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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 11 juil. 2006 : 07:56:44
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JPM :
"Dans une copropriété classique de l'article L 1 alinéa 1, le terrain d'assiette (au niveau du sol naturel) est une partie commune."
OUI, et en application du code civil, tout ce qui DESSUS ce sol ou DESSOUS ce sol APPARTIENT au propriétaire de CE SOL.
Donc, constructions, parkings, jardins appartiennent à l'INDIVISION des copropriétaires.
ET CE QUI APPARTIENT EN PROPRE A CHAQUE COPROPRIETAIRE C'EST LE DROIT DE JOUISSANCE PRIVATIVE DE SON LOT DE COPROPRIETE DECRIT A L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
Le mot DIVISION est ici à prendre en tant que division en jouissance d'une propriété en indivision.
Dès lors, si l'EDD attribue au lot n°x, en parties privatives, un appartement en rez de jardin ET un jardin privatif de 100m², eh bien, ce lot appartient tel quel au copropriétaire qui l'a acquis.
Donc je ne suis d'accord sur votre raisonnement quand il vous fait écrire:
" A ce niveau, il ne peut donc y avoir un jardin se présentant comme partie privative. Celà impliquerait en l'espèce la propriété de 105 mètres carrés du sol, incompatible avec le régime de la copropriété."
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 08:02:54
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Concrètement,
J'ai un acte indiquant la prorpiété d'un lot comportant différents éléments y compris le droit de jouissance privative d'un jardin de 105 M2, et c'est ce que je possède actuellement grace à la rectification de l'erreur matérielle opérée par une décision de l'assemblée générale pour ce qui concerne le jardin.
Le voisin a un acte indiquant la propriété d'un lot comportant différenrs éléments y compris le droit de jouissance privative d'un jardin de 102 M2, mais en réalité il n'a que 75 M2, tout en ayant éré parfaitement informé des raisons de cettte situation.
En ce qui me concerne, je me vois mal aller à la Conservation foncière avec la copie de l'assembée et demander de modifier mon lot de jardin pour une surface de 105 M2, alors qu'il est publié pour 105 M2.
Pourquoi dans ce cas me reprocher de n'avoir pas publié le PV d'assemblée.
Je peux vendre mon lot sans avoir de problème de contestation avec un acheteur, le lot concorde avec la réalité du bien et l'cate enregistré.
En revanche, ce n'est pas le cas du lot du voisin qui aurait du faire modifier son lot, puisque, dans le cas de vente de son lot, il sait parfaitement que le jardin ne correspond pas à la surface publiée au fichier immobilier, et qu'il vendrait quelque chose qu'il ne possède pas. La modification lui incombait.
Comme je le disais, si on déplace à nouveau la haie, l'arbre fruitier existant dans le plan de masse dans mon lot disparaitra, et le voisin, se retrouvera proporiétaire de mon cellier situé juste dans le prolongement.
Seul mon lot mentionne un cellier, et pour tous les autres jardins les surfaces indiquées sont suivies par la mention "M2 environ", alors que le mien précise "105 M2" tout court.
ab |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 09:01:55
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Citation :
Initialement entré par Mout
Dès lors, si l'EDD attribue au lot n°x, en parties privatives, un appartement en rez de jardin ET un jardin privatif de 100m², eh bien, ce lot appartient tel quel au copropriétaire qui l'a acquis.
Encore une fois, vous n'expliquez rien. Encore une fois, il faudrait que vous appreniez à lire. Le copropriétaire en question n'a que la jouissance exclusive d'un jardin, vous pourrez mettre le qualificatif de privatif au jardin, rien ne changera à la description du RDC qui lui place les jardins comme parties communes.
JPM a correctement décrit la substance du problème :
Celà impliquerait en l'espèce la propriété de 105 mètres carrés du sol, incompatible avec le régime de la copropriété.
Et je met au défi le copropriétaire en question d'avoir un titre de propriété spécifiant bien qu'il a 105 m2 au sol. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 09:06:35
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Citation :
Initialement entré par ICEBORG
Je peux vendre mon lot sans avoir de problème de contestation avec un acheteur, le lot concorde avec la réalité du bien et l'cate enregistré.
Cela n'empêchera pas une contestation des voisins s'ils s'estiment lésés. Vous en avez la preuve. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 10:46:01
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ICEBORG :
1) vous êtes propriétaire de votre lot tel que décrit dans l'EDD et dans votre acte de vente: vous pouvez jouir de l'espace qui vous est dévolu avec la bonne superficie
2) si le propriétaire du lot voisin n'est pas content de son sort, cela ne vous regarde pas.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 10:48:58
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Citation :
Initialement entré par Mout
2) si le propriétaire du lot voisin n'est pas content de son sort, cela ne vous regarde pas.
Si ICEBORG se prend une assignation dans les gencives vous allez voir si ça ne le regarde pas.  |
Edité par - LeNabot le 11 juil. 2006 10:49:25 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 14:20:44
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De Mout : Citation :
ET CE QUI APPARTIENT EN PROPRE A CHAQUE COPROPRIETAIRE C'EST LE DROIT DE JOUISSANCE PRIVATIVE DE SON LOT DE COPROPRIETE DECRIT A L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
Le mot DIVISION est ici à prendre en tant que division en jouissance d'une propriété en indivision.
Inconsciemment (ce n'est pas une critique, encore moins une moquerie), Mout met le doigt sur une réalité fondamentale de la copropriété classique.
Sa description est exacte en droit anglo-saxon, qui ne connait pas notre droit de propriété, et en droit français pour les sociétés de jouissance divise, soit à titre perpétuel, soit en temps partagé. On retrouve ici très exactement la " propriété " de l'Ancien régime !
Son affirmation est inexacte pour les copropriétés classiques. Dans celles ci la partie privative est l'objet d'un véritable droit de propriété au sens plein du terme. Elle comporte le volume défini par le gros-oeuvre, mais aussi l'enveloppe matérielle de ce volume (planchers, plâtres et enduits, etc. ) et certains accessoires (porte palère, fenêtres et persoennes, balcons, etc.)
Celà est si vrai que dans certaines régions françaises, les lots d'une copropriété sont définis par des cotes altimétriques (NGF) et planimétriques.
Pour autant il ne s'agit pas de copropriétés en volumes. Celles ci ne sont pas régies par la loi du 10 juillet 1965. Dans les copropriétés en volumes, chaque volume est une enveloppe dans laquelle peut s'inscrire un bâtiment collectif ou non, en copropriété classique ou en monopropriété.
Sue la partie privative d'un lot de copropriété classique, la loi dit que le titulaire du lot a la propriété (usus, fructus, abusus) de la partie privative. Sur le jardin attenant établi sur le terrain commun, le propriétaire du lot n'a que la jouissance et l'usage (usus et fructus, mais pas l'abusus).
Quant au lot il comporte :
> la partie privative
> une quote-part des parties communes
> les droits et les obligations liés au lot en vertu de la loi et du règlement de copropriété. Mais cet aspect n'est pas encore pleinement reconnu.
Tout celà forme un bien immobilier qui est désormais reconnu comme un bien immobilier tout comme les autres biens immobiliers. Il est même reconnu comme " héritage " au sens spécifique du droit des servitudes.
Restons en là car après on part dans l'Agrégation de droit 
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 15:18:15
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J'avais bien raison d'intiluler le sujet : DIVERGENCES NOTION JARDIN A JOUISSANCE PRIVATIVE, et je constate que je n'ai pas obtenu de réponse positive à mes demandes.
- Est-ce que je dois craindre une action du voisin au sujet du jardin
- Est-ce que le PV d'assemblée générale est valable (A ce propos JPM dans son message N° 7601 du 10/07/06 a demandé à connaître le texte de la résolution, ce qui a été fait, et aucune réponse n'a été donnée sur son analyse à ce sujet)
- A qui incombe l'obligation de faire publier le PV d'assemblée et à quel lot s'applique la modification de la surface du jardin, puisque le voisin me reproche de n'avoir fait aucune publication ou inscription au Fichier immobilier, et menace de retirer la haie.
Par ailleurs, j'ai écrit aux deux notaires qui sont intervenus à la rédaction de l'acte de vente de mon lot, mais ils ne répondent pas.
Enfin, de manière claire, si j'ai bien compris, la jouissance privative d'un jardin est PARTIE COMMUNE.
Dans ce cas, la rectification de l'erreur matérielle sur la disposition de la haie est-elle du ressort d'une décision de l'assemblée générale, disposition de haie qui a permis à parfaire la surface du jardin de mon lot. Le lot voisin ayant été vendu en dernier dans cet immeuble, les haies étaient toutes installées y compris celle du troisème voisin disposant d'un jardin de 225 m2 pour un appartement identique au mien.
MERCI
ab |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 15:35:20
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Iceborg, vous ne lisez pas bien les réponses.
Le 10 juillet je vous ai précisé :
La décision de l'assemblée générale ne pouvait avoir d'autre intérêt, ni possibilité, que d'approuver la modification de l'état descriptif de division et surtout des plans et d'autoriser le syndic à publier.
Il s'agissait d'un modification de la consistance de chacun des deux lots. L'assemblée n'a pas compétence pour décider une telle modification. Elle peut seulement la constater (ou l'approuver si l'on préfère) et faire le nécessaire pour la mise à jour des actes syndicaux.
De toute manière, votre affaire est complexe et exige l'intervention d'un bon spéoialiste, pièces en amins.
Pour un bon juriste, il n'y a aucune divergences sur les points évoqués, mais par contre il y a des actes à lire ligne à ligne et des faits qui peuvent avoir leur importance.
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 19:11:29
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Si, j'avais bien lu votre réponse vous le pensez bien.
J'apprécie d'ailleurs vos analyses et réponses, même si souvent elle sont prudentes et réservées à juste raison.
Donc j'attends, avec mes préoccupations et "celles plus pesantes et angoissantes de mon épouse", les suites qui seront réservées à cette affaire.
ab |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 21:08:30
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Je rebondis sur le sujet en posant une question :
QUI EST LE PROPRIETAIRE DES PARTIES COMMUNES ?
ab |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 21:20:51
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Citation :
Initialement entré par ICEBORG
Je rebondis sur le sujet en posant une question :
QUI EST LE PROPRIETAIRE DES PARTIES COMMUNES ?
ab
Je ne m'attendais pas à cette question. Le syndicat de copropriétaires pardi. |
Edité par - LeNabot le 11 juil. 2006 21:21:11 |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 21:37:23
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C'est ce que je voulais entendre dire.
Par conséquent, logiquement la jouissance exclusive d'un jardin, qui est une partie commune, ne confère aucun droit à son bénéficiaire, et la décision d'une assemblée générale (les propriétaires) a toute sa force, à mon avis, dans les décisions modifiant les jouissances des jardins, haies, cours, terrasses etc...
C'est la raison pour laquelle aucun propriétaire, bénéficiant de la jouissance exclusive d'un jardin, ne peut céder séparemment de son lot ce jardin pusiqu'il ne lui appartient pas réellement.
JPM a raison de dire que c'est un sujet complexe.
ab |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 22:01:53
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Citation :
Initialement entré par ICEBORG
et la décision d'une assemblée générale (les propriétaires) a toute sa force, à mon avis, dans les décisions modifiant les jouissances des jardins, haies, cours, terrasses etc...
Sauf que ces décisions sont susceptibles d'être déférées devant les tribunaux de l'ordre judiciaire. Cela ne change pas le fond de votre problème. |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 22:32:53
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Voici ce que j'ai relevé sur le Code de la Copropriété - Loi du 10 juillet 1965, art.3 - exposé sur le droit de jouissance exclusif.
Concession du droit de jouissance exclusif.
Ce droit est concédé soit par le règlement de copropriété, soit par une décision de l'assemblée prise à la majorité de l'article 26 (Cass.3° civ. 9 juillet 1970 : JCP N 1971, Prat.4918. - 3 oct.1978 : JCP G 1978, IV,333 ; D.1979, inf.rap 124 - Cass. 3° civ. 19 déc. 1978: JCP G 1979, IV, 72).
Quant à l'article 2265 du Code Civil, effectivement JPM a raison de dire qu'il ne s'applique pas à mon cas, puisque l'aricle 2265 est inapplicable à celui qui a acquis son bien du véritable propriétaire (Cass. 3° civ., 27 mai 1998 : JCP99,I, 120, n°5.)
En effet, mon voisin me reproche qu'aucun acte de cession ne m'a été consenti par le précédent propriétaire du lot qu'il a acquis lui même.
Or, aucune cession ne pouvait être accordéee par ce prédecesseur, puisqu'il n'a jamais été propriétaire de la jouissance exclusive du jardin.
Il faut bien trouver quelqu'un qui a la faculté d'agir sur cette partie commune, et c'est le syndicat des copropriétaires, comme vous l'avez indiqué, qui m'a accordé le déplacement de la haie séparative des deux jardins, seul acte ayant une valeur juridique à mon avis.
ab |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 23:32:42
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Désolé de vous contredire, mais le syndicat des copropriétaires n'est pas propriétaire des parties communes
Je l'écris en très gros parce que c'est vraiment une grosse erreur.
L'article 4 de la loi indique clairement que " les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement "
Pour " certains d'entre eux " : il s'agit des parties communes spéciales. Ainsi le gros oeuvre du bâtiment A, celui du bâtiment B. Il en est de même pour les éléments d'équipement commun. Ils peuvent aussi être déclarés spéciaux par le RC : ainsi l'ascenseur propriété indivise des copropriétaires des lots des étages, (si le RC le précizs.
Le syndicat est investi de l'administration des parties communes et de l'exercice des droits indivis, par le truchement du syndic.
Néanmoins, quand une loi ou un règlement de portée générale à tous les immeubles impose une obligation aux propriétaires des immeubles, le syndicat est alors assimilé à un propriétaire. C'est au syndicat qu'il incombe de respecter l'obligation. C'est une solution purement technique.
Idem pour un lot " appartenant " au syndicat soit par acquisition volontaire (pour faire une loge) ou du fait de l'absence d'enchérisseur lors d'une vente sur saisir immobilière à la requête du syndicat : il est également indivis entre les copropriétaires, mais il figure au fichier hypothécaire au nom du syndicat. Solution technique encore.
A noter une fois pour toutes que le syndicat n'est propriétaire de rien, pas même les balais et les pelles à ordures.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 06:21:03
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Le syndicat n'est effectivement propriétaire de rien du tout. Il n'est que "le gardien de la chose", y compris balais et serpillères...
Mais JPM dit plus haut autre chose :
"A ce niveau, il ne peut donc y avoir un jardin se présentant comme partie privative. Celà impliquerait en l'espèce la propriété de 105 mètres carrés du sol, incompatible avec le régime de la copropriété.
Ce qui peut être vrai à la rigueur, bien que rare, pour une terrasse ne peut l'être pour un jardin. Toute discussion sur ce point précis n'est que temps perdu inutilement."
Une telle affirmation n'a aucun fondement.
Pour sortir du jardin, qui semble limiter le propos, on peut parler des emplacement de parkings privatifs.
Sauf à ce qu'ils soient en lévitation, les emplacements de parkings ne sont que du sol, une fraction du sol destinée au stationnement de véhicules..
Le sol d'une copropriété est alors divisé en espaces communs et en espace privatifs, ici parkings, que ces espaces privatifs 'sol' soient par eux-mêmes lots de copropriété ou attachés à un lot.
L'emprise au sol d'un immeuble en copropriété peut être divisée en lots privatifs (parkings, jardins, ..), en espaces privatifs parties intégrantes de lots privatifs (lot n° ..comprenant 3 ch, séjour, WC, ... et l'emplacement de parking n° ..sur le plan de masse), en espaces communs grevés d'un droit de jouissance exclusive, ... et enfin en espaces communs 'communs', espaces indivis entre tous.
Cette division du sol est tout à fait compatible avec le statut de la copropriété.
On peut relever sur ce point les très nombreuses petites copropriétés dont la totalité du sol est intégrée aux lots privatifs qui la compose.
Ce qui importe ce n'est pas la question du sol.
C'est le fait que ce soit un immeuble ou groupe d'immeuble bâtis dont la propriété est répartie entre personnes par lots de copropriété (L.art.1)
Tout ou partie du sol peut être divisé en lots ou attachés aux lots, peu importe la nature de ces sols (parkings, jardins, ..)
Il n'est pas fait de distinction entre le bâti et le non bâti dans un immeuble en copropriété .....
A la limite il n'y a même pas de sol disponible, sa totalité étant bâtie...
Maintenant, Iceborg parle de 'jouissance privative' pour son jardin.
Il faut le renvoyer plus haut où il cite son titre et parle de "jardin privatif".
Entre "jouissance privative d'un jardin" et la "jouissance exclusive d'un jardin privatif" il n'y a pas qu'une histoire de sémantique.
Que dit très exactement son titre de propriété, qui peut porter sur une partie du sol ?
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Edité par - gédehem le 12 juil. 2006 06:45:51 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 06:45:48
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Citation :
Initialement entré par JPM
L'article 4 de la loi indique clairement que " les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement "
Vous avez raison d'avoir signalé mon erreur. Effectivement il faut être très précis : c'est juridiquement une propriété indivise de plusieurs copropriétaires. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 06:51:09
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Entre "jouissance privative d'un jardin" et la "jouissance exclusive d'un jardin privatif" il n'y a pas qu'une histoire de sémantique.
Gédehem, enfin.... Vous croyez sincèrement que c'est un adjectif qui va changer fondamentalement la donne. Je remets une partie du texte d'UI que j'avais cité :
enfin une partie privative peut être affectée d'un droit de jouissance exclusive sur un jardin privatif ou une courette, ces éléments restant toutefois des parties communes ; |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 07:24:35
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Mais ce n'est pas là parole d'évangile que les fiches d'UI !!!
Ce n'est pas la première fois que des erreurs sont relevées sur ces fiches et signalées (sur UI comme sur d'autres sites !!)
Parce qu'expliquer comme dit la fiche (relisez !) qu'une partie privative, fut-elle jardin privatif, est en fait commune, c'est assez nul de chez nul !!
Une partie privative serait en fait commune lorsque c'est un jardin ???
Pas lorsque c'est un parking ???
J'aime le "partie privative qui peut être affecté d'un droit de joissance exclusive"..
Parce qu'en général les parties privatives ne sont pas affectées de ce droit de jouissance exclusive ?
UI, il faut jeter les 2 yeux sur vos fiches avant de publier de telles choses !!
Une partie dite privative est privative, point final.
La jouissance exclusive, privative, d'un jardin 'partie commune' c'est une chose.
La jouissance exclusive d'un jardin privatif (d'un parking privatif, .. d'un lot par nature privatif..) en est une autre...
Mais la jouissance exclusive d'un jardin privatif qui resterait commun, je ne sais pas ce que c'est !!! 
Vous le savez, vous ?
Alors votre emplacement de parking privatif, dont il n'est pas dit qu'il est affecté d'un droit de jouissance exclusif à votre profit, tout le monde peut stationner dessus .... puisque ce parking privatif reste alors commun !! (c'est ce que dit votre citation de la fiche d'UI, citation à relire pour saisir que cela ne va pas du tout, qu'une partie privative ne peut pas être en même temps commune !... )
Je le rappelais plus haut, il ne peut pas y avoir de confusion entre :
- la jouissance exclusive d'une partie qui reste commune (peu importe sa nature).
- la jouissance exclusive d'une partie privative (peu importe sa nature). |
Edité par - gédehem le 12 juil. 2006 08:03:38 |
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