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 Sujet  |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
 Posté - 01 août 2006 : 11:55:11
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Citation :
On ne peut pas espérer une plus value avant longtemps en cas de baisse.
Mais peu importe. Il ne faut pas chercher celà en achetant une résidence principale.
Il ne faut pas oublier que l'on se sent bien chez soi.
Marrant cette idée de penser qu'acheter un bien 30% au dessus de son prix n'est pas grave.
Personnellement je préfère payer un bien non surévalué et me servir des fonds non dépensé (ou du prêt sur 30 ans à la place du prêt sur 20 ans) pour faire autre chose de ma vie que d'être le pigeon d'un vendeur.
Si j'ai bien compris vos propos, les rendements de vos investissements me semblent discutable (autofinancement) alors que le livret A vous offrira un meilleur rendement sans risque d'impayé de la part d'un locataire.
Dans le même esprit vous devriez rouler en Ferrari parce que là aussi vous ne pourrez pas espérer une plus value mais peu importe il ne faut pas chercher cela en achetant une voiture et il ne faut pas oublier que l'on se sent bien dedans.
Je pense aussi que vous faites vos courses chez Fauchon mais peu importe parce que c'est meilleurs qu'à Carrouf.
Je pense au final que vous êtes bien étranger à la plupart des habitants de cette planète qui préfèrent ne pas dépenser plus que la valeure réelle d'un bien.
Marty |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 14:12:17
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Citation :
On ne peut pas espérer une plus value avant longtemps en cas de baisse.
Mais peu importe. Il ne faut pas chercher celà en achetant une résidence principale.
Il ne faut pas oublier que l'on se sent bien chez soi.
moi je pense sutout qu' il n 'est pas sincère et qu'il fait simplement de la propagande. Maintenant qu'il est difficile de nier le retournement de marché puisque même les notaires le disent, voila donc un parfait exemple d' argument "pousse-a-l'achat" désespèré qui ne convaincra personne.
"Le retournement du marché se confirme de mois en mois"
http://www.immonot.com/tendMarche.do;jsessionid=80BE92E62CBDA62323C5EA80905577D2 |
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rititi
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 14:50:50
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pour vtt de chaine :
Si j'ai bien compris vos propos, les rendements de vos investissements me semblent discutable (autofinancement) alors que le livret A vous offrira un meilleur rendement sans risque d'impayé de la part
Je rappelle que j'achète mes apparts à crédit, donc je n'ai pas de mise de fond au départ. Alors pas la peine de parler de livret A ou autre chose.
Si j'avais l'argent, bien sur que je ne mettrai jamais un copec dans un appart avec les risques des loyers impayés. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 15:14:10
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Citation :
Initialement entré par rititi
Je rappelle que j'achète mes apparts à crédit, donc je n'ai pas de mise de fond au départ.
Je l'ai déjà dit : vous placez vos dettes ! |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 15:56:02
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Citation :
Initialement entré par rititi
pour vtt de chaine :
Si j'ai bien compris vos propos, les rendements de vos investissements me semblent discutable (autofinancement) alors que le livret A vous offrira un meilleur rendement sans risque d'impayé de la part
Je rappelle que j'achète mes apparts à crédit, donc je n'ai pas de mise de fond au départ. Alors pas la peine de parler de livret A ou autre chose.
Si j'avais l'argent, bien sur que je ne mettrai jamais un copec dans un appart avec les risques des loyers impayés.
Alors comment pouvez-vous financer une moins value, des impayés, des travaux dans les premières années, la vacance... avec de l'argent que vous ne possédez pas ?
Marty |
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rititi
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 08:03:25
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Alors comment pouvez-vous financer une moins value, des impayés, des travaux dans les premières années, la vacance... avec de l'argent que vous ne possédez pas ?
Pour la moins value : c'est facile, il ne faut pas vendre.... tant que l'on ne vend pas, on ne perd pas
Pour les impayés : je fais toujours appel à une assurance locative et je trie mes locataires
Pour les travaux : je les fais le plus possible par moi même. Et je recours à mon épargne pour les financer. Cela ne va pas chercher bien loin, surtout si l'appartement est bien entretenu. Pour les charges exceptionnelles, je les finance par mon épargne et j'en récupère une partie dans les impôts.
La vacance : mes apparts sont très bien placés et je les garde très bien entretenu. Donc vacances minimale. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 08:20:21
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Citation :
Initialement entré par rititi
Pour la moins value : c'est facile, il ne faut pas vendre.... tant que l'on ne vend pas, on ne perd pas
Ca je veux bien admettre.
Citation :
Pour les impayés : je fais toujours appel à une assurance locative et je trie mes locataires
Avez vous lu attentivement votre contrat d'assurance. C'est à dire les exclusions et durée d'indemnisation principalement ???
Citation :
Pour les travaux : je les fais le plus possible par moi même. Et je recours à mon épargne pour les financer. Cela ne va pas chercher bien loin, surtout si l'appartement est bien entretenu. Pour les charges exceptionnelles, je les finance par mon épargne et j'en récupère une partie dans les impôts.
En France, il y a justement une instabilité législative de la fiscalité. Vos petites réductions pourront très bien être supprimées dans le futur à l'occasion de modifications de cette législation. Cela c'est déjà vu. Surtout avec un Etat comme la France endetté jusqu'à l'os.
Citation :
La vacance : mes apparts sont très bien placés et je les garde très bien entretenu. Donc vacances minimale.
C'est un discours généraliste. Votre vacance dépendra surtout du prix que vous en demandez. Dans certaines villes de province, l'offre locative devient pléthorique. Exemple que je connais parce que pas loin de Toulouse : Montauban. |
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rititi
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 08:34:18
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Citation :
Citation :Initialement entré par rititi
Pour la moins value : c'est facile, il ne faut pas vendre.... tant que l'on ne vend pas, on ne perd pas
Ca je veux bien admettre.
Je rajouterai seulement qu'au départ mon bien vaut zero car j'ai tout emprunté. Donc je ne peux que gagner.
Citation :
Citation :Pour les impayés : je fais toujours appel à une assurance locative et je trie mes locataires
Avez vous lu attentivement votre contrat d'assurance. C'est à dire les exclusions et durée d'indemnisation principalement ???
Pour l'assurance, je passe par la SACAPP avec une validation du dossier locataire avant signature du bail et une garantie de 2 ans avec une prise en charge après 2 mois.
Citation :
Citation :Pour les travaux : je les fais le plus possible par moi même. Et je recours à mon épargne pour les financer. Cela ne va pas chercher bien loin, surtout si l'appartement est bien entretenu. Pour les charges exceptionnelles, je les finance par mon épargne et j'en récupère une partie dans les impôts.
En France, il y a justement une instabilité législative de la fiscalité. Vos petites réductions pourront très bien être supprimées dans le futur à l'occasion de modifications de cette législation. Cela c'est déjà vu. Surtout avec un Etat comme la France endetté jusqu'à l'os.
Effectivement ce sont les aléas. J'en ai bien profité jusqu'à maintenant.
Citation :
Citation :La vacance : mes apparts sont très bien placés et je les garde très bien entretenu. Donc vacances minimale.
C'est un discours généraliste. Votre vacance dépendra surtout du prix que vous en demandez. Dans certaines villes de province, l'offre locative devient pléthorique. Exemple que je connais parce que pas loin de Toulouse : Montauban.
Pour les loyers, je suis toujours plus bas que le marché. Cela me permet d'avoir le choix dans mes locataires.
Et la situation des appartements (prox transport en commun, commerces...) les rendent attrayant.
Ce n'est pas facile de choisir un appart pour la location. Encore plus difficile que pour sa résidence principale.
Mais je reconnais que la location est difficile. Si je prends exemple sur mes parents qui loue depuis plus de 25 ans, ils n'ont jamais été perdant. Certes certaines périodes sont plus difficiles que d'autres et ils faut avoir les reins solides. Une bonne épargne à côté permet de dormir sereinement.
Actuellement, je pense honnêtement faire une pause dans ce domaine. L'avenir est incertain.
Mais cela ne m'empêchera pas d'acheter une nouvelle résidence principale.
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rititi
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 08:38:07
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Citation :
Citation :Initialement entré par rititi
Pour la moins value : c'est facile, il ne faut pas vendre.... tant que l'on ne vend pas, on ne perd pas
Ca je veux bien admettre.
Je rajouterai seulement qu'au départ mon bien vaut zero car j'ai tout emprunté. Donc je ne peux que gagner.
Citation :
Citation :Pour les impayés : je fais toujours appel à une assurance locative et je trie mes locataires
Avez vous lu attentivement votre contrat d'assurance. C'est à dire les exclusions et durée d'indemnisation principalement ???
Pour l'assurance, je passe par la SACAPP avec une validation du dossier locataire avant signature du bail et une garantie de 2 ans avec une prise en charge après 2 mois.
Citation :
Citation :Pour les travaux : je les fais le plus possible par moi même. Et je recours à mon épargne pour les financer. Cela ne va pas chercher bien loin, surtout si l'appartement est bien entretenu. Pour les charges exceptionnelles, je les finance par mon épargne et j'en récupère une partie dans les impôts.
En France, il y a justement une instabilité législative de la fiscalité. Vos petites réductions pourront très bien être supprimées dans le futur à l'occasion de modifications de cette législation. Cela c'est déjà vu. Surtout avec un Etat comme la France endetté jusqu'à l'os.
Effectivement ce sont les aléas. J'en ai bien profité jusqu'à maintenant.
Citation :
Citation :La vacance : mes apparts sont très bien placés et je les garde très bien entretenu. Donc vacances minimale.
C'est un discours généraliste. Votre vacance dépendra surtout du prix que vous en demandez. Dans certaines villes de province, l'offre locative devient pléthorique. Exemple que je connais parce que pas loin de Toulouse : Montauban.
Pour les loyers, je suis toujours plus bas que le marché. Cela me permet d'avoir le choix dans mes locataires.
Et la situation des appartements (prox transport en commun, commerces...) les rendent attrayant.
Ce n'est pas facile de choisir un appart pour la location. Encore plus difficile que pour sa résidence principale.
Mais je reconnais que la location est difficile. Si je prends exemple sur mes parents qui loue depuis plus de 25 ans, ils n'ont jamais été perdant. Certes certaines périodes sont plus difficiles que d'autres et ils faut avoir les reins solides. Une bonne épargne à côté permet de dormir sereinement.
Actuellement, je pense honnêtement faire une pause dans ce domaine. L'avenir est incertain.
Mais cela ne m'empêchera pas d'acheter une nouvelle résidence principale.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 08:42:24
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Citation :
Initialement entré par rititi
Je rajouterai seulement qu'au départ mon bien vaut zero car j'ai tout emprunté. Donc je ne peux que gagner.
Bah, bah, bah. Au départ mon bien vaut zéro ????. C'est un peu rapide comme conclusion. Regardez votre contrat de prêt et calculez le coût avec le tableau d'amortissement. Ajoutez y les frais de notaires et éventuellement ceux d'agence. Et vous verrez si votre bien vaut zéro au départ. N'oubliez pas aussi que vous placez vos dettes. |
Edité par - LeNabot le 02 août 2006 08:43:02 |
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rititi
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 09:04:15
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Au daprt,il y a un passif composé du crédit(capital et intérêts), des travaux et des charges à venir.
Mais chaque mois ce passif diminue avec les remboursements et la réduction d'impôts.
Donc l'objectif c'est de garder le bien le temps que les loyers aient épongé le passif.
La location est une affaire de temps. Sur le long terme on est toujours gagnant. Par contre il faut bien gérer : limiter la vacance, les impayés et être bricoleur.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 09:04:45
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Le Nabot, que voulez vous dire avec 'vous placez vos dettes'.
Voulez vous dire que vous empruntez et pouvez agir avec un effet multiplicateur, qui est celui des dettes,
ou au contraire, que vous empruntez a un taux x pour prêter à un taux y, donc que il faut tre très regardant sur y-x, qui est souvent beaucoup plsu faible que ce qu'on croit de bonne foi (fiscalité, frais annexes, vacances..) ?
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 09:11:47
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Citation :
Pour la moins value : c'est facile, il ne faut pas vendre.... tant que l'on ne vend pas, on ne perd pas
^c'est l'argument que je ne comprends jamais.
Je pourrais dire: tant qu'on n'a pas calculé ce que ça vaut au jour ou l'on parle, on ne sait pas ce qu'on a.
Si je possède Eurotunnel aujourd'hui coté il y a bien longtemps deja pour la dernière fois à 0,44 euros ou 0,45 euros et que je l'ai acheté à 1,10 euros, je peux toujours prétendre n'avoir aucune conséquence malencontreuse d'une moins-value.
Ca revient à dire que je sais que j'ai 0,44 par action en poche, mais que pour moi, c'est comme si c'était 1,10.
Pourtant, tout raisonnement a faire devrait bien tourner autour de 0,44, le rendement, les risques de remontée, les PER, la valeur potentielle de mon portefeuille si je dois vendre pour combler un trou quelque part ou racheter une voiture...
Pourquoi Eurotunnel qui vaut 0,44 sur le marché vaudrait 1,10 pour Monsieur Truc, 0,77 pur Machin et 0,17 pour Madame Bidule?
Et donc pareil pour votre appartement acheté deux fois le prix du marché...
Je ne suis pas pour la valorisation psychologique qui arrange, mais pour la vraie valorisation au cours du jour.
Festina lente |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 09:32:18
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Citation :
Initialement entré par rititi
Pour la moins value : c'est facile, il ne faut pas vendre.... tant que l'on ne vend pas, on ne perd pas
Reste à savoir quand est-ce que vous aurez la chance de gagner surtout avec un bien aussi peu liquide qu'un logement...
Pour les impayés : je fais toujours appel à une assurance locative et je trie mes locataires
Votre assurance doit vous couvrir 3 mois je pense et pour le tri des locataires j'espère que vous ne tmberez pas sur un teigneux qui fera valoir une discrimination quelconque.
Pour les travaux : je les fais le plus possible par moi même. Et je recours à mon épargne pour les financer.
Cela change donc encore bien votre rendement. Par ailleurs je ne pense pas que vous puissiez vous permettre les gros travaux himself. Investir votre cash dans une opération immo qui stagne à 2% avec des risques ou se faire du livret A 'tout con' à 2.75 sans risque est rapide à faire comme comparaison, d'autant plus que le livret A est incroyablement plus liquide que votre empilement de moellons.
Cela ne va pas chercher bien loin, surtout si l'appartement est bien entretenu.
C'est surtout votre locataire qui va vous orienter dans ce cas. J'ai vu des logements sans porte à des EDL de sortie  .
Pour les charges exceptionnelles, je les finance par mon épargne et j'en récupère une partie dans les impôts.
Donc encore de l'épargne investi à quelques roros l'année et qui pourraient mieux fonctionner ailleurs. Par ailleurs comme vous l'a dit Monsieur Le Nabot la fiscalité change. En comptabilité (enfin, quand on veut faire cela très bien) il me semble que l'on évite de prendre en compte les aides de l'Etat justement pour éviter qu'une modification de ses aides mettent à mal une opération (création d'entreprise, investissement...)
La vacance : mes apparts sont très bien placés et je les garde très bien entretenu. Donc vacances minimale.
C'est quoi minimal ? 1% ? 5% ? Combien au delà de 3 mois ? Combien de vacances par la cause de travaux. Minimal ça ne veut rien dire. Lisez les propos de la CNAB sur Marseille, les loyers baissent justement pour éviter la vacance et le rendement baisse encore. D'après la CNAB, les mêmes constations ont été faites sur Paris et Lyon.
Je rajouterai seulement qu'au départ mon bien vaut zero car j'ai tout emprunté. Donc je ne peux que gagner.
Pas du tout ! Vous échangez votre bien par un prêt sur 20, 25 ou 30 ans. Vous allez le payer tous les mois avec des intérêts et vous allez le revendre seulement en fin de prêt (ou alors avec un remboursement anticipé). Vous êtes donc très loin d'obtenir un logement "gracieusement" comme vous le laissez entendre.
Une bonne épargne à côté permet de dormir sereinement.
Oui justement. On ne part pas toujours de 0 où alors avec encore plus de risque. Cette épargne pourrait, comme je vous l'ai dit plus haut, travailler à un rendement supérieur avec moins de risque et plus de liquidité. A ce titre, l'immobilier est loin du placement juteux qu'on pourrait croire.
Marty |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 09:38:38
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Le Nabot, que voulez vous dire avec 'vous placez vos dettes'.
Voulez vous dire que vous empruntez et pouvez agir avec un effet multiplicateur, qui est celui des dettes,
ou au contraire, que vous empruntez a un taux x pour prêter à un taux y, donc que il faut tre très regardant sur y-x, qui est souvent beaucoup plsu faible que ce qu'on croit de bonne foi (fiscalité, frais annexes, vacances..) ?
Festina lente
Je veux dire qu'une dette est une dette. Elle figure dans le passif et à un coût fincancier non négligeable. Et que si on veut vraiment analyser à fond, il faut poser tous les calculs sur le papier et en tirer le rendement du capital que l'on a emprunté pour financer l'investissement locatif. C'est tout. Si ce calcul démontre que le taux est inférieur à un livret A, comme c'est probablement le cas de tous les moutons qui se sont précipités sur les Robiens, je pense que la cause est entendue. |
Edité par - LeNabot le 02 août 2006 09:39:26 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 11:36:55
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LeNabot,
Les moutons que vous citez (Robien) ont pléthore de laine sur le dos.
Aussi le deal entre l'état et eux est simple.
L' Etat qui n' a pas la trésorerie pour financer des logements locatifs, échange ses droits sur des impôts contre l'engagement pour neuf ans de particuliers qui s'engagent à mettre en location un appartement pour au moins neuf ans.
Le Robien est bien profitable à ceux qui ont un taux marginal d'imposition élevé.
Certes et j'en conviens que pourra valoir un bien dans dix ans, qui a été surcôté au départ ?
Il n'est pas dit qu'au final il y ait une plus value mais au contraire une moins value.
Mais en attendant l'amortissement est réalisé sur un impôt, qui était de toute façon versé.
Marché de dupes (?) comme Eurotunnel qui a été financé par les particuliers.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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