qui bloque sur un problème.
Par avance merci. Je ne doutes pas que vous me répondrez de façon constructive afin de faire avancer le débat.
raimec
Courage vous y arriverez bien un jour. |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:20:09
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Le Nabot, pour vous qui êtes si fort, cela ne prendrais surement pas énormément de votre temps d'aider un jeune comme moi qui se lance dans l'immobilier.
Notez s'il vous plait que le marché est rude en ce moment, souhaitez vous avoir ma faillite sur la conscience?
J'écoute toujours les conseils des anciens. Afin que je comprennne vos conseils, merci de me les expliquer dans un exemple parlant.
Par avance merci (j'espère inlassablement que vous répondrez aux questions que je vous ai posé il y a maintenant plusieurs messages.)
raimec |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:27:59
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Citation :
Initialement entré par bibix
Meme luc, votre fidel toutou vient de vous lacher, clairvoyant sur votre incompetences, il souhaite maintenant acheter dès septembre...
Ca devrait vous inquiéter plutot. 50% de baisse à la rentrée !  |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:36:37
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Pourquoi refusez vous de m'aider en répondant à mes questions. Je pensais que vous aviez a coeur de défendre vos opinions.
Je suis disposé à écouter vos réponses, j'ai besoin pour cela de pouvoir les lire.
J'espèrait que mon 100e message sur le forum serait pour vous remercier de m'avoir éclairé ... Je ne désespère pas que ce sera le 101ème 
raimec |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:48:14
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Je voudrais pas vous mettre la pression Le Nabot mais si vous souhaitez pouvoir crier victoire ce soir et me faire comprendre pourquoi la location est plus rentable que l'achat, il va falloir vous dépécher.
En effet, d'ici 10 min je quitte le forum. Il faut savoir se restreindre Cependant, vos explication seront les bienvenues. J'espère sincèrement les trouver demain lors de ma reconnection.
raimec |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:50:54
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Citation :
Initialement entré par raimec
En effet, d'ici 10 min je quitte le forum.
Bonne soirée alors. |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:51:45
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raimec,
Vous m'avez l'air un peu plus compétent que bibix et votre tableau est une bonne tentative de mettre les choses à plat, et les chiffres sur le papier. C'est en tout cas une base un peu plus solide que les calculs à l'emporte pièce qui foisonnent sur ce fil et son "cousin" http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=39647...
Je me permets donc de vous apporter mes remarques :
Stricto sensus, le résultat est que (et personne n'a dit le contraire) : l'achat de sa RP, si l'on est sûr d'y rester 37 ans, est plus rentable que la location, même aux prix actuels.
Mais c'est bien là que le bât blesse : qui va rester 37 ans dans un F4 ?? Réponse : personne.
Vous allez peut-être me répondre l'une des deux choses suivantes :
- "pas grave, il rachète plus grand, et si le locataire déménage aussi pour plus grand [pour toujours comparer à conditions de vies égales] le loyer sera + élevé donc le pb reste le même"
Sauf que qui dit racheter plus grand dit nouveaux frais de notaire, d'hypothèque, etc. Et ça il faut en tenir compte...
- "pas grave, il met en location pour 950€/mois et devient locataire ailleurs"
Sauf que là il faut tenir compte des impôts sur les loyers qu'il perçoit, ce dont votre tableau ne tient pas compte.
En résumé, je crois que vous avez voulu mélanger 2 choses qui ne sont pas "mélangeables", l'investissement locatif et l'achat de sa RP.
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
Edité par - tonhomme le 14 juin 2006 17:53:30 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:53:22
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Meme luc, votre fidel toutou vient de vous lacher, clairvoyant sur votre incompetences, il souhaite maintenant acheter dès septembre...
Ca devrait vous inquiéter plutot. 50% de baisse à la rentrée !
Pour l'instant ca monte encore |
Edité par - bibix le 14 juin 2006 17:53:30 |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:58:56
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Tonhomme,
- Il existe une autre solution que vous semblez oublier. Pouquoi ne pas acheter un second bien et mettre le premier en location? Surtout que dans 5 / 6 ans nous devrions profiter de la chute de l'immobilier de 30% annoncé par LE NABOT (entre autres)
- Autre remarque: Beaucoup de gens passe leur vie dans un F4 et même parfois des F3. C'est notament le cas des mordus de la loc. En effet les locataires de pavillons sont assez rares.
raimec |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 18:02:00
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Citation :
Initialement entré par tonhomme
Mais c'est bien là que le bât blesse : qui va rester 37 ans dans un F4 ?? Réponse : personne.
C'est clair. D'autant que le tableau et à supposer qu'il soit correct, ne montre qu'un avantage propriétaire à partir de 25 ans. 25 ans tout de même.
Lorsqu'on empruntait au début des années 90, on n'avait plus rien à payer au bout de 15 ans, car rare étaient les banques à permettre d'aller au delà. Et le taux était à 10 % s'ilyouplit.
Alors quand j'entend le discours des pieds nickelés vantant l'investissement immobilier ou même l'acquisition avec les durées et les prix actuels, ça me fait doucement marrer. Car la génération qui sort, elle est bien sacrifiée. Et je suis bien content d'avoir 50 ans. Car pour les jeunes de la génération CPE/CNE de maintenant ça va être dur croyez moi et ils n'ont pas fini d'en baver. |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 18:02:52 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 18:09:30
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Citation :
Initialement entré par bibix
Pour l'instant ca monte encore
Avant de sautiller bêtement devant les courbes, vous feriez mieux de réfléchir à la remarque de Pégase sur le calcul de l'endettement en vigueur dans les banques pour le locatif (vous devriez bien retrouver le fil exactement là http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40523 ! ). Et rien qu'avec cette remarque, (en plus j'avoue qu'en lisant en diagonale, je n'avais même pas relevé), j'émets de sérieuses réserves quant à votre tableau de chasse. Mais vraiment sérieuses, car je vais même affirmer que vous êtes un mythomane de première classe. Car avec un tableau de chasse que vous exposez vous devriez forcément le savoir.
Donc continuez, car finalement vous me faites bien rire, et ça c'est bon pour le moral.... |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 18:13:09 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 19:26:05
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Citation :
Initialement entré par raimec
Tonhomme,
- Il existe une autre solution que vous semblez oublier. Pouquoi ne pas acheter un second bien et mettre le premier en location?
C'est une combinaison des 2 solutions ci-dessus, et vous en cumulez les inconvénients ! (frais de notaire une 2ème fois, et impôt sur les loyers perçus) Mais après tout ceci n'est que paroles, alors : intégrez votre "autre solution" dans votre simulation, et on verra bien ?
Citation :
- Autre remarque: Beaucoup de gens passe leur vie dans un F4 et même parfois des F3. C'est notament le cas des mordus de la loc. En effet les locataires de pavillons sont assez rares.
Ah bon ? En région parisienne peut-être... Tout simplement parce que le pavillon y est une denrée rare ? En tout cas par chez moi, des locataires dans de grandes maisons avec jardin, il y en a plein !
De toutes façons ça ne change rien au problème : votre simulation n'est valable que si l'on accepte de rester 37 ans dans un F4. Là-dessus, on est d'accord il me semble.
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 21:50:45
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cool j'achete à 30 ans et si je n'ai pas de problémes j'aurai super bien réussi ma vie en étant proprio de mon minable F4 à l'âge de 67 ans : plus economique c'est le cyanure ou la corde .
Mince dire que quand j'étais à Paris mon principal soucis etait d'en partir et pas d'y investir 
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 21:56:21
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A mon avis vous sous-estimez le gain réalisez par un propriétaire.
Je pense qu'après une durée de possession de 10 ans environ, être propriétaire sera toujours plus intéssant.
En-dessous, on joue au spéculateur, on peut être gagnant ou perdant.
Dans la simulation faite une simulation du capital théorique du propriétaire (certe théorique, mais possible selon l'état du marché) valeur réévaluée - k à rembourser.
Vue sur le long terme (ou très long terme) le gain m'étonnera toujours. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 09:54:21
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Citation :
Initialement entré par lucasart
cool j'achete à 30 ans et si je n'ai pas de problémes j'aurai super bien réussi ma vie en étant proprio de mon minable F4 à l'âge de 67 ans : plus economique c'est le cyanure ou la corde .
Mince dire que quand j'étais à Paris mon principal soucis etait d'en partir et pas d'y investir
C'est en parallele à une location. Il faut bien que vous vous logiez. Mieux vaut être proprio à 67 ans et avoir un capital immo de plus de 400k€ sans payer de frais de logement que locataire au même age avec un capital immo 0 et continuez à payer un loyer.
Vous comprenez cette evidence ?
Personnellement je serais content de laisser un heritage a mes enfants et de ne plus avoir de loyer à payer jusqu'a ma mort. Pour ça il suffit de faire le bon choix au depart. Ce qui compte c'est pas le prix d'achat mais la rentabilité a long terme. |
Edité par - bibix le 15 juin 2006 10:10:45 |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 10:13:17
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Pourquoi faudrait-il 37 ans pour que cela soit plus interessant? D'ou sortez vous cette information?
Un exemple concret :
Il s'agit la d'un achat ayant pour but d'y habiter.
Acahat d'un appartement 205000 euros + 15000 euros de frais de notaire avec un financement 110% sur 20ans à 3.8% + Assurance.
Je regarde l'argent utilisé dans les deux cas et compare le patrimoine que cet argent à engendré. Patrimoine - Dépense = SOLDE
Plusieurs hypothèses:
1 - Le locataire épargne 450 euros par mois. (Epargne qui augmente au court des années, grâce à l'inflation.)
2 - Le lendemain de la vente, l'immobilier tombe de 20% et ne remonte jamais (sauf augmentation due à l'inflation).
Résultat :
A la fin de la 14ème année, le propriétaire est déjà gagnant.
Remarque:
si j'avais continuer le tableau l'écart se serait accéléré avec la fin des mensualités du propriétaire.
raimec |
Edité par - raimec le 15 juin 2006 11:30:41 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 10:33:30
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Je ne suis pas un toutou.
Je suis un homme. J'ai juste dit que j'allais me renseigner en septembre et faire des visites à but personnel et non pas pour des amis. |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 11:35:50
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Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par lucasart
cool j'achete à 30 ans et si je n'ai pas de problémes j'aurai super bien réussi ma vie en étant proprio de mon minable F4 à l'âge de 67 ans : plus economique c'est le cyanure ou la corde .
Mince dire que quand j'étais à Paris mon principal soucis etait d'en partir et pas d'y investir
C'est en parallele à une location. Il faut bien que vous vous logiez. Mieux vaut être proprio à 67 ans et avoir un capital immo de plus de 400k€ sans payer de frais de logement que locataire au même age avec un capital immo 0 et continuez à payer un loyer.
Vous comprenez cette evidence ?
Personnellement je serais content de laisser un heritage a mes enfants et de ne plus avoir de loyer à payer jusqu'a ma mort. Pour ça il suffit de faire le bon choix au depart. Ce qui compte c'est pas le prix d'achat mais la rentabilité a long terme.
J'ai déjà investis dans la pierre mais j'ai revendu depuis un certain temps. Maintenant j'ai un bon petit capital mais je préfére vivre en coloc à la bobo , je suis jeune et les investissements dans les collections, antiquités et art me parraissent plus interressants dans mon cas.
La bourse c'est pas mon truc car je suis retif au risque même si j'ai fait des etudes de finances. Ici dans le Sud les loyers sont pas chers mais les biens sont hors de prix donc je préfére largement louer ça me donne des marges de manoeuvres bien plus grandes que l'épée de damocles du credit.
Mais je comprends tout à fait que les gens veuillent être "dans leurs murs".
En revanche me projeter dans 37 ans ... C'est pas excitant franchement. En plus faut voir la gueule qu'aura l'appart dans 37 ans parce que tout ne vieillit pas bien faudra tout de même un minimum de travaux pour lui conserver sa valeur . Si je le loue à quelqu'un quid des vacances des locataires, des impayés, des degradations,des squatters ,etc. Pas envie de me prendre la tête avec ça .
J'ai un meilleur truc : tu ramasses toutes les saloperies que les gens jettent dans les poubelles (jouets, catalogues, vêtements,materiel electronique) , tu les enterrent bien profondemment dans un container et tu reviens 37 ans plus tard . Certain que tu peux tout revendre une fortune car c'est devenu "vintage"!!!
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 11:55:29
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Je ne suis pas un toutou.
Je suis un homme. J'ai juste dit que j'allais me renseigner en septembre et faire des visites à but personnel et non pas pour des amis.
Vous avez dit que vous allier commencer a chercher en septembre. Quel interêt si vous n'êtes pas client ? C'est pas juste pour faire une promenade quand même ? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 11:59:43
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Citation :
Initialement entré par lucasart
Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par lucasart
cool j'achete à 30 ans et si je n'ai pas de problémes j'aurai super bien réussi ma vie en étant proprio de mon minable F4 à l'âge de 67 ans : plus economique c'est le cyanure ou la corde .
Mince dire que quand j'étais à Paris mon principal soucis etait d'en partir et pas d'y investir
C'est en parallele à une location. Il faut bien que vous vous logiez. Mieux vaut être proprio à 67 ans et avoir un capital immo de plus de 400k€ sans payer de frais de logement que locataire au même age avec un capital immo 0 et continuez à payer un loyer.
Vous comprenez cette evidence ?
Personnellement je serais content de laisser un heritage a mes enfants et de ne plus avoir de loyer à payer jusqu'a ma mort. Pour ça il suffit de faire le bon choix au depart. Ce qui compte c'est pas le prix d'achat mais la rentabilité a long terme.
J'ai déjà investis dans la pierre mais j'ai revendu depuis un certain temps. Maintenant j'ai un bon petit capital mais je préfére vivre en coloc à la bobo , je suis jeune et les investissements dans les collections, antiquités et art me parraissent plus interressants dans mon cas.
La bourse c'est pas mon truc car je suis retif au risque même si j'ai fait des etudes de finances. Ici dans le Sud les loyers sont pas chers mais les biens sont hors de prix donc je préfére largement louer ça me donne des marges de manoeuvres bien plus grandes que l'épée de damocles du credit.
Mais je comprends tout à fait que les gens veuillent être "dans leurs murs".
En revanche me projeter dans 37 ans ... C'est pas excitant franchement. En plus faut voir la gueule qu'aura l'appart dans 37 ans parce que tout ne vieillit pas bien faudra tout de même un minimum de travaux pour lui conserver sa valeur . Si je le loue à quelqu'un quid des vacances des locataires, des impayés, des degradations,des squatters ,etc. Pas envie de me prendre la tête avec ça .
J'ai un meilleur truc : tu ramasses toutes les saloperies que les gens jettent dans les poubelles (jouets, catalogues, vêtements,materiel electronique) , tu les enterrent bien profondemment dans un container et tu reviens 37 ans plus tard . Certain que tu peux tout revendre une fortune car c'est devenu "vintage"!!!
Pour 5% du montant des loyer vous avez des société de gestion de bien qui vous garantisse les impayés et font les visite, signer les baux etc... Si vous preferer écumer les vide grenier pour acheter quelques kiki des années 80 afin de les inhumer, ca vous regarde. En plus, vu les prix dans le sud, quand je consulte les annonces, globalmement c'est largement abordable par rapport à la region parisienne. Sauf ville d'exception (St trop, nice, cannes, ...).
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