|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 12 juil. 2006 : 08:14:56
|
ICEBORG : LA réponse à votre problème réside dans ce que vient d'écrire Gedehem...
Arrêtez de vous triturer avec les digressions fantaisistes sur le sexe des anges.
"En effet, je suis copropriétaire d'un lot dans une résidence comprenant: Hall, cuisine cellier, salle de bain, WC, séjour, deux chambres,
ET la jouissance exclusive d'un jardin privatif d'une superficie de 105 m2, et les 235/10 (2)."ICEBORG
Jouissez en paix
|
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 09:50:23
|
Dans le cas d'un emplacement de parking, il n'y a pas division de la propriété du sol commun.
Pour certains il n'y a qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, parmi d'autres
Pour d'autres il y a une réelle partie privative constituée par la superficie délimitée + le volume d'espace supérieur.
Une chose certaine est que la partie privative ne comporte pas le volume inférieur. La pose d'un parking bloc scellé au sol n'est que tolérée, comme les plantations modestes dans les jardins dits privatifs.
Quand M. Dupont, propriétaire d'un terrain, concède sur ce terrain un droit superficiaire à M. Durand, M. Dupont reste propriétaire du terrain. Voir les articles 553 et ss. du Code civil et celles du CCH relatives au bail à construction.
Quand Gedeham écrit Citation :
L'emprise au sol d'un immeuble en copropriété peut être divisée en lots privatifs (parkings, jardins, ..), en espaces privatifs parties intégrantes de lots privatifs (lot n° ..comprenant 3 ch, séjour, WC, ... et l'emplacement de parking n° ..sur le plan de masse), en espaces communs grevés d'un droit de jouissance exclusive, ... et enfin en espaces communs 'communs', espaces indivis entre tous.
et qu'il se réfère à l'article 1 de la loi, il distingue le sol de l'immeuble. Or dans ce texte de l'article 1 " immeuble " comporte le sol et le bâtiment. sauf si le sol appartient à autrui ce qui est parfaitement possible. Il existe des copropriétés issues d'un bail à construction et d'autres inscrites dans un volume d'une copropriété en volumes.
Dans ces cas bien entendu " immeuble " ne comporte que le bâtiment.
Sur les critères d'homogénéité et d'hétérogéité du sol pour l'application discriminée des alinéas 1 et 2 de l'article 1 : voir Code de la copropriété Lafond Stemmer sous article 1er.
|
Edité par - JPM le 12 juil. 2006 10:06:35 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 10:06:46
|
Citation :
Initialement entré par Mout
Arrêtez de vous triturer avec les digressions fantaisistes sur le sexe des anges.
Adressez donc vos remarques pertinentes aux magistrats de la Cour de Cassation. Si vous estimez qu'ils emploient de mauvais termes, vous leur expliquerez. A la lecture de cet arrêt, une partie commune (le jardin) est bien affecté d'un droit de jouissance exclusif sans pour autant être une partie privative. Il n'y a pas photo comme on dit. Et des arrêts comme celui ci vous en trouverez à la pelle.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 novembre 2002 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 01-03436
Publié au bulletin
Président : M. Weber .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Cédras.
Avocats : la SCP Ancel et Couturier-Heller, la SCP Boullez.
REPUBLIQUE FRANCAISE
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. X... avait obtenu en partage le lot n° 31 évalué à une certaine valeur sans que ce lot ne soit affecté d'un quelconque crédit au titre des charges que la "de cujus" aurait acquitté en trop, la cour d'appel, appliquant l'effet déclaratif du partage, et sans constater que l'ayant droit de l'actuel copropriétaire ait jamais contesté le caractère indû des charges payées, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que M. X... n'avait ni qualité ni intérêt pour agir en remboursement de sommes qui n'avaient pas grevé son patrimoine pour la période antérieure au partage et que, faute d'avoir payé le moindre centime de charges pour la période postérieure au partage, il ne pouvait demander le remboursement de sommes qu'il n'avait pas acquittées ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 1, alinéa 2, et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 janvier 2001), que M. X..., devenu à la suite d'un partage successoral propriétaire dans un immeuble en copropriété du lot n° 31 consistant "en la jouissance exclusive du jardin au fond de l'immeuble à la suite de la cour et la copropriété à concurrence de 4 800 dix millièmes dans la propriété du sol et des parties communes générales", a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la répartition des charges afférentes à ce lot puis en retranchement des millièmes généraux ;
Attendu que pour déclarer M. X... irrecevable en sa demande de remise en cause des tantièmes de copropriété, l'arrêt retient que leur répartition entre les lots résulte de l'accord de tous les copropriétaires et se révèle intangible, sauf accord de ces derniers pour la modifier ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le lot n° 31 consistant en un jardin, partie commune, était constitué pour sa partie privative d'un droit de jouissance exclusive sur le jardin et d'une quote-part de parties communes dans la propriété du sol, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré M. X... irrecevable à remettre en cause les tantièmes de copropriété du lot n° 31, l'arrêt rendu le 15 janvier 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 30, rue Pauline Borghèse à Neuilly-sur-Seine aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. X... et du syndicat des copropriétaires du 30, rue Pauline Borghèse à Neuilly-sur-Seine ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille deux |
Edité par - LeNabot le 12 juil. 2006 10:10:52 |
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 14:12:52
|
Ah que j'aime la rédaction de cet arrêt cité par LeNabot ! Il me semble bien remettre les pendules (et les miennes en premier) à l'heure.
Il n'y aurait donc pas de parties "intermédiaires" entre le privatif et le commun. Il n'y aurait que des parties privatives à 100%, et que des parties communes (ou plutôt indivises) à 100%.
Sauf que dans l'enveloppe de la partie privative, peuvent être inclus des droits réels sur la ou les parties communes, dont le droit de jouissance exclusif (la réciproque n'était pas possible).
Est-ce que ma compréhension est correcte ? Je l'espère, car dans l'affirmative, je ne vois aucune divergence avec le code civil, sinon, le statut de la copropriété reste sombre pour moi  ...
|
Edité par - mfld le 12 juil. 2006 14:39:42 |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 15:04:28
|
ICEBORG, voyez cette jurisprudence :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 21 juin 2006
Cassation partielle
N° de pourvoi : 05-14441
Publié au bulletin
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 janvier 2005), que Mme X... a acquis un lot dans un immeuble en construction placé sous le régime de la copropriété ;
que l'acte de vente et le règlement de copropriété incluant l'état descriptif de division précise que ce lot comprend notamment un droit de jouissance privative et perpétuelle sur un jardin partie commune ;
que cette partie commune n'ayant pas été affectée à usage de jardin, Mme X... a accepté contre dédommagement par le constructeur de renoncer à ce droit de jouissance privative ;
que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division n'ont pas été modifiés ;
que Mme X... ayant revendu ce lot aux époux Y... de A... par acte authentique mentionnant l'existence du droit de jouissance privative sur le jardin, ces derniers ont assigné le syndicat des copropriétaires et Mme X... afin d'obtenir la délivrance de ce droit ;
Sur le premier moyen :
Vu l' article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 3 de cette loi ;
Attendu que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ;
il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux Y... de A..., l'arrêt retient que le vendeur ne peut céder plus de droit qu'il n'en a, que cette seule constatation est suffisante pour écarter les prétentions des époux Y... de A... à se voir délivrer une partie de l'immeuble sur laquelle Mme X... n'avait plus aucun droit pour y avoir renoncé, et qu'en conséquence, la désignation de l'acte authentique ne constitue qu'une erreur matérielle de rédaction, le notaire, non prévenu, ayant repris selon l'usage en la matière, la désignation initiale qui figure à l'acte de la venderesse, et en conséquence, les époux Y... de A... n'ont aucun droit sur le jardin dont l'usage privatif est mentionné à tort sur l'acte notarié ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété qui détermine l'étendue des droits des copropriétaires mentionnait la jouissance privative d'un jardin, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que le lot n° 3 de l'immeuble B dans l'ensemble immobilier La Parouquine à Antibes ne dispose d'aucun jardin privatif, dit que l'action en revendication des époux Y... de A... est infondée, dit que l'acte notarié dressé le 30 janvier 1991 par Mme Z..., notaire à Antibes est entaché d'une erreur matérielle, le jardin de 15 mètres carrés prévu dans la désignation n'ayant jamais existé, et a débouté les époux Y... de A... de leurs demandes en indemnisation et dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 17 janvier 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la villa Parouquine B à Antibes aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la villa Parouquine B à Antibes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille six.
Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre B) 2005-01-17
http://www.onb-france.com/constructa/index.php3?id_gmenu=4040&code_menu=org_copro&id_art=36655&langue=fr
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 15:29:27
|
L'arrêt du 21 juin 2006 se cale bien dans le sujet et montre la complexité de la situation. Il ne faut pas oublier en effet qu'un arrêt de la Cour de cassation juge l'arrêt rendu mais ne juge pas le litige lui-même, sur lequel la Cour de cassation est incompétente.
Elle renvoie les parties devant une Cour d'appel pour ce faire.
Dans le cas de l'arrêt, l'acquéreur demande la délivrance d'un droit de jouissance exclusif sur une portion de partie commune susceptible d'être un jardin attenant. Or dans ce cas ce n'est 3 ou 4 mètres carrés qui manquent mais bien la totalité de la surface nécessaire si j'ai bien compris !
Le droit n'y peut rien alors. La situation ne peut se dénouer que par l'allocation de dommages et intérêts, voire la résolution de la vente. Et, dans tous les cas, il faudra fixer les responsabilités, en ce compris celle du notaire. A ce propos on pourra faire un peut le point des obligations du notaire quant à la vérification personnelle de la consistance exacte du bien vendu. Il y a des divergences à ce sujet.
Mutatis mutandis la situation sera la même pour le présent sujet. Si le promoteur, pour faire deux jardins de 105 et 120 mètres carrés par exemple, ne dispose matériellement que de 210 mètres carrés, il y a un os évident.
Un avantage avec tous ces arrêts, est qu'on y trouve bien ce qu'est un droit de jouisssance exclusive sur une partie commune.
Mfld s'étonne de ne trouver dans le statut que des parties communes et des parties privatives, avec quelques aménagements du type jouissance exclusive d'une partie commune. On peut ajouter un lot acquis par le syndicat pour y faire une loge, des servitudes diverses. Que pourrait-on trouver d'autre ?
|
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 17:49:45
|
Non, JPM, je ne m'étonne pas, je suis en fait rassuré  .
Partant initialement de choses bien calées en civil, j'ai été un bon moment déstabilisé par le statut de la copro, par des cas concrets ou par des contributions délétères sur ce forum, et je commence enfin à m'en remettre  .
Et ce sujet a activé ma guérison. Soyez-en tous remerciés  .
|
Edité par - mfld le 12 juil. 2006 18:10:54 |
| Signaler un abus |
|
|
ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 21:41:47
|
mlfd
Je suis heureux d'avoir permis votre "guérison".
En revanche je sens que je vais tomber malade, ou fou.
En effet, j'ai un titre de propriété comportant un lot avec la "jouissance exclusive d'un jardin privatif de 105 m2"
J'ai acheté sur plan et livré ainsi, en ayant pris le soin d'être vigilant et prudent, en vérifianr l'exactiude de ce qu'on me livre.
15 ans plus tard, un acheteur acquiert le lot voisin appartenant à son prédecesseur qui l'avait acheté avec une surface de jardin inférieure à ce qui était indiqué à son acte tout en étant informé et conscient de ces faits.
Je suppose que le prix d'achat a été négocié entre eux à l'époque compte tenu de ces éléments.
Ce prédecesseur, s'il avait eu sa surface de jardin comme indiqué à son titre initial, aurait probablement, voire certainement, demandé un prix différent; donc, le dernier acheteur a bénéficié de cette circonstance et n'a payé que le prix de ce qu'on lui a vendu.
Aujourd'hui il tente de "s'enrichir" en agrandissant la surface de son jardin au détriment du mien, qui, au cas ou je décide de le vendre à mon tour, n'aura pas la même valeur convenez-le bien, sans oublier que je vendrais à mon tour un jardin de 105 m2 sur acte mais inférieur en réalité et ainsi de suite.
Alors que fait ou dit le droit français dans ce cas ?
Et si ce voisin déplace la haie, c'est vers une procès que nous allons avec des frais qui devront être exposés.
N'oublions pas que les haies séparatives sont communes selon le RC.
L'assemblée a décidé de déplacer la mienne avec, pour conséquence, de respecter mon droit de propriété sur la jouissance du jardin comme mentionné à mon acte.
Mon acte de vente a-t-il moins de valeur que celui du voisin ?
J'étais le premier acheteur, et j'ai revendiqué l'exactitude des éléments constituant mon achat, et les lots voisins n'ont été cédés que plus tard.
Les Tribunaux, ne serait-ce pas la "Maison du diable"
ab |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 22:03:15
|
Citation :
Initialement entré par ICEBORG
J'étais le premier acheteur, et j'ai revendiqué l'exactitude des éléments constituant mon achat, et les lots voisins n'ont été cédés que plus tard.
Sans préjuger de la solution du problème, ayez quand même conscience que la circonstance d'être le premier acheteur n'est pas un critère pertinent. Ayez aussi conscience que la correction que vous avez demandée s'est faite au détriment du lot voisin même s'il n'avait pas été vendu à l'époque. Et que le prix qu'a pu payer votre nouveau voisin ne l'empêchera pas de réclamer sa surface. Comme je constate qu'il y a deux revendications parfaitement incompatibles, il n'y a que le TGI qui puisse trancher. Enfin pour information, je dissuade quand même votre voisin de déplacer lui même la haie. C'est en quelque sorte une voie de fait, et les tribunaux n'apprécient jamais que quelqu'un se fasse justice lui même. |
Edité par - LeNabot le 12 juil. 2006 22:05:16 |
| Signaler un abus |
|
|
ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 22:18:30
|
Vous semblez justifier l'attitude de mon voisin au motif qu'il réclamerait à juste raison son bien, et vous refusez la mienne qui consiste à juste raison à maintenir mon bien, réclamé en son temps.
S'il y a eu erreur à la base, il fallait bien la rectifier, et lors de la première vente du lot voisin, l'attention de l'acheteur sur ces faits a bien été signalée, et l'acte authentique précisait en outre "qu'en cas de désaccord de sa part la vente est annulée".
Si les décisions des assemblées n'ont aucune valeur, il faudrait peut être songer à les remettre toutes en question, manière de se distraire un peu.
Il me semble pourtant avoir lu qu'aucune décision de justice ne peut aller à l'encontre d'un RC ou d'une décision d'assemblée de copropriétaires.
ab |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 22:37:16
|
Citation :
Initialement entré par ICEBORG
Vous semblez justifier l'attitude de mon voisin au motif qu'il réclamerait à juste raison son bien, et vous refusez la mienne qui consiste à juste raison à maintenir mon bien, réclamé en son temps.
Je ne justifie rien. J'essaye de me mettre à sa place. Comme j'ai tenté aussi de me mettre à la vôtre.
Je pense que JPM a résumé la substance du litige.
Si le promoteur, pour faire deux jardins de 105 et 120 mètres carrés par exemple, ne dispose matériellement que de 210 mètres carrés, il y a un os évident.
Citation :
S'il y a eu erreur à la base, il fallait bien la rectifier, et lors de la première vente du lot voisin, l'attention de l'acheteur sur ces faits a bien été signalée, et l'acte authentique précisait en outre "qu'en cas de désaccord de sa part la vente est annulée".
Le problème c'est que votre voisin à tort ou à raison ne s'estime pas concerné par l'arrangement de l'époque.
Citation :
Si les décisions des assemblées n'ont aucune valeur, il faudrait peut être songer à les remettre toutes en question, manière de se distraire un peu.
Pourquoi vous dites cela ? Je pense que vous savez tout aussi bien que moi, qu'une délibération d'AG peut être attaquée au TGI. Non ?
|
Edité par - LeNabot le 12 juil. 2006 22:39:08 |
| Signaler un abus |
|
|
ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 22:45:23
|
Oui bien évidemment, mais en respectant les délais.
ab |
| Signaler un abus |
|
|
ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 22:50:51
|
Tiens, je viens de lire l'article 2243 du Code Civil au sujet des causes qui interrompent la prescription.
Il y a interruption naturelle, lorsque le possesseur est privé, pendant plus d'un an, de la jouissance de la chose, soit par l'ancien propriétaire, soit même par un tiers.
Que vaut cet article dans mon cas ?
ab |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 23:24:53
|
Vous avez un cas pratique ici. Mais cela concerne l'usucapion (prescription acquisitive). Autant dire que je doute un peu que cela puisse trouver application dans votre cas.
EDIT :
En fait je me ravise : pourquoi pas. Puisque l'objet est la possession d'un droit de jouissance, fût-il sur une partie privative. Un autre a une idée ? Mes souvenirs s'estompent....
Article 2228
La possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 7 novembre 1978 Cassation Cassation
N° de pourvoi : 77-10618
Publié au bulletin
Pdt M. Cazals
Rpr M. Bonnefoy
Av.Gén. M. Dussert
Av. Demandeur : M. Spinosi
Av. Défendeur : SCP Lyon-Caen Fabiani Liard
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
SUR LE PREMIER MOYEN : VU L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;
ATTENDU, SELON LES JUGES DU FOND, QUE POUR REVENDIQUER CONTRE DAME CHIARONI LA PROPRIETE DE DEUX PARCELLES DE TERRE, LES CONSORTS POLETTI ONT FAIT ETAT D'UN ACTE DE VENTE SOUS SEING PRIVE DATE DU 14 SEPTEMBRE 1818, REDIGE EN LANGUE ITALIENNE ET RETABLI, EN COURS DE PROCEDURE, EN LANGUE FRANCAISE D'UN COMMUN ACCORD DES PARTIES ;
QU'ILS ONT ETE DECLARES FONDES DANS LEUR ACTION EN REVENDICATION ;
ATTENDU QU'EN LAISSANT SANS REPONSE LES CONCLUSIONS DE DAME CHIARONI SOUTENANT QUE CET ACTE SOUS SEING PRIVE QUI NE PORTAIT QU'UNE SEULE SIGNATURE NE POUVAIT CONSTITUER UN ACTE DE VENTE SYNALLAGMATIQUE, LA COUR D'APPEL N'A PAS SATISFAIT AUX EXIGENCES DU TEXTE SUSVISE ;
ET SUR LE SECOND MOYEN : VU L'ARTICLE 2243 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QUE POUR DECIDER QUE LES PARCELLES LITIGIEUSES N'AVAIENT PAS ETE USUCAPEES PAR DAME CHIARONI, L'ARRET ENONCE QU'A SUPPOSER QUE CELLE-CI AIT EU, DEPUIS 1937, UNE POSSESSION UTILE POUVANT CONDUIRE A LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE, IL RESULTAIT D'UN CONSTAT D'HUISSIER QU'ELLE AVAIT FAIT ETABLIR LE 30 JANVIER 1966 QU'UN DES REVENDIQUANTS EFFECTUAIT POUR LUI-MEME SUR LES PARCELLES LITIGIEUSES DES TRAVAUX AGRICOLES ET QU'AINSI IL ETAIT ETABLI QUE LA PRESCRIPTION AVAIT ETE INTERROMPUE AVANT D'AVOIR DURE TRENTE ANS ;
ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI SANS RECHERCHER SI LES ACTES D'INTERRUPTION NATURELLE AVAIENT DURE PLUS D'UN AN, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 29 NOVEMBRE 1976 PAR LA COUR D'APPEL DE BASTIA ;
REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER.
|
Edité par - LeNabot le 12 juil. 2006 23:30:17 |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 13 juil. 2006 : 06:15:49
|
Ce sujet a donné lieu à un débat fort intéressant sur les parties communes et privatives.
Pour revenir au sujet même qui préoccupe ICEBORG, qui est de savoir si la volonté de son voisin de récupérer une partie du jardin dont il a la jouissance, peut trouver un fondement juridique, je pense qu'il faut reprendre les choses dans leur chronologie.
Un promoteur, propriétaire d'un terrain sur lequel est construit un immeuble, vend cet ensemble en lots de copropriété. Il fait établir un règlement et un état descriptif de division. Cet EDD attribue la jouissance respective de deux jardins, dont la surface est notée, à deux des lots privatifs. Il fait une erreur, puisque la surface totale du terrain composant les deux jardins est inférieure à la somme des surfaces des deux jardins.
ICEBORG, le premier, achète son lot, constate l'erreur et demande la rectification, qu'il obtient. Le fait qu'il soit le premier est capital. Ca fait toute la différence. Car au moment où il achète ce droit d'usage, le promoteur est le propriétaire des deux lots. Il vend ce qu'il possède. La vente est donc parfaite. L'AG constate la modification faite par le propriétaire des deux lots, en déplaçant la haie. Le promoteur vend donc le lot d'ICEBORG avec le droit d'usage des 105 m2 prévus. A partir de là, les choses changent. Le promoteur qui reste propriétaire de l'autre lot, n'est plus propriétaire d'un droit d'usage correspondant à ce qui est spécifié sur l'EDD pour le lot restant. Ensuite il vend ce lot restant. Il ne peut vendre ce qu'il n'a pas. Il prend la précaution de faire noter sur l'acte que la superficie du jardin est inférieure à ce qui est noté sur l'EDD et l'acheteur de ce second lot ne peut l'ignorer. Il ne peut se prévaloir d'un EDD qui ne prend pas en compte cette donnée, puisque cette donnée figure bien sur son acte d'achat. Il n'a acheté que ce qui figure sur son acte et rien de plus. Ceci me parait d'une évidence indiscutable. Cela ne paraît pas ainsi à cette personne. Alors, imaginons qu'il a raison, prolongeons son raisonnement et imaginons qu'au vu de l'EDD, il puisse effectivement revendiquer le droit sur la partie manquante. Si c'était vrai, si les titres qu'il a, lui permettraient de penser qu'il a acheté un lot plus conséquent que ce qu'il a, alors, il l'a acheté à quelqu'un qui ne le possédait pas, puisque le promoteur avait déjà vendu un droit d'usage incluant les 20 m2 (environ) manquant au total de la superficie. L'action du nouveau propriétaire ne peut donc être dirigée que contre son vendeur. Il me semble évident qu'il perdrait, mais s'il estime pouvoir gagner, ce ne peut être que des dommages et intérêts de la part de son vendeur. Pas un droit qui n'appartenait pas à celui-ci, sur la portion de jardin revendiqué. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juil. 2006 : 07:41:23
|
Citation :
Initialement entré par LD47
Le fait qu'il soit le premier est capital. Ca fait toute la différence.
Il y a quand même des circonstances qui font que le fait d'être le premier n'est pas capital.
Le nouvel acquéreur du lot voisin considère que la réserve formulée dans le premier acte de vente par le prédecesseur, concernant la régularisation de ce qui vient d'être dit, se rapporterait à l'acte de cession de la partie du jardin qui n'a jamais eu lieu ni publié, et que, par conséquent, je n'ai aucun droit de propriété suite à cette modification, nonobstant l'accord de l'assemblée générale des Copropriétaires, qui lui aussi n'a pas été publié.
|
Edité par - LeNabot le 13 juil. 2006 07:43:31 |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 13 juil. 2006 : 08:19:24
|
J'ai développé sur l'idée du premier acheteur pour la raison que le vendeur était bien propriétaire des 105 m2 qu'il a "vendus". Ces 105 m2 attachés au lot de ICEBORG étaient bien publiés. Il faisaient bien partie de l'EDD. Il n'y avait rien à ajouter. Le vendeur a fait en sorte que le lot physique corresponde bien à l'EDD. Aucune autre publication n'était nécessaire pour que ICEBORG devienne effectivement propriétaire et de manière incontestable de son lot comprenant les 105 m2 de jardin. Surtout le fait que le vendeur possédait bien ce qu'il a vendu.
Le premier acheteur du second lot s'est par contre trouvé avec un vendeur qui n'était plus propriétaire des m2 figurant sur l'EDD pour son lot. Alors, il y a deux solutions :
- Ou il a acheté ces m2 que le vendeur ne possédait pas. Dans ce cas, il a été trompé et que peut-il faire ? Il ne peut les prendre à ICEBORG qui en est le propriétaire mais ne les lui a pas vendus. Il ne peut qu'attaquer le vendeur pour l'avoir escroqué en prétendant lui vendre ce qu'il ne possèdait pas. Il ne peut obtenir que : soit l'annulation de la vente, soit des dommages et intérêts. Mais son action ne peut en aucun cas viser à obtenir ce qui appartient à quelqu'un d'autre au motif qu'une autre personne qui n'en était pas propriétaire, le lui a vendu.
- Ou il ne les a pas achetés. Dans ce cas, qui est à mon avis, la réalité la plus évidente, il n'a rien à dire.
la réserve formulée dans le premier acte de vente par le prédecesseur, concernait une publication de la modification. Cette réserve n'est assortie d'aucun délai et rien ne conditionne la réalité de la modification à sa publication. Ce qui importe en l'espèce est bien que l'acheteur sache ce qu'il achète, ce qui est parfaitement fait sur les actes successifs de vente. |
| Signaler un abus |
|
|
ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 13 juil. 2006 : 14:24:09
|
LD47, Merci...Merci... Merci, vous raisonnez comme un juriste.
Vous avez exposé une analyse du problème que j'ai ressentie tout à fait exacte, sérieuse et juste.
j'arrête de fouiner le Code de la Propriété et Code Civil.
Je retient votre dernière analyse en partant serein en Week End du 14 juillet, chez moi dans mon jardin.
Quant au nouveau voisin, je pense qu'il savait parfaitement ce qu'il achetait, et je ne veux pas énoncer des qualificatifs à son sujet, car le bien qu'il a acquis à la voisine précédente, d'une gentillesse à toute épreuve et dont je regrette son départ, n'a pas été exigente sur le prix, et je regrette de ne pas l'avoir acheté moi-même.
Je souhaite à tous de bonnes vacances.
ab |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juil. 2006 : 20:49:43
|
Permettez moi d'avoir une autre opinion.
A la lecture de quelques arrêts, je pense qu'il ne fait aucun doute qu'un jardin est partie commune, et qu'un lot n'a qu'un droit de jouissance sur ce jardin fût-il exclusif, ce qui fait qu'on ne trouve pas l'abusus dans cette jouissance, la propriété du sol étant la propriété indivise de tous les copropriétaires. Partie commune donc, à moins de contorsionner le droit de la propriété et accessoirement prendre les magistrats de la Cour de Cassation pour des ignares.
A l'origine donc, il y a eu contestation sur la surface de la jouissance exclusive du jardin par ICEBORG et l'AG a pris une délibération ainsi libellée L'assemblée approuve, à l'unanimité, les accords de cession de jardins entre les propriétaires des lots 74-75 de l'état descriptif de division.
C'est à dire que ce n'est même pas une modification du RDC. Or à mon sens il aurait fallu modifier ce RDC par un vote de l'AG (article 26 loi n°65-557 du 10 juillet 1965) et avoir publié cette modification afin qu'elle soit opposable au tiers.
Le problème pour moi reste donc très simple : le copropriétaire actuel n'a que la visibilité juridique de ce qui est publié (le reste ne lui est pas opposable effectivement), peu importe les mentions de son acte puisque seule une AG de copropriétaires peut modifier cette jouissance (et pas une convention entre deux parties), et qu'il réclame simplement la conformité de son lot par rapport au RDC tel qu'il est publié. Et là j'ai bien peur qu'un tribunal lui donne raison et que si la surface totale est insuffisante, une "proratisation" soit appliquée. Sous réserve de la prescription abrégée bien sûr.
S'il y a un autre avis......
|
Edité par - LeNabot le 13 juil. 2006 21:19:18 |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 13 juil. 2006 : 22:13:08
|
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Permettez moi d'avoir une autre opinion.
A la lecture de quelques arrêts, je pense qu'il ne fait aucun doute qu'un jardin est partie commune, et qu'un lot n'a qu'un droit de jouissance sur ce jardin fût-il exclusif, ce qui fait qu'on ne trouve pas l'abusus dans cette jouissance, la propriété du sol étant la propriété indivise de tous les copropriétaires. Partie commune donc, à moins de contorsionner le droit de la propriété et accessoirement prendre les magistrats de la Cour de Cassation pour des ignares.
D'accord avec vous
Citation :
A l'origine donc, il y a eu contestation sur la surface par ICEBORG et l'AG a pris une délibération ainsi libellé L'assemblée approuve, à l'unanimité, les accords de cession de jardins entre les propriétaires des lots 74-75 de l'état descriptif de division.
En fait, il n'y a pas réellement contestation sur la surface par ICEBORG. l'EDD prévoit 105 m2 de jardin. L'EDD n'est pas contesté. Ce qui est contesté est la réalité du terrain qui est différente de l'EDD. Peut-on dire qu'il y a eu cession de jardins entre les propriétaires des lots 74-75 ? Non. Le propriétaire de l'autre lot n'avait pas plus de droits que ICEBORG sur la partie manquante. Il n'en avait pas plus, mais pas moins non plus, et c'est vrai que si le promoteur avait vendu en même temps les deux lots, il me paraît évident que cela n'aurait pu se résoudre que par un partage. Mais, cela n'a pas été le cas. Le promoteur a vendu à ICEBORG en premier et est resté propriétaire de l'autre lot. N'étant pas un coproprétaire neutre dans l'affaire, puisqu'il était aussi le vendeur du lot d'ICEBORG et tenu de lui fournir ce qui était prévu par l'acte de vente et l'EDD, il a accepté (mais comment aurait-il pu faire autrement ?) que son lot restant soit amputé de ce qui aurait manqué au lot d'ICEBORG. Le lot d'ICEBORG n'a pas été modifé. Seul l'a été l'autre lot. l'AG a constaté cela. Ensuite, le promoteur a vendu ce qui lui restait, c'est à dire un lot amputé par rapport à l'EDD, mais en faisant savoir à l'acquéreur qu'il était amputé par rapport à l'EDD.
En fait, le problème n'a rien à voir avec ICEBORG. Ce n'est que le problème qu'un acheteur qui a acquis un lot différent de ce qui est noté à l'EDD, mais qui en a été parfaitement informé.
Citation :
C'est à dire que ce n'est même pas une modification du RDC. Or à mon sens il aurait fallu modifier ce RDC par un vote de l'AG (article 26 loi n°65-557 du 10 juillet 1965) et avoir publié cette modification afin qu'elle soit opposable au tiers.
La publication d'une modification a l'avantage de ne pouvoir être contestée. Un acheteur d'un lot de copropriété ne peut prétendre ignorer ce qui est écrit dans un document annexé au RDC ou sur le RDC lui-même. La publication aux hypothèques n'a pas d'autre intérêt. Elle n'est pas nécessaire pour que la modification soit opposable à un copropriétaire. Pour qu'une modification soit opposable à un copropriétaire, il suffit qu'il en ait été informé de manière incontestable (incontestable par lui), ce qui est le cas des acheteurs successifs de ce lot amputé par rapport à l'EDD.
Citation :
Le problème pour moi reste donc très simple : le copropriétaire actuel n'a que la visibilité juridique de ce qui est publié (le reste ne lui est pas opposable effectivement), peu importe les mentions de son acte puisque seule une AG de copropriétaires peut modifier cette jouissance (et pas une convention entre deux parties), et qu'il réclame simplement la conformité de son lot par rapport au RDC tel qu'il est publié. Et là j'ai bien peur qu'un tribunal lui donne raison et que si la surface totale est insuffisante, une "proratisation" soit appliquée. Sous réserve de la prescription abrégée bien sûr.
S'il y a un autre avis......
Ici, je pense qu'on peut apporter une réponse analogue. Quand vous dites "le copropriétaire actuel n'a que la visibilité juridique de ce qui est publié (le reste ne lui est pas opposable effectivement)", vous vous trompez. Ce qui lui est opposable est ce dont il a été informé de manière incontestable, publié ou pas.
D'autre part, la convention entre les parties a bien été enterinée par une décision d'AG qui a été portée à la connaissance de l'acquéreur. Non publiée, mais portée à la connaissnce de l'acquéreur, ce qui est largement suffisant. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
DIVERGENCES NOTION JARDIN A JOUISSANCE PRIVATIVES
Forum fermé
