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 Sujet  |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 17 août 2006 : 23:13:01
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super ! 
Nous pouvons avoir des positions differentes mais cela ne nous empeche pas de discuter de maniere conviviale ! |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 23:05:23
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Permettez-moi de mettre mon grain de sel (de conseiller syndical) dans votre discussion.
Les conseillers syndicaux sont élus par la collectivité des copropriétaires pour être leurs représentants entre deux assemblées.
Ils sont les interlocuteurs naturels du syndic, quand il a un problème à régler. Si un copropriétaire lambda estime qu'il a son mot à dire pour contester une décision du syndic ou renégocier son contrat, s'il veut être entendu et non pas seulement écouté au moment de l'assemblée, c'est au sein du conseil qu'il pourra être informé et faire valoir son point de vue, pas en assemblée.
Comme l'affirment tous les participants à ce sujet, l'assemblée générale est souveraine. Nul ne peut le contester. Mais que pourra faire, le soir d'une assemblée, un copropriétaire isolé débarquant avec ses certitudes mais ignorant tout des actions engagées par le syndic ou des positions du conseil pendant l'année écoulée.
En résumé, le scénario risque d'être le suivant : le fougueux copropriétaire va intervenir devant les copropriétaires, dire ce qu'il faut faire absolument, insister, tempêter... l'assemblée va l'écouter poliment, le conseil syndical va lui répondre et au bout de la discussion, on passera au vote. L'ensemble des copropriétaires qui n'ont pas beaucoup réfléchi au sujet traité auront une tendance naturelle à faire confiance au conseil et voteront dans le sens préconisé par ce dernier. Notre don Quichotte va s'énerver et vouer le conseil syndical, le syndic et le monde entier aux gémonies. Il n'aura pas pour autant atteint son objectif...
Un conseil donc, si vous vous intéressez à la copropriété, si vous ne pouvez pas être comme beaucoup de participants à ce forum, syndic bénévole et si vous voulez enfin influer sur les décisions dans votre copropriété, la seule solution pour vous est d'entrer au conseil, c'est la seule façon efficace de se faire entendre..
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 05:43:10
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jpc347,
Je pense que vous vous doutez que je ne suis pas d'accord avec vous. En premier lieu, vous dites : "Les conseillers syndicaux sont élus par la collectivité des copropriétaires pour être leurs représentants entre deux assemblées.". Je ne sais pas où vous avez trouvé cela. La mission du Conseil syndical est définie par l'article 21 de la loi de 67 :
Citation :
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. ...
Nulle part, il est prévu que le conseil syndical soit le représentant du syndicat des copropriétaires.
Vous dites également :
"Ils sont les interlocuteurs naturels du syndic, quand il a un problème à régler. Si un copropriétaire lambda estime qu'il a son mot à dire pour contester une décision du syndic ou renégocier son contrat, s'il veut être entendu et non pas seulement écouté au moment de l'assemblée, c'est au sein du conseil qu'il pourra être informé et faire valoir son point de vue, pas en assemblée."
J'ai déjà exprimé mon opinion à maintes reprises sur ce point. Il n'y a pas, à proprement parler de "décisions du syndic", si ce n'est en cas d'urgence, auquel cas, il devra rendre compte rapidement à l'AG composée des copropriétaires "lambda". Alors, non seulement, vous attribuez un pouvoir de décider au syndic, mais en plus, vous niez au copropriétaire "lambda" le droit de contester cette décision. Mais à qui appartient donc l'immeuble en question, si ce n'est à l'ensemble de ces copropriétaires "lambda" ? N'auraient-ils rien à dire dans la gestion de leur patrimoine ?
Vous parlez également du contrat de syndic pour lequel, vous niez également un quelconque pouvoir de discussion au copropriétaire "lambda". Là aussi, d'autres interlocuteurs et moi-même avons déjà exprimé notre opinion. Ce copropriétaire "lambda" semble, d'après la théorie que vous défendez, être cloisonné dans les éminentes fonctions de payeur. Personne, en effet, ne semble lui contester ce rôle.
Pour le reste de votre message, je reconnais, qu'en effet, il n'est pas aisé, mais cela dépend du nombre de copropriétaires composant l'AG, d'y exprimer une opinion en faisant valoir ses arguments. Mais il faut le faire. Car cela seul a de la vraie valeur. Convaincre les décideurs et non convaincre ceux que beaucoup de syndics et même de membres du conseil syndical voudraient faire passer pour les décideurs, et qui n'en sont aucunement : le conseil syndical. |
Edité par - LD47 le 25 août 2006 05:44:59 |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 09:07:51
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Ld47,
•L'ensemble des copropriétaires, dont le copropriétaire lambda, est propriétaire de l'immeuble, à ce titre il possède le pouvoir, rien à dire à cela, bien entendu.
•Mais la collectivité des propriétaires de l'immeuble délègue bien une partie de ce pouvoir à ses représentants entre deux assemblées en leur confiant la tâche d'aider et de contrôler le syndic. Elle élit pour cela certains copropriétaires, conseillers syndicaux.
•Le syndic exécute les décisions prises en assemblée. Pour cela il s'appuie naturellement sur le conseil syndical en sa qualité de représentant de l'ensemble des copropriétaires.
•Une fois par an ou plus s'il y a urgence, après que le conseil syndical ait produit son rapport d'activité et expliqué les faits saillants de l'année, les copropriétaires expriment leur avis positif ou négatif et votent ou non les résolutions préparées en amont entre le conseil et le syndic ; concrètement, c'est donc bien au moment de la discussion entre le conseil et le syndic sur l'ordre du jour de l'assemblée que s'exercera naturellement la liberté pour le conseil de discuter telle ou telle clause du contrat proposé par le syndic.
•Encore une fois, cela n'exclut nullement le rôle des copropriétaires en assemblée. Ceux-ci sont, nous sommes bien d'accord sur ce point, les décideurs, in fine. Mais pratiquement, ce que je veux simplement dire c'est que pour atteindre votre objectif, si vous en avez un, vous l'atteindrez plus facilement en étant à l'intérieur du conseil plutôt qu'à l'extérieur !
•Mais, c'est vrai, faire partie du conseil exige du temps pour se réunir, pour travailler sur les dossiers, pour obtenir des renseignements destinés éventuellement à contrecarrer les affirmations ou prétentions du syndic, bref cela demande des efforts. Et cela peu de personnes sont prêtes à le faire et à s'engager !
Sommes-nous si éloignés l'un de l'autre ? je ne le crois pas.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 09:41:34
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jpc347,
Nous ne sommes effectivement pas si éloignés. Cependant, certains des termes que vous employez pourraient, s'ils n'étaient précisés, amener à une interprétation erronée de la situation.
Vous faites valoir que le CS a bien été choisi par l'AG pour exercer certaines fonctions. Vous parlez de "pouvoir" alors qu'aucun pouvoir ne lui a été délégué, sauf éventuellement et expressément en cours d'AG. Exerçant les fonctions pour lesquelles il a été élu, le CS n'est nullement devenu le "représentant" ni de l'AG, ni du syndicat des copropriétaires, ni des copropriétaires. Or, vous utilisez ce terme de "représentant" à plusieurs reprises. Quand je choisis un coiffeur pour me couper les cheveux, je choisis quelqu'un pour exercer une fonction particulière qui m'intéresse. Mon coiffeur n'est pas devenu mon représentant pour autant. Il n'a acquis aucun droit, autre que celui de me couper les cheveux et d'être payé pour cela.
Quand vous dites "c'est donc bien au moment de la discussion entre le conseil et le syndic sur l'ordre du jour de l'assemblée que s'exercera naturellement la liberté pour le conseil de discuter telle ou telle clause du contrat proposé par le syndic.", comme je l'ai déjà écrit, je pense qu'effectivement, c'est bien à ce moment-là que le conseil syndical doit discuter de telle ou telle clause du contrat. Pour autant cette discussion n'a rien qui puisse ressembler à une décision d'AG. Elle peut aider à la prise de décision de l'AG et c'est bien pour cela que le conseil syndical existe. Cela n'enlève rien au pouvoir du copropriétaire "lambda" qui peut tout discuter en AG. Donc présenter la discussion préparartoire comme la décision est abusif. Et c'est bien comme ça que vous le présentez, puisque selon vous, en AG, il n'y a plus de discussions sur ces sujets. En clair, selon vous, c'est le CS qui décide. Or, il n'en a aucunement le pouvoir.
Ceci dit, je pense, comme vous, qu'il faut s'investir, quand on peut le faire, dans le conseil syndical, mais pas pour avoir un pouvoir. Pour servir de contre-pouvoir au syndic, d'une part (mission de contrôle) et d'aide à la mise en place des décisions de l'AG (mission d'assistance dans les tâches d'exécution). |
Edité par - LD47 le 25 août 2006 09:43:29 |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 10:57:26
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LD47,
Dans l'exemple que vous donnez, vous êtes le client et le coiffeur est le fournisseur d'une prestation payante. Dans le cas de la copropriété, vous-même et les membres du conseil syndical vous avez le même statut, celui de copropriétaire et le conseiller exerce sa fonction sans être rémunéré.
Si le terme de "représentant" ne vous convient pas, accepteriez vous de dire que le conseil syndical est le "mandataire" du syndicat. Le conseil agit en sa qualité de mandataire et à ce titre il exerce... un certain pouvoir. Mais cela n'enlève rien, vous avez raison, au pouvoir du copropriétaire lambda, qui peut tout discuter en AG. Nous sommes en démocratie.
Reconnaissez seulement que si l'intervention du copropriétaire lambda s'effectuait en qualité de conseiller syndical, il serait sans doute plus écouté et donc plus efficace. N'est-ce pas notre objectif ?
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 11:59:49
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Pour le "mandataire", il faut que je réfléchisse. Je ne sais pas si c'est bien le terme approprié. En tous cas, ce qui est important est qu'il n'est pas le "représentant", ce qui, justement, lui donnerait un certain pouvoir de décider en lieu et place de celui qu'il représente.
C'est vrai que l'intervention du copropriétaire lambda s'effectuant en sa qualité de conseiller syndical, a plus de chance d'être efficace et je crois que c'est bien pour cela qu'il y a un conseil syndical qui est chargé de donner son avis au syndic. Mais, pour répondre à votre question "N'est-ce pas notre objectif ?", je dirais que ce n'est forcément notre objectif, en tous cas, ce n'est pas le mien. Que tel copropriétaire puisse être écouté plutôt que tel autre, je trouve cela plutôt anormal. Comme tout le monde ne peut pas être au conseil syndical, cette optique créerait deux catégories de copropriétaires : ceux qui sont écoutés et ceux qui ne le sont pas. Et c'est grave, puisqu'ils sont copropriétaires dans la même copropriété.
Je pense qu'il faudrait parler des fonctions de membre du conseil syndical non pas comme une fonction qui donne un pouvoir, même un pouvoir d'être plus écouté. Quand le conseil syndical donne un avis au syndic sur un sujet, il faudrait qu'il ait bien clair à l'esprit qu'il ne s'agit pas pour lui de transmettre au syndic l'avis de M. X, Mme Y et Mme Z, copropriétaires et par ailleurs membres du conseil syndical. Il s'agit de transmettre au syndic l'avis qu'il estime correspondre à l'avis général. C'est pour cela que l'AG élit un conseil syndical. Pas pour que les copropriétaires élus soient mieux écoutés et suivis qu'eux-mêmes. Dans ce cas, ce n'est pas M. X, Mme Y et Mme Z qui sont plus écoutés, mais la copropriété en général. |
Edité par - LD47 le 25 août 2006 12:02:15 |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 08:12:54
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LD47,
L'objectif que nous souhaitons atteindre n'est pas d'être écouté mais d'être efficace. Pardon de ne pas avoir été assez clair. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 11:45:43
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Le conseil syndical est un organe collegial de copropriétaires élus. Il est doté d'une double fonction : assister et contrôler la gestion du syndic, professionnel ou non.
Il peut recevoir des délégations ponctuelles de décider accordées par l'assemblée sur des questions déterminées : choix d'une entreprise pour exécuter des travaux exceptionnels décidés par l'assemblée.
Il peut recevoir une délégation permanente avec possibilité d'autoriser le syndic à engager des dépenses sous réserve que la délégation comporte un plafond d'engagement et précise la nature des dépenses (par exemple travaus de réparation urgents s'avérant nécessaires en cours d'exercice).
De fait il peut être un lien entre " l'immeuble " et le syndic, sans toutefois pouvoir s'immiscer dans la gestion.
Au contraire dans les syndicats de forme coopérative le conseil syndical participe incontestablement à la gestion bien que la loi le lui interdise  . On se trouve alors dans la situation des associations syndicales libres. Du coup la loi a retiré au conseil syndical coopératif son pouvoir de contrôle des comptes du syndic ccopératif (qui est aussi président du CS ! ). Lesz comptes sont vérifiés par des personnes désignées par l'assemblée, copropriétaires ou non. Dans ce dernier cas il s'agit d'un expert comptable par exemple.
Mieux encore la récente réforme des résidences avec services en copropriété parmet à l'assemblée de déléguer au CS la gestion permanente des services collectifs 
Autant dire que la cohérence du statut juridique du conseil syndicale s'effiloche peu à peu et que les pouvoirs publics devraient distinguer selon les cas conseil syndical classique et conseil de gestion.
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csproprio
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 12:12:27
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Une petite remarque, tout à fait d'accord avec vous sur le role et l'objectif du CS, d'être efficace, d'assurer une mission de contrôle, d'assistance et pourquoi pas de contre-pouvoir au syndic.
Hélas, malheureusement ce n'est souvent pas la réalité.
Malgré ce qu'on peut croire et selon mon expérience bcp des syndics ne joue pas au même jeux mais aux manipulation et intrigues en tout genres des que leurs intérèts divergent. J'ignore comment on mesure la qualité des syndics professionnels titulaire ou pas de cartes, mais ces choses ils savent très bien faire selon la devise "Divide ut regnes"
L'histoire se complique encore plus quand des pros de l'immo entrent en jeu.
Ainsi le CS est reduit à un role de buffon, dechiré par toute sorte d'intrigues.
A propos
"csproprio = cefelcopro" !!??
L'orthographe ?, s'agit-il de l'accord du verbe avec son sujet, d'une méthaphore, d'une équation mathémétique ou d'une "figure de style" à la syndic ?
Je reconnais ici la tournure syndic, mettre en doute le proprio et sa crédibilité lorsque son témoignage est contre ses propres intérêts.
Voila une autre équation
csproprio = cefelcopro = tout copropriétaire à .. "priori" |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 31 août 2006 : 17:42:45
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Bonjour,
je n'ai pas bien compris votre démarche.
En effet, si le but est de lister des clauses abusives contenues dans un mandat de syndic, il existe une commission de la co-propriété qui émet des recommandations (il en a émis une sur les mandats de syndic et y a listé des clauses abusives).
Sinon vous pouvez faire reconnaitre en justice le caractère abusif de votre contrat en particulier.
Citation :
Initialement entré par anne-marie92
Bonjour,
Nous sommes plusieurs copropriétaires à vouloir saisir une association de consommateurs dans le cadre de l'art L132-1 du code de la consommation, pour tenter de mettre un terme à un ensemble de clauses abusives de notre contrat de syndic. Malheureusement minoritaires, nous n'avons pas d'autre choix aujourd'hui que d'introduire cette actio
J'espère que ma demande n'est pas déplacée sur ce forum mais quelqu'un peut-il m'indiquer où trouver ce type d'association de défense, qui soit compétente pour ester en justice sur cette notion ?
Merci
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 22:57:28
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Bonjour !
Voici une clause abusive, partie "mission " :
paragraphe "mutation" - syndic Gestrim :
Suivi annuel de compte Copropriétaire Vendeur (à compter l'année suivant la vente" ... 2 VH)...
qui a mis ça dans son contrat ?
qui a voté ça ? 
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