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mylène34
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 Posté - 01 juil. 2006 : 14:56:32
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Je vends ma maison et une AI m'a fait signer une proposition d'achat à un prix inférieur de celui que je souhaitais.
Après réflexion, je pense pouvoir vendre ma maison à un prix plus en accord avec le prêt relais que j'ai signé (sinon, je suis en dessous).
L'AI me tanne pour signer le compromis rapidement. Mais, j'hésite et je me demande ce que vaut cette proposition d'achat que j'ai signé et si je peux ne pas en tenir compte.
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 15:32:22
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| Le problème c'est que si vous avez signé la proposition d'achat, vous vous êtes engagé. |
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mylène34
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35 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 16:45:46
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Le problème c'est que si vous avez signé la proposition d'achat, vous vous êtes engagé.
Engagé jusqu'à quel point d'après vous ? |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 18:32:25
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Citation :
Initialement entré par mylène34
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Le problème c'est que si vous avez signé la proposition d'achat, vous vous êtes engagé.
Engagé jusqu'à quel point d'après vous ?
Vous avez un acquéreur qui vous a fait une offre à tel prix. Vous, vous acceptez l'offre. Je suppose que vous avez signé ou contresigné l'offre. Il y a donc accord sur la chose et le prix. Il reste donc à finaliser le compromis et à discuter les clauses suspensives je vous l'accorde. Mais déjà, le prix, vous ne pouvez plus le toucher.
Article 1583 du code civil sur la vente
Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. |
Edité par - LeNabot le 01 juil. 2006 18:34:54 |
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mylène34
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35 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 18:52:47
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[/quote]
Engagé jusqu'à quel point d'après vous ?
[/quote]
Vous avez un acquéreur qui vous a fait une offre à tel prix. Vous, vous acceptez l'offre. Je suppose que vous avez signé ou contresigné l'offre. Il y a donc accord sur la chose et le prix. Il reste donc à finaliser le compromis et à discuter les clauses suspensives je vous l'accorde. Mais déjà, le prix, vous ne pouvez plus le toucher.
Article 1583 du code civil sur la vente
Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
[/quote]
Et que peuvent contenir les clauses suspensives ? |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 18:59:45
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Citation :
Initialement entré par mylène34
Et que peuvent contenir les clauses suspensives ?
Vous avez déjà le montant du dépôt de garantie (DG) que versera l'acquéreur, entre 5% et 10%. Ne faites surtout pas l'erreur d'accepter un DG à zéro.
Ensuite la clause suspensive de prêt. Vous ne pouvez pas la refuser par principe, mais il est dans votre intérêt de vérifier et de faire vérifier par l'AI la solvabilité de l'acquéreur en discutant le taux, la durée et surtout le montant envisagé de l'emprunt en fonction de l'apport. Tout ceci se négocie avec des chiffres communément pratiqués. Vous n'êtes pas non plus obligé à ce stade de tout avaler comme chiffres.
Un conseil. Ne vous faites pas imposer un notaire par l'AI. S'il vous donne un nom, choississez en un autre. D'autre part, j'insisterai très lourdement de passer le compromis devant notaire. Je sais que sur ce point je serais probablement contredit par un professionnel de l'immobilier, mais chacun sa spécialité. La négociation à l'AI, la rédaction de l'acte au notaire. |
Edité par - LeNabot le 01 juil. 2006 19:00:30 |
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mylène34
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35 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 20:25:27
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par mylène34
Et que peuvent contenir les clauses suspensives ?
Vous avez déjà le montant du dépôt de garantie (DG) que versera l'acquéreur, entre 5% et 10%. Ne faites surtout pas l'erreur d'accepter un DG à zéro.
Ensuite la clause suspensive de prêt. Vous ne pouvez pas la refuser par principe, mais il est dans votre intérêt de vérifier et de faire vérifier par l'AI la solvabilité de l'acquéreur en discutant le taux, la durée et surtout le montant envisagé de l'emprunt en fonction de l'apport. Tout ceci se négocie avec des chiffres communément pratiqués. Vous n'êtes pas non plus obligé à ce stade de tout avaler comme chiffres.
Un conseil. Ne vous faites pas imposer un notaire par l'AI. S'il vous donne un nom, choississez en un autre. D'autre part, j'insisterai très lourdement de passer le compromis devant notaire. Je sais que sur ce point je serais probablement contredit par un professionnel de l'immobilier, mais chacun sa spécialité. La négociation à l'AI, la rédaction de l'acte au notaire.
J'ai quelques questions :
A-t-on le droit d'exiger un DG ?
"On est pas obliger de tout avaler comme chiffre" alors à doit doit-on surtout veiller et que peut-on faire si des choses nous semblent bizarre ?
Peut-on refuser de signer le compromis en AI et exiger de le faire chez le notaire ? |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 01 juil. 2006 : 20:45:41
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Citation :
Initialement entré par mylène34
J'ai quelques questions :
A-t-on le droit d'exiger un DG ?
Oui. L'usage c'est entre 5% et 10% (10% c'est le maximum). Le DG est surtout destiné à garantir la clause pénale, si pour une raison ou une autre l'acquéreur fait un dédit non motivé (une convenance personnelle en quelque sorte). Dans la pratique la clause pénale est égale au DG mais ce n'est pas une obligation non plus. Simplement conseillé. Seul un refus de prêt permettra à l'acquéreur de sortir du compromis sans frais.
Citation :
"On est pas obliger de tout avaler comme chiffre" alors à doit doit-on surtout veiller et que peut-on faire si des choses nous semblent bizarre ?
On doit surtout veiller au taux. Si par exemple on indique un taux de 1%, cela veut simplement dire que l'acquéreur peut refuser valablement un prêt à 2% car c'est supérieur et défavorable à l'acquéreur. Le reste est une question de calcul en fonction des revenus de l'acquéreur. Un AI qui se respecte est capable de sortir une durée acceptable et un montant maximum à emprunter, avec les taux du marché.
Citation :
Peut-on refuser de signer le compromis en AI et exiger de le faire chez le notaire ?
Tout à fait. Vous avez le droit. Mais dans la pratique cela revient aussi à imposer que l'acquéreur avance de suite (et l'ajoute donc au DG) le prix du compromis (environ 230 EUR) puisque les frais notariés sont à la charge de l'acquéreur. Peut être coïncera-t-il à cette étape. Ceci dit ces frais sont imputables sur la facture finale. Maintenant la décision vous appartient, sachez aussi que vous pouvez avancer ces frais à la place de l'acquéreur, c'est surtout un problème de négociation entre lui et vous. Le point délicat est de lui imposer l'avance de ces 230 EUR environ, je vous l'accorde. Le problème de fond, est qu'un compromis SSP signé devant notaire sera plus solide que celui signé par un AI. C'est mon opinion, il vaut mieux le faire faire par une tierce personne. Sachez que l'AI est aussi partie dans le compromis car il prévoit également sa commission. Je juge qu'il est difficile dans ce cas à l'AI d'être juge et partie dans cette rédaction. Mais c'est une opinion personnelle. Il n'en reste pas moins vrai que les intérêts de l'AI ne sont pas les votres. Loin de là. |
Edité par - LeNabot le 01 juil. 2006 20:48:37 |
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mylène34
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 02 juil. 2006 : 21:11:32
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Qu'est qu'un compromis SSP ?
De plus, lors de la visite, l'agence avait les clés de la maison et de ce fait, nous n'avons pas vu les acheteurs et il y a quelques défauts qui, je l'espère, ne peuvent pas être interprétés comme des vis cachés.
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 02 juil. 2006 : 22:06:26
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Citation :
Initialement entré par mylène34
Qu'est qu'un compromis SSP ?
SSP= sous seing privé. C'est la forme du compromis devant notaire.
Citation :
De plus, lors de la visite, l'agence avait les clés de la maison et de ce fait, nous n'avons pas vu les acheteurs et il y a quelques défauts qui, je l'espère, ne peuvent pas être interprétés comme des vis cachés.
Vous vendez l'appartement en l'état, et la vente se fait en exonérant le vendeur des vices cachés. Cela le notaire vous l'expliquera. Maintenant, si vous ne cachez rien comme problème, non seulement on ne vous reprochera pas votre transparence, mais vous serez inattaquable. |
Edité par - LeNabot le 02 juil. 2006 22:07:08 |
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mylène34
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 07:31:42
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Merci de tous vos bons conseils.
Je ne pense plus avoir besoin de ces derniers pour l'instant.
J'espère que ça va bien se passer pour nous. |
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mylène34
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 10:17:12
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Dernières petites questions !
Dans la proposition d'achat, il est noté que l'achat sera réalisé à l'aide d'un prêt immo. Puis-je tout de même exiger un DG ?
J'ai lu sur un autre sujet que l'on peut notifier dans le compromis une clause de durée de prêt ? Qu'en est-il exactement ? Puis-je faire stipuler un prêt en 15 ans ?
Peut-on aussi faire stipuler une date définitive pour la signature de l'acte et faire préciser que passé la date le compromis devient caduc et quel peut-être cette date (au plus tôt) si je signe le compromis ce jour ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 10:48:45
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Citation :
Initialement entré par mylène34
Dernières petites questions !
Dans la proposition d'achat, il est noté que l'achat sera réalisé à l'aide d'un prêt immo. Puis-je tout de même exiger un DG ?
Oui vous pouvez exiger un DG même en cas de prêt à 100%. Il est courant de faire 5%. En dessous, ça se négocie.
Citation :
J'ai lu sur un autre sujet que l'on peut notifier dans le compromis une clause de durée de prêt ? Qu'en est-il exactement ? Puis-je faire stipuler un prêt en 15 ans ?
La durée est en fonction de la crédibilité du montage financier. Si le montage peut passer sur 20, 25, voire 30 ans, vous ne pourrez pas valablement imposer 15 ans. Il est dans votre intérêt de prévoir large sur des chiffres plausibles, sinon vous risquez de vous trouver sur une clause suspensive non réalisée si l'acquéreur dépasse les 15 ans.
Citation :
Peut-on aussi faire stipuler une date définitive pour la signature de l'acte et faire préciser que passé la date le compromis devient caduc et quel peut-être cette date (au plus tôt) si je signe le compromis ce jour ?
Vous pouvez prévoir une date ferme au delà de laquelle le compromis sera caduc, mais je ne vous le conseille pas, sinon vous devrez vous trouver un autre acquéreur si le projet capote. Le mieux, c'est de vous faire bien expliquer par le notaire les limites souples que l'on peut mettre. Un délai de 3, 4 mois est raisonnable entre le compromis et l'acte authentique. |
Edité par - LeNabot le 03 juil. 2006 10:49:22 |
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pomme62
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 12:07:55
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| Le DG n'est pas obligatoire : on a signé un compromis la semaine dernière et faisant un prêt à 110% n'ous n'avons rien versé... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 12:09:41
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Citation :
Initialement entré par pomme62
Le DG n'est pas obligatoire : on a signé un compromis la semaine dernière et faisant un prêt à 110% n'ous n'avons rien versé...
Je suis bien d'accord. Mais l'initiatrice du fil est vendeuse et elle est parfaitement en droit d'exiger un DG. |
Edité par - LeNabot le 03 juil. 2006 12:10:21 |
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pomme62
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 12:44:01
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par pomme62
Le DG n'est pas obligatoire : on a signé un compromis la semaine dernière et faisant un prêt à 110% n'ous n'avons rien versé...
Je suis bien d'accord. Mais l'initiatrice du fil est vendeuse et elle est parfaitement en droit d'exiger un DG.
oui évidemment...au risque de perdre ses acheteurs, quoique si j'ai bien compris ça l'arrangerait bien !
par contre je ne comprends pas pourquoi avoir signer une offre qui vous semble insuffisante ?
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mylène34
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 13:21:06
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oui évidemment...au risque de perdre ses acheteurs, quoique si j'ai bien compris ça l'arrangerait bien !
Oui, ça nous arrangerait bien en effet. Les vendeurs ne sont pas toujours des roublards ni les acheteurs d'ailleurs. Par contre, il faut se méfier des AI qui feraient tout pour empocher la com.
par contre je ne comprends pas pourquoi avoir signer une offre qui vous semble insuffisante ?
[b]Nous sommes certainement très naïf en la matière et aussi parce que nous avons eu affaire à une agence peu scrupuleuse qui nous a fait signer ça en vitesse sur un coin de table. Alors, OUI, nous cherchons un moyen de nous sortir de ce pétrain. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 13:38:05
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Citation :
Initialement entré par mylène34
Nous sommes certainement très naïf en la matière et aussi parce que nous avons eu affaire à une agence peu scrupuleuse qui nous a fait signer ça en vitesse sur un coin de table. Alors, OUI, nous cherchons un moyen de nous sortir de ce pétrain.
Si vous voulez vous sortir de ce pétrain, il y a une tactique. Etre très chiant. Déjà vous pouvez exiger 10% de DG brut de pomme. Vous verrez bien la réaction en face. Ensuite exiger le compromis devant notaire. Et ça, les AI n'aiment pas du tout.
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pomme62
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 14:27:58
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Citation :
Initialement entré par mylène34
oui évidemment...au risque de perdre ses acheteurs, quoique si j'ai bien compris ça l'arrangerait bien !
Oui, ça nous arrangerait bien en effet. Les vendeurs ne sont pas toujours des roublards ni les acheteurs d'ailleurs. Par contre, il faut se méfier des AI qui feraient tout pour empocher la com.
par contre je ne comprends pas pourquoi avoir signer une offre qui vous semble insuffisante ?
[b]Nous sommes certainement très naïf en la matière et aussi parce que nous avons eu affaire à une agence peu scrupuleuse qui nous a fait signer ça en vitesse sur un coin de table. Alors, OUI, nous cherchons un moyen de nous sortir de ce pétrain.
oui mais bon quand il s'agit de la vente d'un bien aussi important on ne signe pas sur un coin de table, c'est facile d'attaquer l'agence : faut aussi savoir prendre vos responsabilités ! |
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mylène34
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 15:04:35
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
[quote]Initialement entré par mylène34
Si vous voulez vous sortir de ce pétrain, il y a une tactique. Etre très chiant. Déjà vous pouvez exiger 10% de DG brut de pomme. Vous verrez bien la réaction en face. Ensuite exiger le compromis devant notaire. Et ça, les AI n'aiment pas du tout.
A-t-on le droit lors du compromis de mettre en garde la personne sur certains défauts de la maison qu'elle n'aurait pas pu voir ? Non pas par dissimulation mais parce que l'AI se serait gardé de lui montrer. Car, l'AI nous les a bien fait remarquer pour l'évaluation de notre maison mais je doute très fortement qu'elle l'ai dit à l'acheteuse (Nous n'étions pas là lors de la visite. Nous n'habitions plus la maison). |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 15:15:13
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Citation :
Initialement entré par mylène34
A-t-on le droit lors du compromis de mettre en garde la personne sur certains défauts de la maison qu'elle n'aurait pas pu voir ?
Bien sûr que vous en avez le droit. Vous pouvez même faire consigner sur le compromis que l'acquéreur reconnait avoir été informé de ces défauts. C'est une précaution qui vous permet de vous protéger.
Citation :
Non pas par dissimulation mais parce que l'AI se serait gardé de lui montrer. Car, l'AI nous les a bien fait remarquer pour l'évaluation de notre maison mais je doute très fortement qu'elle l'ai dit à l'acheteuse ...
Cela ne serait pas étonnant. |
Edité par - LeNabot le 03 juil. 2006 15:18:27 |
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