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 Sujet  |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
 Posté - 28 juin 2006 : 00:29:36
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Afin d'eviter que des Toppic parte en sucette et soit "trollé"
je suggere qu'on fasse une sorte de fiche de renseignement comprenant cetains détail
description du bien
prix
credit ou pas
taux
loyer
charge de copro
la liste n'est pas exhaustive le but de ce toppic est de creer en premier lieu la fiche technique ensuite nous ouvrirons un sujet pour en debattre j'espere sereinement
qu'en pensez vous?
forumer fait du bien a votre santé
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 00:31:53
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Bonne idée.
Est-ce que les investissement d'ent. de promo peuvent aussi rentrer dans ce cadre ou se limite-t-on volontairement à des proprios "privés" ?
Marty |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 08:05:20
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description du bien Immeuble 7 appartements 520 m2 7 garages
Situation Haut-Rhin
prix 380.000
credit ou pas total 405.000 sur 30 ans
taux 4.2 avec assurance variable capé 1
loyer 3.250 mensuel
charge de copro /
description du bien Immeuble 7 appartements 1 local de stockage
entreprise de sanitaire, total 540 m2
Situation Haut-Rhin
prix 370.000 + budget travaux 30.000
credit ou pas total 430.000 sur 30 ans
taux 4.3 avec assurance variable non capé
loyer 2 820 mensuel loyers sous-évalués
charge de copro /
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Edité par - mathieu68 le 28 juin 2006 11:01:24 |
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austin
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301 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 08:13:58
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pour les investissement d'entreprise je peut pas trop repondre car il existe tellement demontage different
tiens j'avais oublié la localisation du bien je pense que ça doit rentré en ligne de compte
forumer fait du bien a votre santé |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 10:41:04
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Et il maque la durée du crédit pour ce rendre compte (merci mathieu68 mais pour l'instant on est juste a la phase de creation de la fiche technique ce qui tend a prouvé que des élement manque a la liste initiale)
perso je partirais sur le 1° en plus c'est un local commerciale de Quoi fleur ou bar resto?
pret capé a evité les taux remontes
forumer fait du bien a votre santé |
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 11:02:38
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| J'ai complété le message précédant. |
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austin
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301 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 11:09:21
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j'ai fait une petite simulation avec mon fichier excel et je pense qu'en 20 ans pour le bien 1° ça passe bien
pourquoi 30 ans? vous avec prevu des travaux?
forumer fait du bien a votre santé |
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 11:16:15
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Citation :
j'ai fait une petite simulation avec mon fichier excel et je pense qu'en 20 ans pour le bien 1° ça passe bien
pourquoi 30 ans? vous avec prevu des travaux?
Si vous dites que celà passe sur 20 ans, ce n'est pas en autofinancement total en tenant compte de la fiscalité générée par l'opération.
Le principe du 30 ans c'est pour l'objectif d'un développement plus important. |
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austin
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301 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 11:27:21
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je vous envoie mon fichier excel ce soir
si j'avais compté les impots revenu et foncier
et meme cerise sur le gateau une assurance loyer impayé vacance locative degradation (5% des loyer)
il est vrai que j'ai pris en compte les fameux 70% et les 30% servant a payer impots assurance et assurance PNO donc je suis partis sur 100% des loyer pour ma simulation
si le but est desfiscalisé pourquoi pas un credit in fine sur 25 ans la ça passe aussi et il reste meme 60000€ a la fin du contrat assurance vie
donc au bout de 25 ans 60000€ + l'immeuble
forumer fait du bien a votre santé |
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 12:53:58
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Selon ma simulation sur le premier bien :
Hypothèses : perte sur loyers 2.5 %, Entretien courant 7.5 %, Imposition (ir+csg) 43 %, pas d'assurance loyer impayée.
J'obtiens en année 2 un déficit de trésorerie de 150 à 200 euros mensuel. Déficit qui décroît les années suivantes pour atteindre l'equilibre l'année 9 (variable selon hypothèse (2.5%) de progression des loyers)
Personnellement je veux une trésorerie après impôt positif d'où mon approche sur 30 ans. |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 13:49:36
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l'interet du credit in fine vien du fait que justement le deficit creer est constant
forumer fait du bien a votre santé |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 14:56:02
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Pourquoi parlez-vous de déficit ?
Celà donne une réduction du résultat imposable, mais on n'a pas de déficit fiscal.
J'ai, pour le moment, renoncer au "in fine" car on plafonne sur une durée maxi de 20 ans et je n'ai trouver aucune possibilité de capitalisation autre que sur 100 % du montant. Sauf peut-être une banque, mais demande dans ce cas un apport de 10 à 20 %, ce que je veux pas. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 15:30:33
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| Vos prêts sont fait pas des banques ou d'autres oragnismes ? |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 15:35:04
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| Pour les opérations réalisées , des banques, mais je recherche toutes les possibilites. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 21:24:00
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Acquisition 1 terminée.
Acquisition 2 en cours.
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 00:34:28
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Je suis d'accord sur le fait que le sujet "frénésie sur l'immobiler locatif" semble maintenant parti en sucette sabordé par trollage. Ce n'est pas plus mal, son titre devenait tellement décalé de la réalité actuelle. Ce ses cendres renait immédiatement ce nouveau sujet interressant. Les baissiers peuvent apporter une crédibilité a ce sujet en veillant a ce qu'il ne dérive pas vers des comptes de "Pérette et le pot au lait" qui incitent le lecteur a l'achat.
( bien que je sois persuadé que ce soit le but de l'opération pour son créateur , je suis prèt a jouer le jeu quand même sans essayer de le torpiller direct ). Sans la participation des baissier qui mettront des gardes fous, ce sujet n'aurait l'air d'etre que "de la retape payée a l'heure" ( expression de "Le Nabot") dans l'intéret du petit commerce. L'expérience des récents sujets partis en sucette " bagarre de saloon" nous a au moins appris que les pseudos ( toutes tendance confondues ) ne se font plus aucune confiance et ont accumulés pas mal de rancoeur les uns envers les autres: on les as vus s'insulter, se traiter de menteurs entre eux. Plus personne n'a confiance en personne et tout le monde doute des dires de tout le monde. La nouvelle réalité du forum est que nous sommes tous censés etre des menteurs qui cherchent a convaincre a tout prix par touts les moyens sans aucun souci d'éthique. Il va donc falloir sérieusement mettre de l'eau dans son vin et faire des concessions dans les deux camps pour que ce sujet soit viable et crédible.
Pour prouver ma bonne foi, j'inaugure en créant le slogan haussier-baissier:
"achetez maintenant sans attendre et profitez de la grande opération "bulle immobilière": une maison pour le prix de deux. Du moment que la rentabilité locative est ateinte, c'est l'essentiel, si c'est deux fois moins cher plus tard rien ne vous empèchera d'acheter alors deux fois plus "
Citation :
description du bien Immeuble 7 appartements 520 m2 7 garages
Situation Haut-Rhin
prix 380.000
credit ou pas total 405.000 sur 30 ans
taux 4.2 avec assurance variable capé 1
loyer 3.250 mensuel
charge de copro /
Avez vous un lien vers une petite annonce afin de donner corps a
votre "cas d'école"? Pourquoi avoir choisi le haut rhin, la proximité de l'allemagne et des ses prix moins cher ne vat elle pas fausser la représentativité nationale de votre étude? |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 23:43:43
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Tiens le sujet semble avoir été abandonné . Voyant qu'il serait difficile pour lui de pouvoir imposer les paramètres sortis de son chapeau magique indispensables au bon déroulement de sa démo de foire expo, l'auteur du sujet a préfèré lacher l'affaire. Bien des investisseurs débutants se sont avoir par les promoteurs sur la base d'une simulation "optimiste" du genre de celle que Mathieu68 voulait nous servir . |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 09:21:52
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Desolé de ne pas réagir rapidement, mais ayant signé l'acte de vente le 13/7/06, je suis occupé par les prises de contact avec les locataires et la reprise de la gestion de l'immeuble.
Je ne peux pas vous produire de lien avec l'annonce. Il s'agit d'une annonce dans le journal petites annonces mulhousienne remontant aux mois d'octobre et/ou novembre 2005.
J'ai vu l'immeuble juste avant mes congés mais sans pouvoir donner suite. Un premier compromis a été signé avec une autre personne. Compromis qui n'a pas abouti et l'agence m'a rappeler en mars pour me reproposer le bien. J'ai donc signé le compromis le 12/4.
Pour le choix du secteur : vu le nombre d'appartement je pense qu'il vaut mieux être proche du bien. Je constate également que c'est sur des villes moyennes que l'on obtient les meilleurs rendements bruts. Les villes trop attractives donnent des prix au m2 trop élevés en achat et en location. A la campagne on retrouve des biens avec des surfaces plus grandes ce qui fait aussi baisser le rendement.
Pour l'acquisition 2 j'ai l'annonce, mais je vous en reparle après signature de l'acte de vente. Annonce mai-juin 2006 ( même journal ), compromis signé le 29/6, signature vente prévue pour le 30/9. |
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John75
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 09:50:52
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Citation :
Du moment que la rentabilité locative est ateinte, c'est l'essentiel, si c'est deux fois moins cher plus tard rien ne vous empèchera d'acheter alors deux fois plus "
Ben ça c'est une évidence,
que certains ont du mal a comprendre, malgré
les explications apportées, et les demonstrations
faites par les propriétaires bailleurs........
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 21:34:22
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Besoin d’avis pour le choix de financement de l’opération 2 :
Solutions de financements proposées :
1- Prêt 110 % sur 25 ans, taux fixe 4.05, assur 0.24 %, Pénalités de sortie 150 euros, mensualité 2340
2- Prêt 110 % sur 25 ans, taux variable indexe CCM 3.80, assur 0.24 %, Pénalités de sortie à définie, mensualité 2282
3- Prêt 110 % sur 30 ans, taux variable euribor 1 an 4.40, assur 0.28 %, Pénalités de sortie 3 %, mensualité 2235
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 21:48:16
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Déjà sortez le 3.
Personnellement je prendrai le 1. Le variable ce n'est pas à prendre en période de hausse des taux pratiquement acquise pour les prochaines années. |
Edité par - LeNabot le 23 août 2006 21:49:23 |
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toppic sur l'investissement locatif
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