|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
 Posté - 24 août 2006 : 08:27:09
|
Pareil pour moi, le fixe s'impose, même si ca passe au-dessus de 4%.
je suis dans le même créneau que vous, mais avec six mois de décalage.
Parvenez-vous a obtenir ces offres de financement par votre banque ou une banque de réseau, ou bien vous adressez-vous a des banques spécialisées (Crédit Foncier, crédit Immobilier, ...?)
Je suis également rebuté par les offres in-fine qui mobilisent finalement une somme importante au départ.
Vos assurances ADI sont performantes, mais, ça, c'est la chance d'être jeune  (0,36 pour moi)
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 24 août 2006 08:29:49 |
Signaler un abus  |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 10:52:50
|
J'aime bien les financements sur 30 ans, mais avec ses propositions, je pense effectivement que le 25 ans à taux fixe est plus sage.
Pour information :
Proposition 1 = BP, 2 = CCM? 3 = CIF
A noter qu'il y a, en ce moment, un peu de concurrence déloyale de la part des banques qui offre encore des taux qui ne suivent pas le marché de l'argent. Ceci donne le CIF qui me propose un taux variable plus élevé qu'un taux fixe de banque.
En ratissant très large, on trouvent des banques, mais il ne faut pas hésiter à faire toutes les banques et même y retourner afin de trouver la bonne personne.
j'ai fait un essai avec un intermédiaire local mais je ne dois pas être tombé sur le bon, pas efficace sur ce type de dossier.
Le in fine, dans mon cas n'a pas d'intérêts
Avantage : gain sur la facture fiscale
Inconvénients : Durée limité à 20 ans, souvent apport en placement, taux plus élevé
|
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 19:03:36
|
Citation :
Initialement entré par mathieu68
Le in fine, dans mon cas n'a pas d'intérêts
Avantage : gain sur la facture fiscale
Inconvénients : Durée limité à 20 ans, souvent apport en placement, taux plus élevé
Je ne suis pas certain! mais je n'en connais pas assez ... d'accord sur le tx plus élevé, mais le delta est faible, et les déductions plus importantes.
In fine sur 20 ans, je trouve que c'est trop.
Quant à l'apport en placement, là encore, je n'en connais pas assez, vous savez certainement qu'on peut associer le infine à un actif remboursé au lieu d'une mobilisation d'actif liquide de type AV.
Par contre bien entendu favorable à la solution 1, mais je négocierais à 0 les pénalités de sortie |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 10:10:00
|
| pour le in fine, je n'ai pas trouvé de banque qui accepte de prendre en compte une valeur en immobilier et donc d'éviter une capitalisation en AV. |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 10:27:44
|
Je n'ai pas testé avec plusieurs, je pense que c'est lié non seulement à la banque, mais aux contacts qu'on peut avoir avec elle, et aux comptes ouverts chez elle.
J'aimerais avoir les expériences d'autres personnes sur ce sujet. |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 13:46:17
|
Je doute qu'un in-fine soit garanti par un bien immobilier, la banque préfère soit une AV en euros ou en euros pour 70%, soit un contrat sur lequel ils gagnent des commissions.
Du coté de l'emprunteur, l'AV donne aussi l'avantage de revenus non imposables.
Merci pour vos infos sur les banques. Ma pratique actuelle est un peu similaire.
Il me semble que les courtiers genre preti, empruntis, meilleurtaux, cafpi et des dizaines d'autres sont totalement incapables de gérer ce genre de dossier, même quand ils ont un service spécialisé.
Les credit foncier ou credit immobilier s'intéresse au rendement du bien, mais selon le taux d'endettement général augmentent considérablement les taux car ils savent qu'au dessus de 40% d'endettement global, ils n'ont... plus de concurrent ou presque.
Ankou,
Vous dites que le in-fine sur 20 ans, c'est trop.
Ou est le problème?
Qui peut le plus peut le moins, vous remboursez au bout de 18, 15 ou 13 ans si vous le voulez.
Vous risquez simplement d'avoir a rembourser une indemnité, mais il faut la négocier au départ pour la ramener au plus bas, et d'avoir une mainlevée, mais ce n'est pas énorme.
Fais-je une erreur?
Mathieu,
sur vos propositions, vous n'avez pas de cap?
C'est vrai que sur les propositions que je viens d'avoir du CF, le cap est à 1,50% au -dessus du taux de départ de 4,30 pour 25 ans (c'est déja très élevé) donc on atteint 5,80% rapidement.
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 14:27:55
|
Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Ankou,
Vous dites que le in-fine sur 20 ans, c'est trop.
Ou est le problème?
Qui peut le plus peut le moins, vous remboursez au bout de 18, 15 ou 13 ans si vous le voulez.
Vous risquez simplement d'avoir a rembourser une indemnité, mais il faut la négocier au départ pour la ramener au plus bas, et d'avoir une mainlevée, mais ce n'est pas énorme.
Fais-je une erreur?
Non , mais j'ai du mal à dépasser 15 ans pour un projet immo, une des raisons pour lesquelles je m'étais mis en veilleuse depuis quelque temps.
Au niveau de la garantie sur bien immo, si. Je ne vois vraiment pas l'avantage de mobiliser du cash pour couvrir un invest dont le gros avantage est de ne pas avoir besoin de .... cash.
D'accord pour la défiscalisation, mais attention elle peut masquer une optimisation globale. |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 15:30:58
|
D'accord pour la défiscalisation qui doit rester la cerise sur le gateau.
Pour les emprunts longue durée ou les in-fine, on n'est pas dans la défiscalisation (achat d'un bien immobilier parce qu'il permet de déduire ou de réduire) mais plutôt dans l'optimisation fiscale (le bien est acheté, vaut-il mieux A ou B?).
Un in-fine est un prêt perpétuel qui s'arrête, si j'ose.
Quand a un amortissable, la durée dépend du ou des projets.
Si on fait un calcul de rendement réel tout compris avec annualisation des valeurs (cad tenant compte de l'inflation), quand un rendement est supérieur à 7% environ, moins on sort d'argent, plus la rentabilité s'envole.
C'est facile a comprendre (sauf erreur de ma part).
Si j'achète à 400 000 euros un bien qui rapporte 40 000 brut, donc environ 30 000 net (3000 taxe foncière, 4000 de gestion, un peut de taxes et d'impots et de frais), et que mon emprunt sur dix ans égale 4050 euros par mois, je dois mettre de l'argent tous les mois dans l'affaire.
Donc mes 30 000 euros de frais de notaire n'ont qu'une rentabilité de zero voire très négative jusqu'a la revente (même fictive)au bout de 10 ans.
La valeur de la somme récupérée (400 000 o 430 000 ou 350 000) est essentielle dans la rentabilité.
Si j'achète à 400 000 sur 25 ans, 2 300 euros par mois, soit 27 600 par ans, il reste deja 2 400 euros qui rentrent cash dans votre poche, vos 30 000 de frais de notaire ont deja un rendement de 8% assurés, et vous touchez + / - 400 000 de cash, annualisé et modulé de la valeur du marché au bout de 25 ans.
D'ailleurs, dans ce second cas, même si votre bien perd 30% de sa valeur (vous vendez à 280 000 seulement), votre achat reste quand même une très très bonne affaire.
L'autre aspect qui peut faire recherche du long ou du très long est la capacité d'emprunt résiduelle pour achat d'un futur bien.
J'ai regretté de faire beaucoup d'achat avec des emprunts 10 ou 12 ou 15 ans max pour cet inconvénient.
De même quand on renégocie un emprunt, réduire la durée n'est pas forcément la meilleure solution, sur ce point la aussi.
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 15:58:32
|
Tout ce que vous dites est très juste.
Pour la durée, il est vrai que c'est pourquoi je n'investis plus depuis qq années, car difficile de faire cohabiter des loyers égaux aux mensualités pour une durée raisonnable (c'est possible pour une durée comprise entre 20 et 25 ans).
"De même quand on renégocie un emprunt, réduire la durée n'est pas forcément la meilleure solution, sur ce point la aussi."
J'ai toujours réduit la durée de mes prêts .... par remboursement anticipé lorsque mes frais devenaient aberrants par rapport au capital restant du, et lorsque les intérêts n'étaient plus suffisants à déduire, généralement environ 2 à 3 ans avant l'échéance finale, sans pénalités of course. |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 16:17:13
|
Oui, donc si on ne peut plus investir, on se retrouve coincé, on est obligé d'attendre de pouvoir revendre certains appartements et ça rend la gestion plus lourde.
On est aussi perdant a terme, car la marge d'amélioration sur le taux qu'on a (un 10 ans est moins cher qu'un 20 ans) se reperd quand on est contraint de prendre un emprunt plus tard avec un taux d'endettement élevé pour un nouvel achat (plus le taux d'endettement est élevé, plus le taux appliqué par la banque est élevée, ceci indépendamment du rendement de ce nouvel achat, du moins c'est ce que j'observe)
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 22:24:02
|
| Un financement sur une durée réduite à l'inconvéniant de limiter la possibilité de développer le nombre d'investissements. |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 22:44:20
|
Citation :
Initialement entré par mathieu68
Un financement sur une durée réduite à l'inconvéniant de limiter la possibilité de développer le nombre d'investissements.
oui et non, comme je l'ai mentionné plus haut, on peut limiter aussi la taille, ce qui revient un peu au même.
Mais avec une cible de biens donnée, ce qui est mon cas, je suis d'accord avec ce que vous dites. |
| Signaler un abus |
|
|
antinous
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 18:28:21
|
bonjour,
une modeste question dans cet univers de spécialistes.
Je souhaite acquérir avec mon père en indivision :
Maison 90 m² à Montrouge (92)
Prix 350 000 euros
Il en acquierait 4/5 (280 000) et moi 1/5 (70 000). Il effecturait 50 000 euros de travaux.
Sachant que ce bien constituerait ma résidence principale (occupation à titre gratuit) et que nous louerions le reste des chambres (1400 euros), mon père peut-il bénéficier de la déduction des intérêts d'emprunts sur la déclaration des revenus locatifs en ce qui concerne sa quota-part?
Par ailleurs, le même raisonnement et la possibilité de déduire les intérêts d'emprunts sur la déclaration des revenus locatifs sont-ils envisageables dans le cadre d'une SCI? Ce qui simplifirait peut-être les choses...
Merci pour votre réponse!!!
|
| Signaler un abus |
|
|
John75
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 20:33:47
|
350 000 Euros pour une maison de 90 m2 à MONTROUGE,
c'est pas mal !
Peux tu ns dire l'état et le quartier ?
Il est interdit de parler vélo sur ce forum |
| Signaler un abus |
|
|
antinous
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 21:48:46
|
travaux de rafraichissement, changement des huisseries et petite extension vitrée (25 m²) à prévoir
proche future station Montrouge sud |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 22:06:10
|
Citation :
Je souhaite acquérir avec mon père en indivision :
Maison 90 m² à Montrouge (92)
Prix 350 000 euros
Il en acquierait 4/5 (280 000) et moi 1/5 (70 000). Il effecturait 50 000 euros de travaux.
Sachant que ce bien constituerait ma résidence principale (occupation à titre gratuit) et que nous louerions le reste des chambres (1400 euros), mon père peut-il bénéficier de la déduction des intérêts d'emprunts sur la déclaration des revenus locatifs en ce qui concerne sa quota-part?
Les 50 000 euros de travaux pour une indivision ne semblent pas très équitables.
Dans uen SCI,ca me semble pareil.
Disons que il pourrait y avoir apport de 280 000 de votre part et de 120 000 de la sienne (70 + 50) soit 400 000 pour financer votre appartement locatif et des chambres.
Pour les travaux liés a votre appartement, dont la raison pourlaquelle votre père en paye une partie n'est as claire (attention aux donations déguisées), il n'y a pas de loyer, donc zero déduction.
Pour les chambres, les xx euros de travaux vont être répartis entre lui et vous proportionnelement a vos parts.
IL y a peut-etre un autre schéma possible, mais je ne suis pas assez fort pour l'imaginer.
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
John75
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 22:08:21
|
Extention vitrée, cad véranda ? Fais attention, a partir d'une certaine surface, 20 m2 carrés je crois, il faut un permis de
construire ( A vérifier ).
Sinon, tu pourrais faire un sujet avec photos sur ton futur
achat, ce serait sympa !
C'est le quartier des poètes ?
Il est interdit de parler vélo sur ce forum |
| Signaler un abus |
|
|
antinous
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 22:17:08
|
je précise ma participation:
il s'agit en fait de la création du lieu de vie de type colocation dans lequel j'occuperais environ 1/5 de la superficie.
si je participe aux travaux, je ne pense pas que ma participation rapporté à la superficie occupée soit contestable.
ce qui me pose problème est en fait la possibilité pour mon père de déduire ses intérêts de ses revenus locatifs et le montage le plus intéressant en indivision avec clause (pour éviter donation déguisée) ou en SCI
merci |
| Signaler un abus |
|
|
florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 18:14:37
|
Montrouge c'est un peu comme Villejuif?
 |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 21:33:11
|
Opération 2 doit se signer fin du mois
Rappel :
« description du bien Immeuble 7 appartements 1 local de stockage
entreprise de sanitaire, total 540 m2
Situation Haut-Rhin
prix 370.000 + budget travaux 30.000
crédit total 430.000 sur 30 ans
taux 4.3 avec assurance variable non capé
loyer 2 820 mensuel loyers sous-évalués
charge de copro / »
Financement obtenu 425000 à 4.05 % TF sur 25 ans
Nouvelles opérations envisageables pour vos avis :
« description du bien Immeuble 15 appartements + 2 locaux commerciaux, total 1170 m2
Situation Haut-Rhin
prix 890.000
crédit total 950.000
taux à définir
loyer potentiel 7.140 mensuel
charge de copro / »
« description du bien Immeuble 24 appartements , total 1230 m2 + 14 garages
Situation Haut-Rhin
prix 1.750.000, prévision réduction à 1.450.000, travaux 100.000
crédit total 1.650.000
taux à définir
loyer potentiel 11.000 mensuel
charge de copro / »
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
toppic sur l'investissement locatif
Forum fermé
