| Auteur |
 Sujet  |
|
|
lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
 Posté - 15 juin 2006 : 14:53:52
|
Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par lucasart
Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par lucasart
cool j'achete à 30 ans et si je n'ai pas de problémes j'aurai super bien réussi ma vie en étant proprio de mon minable F4 à l'âge de 67 ans : plus economique c'est le cyanure ou la corde . 
Mince dire que quand j'étais à Paris mon principal soucis etait d'en partir et pas d'y investir 
C'est en parallele à une location. Il faut bien que vous vous logiez. Mieux vaut être proprio à 67 ans et avoir un capital immo de plus de 400k€ sans payer de frais de logement que locataire au même age avec un capital immo 0 et continuez à payer un loyer.
Vous comprenez cette evidence ?
Personnellement je serais content de laisser un heritage a mes enfants et de ne plus avoir de loyer à payer jusqu'a ma mort. Pour ça il suffit de faire le bon choix au depart. Ce qui compte c'est pas le prix d'achat mais la rentabilité a long terme.
J'ai déjà investis dans la pierre mais j'ai revendu depuis un certain temps. Maintenant j'ai un bon petit capital mais je préfére vivre en coloc à la bobo , je suis jeune et les investissements dans les collections, antiquités et art me parraissent plus interressants dans mon cas.
La bourse c'est pas mon truc car je suis retif au risque même si j'ai fait des etudes de finances. Ici dans le Sud les loyers sont pas chers mais les biens sont hors de prix donc je préfére largement louer ça me donne des marges de manoeuvres bien plus grandes que l'épée de damocles du credit.
Mais je comprends tout à fait que les gens veuillent être "dans leurs murs".
En revanche me projeter dans 37 ans ... C'est pas excitant franchement. En plus faut voir la gueule qu'aura l'appart dans 37 ans parce que tout ne vieillit pas bien faudra tout de même un minimum de travaux pour lui conserver sa valeur . Si je le loue à quelqu'un quid des vacances des locataires, des impayés, des degradations,des squatters ,etc. Pas envie de me prendre la tête avec ça .
J'ai un meilleur truc : tu ramasses toutes les saloperies que les gens jettent dans les poubelles (jouets, catalogues, vêtements,materiel electronique) , tu les enterrent bien profondemment dans un container et tu reviens 37 ans plus tard . Certain que tu peux tout revendre une fortune car c'est devenu "vintage"!!!
Pour 5% du montant des loyer vous avez des société de gestion de bien qui vous garantisse les impayés et font les visite, signer les baux etc... Si vous preferer écumer les vide grenier pour acheter quelques kiki des années 80 afin de les inhumer, ca vous regarde. En plus, vu les prix dans le sud, quand je consulte les annonces, globalmement c'est largement abordable par rapport à la region parisienne. Sauf ville d'exception (St trop, nice, cannes, ...).
ouais ben je vais continuer dans les petits investissements minables mais sûrs car j'ai pas envie de perdre ma belle toison de cheveux dans des problémes administratifs. En plus 5% ça "nique le benefice" comme on dit ici. Le probléme c'est que je suis pas dans le Sud version Lezignan les corbiéres . J'attends juste que les pauvres endettés ne puissent plus payés comme celà s'est passé entre 1992 et 1997 où des villas sont partis à 30 ou 35kf dans des lotissements pleins de cas sociaux. Là ce sera bon d'acheter mais pas maintenant c'est des fous niveau prix. En plus ici tu vends ta maison pour 150000 euros mais tu vas dire au voisin que tu l'as cédé pour 2300000 euros. Le voisin qui pense être plus malin et avoir une baraque phenix plus belle en demandera 250000 euros ou même 280000 euros en disant " on commence haut aprés on baissera". Mais ils ne comprennent pas qu'aprés 3 mois dans les vitrines et les petites annonces leur bien est "grillé" et qu'ils sont la risée du village : "V'là le fada qui pensait vendre son taudis à prix d'or!!!"
En 2003 et debut 2004 ça se vendait bien enore mais là c'est trés chaud ... |
Signaler un abus  |
|
|
lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 14:59:50
|
bon en plus faut pas comparer le Sud à Paris. Ici à part deux ou trois commerçants et quelques professions liberales personne n'a d'argent. Les salaires sont ultra minables et t'es déjà bien content si t'as un boulot au SMIC. Faut même se faire pistonner pour les places d'eboueurs ou travailler dans les champs.
La premiére ressource c'est le RMI , les allocs et la retraite des vieux plus les petits trafics en tout genre. Donc les prix des baraques faut pas comparer avec Paris.
D'acord t'as de belles bagnoles , de la poudre aux yeux mais c'est comme cendrillon , minuit venu on rend sa porsche de location et on reprend son boulot de magasinier ou d'employé des postes avec son credit de fous sur le dos. |
| Signaler un abus |
|
|
Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 15:30:05
|
Je suis d'accord avec lui...
Quand je descends voir la famille (83 et 2B), je suis halluciné par le prix des maisons mais comme on dit là-bas "Ca pourrait intéresser un Parisien ou un "estranger"..." |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 15:34:26
|
Citation :
Initialement entré par lucasart
Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par lucasart
Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par lucasart
cool j'achete à 30 ans et si je n'ai pas de problémes j'aurai super bien réussi ma vie en étant proprio de mon minable F4 à l'âge de 67 ans : plus economique c'est le cyanure ou la corde .
Mince dire que quand j'étais à Paris mon principal soucis etait d'en partir et pas d'y investir
C'est en parallele à une location. Il faut bien que vous vous logiez. Mieux vaut être proprio à 67 ans et avoir un capital immo de plus de 400k€ sans payer de frais de logement que locataire au même age avec un capital immo 0 et continuez à payer un loyer.
Vous comprenez cette evidence ?
Personnellement je serais content de laisser un heritage a mes enfants et de ne plus avoir de loyer à payer jusqu'a ma mort. Pour ça il suffit de faire le bon choix au depart. Ce qui compte c'est pas le prix d'achat mais la rentabilité a long terme.
J'ai déjà investis dans la pierre mais j'ai revendu depuis un certain temps. Maintenant j'ai un bon petit capital mais je préfére vivre en coloc à la bobo , je suis jeune et les investissements dans les collections, antiquités et art me parraissent plus interressants dans mon cas.
La bourse c'est pas mon truc car je suis retif au risque même si j'ai fait des etudes de finances. Ici dans le Sud les loyers sont pas chers mais les biens sont hors de prix donc je préfére largement louer ça me donne des marges de manoeuvres bien plus grandes que l'épée de damocles du credit.
Mais je comprends tout à fait que les gens veuillent être "dans leurs murs".
En revanche me projeter dans 37 ans ... C'est pas excitant franchement. En plus faut voir la gueule qu'aura l'appart dans 37 ans parce que tout ne vieillit pas bien faudra tout de même un minimum de travaux pour lui conserver sa valeur . Si je le loue à quelqu'un quid des vacances des locataires, des impayés, des degradations,des squatters ,etc. Pas envie de me prendre la tête avec ça .
J'ai un meilleur truc : tu ramasses toutes les saloperies que les gens jettent dans les poubelles (jouets, catalogues, vêtements,materiel electronique) , tu les enterrent bien profondemment dans un container et tu reviens 37 ans plus tard . Certain que tu peux tout revendre une fortune car c'est devenu "vintage"!!!
Pour 5% du montant des loyer vous avez des société de gestion de bien qui vous garantisse les impayés et font les visite, signer les baux etc... Si vous preferer écumer les vide grenier pour acheter quelques kiki des années 80 afin de les inhumer, ca vous regarde. En plus, vu les prix dans le sud, quand je consulte les annonces, globalmement c'est largement abordable par rapport à la region parisienne. Sauf ville d'exception (St trop, nice, cannes, ...).
ouais ben je vais continuer dans les petits investissements minables mais sûrs car j'ai pas envie de perdre ma belle toison de cheveux dans des problémes administratifs. En plus 5% ça "nique le benefice" comme on dit ici. Le probléme c'est que je suis pas dans le Sud version Lezignan les corbiéres . J'attends juste que les pauvres endettés ne puissent plus payés comme celà s'est passé entre 1992 et 1997 où des villas sont partis à 30 ou 35kf dans des lotissements pleins de cas sociaux. Là ce sera bon d'acheter mais pas maintenant c'est des fous niveau prix. En plus ici tu vends ta maison pour 150000 euros mais tu vas dire au voisin que tu l'as cédé pour 2300000 euros. Le voisin qui pense être plus malin et avoir une baraque phenix plus belle en demandera 250000 euros ou même 280000 euros en disant " on commence haut aprés on baissera". Mais ils ne comprennent pas qu'aprés 3 mois dans les vitrines et les petites annonces leur bien est "grillé" et qu'ils sont la risée du village : "V'là le fada qui pensait vendre son taudis à prix d'or!!!"
En 2003 et debut 2004 ça se vendait bien enore mais là c'est trés chaud ...
Et pourtant les prix ont encore un peu montés en mai. Comme quoi y'a des clients. J'espere pour vous que ca va s'arrêter. Mais a mon avis pour un effondrement de 40 ou 50% ca sera difficile ou alors un sacré paquet d'année.
|
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 15:38:18
|
Citation :
Initialement entré par Luc57
Je suis d'accord avec lui...
Quand je descends voir la famille (83 et 2B), je suis halluciné par le prix des maisons mais comme on dit là-bas "Ca pourrait intéresser un Parisien ou un "estranger"..."
2b je connais bien  et ca m'etonnerait qu'ils se rejouissent de vendre a un parisien. Deja la corse, les achats de ceux du continent sont pas nombreux. (trop peur que àa saute). |
| Signaler un abus |
|
|
tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 19:55:57
|
Citation :
Initialement entré par raimec
Pourquoi faudrait-il 37 ans pour que cela soit plus interessant? D'ou sortez vous cette information?
C'est bien vous qui faites votre simulation sur 37 ans, non ?? avec des hypothèses (notamment, stabilité des prix de l'immo en € constants) choisies pour cette durée spécifique...
Ca serait plutôt à moi de vous poser la question : pourquoi sur 37 ans ? 
Votre nouvelle simulation est sur 20 ans, pourquoi pas, ça me semble plus raisonnable.
Mes remarques :
- vous dites l'épargne de votre locataire progresse avec l'inflation, ça veut donc dire qu'il place son argent... Je vous suggère donc de supposer qu'il le place de manière un peu plus intelligente, sur un placement (sûr, type AV par exemple) qui fait au moins 2,5% de mieux que l'inflation (net de frais et d'impôts bien sûr...)
- le locataure épargne non pas 450€/mois mais 675€/mois !!! C'est la différence entre ses frais (loyer annuel de 11400€) et ceux du propriétaire (3000 + 16500 par an), soit 8100€ annuels
- votre hypothèse sur l'évolution des prix sur 20 ans n'est pas si pessimiste que ça !! Il y a deux manières de la présenter, la vôtre :
"l'immobilier tombe de 20% et ne remonte jamais (sauf augmentation due à l'inflation)"
Ou une autre :
"l'immobilier stagne ou continuer à monter très lentement, d'environ 1% par an" [0,87% par an très exactement]
Avouez que cette deuxième formulation est nettement moins "baissière" (bibix nous répèterait d'ailleurs pendant 20 ans "moi, je vois que ça monte, et vous ?"). Pourtant, à l'arrivée, ça revient exactement au même...
Je pense qu'avec ces quelques éléments, ça change un peu la donne...
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
Edité par - tonhomme le 15 juin 2006 19:57:12 |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 08:26:10
|
En conclusion, si vous voulez gagnez de l'argent il vous faudra acheter un jour. Plus vous ahceterez tôt, plus tôt cous commencerez a rentabilitser votre achat.  |
| Signaler un abus |
|
|
raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 08:58:40
|
Citation :
Ca serait plutôt à moi de vous poser la question : pourquoi sur 37 ans ?
J'ai pris 37 comme j'aurais pu prendre 10 ans ou 50 ans. La conclusion que je tirais était qu'au bout de 37 ans la différénce était énorme : c'est tout!
Citation :
vous dites l'épargne de votre locataire progresse avec l'inflation
Je voulais simplement dire qu'il fait chaque mois le même effort financier et que si aujourd'hui il peut placer 450€ alors l'année prochaine il placera 450 x 1.02 € (Inflation 2%)
Citation :
le locataure épargne non pas 450€/mois mais 675€/mois !!!
Vous mélangez mes deux exemples qui n'ont rien à voir... Dans mon second exemple, j'ai n'ai jamais dis que le locataire et le propriétaire avait le même budget immo mensuel. Je compare uniquement deux façon de gérer son argent. Et je pése les dépenses et le patrimoine de chacun au bout du compte...
Citation :
Je vous suggère donc de supposer qu'il le place de manière un peu plus intelligente
Je lui ai déjà placé son argent à 4% nets d'impots et sans frais... Je trouve ca pas trop mal... Et vous?
Citation :
votre hypothèse sur l'évolution des prix sur 20 ans n'est pas si pessimiste que ça !!
Ah bon !! Ca tombe de 20% et ca ne remonte jamais vous trouvez ca cool? Alors, si ca tombe de 40% et que ca ne remonte jamis, il faudra au propriétaire attendre 21 ans pour être gagnant. Mais l'immo est t'il déjà tombé de 40% sans jamais remonté derrière?
raimec |
| Signaler un abus |
|
|
Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 11:56:57
|
Je vous donne mon avis sur l'investissemment locatif.
Il faut distinguer les dépenses et les recettes.
Dépenses
Outre un prix d'achat élevé, la fiscalité s'alourdit et va continuer à s'alourdir (surtout les impôts fonciers).
Des frais d'entretien et de maintien qui augmentent bien plus que les loyers: pénurie d'artisans et de main d'oeuvre dans le bâtiment ainsi que la forte augmentation des matériaux.
Des syndics qui se font absorber par des plus gros, eux-mêmes devenus filiales de banques et qui ne sont là que pour faire payer au plus cher leurs services.
Les nouveaux contrôles et diagnostics obligatoires qui sont en train de se mettre en place aussi bien à la location qu'à la vente avec dans quelques temps obligation de travaux.
Recettes
Et bon, on peut prévoir une baisse des loyers:
- Les zones où se construisent beaucoup de Robien
- Les logements excentrés
- La moins bonne solvabilité des locataires
Et enfin, s'occuper des visites, répondre au téléphone à "M. le prorio, la chaudière ne marche plus..."...
Donc pour le même rendement, on achète des obligations Uruguay 8.75% maturité 2008 et on dort tranquille. |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:14:21
|
Je crois que vous avez du mal a assimilé une chose LUC, l'investissement locatif demande une mise de depart ridicule qui sont les frais de notaires voir une mise de depart 0 dans le cadre d'un prêt a plus de 100%. Vous arrivez a comprendre ça ou vous comptez encore nous parler de placement boursier....  |
| Signaler un abus |
|
|
pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:21:24
|
Pour alimenter le débat, je cite ce passage que j'ai trouvé sur un autre forum.
Citation :
Avis d'un investisseur immobilier cohérent
Entre la fiscalité qui s'alourdit et va continuer à s'alourdir (surtout les impots fonciers).
Des frais d'entretien et de maintien de patrimoine qui augmentent bien plus que les loyers : pénurie d'artisans et de main d'oeuvre dans le batiment ainsi que la forte augmentation des matériaux.
Des syndics qui se font absorber par des plus gros, eux-mêmes devenus filiales de banques et qui ne sont là que pour faire payer au plus cher leurs services.
Les nouveaux controles et diagnostics obligatoires qui sont en train de se mettre en place aussi bien à la location qu'à la vente avec dans quelques temps obligation de travaux.
La baisse des loyers prévisibles :
- les zones où se construisent beaucoup de Robien
- les logements excentrés (forte hausse du cout du carburant)
- la moins bonne solvabilité des locataires qui doivent subir l'augmentation conséquente des charges (chauffage, eau, gaz, électricité)
Je suis investisseur et je ne comprend pas que des gens se lancent dans l'investissement immobilier avec des rendements de 5 % brut voir 4 ou 3 %. Ils le font en haut de cycle et ne peuvent même pas augmenter leur rendement global par l'espoir d'une plus value.
Les zinzins ne sont pas aussi zinzins, eux vendent pendant que les apprentis investisseurs achètent.
Dès que le ratio brut est en dessous de 10 % il faut savoir vendre.
C'est pour cette raison que je pense que le marché est surcoté au
moins pour les investisseurs.
|
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:27:00
|
Pacha2,
Le rendement pour du locatif en haut de cycle est interessant sur du long terme et dans la mesure ou l'investissement de depart est ridicule voir nul. Ca a deja été demontré ici par des calculs.
|
| Signaler un abus |
|
|
Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:32:22
|
Le problème, c'est que la banque prête pour l'immo locatif.
Par contre, va demander 200 000 EUR pour jouer en bourse... |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:50:46
|
| Comprenez donc que vos elements de contradiction ne tiennent pas la route. Si vous avez un meilleur rendement à me proposer que du locatif et en partant de 0, je suis tout ouïe. |
| Signaler un abus |
|
|
tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:54:41
|
Citation :
Initialement entré par bibix
Comprenez donc que vos elements de contradiction ne tiennent pas la route. Si vous avez un meilleur rendement à me proposer que du locatif et en partant de 0, je suis tout ouïe.
La Bourse sur du long terme.
Et en partant de 0 (zéro).
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:58:18
|
Citation :
Initialement entré par tonhomme
Citation :
Initialement entré par bibix
Comprenez donc que vos elements de contradiction ne tiennent pas la route. Si vous avez un meilleur rendement à me proposer que du locatif et en partant de 0, je suis tout ouïe.
La Bourse sur du long terme.
Et en partant de 0 (zéro).
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...'
Moi quand je place 0 en bourse, meme avec les meilleurs placement du monde, j'obtiens 0, tout simplement parce que 0 x 0 = 0
Ou encore 0 + 0 = la tete a toto, mais je ne suis pas sur que ca renfloue le compte |
Edité par - bibix le 16 juin 2006 13:00:17 |
| Signaler un abus |
|
|
tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 13:03:20
|
Citation :
Initialement entré par raimec
J'ai pris 37 comme j'aurais pu prendre 10 ans ou 50 ans. La conclusion que je tirais était qu'au bout de 37 ans la différénce était énorme : c'est tout!
A condition de rester dans le même F4 pendant 37 ans. Ce qui est le cas de : personne (ou presque).
Dans mon second exemple, j'ai n'ai jamais dis que le locataire et le propriétaire avait le même budget immo mensuel. Je compare uniquement deux façon de gérer son argent. Et je pése les dépenses et le patrimoine de chacun au bout du compte...
C'est très facile de comparer le patrimoine de 2 personnes qui n'ont pas le même train de vie !!! Dans votre exemple, le locataire vit donc comme un prince alors que le propriétaire se serre la ceinture !
Pour que votre simulation soit valable il faut que les 2 aient le même budget mensuel. Plutôt que de refaire une simulation à chauqe fois, utilisez le simulateur d'asi77, il est si facile ! Et bien fait.
Je lui ai déjà placé son argent à 4% nets d'impots et sans frais... Je trouve ca pas trop mal... Et vous?
OK pour 4% net de frais et d'impôts (même si on peut faire mieux).
Citation :
votre hypothèse sur l'évolution des prix sur 20 ans n'est pas si pessimiste que ça !!
Ah bon !! Ca tombe de 20% et ca ne remonte jamais vous trouvez ca cool?
Bein je vous explique que concrètement, dans les faits, ça se traduirait par une hausse annuelle d'environ 1% (0,87 précisément) tous les ans. Pas si catastrophique, non ?
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 13:51:54
|
Citation :
Initialement entré par Luc57
.....
Donc pour le même rendement, on achète des obligations Uruguay 8.75% maturité 2008 et on dort tranquille.
Avec quel argent?
On a vraiment l'impression de parler une autre langue!
Vous, le banquier, me prêteriez-vous 300000€ pour acheter ces obligations?
Merci de me répondre par oui ou non. |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 13:54:46
|
Citation :
Initialement entré par tonhomme
Citation :
Initialement entré par bibix
Comprenez donc que vos elements de contradiction ne tiennent pas la route. Si vous avez un meilleur rendement à me proposer que du locatif et en partant de 0, je suis tout ouïe.
La Bourse sur du long terme.
Et en partant de 0 (zéro).
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...'
lol
 |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 13:57:22
|
Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par Luc57
.....
Donc pour le même rendement, on achète des obligations Uruguay 8.75% maturité 2008 et on dort tranquille.
Avec quel argent?
On a vraiment l'impression de parler une autre langue!
Vous, le banquier, me prêteriez-vous 300000€ pour acheter ces obligations?
Merci de me répondre par oui ou non.
Lui non, c'est certain. Puisqu'il est guichetier |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Pourquoi l'investissement locatif est rentable
Forum fermé
Sujet fermé
