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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 23 juin 2006 : 22:30:02
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Bonjour, merci de m'éclairer sur les obligations, d'un syndic nommé par un promoteur.
La remise des clés à débuté le 8 AVRIL, la dernière livraison 8 JUIN.....nous recevons ce jour, 23 JUIN une convocation pour une AG pour le 11 JUILLET, avec ordre du jour détaillé, dont l'élection du CS et la présentation du mandat du syndic....pour 3 ans bien sur....Légal ou pas....cette procédure....?
Je croyais, que le syndic devait avant la remise des clés, organiser une réunion, pour la nomination d'un CS, avec qui ensuite définissent, réception des parties communes et définition de l'ordre du jour et la date de la 1 ère AG....d'autant que le 11 JUILLET fixée de façon arbitraire alors que 95% des personnes sont en vacances....quel est votre avis sur le sujet .... MERCI ....;o)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juin 2006 : 23:34:16
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Cher Bojolais, vous croyez à tort !
Le syndic en question est dans le crai. Sa mission primordiale est de réunir une première assemblée générale le plus rapidement possible.
Avant la première remise de clefs, le syndicat n'existe pas. Donc le syndic non plus. Après, il peut organiser une réunion informelle qui ne peut prendre aucune décision officielle.
Enfin le 11 juillet reste, dans le cas de la première assemblée d'un immeuble, une date admissible et préférable au 20 septembre.
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 01:05:57
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Cher JPM, merci pour votre intervention, si je suis dans ma réflexion dans les tors comme vous l'indiquez, je ne comprends pas comment un syndic à la possibilité d'établir un ordre du jour, sans en avoir partage le contenu soit avec des copropriétaire ni avec un CS. Quid de l'état des liux des parties communes ? et pour quelle raison, le 20 septembre que vous évoquez serait moins préférable au 11 JUILLET date comme vous le savez outre le cadre de la coproprité en question, bon nombre de françias sont en congés et particuliètrement cette copropriété 90% des personnes le seront.
La première assemblée, est extrêmement importante...san prendre votre extême du 20 Septembre, fin Aout ou début deptembre aurait recueillit, une presence de 100% des copropriétaires.
Le rôle du syndic n'est'il pas de mettre tout en oeuvre pour satisfaire au bon déroulement d'une gestion, qui demarre.....un e réunion préalable des qqs copropriétaire aurait parfaitement indiqué la situation, et permettre une AG utile ? non ? Comment intervenir afin d'inviter le syndic a réviser la date....Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 08:47:45
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bojolais: relisez ce qui est indiqué par JPM!!!!
la nomination du syndic est urgente, le plus tot sera le mieux!!!
je sais bien que la France s'arrête de mi juin à mi septembre...... mais de là à ne pas faire l'AG 
les copropriétaires peuvent très bien donner pouvoir à qui ils veulent s'ils sont absents!!!!!! |
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bojolais
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228 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 08:58:38
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Merci pour cette précision sur la date . Il s'avère comme vous le savez que syndic a été nommé d'office par le promoteur.....le syndic à décidé l'ordre du jour dont, la nomination d'un syndic, c'est à dire lui m^me avec mandat de durée de 3 ans.
Les copropriéétires n'acceptent pas cette durée d'une part....puis auraient souhaiter présenter à cette assemblée un autre syndic pour bien des raisons ce qui semble légitime lorsque le syndic connu dans la commune pour certains problemes. Avec la nouvelle loi SRU il est imposssible d'adresser un additif.Comment se donner la possibilité du choix du syndic, puis comment exiger par vote une durée de 1 an et non 3 ?
Merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 10:53:59
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rien n'empêche les copropriétaires en AG de nommer un syndic pour une durée de UN AN !!!
où est le problème ????????
comme rien n'empêchait le CS ou un copropriétaire de proposer , même en cours d'exercice de la première nomination, un point à mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG avec une proposition de contrat d'un autre syndic!!!
Il ne faut pas attendre que le syndic envoie la convocation pour réagir!!!! |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 12:49:42
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Merci pour votre réponse,
Le problème c'est que le promoteur à nommé un syndic, que ce dernier à préparé un ordre du jour dans lequel une résolution fait état de sa nomination, il est seul candidat donc un seul mandat....nommé d'office pas le promoteur.... sans avoir au préalable contacté un seul copropriétaire afin d'élaborer cet ordre du jour, avec la loi SRU, il n'est plus possible d'ajouter une résolution à réception de cet ordre du jour. Nus avons été tous surpris, nous ne souhaitons pas ce syndic pour diverses raisons, surtout nous souhaitons faire valoir le choix dans le cadre de la liberté et non la contrainte, ou la mise devant le fait accompli. Un recensement des copro à permis de constater l'unanimité "verbale " du refus de ce syndic. Mais comment procéder, il vas se nommer secrétaire d'AG, nous n'allons rien avoir à dire car sauf erreur, c'est bien le secrétaire qui mène l'AG et non le syndic, le président étant chargé de faire respecter seulement le bon déroulement de l'AG, et les scrutateurs de contrôler. merci de me dire si je me trompe.
Suggestion après l'élection des scrutateurs et président , juste avant de passer à la résolution de la nomination du syndic, le président peut ordonner la nomination d'une personne autre que le syndic comme secrétaire ???? comment faire ??? si cela est possible....as t'il de ce fait la possibilité alors d'accepter la proposition d'un autre syndic présente et de passer au vote sur deux ou 3 syndic cette fois.????. Que deviens alors le syndic actuellement en place, comment, il part et quitte la salle ???? et le nouvel élu s’installe ??? les transfert de dossier…..relatif à l’ordre du jour sont confié obligatoirement au nouveau syndic pour le bon déroulement de l’AG…… ???? Ok…beaucoup de questions…..merci mille fois…. ;o)
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 16:25:12
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Citation :
Initialement entré par bojolais
Merci pour votre réponse,
Le problème c'est que le promoteur à nommé un syndic, que ce dernier à préparé un ordre du jour dans lequel une résolution fait état de sa nomination, il est seul candidat donc un seul mandat....nommé d'office pas le promoteur.... sans avoir au préalable contacté un seul copropriétaire (CHAQUE COPROPRIETAIRE POUVAIT DEMANDER DEMETTRE A L'ORDRE DU JOUR UN AUTRE CONTRAT, SANS ATTENDRE QUE LA CONVOCATION SOIT EXPEDIEE/ VOUS AVIEZ UN AN POUR FAIR CETTE DEMANDE EN RAR)afin d'élaborer cet ordre du jour, avec la loi SRU, il n'est plus possible d'ajouter une résolution à réception de cet ordre du jour. Nus avons été tous surpris, nous ne souhaitons pas ce syndic pour diverses raisons, surtout nous souhaitons faire valoir le choix dans le cadre de la liberté et non la contrainte, ou la mise devant le fait accompli. Un recensement des copro à permis de constater l'unanimité "verbale " du refus de ce syndic (LE CS OU LES COPROPRIETAIRES DEVAIENT SE BOUGER AVANT CETE CONVOCATION: ON N'ATTEND PAS LE DERNIER MOMENT QUAND ON VEUT CHANGER DE SYNDIC). Mais comment procéder, il vas se nommer secrétaire d'AG(NON CE SONT LES COPROPRIETAIRES QUI VOTENT POUR LES MEMBRES DU BUREAU,S'IL Y A UN CADIDAT, QU'IL SE FASSE CONNAITRE AU MOMENT DU VOTE), nous n'allons rien avoir à dire car sauf erreur, c'est bien le secrétaire qui mène l'AG et non le syndic(NON C'EST LE PRESIDENT DE SEANCE), le président étant chargé de faire respecter seulement le bon déroulement de l'AG, et les scrutateurs de contrôler. merci de me dire si je me trompe(OUI VOUS VOUS TROMPEZ.....).
Suggestion après l'élection des scrutateurs et président , juste avant de passer à la résolution de la nomination du syndic, le président peut ordonner la nomination d'une personne autre que le syndic comme secrétaire ???? comment faire ??? si cela est possible....as t'il de ce fait la possibilité alors d'accepter la proposition d'un autre syndic présente et de passer au vote sur deux ou 3 syndic cette fois.????(ILFAUT QUE LE PROJET DE CONTRAT AIT ETE EXPEDIE ET JOINT DANS LA CONVOCATION). Que deviens alors le syndic actuellement en place, comment, il part et quitte la salle ???? et le nouvel élu s’installe ??? les transfert de dossier…..relatif à l’ordre du jour sont confié obligatoirement au nouveau syndic pour le bon déroulement de l’AG…… ???? Ok…beaucoup de questions…..merci mille fois…. ;o)
a la lecture de votre message il est évident que vous n'avez pas lu ni la loi de 65 ni le décret de 67 ..........faites en votre livre de chevet!!!! |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 18:05:47
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Merci Nefer et autre pour ces réponses Bravo..., il me semble que le fait d'ouvrir un forum, est bien pour venir s'instruire. Si j'étais juriste syndic ou autre activité juridique, je ne vois pas à quoi un forum pourrait servir, si !!!!d'aider les non initiés en la matière..... C'est le fait d'une lecture indigeste par un profane d'une part et pour s'assurer de la parfaite compréhension d'autre part que le sujet est posé de façon simple.
Inviter à lire la loi de 65 et le décret de 67 .oui, mais la compréhension est tout autre, c'est une aide qui est souhaitée.
Je suis extrêmement déçu de ces réponses. C'est comme si j'avais posé comme question j'ai un problème de voisinage, et que vous me répondiez lisez le code civil.....
Chacun ses connaissances il me semble qu'un forum à pour destination d'aider les participants et de partager.
Pourquoi ne pas me répondre lisez le code de copropriété.......et bien Monsieur c'est fait.....mais j'ai besoin de traduction....merci....
Je participe à des forum correspondant à mes connaissances, non pas pour cueillir des infos pour les transmettes aux autres.
Merci pour votre conception....je n'aurais donc été qu'un visiteur....;o((((...qui reste sur son ignorance......
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 18:16:49
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je vous ai donné des réponses dans le corps du message  |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 18:32:24
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Mille excuses, je n'avais pas compris votre finesse....méa culpa.....
Vos introductions dans mon message m'a échappées........
Mais j'ai bien le code de copropriété.......de Lafond et Stemmer de chez LITEC......difficile à digérer...... ....désolé..... |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 10:35:58
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Bonjour, pour conclure ce postit. J'ai parfaitement compris qu'il aurait été judicieux, suite à la signature chez le notaire, de vite prendre contact avec les copropriétaires et de s’entretenir du sujet du démarrage de la copropriété.
Vous oubliez un détail et non des moindres, sauf le fait que nul n'est sensé ignorer la loi et vous l'avez parfaitement démontré par vos remarques.....On signe un achat sur plan, le promoteur ne donne aucune information, d'une part d'autre part nous ne sommes propriétaire qu'à l'achèvement des travaux, et comment obtenir le nom et adresse des copropriétaires, ni le promoteur, ni le syndic ne les auraient transmises. Sauf erreur, la seule façon de détenir les coordonnées des copropriétaire ce situe après une AG auprès du syndic, feuille d'émargement, document que le syndic facturera bien entendu au demandeur ce qui est normal.....Mais avant.....sauf des personne comme vous qui êtes imbibé du sujet, le monsieur lamda, qui n'a jamais été copropriétaire se fait forcement scouiser déjà par le promoteur, durant le déroulement de la construction, bagarre avec le promoteur sur les malfaçon, modification également en cours de construction etc.....le le baptême du feu est déjà commence, et se battre contre un promoteur n'est pas une mince affaire car encore 3 mois après la remise des clés les mains levées n'on pas été effectuées, il faut harceler les entreprise et syndic, pour récolter des miettes sur une liste assez importante. Vous êtes parfaitement informé, de cette situation qui sont les défaut constaté dans le 1 er mois dont la parfait achèvement se fait à coup de lettres ARA ,des promesses non tenues etc.....Alors l'organisation, avec un syndic qui n'existe pas comme indiqué"é plus haut, un Cs qui n'existera qu'après un AG.....Soyez merci un peu plus compréhensif, sur les difficultés rencontrées par une nouvel acquéreur, chargé au maximum de stress à cause du promoteur...qui souhaite trouver un peu de retour au calme en venant sur un forum tel que celui-ci, de recevoir des informations pour retrouver la route et ensuite se mettre sur les rails du système.
Le problème est différent d'un copropriétaire qui depuis 10 ans ne s'est jamais préoccupé des règles de AG de la fonction du syndic, du président du CS et la place, le devoir de chacun......merci même si le ton et la forme de vos réponses ont manquées d'indulgence, le fond à permis de m'instruire. Mais êtes vous conscient, que ce n'est pas de cette façon que vous encouragerez une personne de bonne volonté, à ce parfaire et s'instruire pour vivre dans un copropo et pourquoi pas s'investir dans cette nouvelle vie de copropriétaire. Si je viens dans le forum, c’est que j’ai déjà la tête sous l’eau, j’au eu l’impression que l’enfonciez encore plus…sans rancune…. je sais , le départ d’une nouvelle vie est plus qu’annoncée, vous en avez donné le ton…..j’en prends acte…..si d’aventure vous auriez à me conseiller un éditeur, du code de copropriété, à la portées des ânes comme moi…Il existe des ouvrages de cette nature, comme le code des assurances..si celà existe, merci de me l’indique......mais... MERCI encore!!! et trés sincèrement sans racune.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 11:17:19
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bojolais: c'est comme pour tout domaine.......les moyens d'information et d communication sont beaucoup plus faciles à obtenir maintenant qu'il y a 30 ans.....merci Internet!
quand vous achetez un bien en copropriété, le premeir professionnel que vous rencontrez c'est le notaire......il ne faut pas hésiter à lui poser des tas de questions....il a un devoir d'information, et aurait au moins pu vous parler des textes réglementaires en la matière '(loi de 65 et décret de 67) et vous suggérer de faire l'acquisition d'un bon manuel!!!!
vous pouvez aussi adhérer à une association de propriétaires ( exemple : chambres de propriétaires de Paris Ile de fRance - UNPI......) |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 20:33:41
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Reçu 100%, encore une fois, il est fort regrettable que le premier homme de l'art, c'est le notaire qui aurait du porter conseil.....mais sur tous les copros "pas un n'a dit mot de ce sujet"....quant aux questions à poser, il encore savoir ce qu'il nous attends....il est manifeste, que 1) le notaire à bien perçu des honoraires, 2) le promoteur des émoluments....3) trop souvent les désordres de la réalisation immobilière monopolise l'attention,donc guerre avec le promoteur trop souvent inévitable. S'il faut être bardé et maître de toute les législations en vigueurs, même avec tous les moyens à disposition, DTU, conformité, réalisation différente des plans , finssions exécrables etc....il y a de quoi s'occuper l'esprit à moins d'être un PRO ou à la retraite....Merci pour L'assos que vous m'indiquez sur paris, mais je suis à Neuville sur saone dans le RHONE......, j'ai parcours les assos.....que pensez-vous de l'ARC qui est sur LYON....plus proche que paris..?....ou UNPI, même a PARIS efficace malgré l'éloignement...merci
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 21:16:18
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Bojolais, en tant que syndic bénévole je suis adhérent à l’ARC, et je ne pense pas me tromper en disant que cette association est la plus performante pour défendre les intérêts des copropriétaires.
Bien entendu mes propos n’engagent que moi  .
http://www.unarc.asso.fr/
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 08:56:39
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Bonjour et merci EASTPAK....Enfin une réponse positive.....Il est dommage que des piliers du forum, ont eu pour seule et unique réponse aux question...."vous auriez du vous soucier avant, de l'organisation de votre copro"....je reste toujours surpris de leurs réponses. Ils ont raison, il fallait....hier..... mais quelles sont les dispositions aujourd’hui possibles pour rétablir la situation, ou du moins, proposer des suggestions, à moindre mal pour redresser la barre.....ils n'ont pas répondu. Je me retrouve, comme la personne qui ne sachant qu'un produit était inflammable, alors qu’il ne le savait pas, déclanche un début d'incendie, appelle immédiatement les pompiers et reçoit pour seule et unique réponse, fallait lire la notice de 895 pages avant de manipuler le produit, nous ne viendrons pas vous aider, laissez brûler la maison, et vous verrez ensuite ce qu’il en reste pour reconstruire, alors qu'une intervention immédiate aurait pu circonscrire l'incendie et sauver les meubles. La leçon donnée " nul n'est sensé ignorer la loi" est stérile et c'est dommage dans un forum. Elle a pour seul effet de décourager à s'investir. Que celui qui n'a jamais fait d'erreur, ou omis de s'instruire sur un quelconque sujet, me jette la première pierre !
Merci tout de même pour avoir pris le temps de lire le postit.
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 11:37:13
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En tout état de cause, vous allez avoir un syndic imposé pour une durée que VOUS choisirez.
Vous pouvez limiter à 1 an. J'imagine que le syndic peut retirer son offre dans ce cas, mais on en est pas là.
Vous pouvez vous faire élire au CS
En suite, vous avez 1 a pour
1) Faire fonctionner le CS
2) Rencontrer vos voisins
3) Demander des propositions de contrat à d'autres syndics
4) Choisir le meilleur pour vous et vos voisins
5) Faire la demande d'ajout du contrat de ce meilleur syndic à votre syndic actuel en RAR (prévoir 3 mois avant la date de la prochaine AG et de toutes façon, le plus tôt le mieux, Votre syndic sera alors tenté de faire de son mieux pour justifier de rester en place)
Un an avec un syndic pas super c'est pas la mer à boire. |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 17:57:13
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Merci pour ces paroles rassurantes.....enfin des mots sympas !!!
J'ai pris bonne donne des conseils....... je vais pouvoir oeuvrer enfin, avec des éléments concrets avec toute sérénité.
Encore merci au dernier intervenant "JPM"
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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vgmm009
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 00:22:01
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Cher Bojolais,
comme je vous comprends.
Il y a 18 mois à peine j etais exactement dans votre situation (pour certains aspects... pire encore... puisque le promoteur avait meme été convoqué à ma place.... alors que mon appartement m'était livré depuis qq temps... bref)
et comme vous je n y comprenais strictement rien. et j ai meme mis plusieurs mois pour decouvrir ce forum.
mais aujourdhui nous avons fait le nettoyage necessaire dans une dizaine de copro de la residence qui etaient toutes aux mains du meme syndic celui du promoteur. tiens j ai une ag d'aful moi demain...
les syndics qui recuperent les immeubles neufs ne sont peut etre pas tous malhonetes mais il y a effectivement un conflit d'interets. je pourrais donner mille exemples... mais le principal et vous l'avez compris ce sont les pb de malfacons et les garanties contractuelles.
il faut bien comprendre une chose : au cours de la premiere année, c est le promoteur lui meme qui doit réparer les désordres (période de garantie de parfait achevement : faites d ailleurs attention a la date de depart de cette garantie; ce n est pas celle de la reception de votre appartement !!) et la garantie dommage à l'ouvrage n'est saisi des désordres (en général) qu'a partir de la fin de l année de parfait achévement...
ce qui veut dire que le promoteur qui a malgré tout une relation commerciale avec ses clients, aura envie d en faire le moins possible, surtout si les desordres sont importants, en attendant l'entrée en jeu des "experts" de la dommage ouvrage... qui ne travaillent certainement pas pour vous... et qui n ont certainement pas d'etat d'ame puisque ils n'ont pas ce lien commercial.
donc dans votre relation avec le promoteur, il faut toujours consigner les choses par ecrit en LRAR; car sinon vous allez avoir les mais bien sur cher monsieur, l entreprise vous telephonera la semaine prochaine... nous allons bien entendu regler ce probleme, ne vous inquietez surtout pas....
maintenant vous êtes vous meme habilités à déclarer les désordres dans votre propre appartement, au promoteur (n'hesitez surtout pas ---> LRAR) mais vous ne l'etes pas pour les désordres dans les parties communes (sauf peut etre pour ce qui est de votre quote part) et devinez qui peut le faire de manière valable : c est le syndic; et qui est le porteur d affaire de votre syndic ??.... cherchez bien...
il y a à l'evidence un conflit d'interets entre le syndicat des coproprietaires et le promoteur. et les desordres dans les parties communes peuvent tres importants... et le representant legal du syndicat des coproprietaires c est le syndic qui a été nommé par le promoteur.... donc disons le, ce n est peut etre pas général mais le syndic a pour mission de tenir le plus longtemps possible et d'en faire le moins possible pour defendre les interets du syndicat des coproprietaires. plus le temps passe, plus le champ des garanties se retrecit : réserves de livraison, parfait achevement, biennale...
facteur aggravant : les nouveaux coproprietaires ne se connaissent pas, sont encore entrain d arriver sur l'immeuble, ne sont pas des specialistes... donc la coordination est tres difficile.
les choses peuvent etre surmontées mais il y a forcément des moments difficiles. dans votre cas, je trouve que vous vous y prenez à l'avance et c est une bonne chose. ne vous en voulez pas de ne pas avoir mis à l ordre du jour un contrat d un autre syndic; cela est irréalisable dans de telles circonstances...
tres concretement pour votre cas : un indice qui n est pas bon... votre syndic provisoire se propose pour 3 ans... tres mauvais point.
je vous recommanderai deux pistes :
- si vous vous sentez, il faut vous proposer, au cours de l'AG (mais ca se prepare), en tant que syndic benevole; cela est possible car vous n'avez pas besoin de contrat. il vous faut un vrai président de séance qui commence par recuperer la feuille de presence. il vous faut egalement un secretaire qui ne soit pas le syndic. votre role sera alors de convoquer une nouvelle AG (possible avec les adresses des coproprietaires sur la feuille de presence récupéree) avec un ordre du jour qui prevoit le contrat de syndic que vous aurez choisi.
- la premiere piste va vous demander bcp de travail d'autant que dans le laps de temps vous allez etre sacrement sollicité... d'ou ma deuxième idée et j ai deja vu faire : voter un mandat pour votre syndic pour deux mois en lui fixant une date limite pour convoquer une deuxieme AG pour nommer un syndic et vous lui notifiez sur le PV tous les elements pour inscrire a l ordre les differents choix de syndic que vous aurez selectionné auparavant. la aussi il vous faut un vrai president qui prenne les choses en mains. votre syndic provisoire ne va pas aimer ... le risque qu il ne convoque pas a nouveau n est pas exclu ce qui vous obligera à vous tourner vers le TGI mais vous savez ce n est pas tres grave... je sais bien que les gens n aiment pas le vide juridique mais il y aura de toute maniere des moments difficiles dans et tous les cas de figure; alors autant ne pas les retarder...
je rajouterai, qu'en plus de vous tourner vers une association, il vous faudra lire la loi de 65, le decret de 67 ET votre reglement de copropriete...
bon courage a vous |
Edité par - vgmm009 le 28 juin 2006 00:24:26 |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 09:44:12
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| Merci encore le problème, ce n'est pas le courage qui manque, mais la connaissance et d'essayer de s'armer pour éviter les coups de bâton, au peau de banane.....;o)......" si j'aurais su j'aurais pas venu "..." la guerre des boutons"......;o) |
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Obligation du syndic avant la premire remise des c
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