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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
 Posté - 16 juin 2006 : 09:24:11
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Bonjour, nous envisageons d'éffectuer des travaux dans notre copropriété, nous avons nommé un architecte pour une étude technique et constitution du cahier des charges pour une somme de 2000 € TTC.
Les travaux envisagés sont :
1) Les solins de cheminées et une partie de la toiture sur rue.
2) Deux ravalements de pignons sur cours.
Montant total des travaux 97 000 Euros TTC.
Les entreprises disposent des assurances civile et décennale.
Nous prenons en plus une assurance dommage ouvrage.
Si nous votons tous les travaux en même temps l'architecte nous demande 11.50 % pour les honraires de maitrise d'oeuvre.
Le syndic prend 3 % pour la gestion administrative de l'ensemble du dossier.
Et 2 % pour les vacations sur chantier en cours d'éxécution, réception des travaux, (honoraire, maitre d'oeuvre en suplément)
Ainsi que 1230 € TTc pour les honoraires de coordonnateur S.P.S.
Questions : Est il obligatoire de prendre un architecte pour le suivi des travaux ?
Le syndic n'est il pas maitre d'oeuvre dans sa mission de syndic ?
Nous avons déja fait d'autres travaux sans architecte, comme les terrasses, un pignon de ravalement.
Si nous faisons les solins de cheminées et la toiture en 2006 et les deux ravalement des pignon en 2007 nous n'avons plus besoin du coordonnateur S.P.S ?
Je vous remercie de vos commentaires.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 09:38:48
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Un bon architecte et souvent utile, parfois indispensable.
Indispensable à mon avis pour des travaux de couverture qui ne peuvent être contrôlée sérieusement que par un technicien compétent.
Un syndic ne peut à cet égard qu'apporter les oins d'un " bon père de famille ". Sauf cas exceptionnel (celui des architectectes syndics en particulier), le syndic n'a que de modestes compétences techniques.
Le pourcentage des honoraires paraît élevé mais vous ne précisez pas comment il est calculé, pour ce qui est de la TVA : 11,5 % ht sur le montant ht des travaux n'est pas la même chose que &&,5 % ttc sur la même base.
Le taux annoncé correspond habituellement à des travaux présentant des difficultés particulières comme des reprises en sous oeuvre. Pour une couverture, ce taux n'est appliqué que pour des couvertures compliquées, rares dans les copropriétés.
D'autre part il faut voir l'imputation des frais d'étude déjà engagés.
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:23:42
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Merci JPM pour votre analyse.
Plus de précisions :
Montant des travaux : 81972 € TTC.
Architecte : Honoraires de maitrise d'oeuvre :
81972 € TTC x 11.50 % = 9427 € TTC.
Pour une mission complète (étude + réalisation)
En une seule phase de travaux.
Honoraires de coordonnateur S.P.S = 1230.00 € TTC.
Honoraire syndic : 81972 € x 3 % x 1.196 : 1.055 = 2788 € TTC.
Assurance dommage ouvrage sur 81972 € + 9427 € = 91399 € TTC
= 2460 € d'assurance.
Total a payer pour les copropriétaires = 97877 € TTC.
Si deux entreprises interviennent, le coordonnateur SPS est il obligatoire, y a t'il une loi, ou c'est juste conseillé ?
Notre immeuble est en pierre de Paris du 17 ème siécle avec fondation du 14 ème siècle, dans le marais a Paris.
Immeuble réabilité en 1970, nous n'avons pas le droit aux aides, car nous ne sommes pas dans le périmère des arts et métiers qui a droit a des subventions de l'anah, nous sommes juste a la limite sur le plan.
Mais nous faisons les démarches pour y accéder !
merci de vos commentaires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 14:22:52
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OK L'immeuble mérite un architecte, mais un bon, qui doit impérativement connaître les immeubles anciens, voire très anciens, depuis le vôtre jusqu'à ceux de la rue Bonaparte en passant par la rue du Bac !! et de bonnes entreprises !!
Je vous signale que dans bien des cas, avec un peu d'opiniatreté, on retrouve les dossiers de construction de ces immeubles aux archives de la Seine. C'est parfois bien utile quand on cherche l'emplacement exact d'une poutre encastrée.
Dans l'Ile St Louis, c'était parfois, déjà des copropriétés 
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 14:26:24
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Oui JPM, l'architecte est un Monsieur agé qui a de l'expérience, il travail dans l'ancien.
Que pensez-vous des montants à payer aux différents intervenants, cela ne vous parait pas excésif ?
Le coordonnateur est vraiment obligatoire, il y a une loi pour nous l'imposer ? |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 15:51:38
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Sinon je vais chez Leroy Merlin (5400 m2 de surface de bricolage sur la place beaubourg) j'achète les matériaux et je prend ma truelle ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 16:27:19
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Les honoraires indiqués en TTC correspondent aux honoraires habituels des architectes traditionnels pour ce genre d'immeuble.
Il y a moins cher, bien sur ! Mais vous avez alors des gens qui sont a priori fort respectables mais qui ne savent ni traiter la pierre ni traiter le platre et pas même le reconnaître.
L'inverse est d'ailleurs vrai : les tradi ne sont pas très forts sur les pathologies du béton
La DO à 2,7 % et le coordonnateur paraissent aussi dans les bonnes eaux. Pour ce dernier : je suppose que vous n'allez pas effectuer le chantier de couverture en même temps que celui de ravalement Si vous les séparez, vous n'aurez qu'une entreprise pour la couverture, donc pas besoin de oordonnateur. Pour le ravalement vous aurez sans doute le maçon et l'entreprise d'échafaudage ? Donc deux et l'intervention du coordonnateur est prescrite.
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 16:32:14
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Merci JPM
Pour le ravalement, l'entreprise fourni elle même sont échaffaudage, le monte et ensuite gratte l'éxistant et refait les pignons, donc une seule entreprise.
Pour les solins de cheminée et toiture, c'est une autre entreprise qui fait les solin et la toiture.
donc si ont fait les travaux en deux phases, pas besoin de coordonnateur SPS.
Mais existe t'il une loi qui l'impose ce coordinateur ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 17:43:21
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Oui article 235-3 Code du travail.
Par prudence, il faut prohiber à cet égard, toute sous-traitance des travaux car entrepreneur principal + sous-traitant = 2
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 19 juin 2006 : 10:35:37
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Merci JPM, toujours aussi efficace sur le forum.
A bientôt |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 19 juin 2006 : 14:30:48
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"Et 2 % pour les vacations sur chantier en cours d'éxécution, réception des travaux, (honoraire, maitre d'oeuvre en suplément)"
Ces honnoraires se justifient-ils si un archiecte est sur le coup ? N'est-ce pas lui qui fera les visites de chantier (avec le CS si possible) ainsi que la reception ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2006 : 16:00:37
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La distinction pour les honoraires du syndic en cas de travaux importants entre les honoraires de maîtrise d'ouvrage, d'une part, les honoraires de ma^trise d'oeuvre, d'autre part est classique. Elle a été fixée à l'époque de la taxation administrative des honoraires.
Mais le syndic n'a pas la compétence technique d'un architecte ou d'un ingénieur. Ses honoraires de maître d'oeuvre sont donc réduits par rapport à ceux d'un spécialiste.
Les honoraires de maîtrise d'ouvrage subsistent dans les deux cas. Ils couvrent les frais administratifs, comptables, et ceux de présence aux rendez vous de chantier organisés par l'architecte, comme à l'opération de réception des travaux. Il a seul qualité pour signer le PV de réception et doit y assister.
Le taux de 2 % était déjà celui prévu à l'époque de la taxation.
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 19 juin 2006 : 16:38:29
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"Le taux de 2 % était déjà celui prévu à l'époque de la taxation."
En sus des 3% de gestion ? Ne se payent-ils pas deux fois ?
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 11:48:50
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J'ai l'assemblée générale le 28 juin, je vais poser la question, mais vu les montants a payer, nous ne sommes plus a 2 % prêt |
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JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 14:36:33
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Coordination sps : Loi du 31 décembre 1993 n°14-18 et décret du 26 décembre 1994 n°99-1159
Dès que 2 entreprises interviennent sur une opération de bâtiment ( ou 1 entreprise et 1 sous traitant)= Obligation d'un coordonnateur SPS
Pour l'échafaudage: Le montage de l'échafaudage doit être assuré par du personnel formé.
Si l'échafaudage mesure plus de 24 m = Note de calcul
JPaul |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 23:32:59
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Mathi nous sort parfois des énormités avec ses copies d'arrêts !
Voici un extrait de son post au bour du lien :
" Une assemblée générale de copropriétaires ayant décidé l’octroi au syndic d’honoraires supplémentaires dans la mesure où les travaux de reprise à effectuer nécessiteront sa présence assidue pour assurer la bonne coordination des travaux, justifie légalement sa décision de débouter le syndicat de la demande formée à ce titre contre les responsables des désordres la cour d’appel qui retient souverainement que la direction, la surveillance et le contrôle des travaux ont en fait été assumés par un maître d’oeuvre rémunéré par le syndicat auquel une indemnité était allouée à cette fin et que la preuve n’est pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion aient été exposés. "
Dans le cas évoqué,j il ne s'agit pas de travaux votés par le syndicat. Il s'agit de travaux mis à la charge financière des responsables des désordres (sans doute des entrepprises) par une décision judiciaire les condamnant. Le syndicat demandait à ces responsables de payer des honoraires au syndic alors qu'ils avaient déjà supporte les honoraires d'un technicien et ceux de l'expertise judiciaire.
La situation est donc totalement différente. De toute manière, le syndicat aurait du présenter sa demande dans la procédure initiale, et pas après exécution des travaux.
Au demeurant Mathi n'ignore pas, ne peut pas ignorer, que dans la pratique courante le syndic, en cas de travaux perçoit des honoraires pour prestations administratives et financières (2 % par exemple) et perçoit des honoraires plus importants lorsqu'il est maître d'oeuvre et non plus seulement maître d'ouvrage (3,5 ou 4 %).
Cette remise en cause systématique de la rémunération des gens qui effectuent des prestations est ds'autant plus absurde qu'elle finit par revenir comme un boomerang : voir l'article 10-1.
Si vous voulez oeuvrer utilement, faîtes la chasse aux montants abusifs et aux copropriétaires idiots qui votent sans lire. On sera alors avec vous, mais ne passez pas votre temps à dire que tel ou tel, syndic, notaire, huissier ou gardien d'immeuble, doit faire des choses sans être rémunéré.
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Edité par - JPM le 24 juin 2006 23:34:52 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 02:39:02
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Il se trouve, JPM, que les intervenants du sujet 33587 indiquent la même chose que moi.
Relisez bien leurs interventions.
La première jurisprudence confirme qu'un syndic ne peut désigner de son chef un architecte sans autorisation d'une AG.
Le deuxième arrêt confirme que, si le Syndicat a mandaté et rénuméré un maître d'oeuvre et par conséquent :
"la surveillance et le contrôle de ceux-ci avaient en fait été assumés par un maître d’oeuvre rémunéré par le syndicat auquel une indemnité était allouée à cette fin, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que la preuve n’était pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion aient été exposés ;
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Décision - Décision octroyant des honoraires supplémentaires au syndic - Travaux de reprise - Astreintes particulières et frais extraordinaires de gestion - Preuve - Défaut .
la cour d’appel qui retient souverainement que la direction, la surveillance et le contrôle des travaux ont en fait été assumés par un maître d’oeuvre rémunéré par le syndicat auquel une indemnité était allouée à cette fin et que la preuve n’est pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion aient été exposés.
Clair non ? La différence entre vous et moi c'est que vous allez chercher des mots dans les arrêts (responsabilité des désordres : je rigole !!!!!!!!) de façon à détourner le sens même de l'arrêt. Il s'agit là des honoraires de syndic qui, en pareil cas, n'ont pas lieu d'être.
Ce n'est pas un homme de l'Art ! C'est l'architecte qui assure la direction, la surveillance et le contrôle des travaux !!!
Ce n'est pas moi qui l'ai écrit !!!
La Cour d'Appel et la Cour de Cassation se sont prononcées. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 08:59:18
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Je répète donc : Le sujet porte sur les honoraires pouvant être licitement alloués au syndic à l'occasion de travaux importants décidés par l'assemblée générale, faisant ensuite l'objet d'appels de fonds, ordres de service, etc. .
Si, dans ce cas, le syndic est simplement maître d'ouvrage. Il perçoit des honoraires pour les tâches administratives et financières, en ce compris l'assistance aux RV de chantier importants et à la réception pour laquelle il est seul compétente.
Si le syndic est en outre maître d'oeuvre, il peut percevoir des honoraires plus imlportants. Son rôle est plus étendu, sans pouvoir atteindre celui d'un technicien professionnel.
Ces situations sont classiques et ne posent pas de problème.
Le cas évoqué par Mathi est totalement différent et ne justifie pas l'allocation d'honoraires supplémentaires au profit du syndic.
Son exploitation biaisée pour prétendre à la généralisation de la solution (pas d'honoraire travaux pour le syndic) relève de la désinformation des foules
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 23:30:30
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Correction :
Les cas évoqués par la Cour de Cassation !
Les arrêts de la Cour de Cassation sont faits pour être utilisés et sont incontournables !
C'est vous qui biaisez et on voit bien de quel côté penche votre barque !
Même UI en parle des arrêts de la Cass vous ne réservez pas la revue UI!! |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 13:37:58
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| Merci pour ces précisions, mon assemblée est dans 24 heures, je vous tien au courrant. |
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Sujet |
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Utilité d'un architecte ?
Forum fermé
