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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 16 juil. 2006 : 11:49:34
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Un POS, après révision partielle, classe une grande parcelle préalablement constructible en "espace boisé classé" à l'exception d'une petite réserve non bornée (10% de la superficie) qui reste constructible avec un COS de 10%.
Quelle procédure légale doit enprunter cette décision pour qu'elle soit opposable aux tiers?
Sachant que:
-la grande parcelle est un lot de lotissement dont le cahier des charges a été maintenu en vigueur, après avoir été approuvé antérieurement à l'établissement du POS de la commune.
- Que l'ensemble du lotissement a été repris dans la zone UF du POS.
- que le règlement de cette zone est muet sur le classement en espaces boisés sacrés de certaines parties
- qu'il y a bien eu une enquête publique de révision de POS et une délibération du conseil municipal favorable à ce classement partiel (conçu pour entraver la réalisation de ce lot, par magouille)
- que la fiche hypothécaire du LOT de lotissement concerné est muette sur ce classement partiel
J'ai cru comprendre en lisant les nombreuses dispositions du code de l'urabanisme qu'il fallait rendre publique l'opération de révision, je suppose en avertissant le propriétaire concerné pour qu'il participe à l'enquête et ensuite qu'il connaisse les dispositions applicables à son bien.
Comment?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 20:48:15
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la réponse est un peu abrupte mais faute de détail....
- le classement n'apparait pas dans le règlement ? C'est normal, on peut avoir des EBC dans n'importe quel type de zone (ND à UC)
- si il y a eu enquête publique et délibération pour permettre ce classement, vous disposez de deux mois après affichage de ladite délibération pour la contester ; le délai ne court qu'à compter de l'affichage de ladite délibération, et l'insuffisance de l'enquête peut entâcher d'illégalité la délib d'approbation... Il vous faut en fait reprendre toute la procédure et vérifier qu'elle a été respectée, si elle a moins de deux mois, sinon... trop tard
- la fiche hypothécaire n'a aucun lien avec un classement d'EBC: l'une sert surtout à calculer des impots en identifiant le propriétaire, l'autre est un document d'urbanisme régissant des restrictions (très strictes en l'occurence!) d'occupation du sol
- le propriétaire est réputé averti normalement si il y a eu enquête publique correctement annoncée (délibération prescrivant la révision simplifiée affichée en mairie, arrêté du maire prescrivant l'enquête publié par voie de presse et affichage en mairie)
voili voilà
cordialement
Emmanuel |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 10:30:57
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"la fiche hypothécaire n'a aucun lien avec un classement d'EBC"
C'est le cadastre qui sert à établir l'impôt, non?
Les hypothèques gardent les traces de tous les avatars d'une parcelle (division, remembrement, mutationetc...)
Elles gardent donc les actes publics (tel rénovation cadastrale), les actes privés (actes de vente), les actes d'établissant des servitudes ou les supprimant, et les hypothèques qui la grèvent, avec les dates de radiation...
Une parcelle qui entre dans le périmètre d'un lotissement est indiquée comme telle avec référence à la fiche du lotissement.
Le cahier des charges approuvé est publié aux hypothèques avec les plans approuvés.
Ce qui indique l'utilisation de cette parcelle.
Dans le cas considéré, un renseignement d'urbanisme a été donné préalablement à la mutation et indique en 2003 : zone UFa.
La demande de PC est refusée en 2006 au motif de "zone ND"
La POS a été approuvé en 1989, avec révisionpartielle en 1994 et 1999.
??? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 15:55:45
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Citation :
Initialement entré par Mout
"la fiche hypothécaire n'a aucun lien avec un classement d'EBC"
C'est le cadastre qui sert à établir l'impôt, non?
et la fiche hypothécaire à déterminer le propriétaire, mais ca n'a pas d'incidence dans votre dossier je pense Citation :
Les hypothèques gardent les traces de tous les avatars d'une parcelle (division, remembrement, mutationetc...)
Elles gardent donc les actes publics (tel rénovation cadastrale), les actes privés (actes de vente), les actes d'établissant des servitudes ou les supprimant, et les hypothèques qui la grèvent, avec les dates de radiation...
le zonage (UF, UC ou ND...) du POS de la propriété apparait-il dans la fiche hypothécaire ?
Citation :
Une parcelle qui entre dans le périmètre d'un lotissement est indiquée comme telle avec référence à la fiche du lotissement.
Le cahier des charges approuvé est publié aux hypothèques avec les plans approuvés.
Ce qui indique l'utilisation de cette parcelle.
Dans le cas considéré, un renseignement d'urbanisme a été donné préalablement à la mutation et indique en 2003 : zone UFa.
La demande de PC est refusée en 2006 au motif de "zone ND"
La POS a été approuvé en 1989, avec révisionpartielle en 1994 et 1999.
qu'indique précisément le POS lui même pour la zone concernée: ND ou UFa ? Demandez le en mairie et demandez, pour cette zone, l'historique des évolutions : elles n'ont pu se faire qu'à l'occasion de révision ou de modification.
Si le renseignement d'urbanisme en 2003 est faux, il est trop tard pour contester cette erreur; si le motif de refus du PC en 2006 a plus de deux mois et qu'il est bidon, il est aussi trop tard pour contester l'erreur.
Reste à représenter un PC pour pouvoir contester dans les délais de recours le refus qui vous sera opposé...Citation :
???
!!!
cordialement
Emmanuel |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 18:24:36
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Mon problème: je dois COMPRENDRE comment s'articulent
- le cahier des charges approuvé et maintenu (et ses dispositions sur la destination des lots, avec des lots utiles au lotissement tels que "commerces")
- le POS et le règlement de la zone UFa qui est précisée comme celle s'appliquant au lotissement "machin" (le lotissement "chose" étant en zone UFb)
- le document graphique du POS qui indique un zonage ND à l'intérieur de l'assiette foncière du lot de lotissement
- le renseignement d'urbanisme de 2003, délivré au notaire qui préparait l'acte de vente d'un lot de copro désigné à l'EDD comme "usage exclusif d'un terrain de 10000m² et droit d'y construire les batiments prévus au PC et décrits plus haut"
- le refus de PC en juin 2006 motivé en partie sur "vu le classement en zone ND..."
je préside le CS de copro.
je ne suis pas le proprio du lot en question |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 18:47:51
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le règlement de POS l'emporte toujours sur les documents graphiques.
vous avez donc intérêt à voir : - qu'est-ce que c'est que cette zone ND dans le règlement de POS: est-elle prévue ou correspond-elle peu ou prou à ce qui est prévu pour les zones ND
- de quand date la création sur le graphique de la zone ND
- quelle procédure a été mise en oeuvre pour créer cette zone ND
armé de tout ça, vous aurez certainement les moyens de dire que cette zone ND n'existe pas de facto.
vous faites alors, avant la fin des deux mois de delai de recours contentieux, une jolie lettre au maire en LRAR dans laquelle vous précisez que vous contestez son refus car le motif invoqué est non fondé (là argumentez un peu mais pas trop) et que ce courrier forme recours gracieux.
ça vous laissera le temps de vous retourner, de constituer un dossier plus étayé, d'avoir l'autorisation du CS pour ester en justice dans ce dossier au nom du CS (obligatoire)... Selon réponse explicite ou non du maire, vous pourrez alors, le cas échéant et si les éléments dont vous disposez vous sont favorables, introduire un recours contentieux au TA pour excès de pouvoir contre le refus de PC.
contactez aussi l'assurance de la copro (ou équivalent) pour voir s'ils peuvent prendre en charge les frais d'avocat au titre de l'assistnace juridique éventuellement souscrite.
cordialement
Emmanuel |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 14:18:57
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"le règlement de POS l'emporte toujours sur les documents graphiques."
j'ai très envie de vous croire!
Pourquoi les documents graphiques seraient-ils moins "crédibles" que le règlement?
Je potasse tout ce qui est accessible sur le sujet, mais je piétine...
J'ai demandé au maire de me préparer tous les documents communicables sur le POS en vigueur et les documents qui ont servis à l'établir et le publier.
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 14:30:34
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Citation :
Quelle procédure légale doit enprunter cette décision pour qu'elle soit opposable aux tiers?
Il faut que les formalités de publication soient mises en oeuvre (affichage en mairie, parution d'un avis dans deux journaux, transmission au préfet).
Citation :
la grande parcelle est un lot de lotissement dont le cahier des charges a été maintenu en vigueur, après avoir été approuvé antérieurement à l'établissement du POS de la commune.
Cela ne change rien, les stipulations contractuelles de droit privé inscites dans le cahier des charges du lotissement sont sans rapport avec les servitudes de droit public inscrites dans le PLU.
Citation :
l'ensemble du lotissement a été repris dans la zone UF du POS
La zone UF peut comprendre un sous-secteur UF.1 par exemple correspondant à l'emprise d'un EBC.
Citation :
règlement de cette zone est muet sur le classement en espaces boisés sacrés de certaines parties
Normal la protection des EBC est issue des articles L.130-1 et s. du code de l'urba, les dispositions du réglement du POS n'ont donc pas à rappeler que dans les EBC on ne peut pas construire, cette interdiction résultant du zonage des documents graphiques.
Citation :
qu'il y a bien eu une enquête publique de révision de POS et une délibération du conseil municipal favorable à ce classement partiel (conçu pour entraver la réalisation de ce lot, par magouille)
Procédure normale. En revanche, c'est pas bien de magouiller, si vous parvenez à prouver que les arbres en question ne mérite pas de protection particulière alors vous établirez que le classement en ENC est entaché d'erreur manifeste d'appréciation. Si vous parvenez à prouver que le classement a été décidé pour bloquer la commercialisation ou la construction du lot concerné, alors vous démontrerez que la délibération en cause est entachée de détournement de pouvoir.
Citation :
la fiche hypothécaire du LOT de lotissement concerné est muette sur ce classement partiel
Sans incidence.
Bien cordialement,
Vincent
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 17:41:33
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Le règlement que l'on m'a remis quand j'ai demandé "le POS" applicable à mon lotissement se présente ainsi:
page de couverture
COMMUNE DE B...
Plan d'occupation des sols
REVISION PARTIELLE N°1
REGLEMENT
3
(tampon)Vu et approuvé comme annexé à la délibération du conseil municipal en date du 16 novembre 1999
puis, page suivante, p66
Titre II-chapitre VIII
DISPOSITIONS APPLICABLE A LA ZONE UF
Caractère de la zone
Il s'agit d'une zone d'habitat pavillonnaire aéré occupée par de grands lotissments (v,w,x,y,z)
Elle comporte trois secteurs/
-un secteur UFa correspondant à la partie la + importante du lotissement y et le secteur nord-est du lotissment w, où en raison de la sensibilité du site la hauteur est impérativement limitée.
-un secteur UFb qui recouvre la partie du lotissement z où l'intégration dans le site doit être optimale
etc avec occupations et utilisations du sol "admises" (articleUF1), "interdites"( UF2), conditions de l'occupation du sol "accès et voirie"(UF3), desserte par les réseaux (UF4) jusqu'à UF15
En application des dispositions du code de l'urbanisme les dispositions figurant aux articles UF1 à 15 s'appliquent dans mon lotissement si elles sont plus sévères que le CAHIER DES CHARGES APPROUVE (= DOCUMENT REGLEMENTAIRE)
Inversement si elles sont plus favorables que le cahier des charges, elles ne s'appliquent pas dans ce lotissement.
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 17:49:26
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exact
tout est dit
sauf que les dispositions réglementaires de la zone UF s'appliquent aux terrains situés dans la zone UF, selon le zonage reporté au docuement graphique.
Si le terrain est situé en zone UF, mais au sein d'un EBC, alors on applique les dispositions légales protectrices de ce classement.
Bien cordialement
Vincent |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 18:46:09
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Vincent, vous dites: "Si le terrain est situé en zone UF, mais au sein d'un EBC, alors on applique les dispositions légales protectrices de ce classement."
Il me semble (sous réserve de ce que je pourrais lire prochainement en mairie) que la révision partielle de 1999 a AJOUTE un zonage EBC, dans un grand lot déja construit (mais pas totalement).
Il faut que j'en comprenne la raison (si elle n'est pas de pure magouille).
C'est dans l'ordre une zone totalement UF qui est frappée d'un mitage EBC...
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 19:14:13
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Désolé mais je ne vois pas où est le probleme.
Les EBC peuvent très bien être inscrits après coup, lorsque l'on se rend compte de l'intéret qu'il y aurait à proteger tel ou tel boisement, fût-il situé en zone urbaine (souvent il s'agit en pratique des fonds de parcelle, des jardins accueillant de jolis arbres que les auteurs du POS veulent protéger en déclarant ce jardin inconstructible, dura lex sed lex).
Allez lire le rapport de présentation de la modification du POS ayant conduit à l'inscription de l'EBC, vous verez pourquoi cette protection a été instituée, étant précisé que la délibération par laquelle le CM a approuvé la modification (ou révision) du POS en 1999 peut tjs etre contestée via l'exception d'illégalité, voire en demandant au maire de réunir le CM pour décider d'abroger cette délibération et, ensuite, en contestant le refus du maire devant le TA.
Bon courage,
Vincent. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 19:23:10
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Mout,
J'aimerais m'assurer d'un point important : existe-t-il finalement ou non une zone ND, ou n'y a-t-il "qu'un" EBC inscrit sur votre secteur ?
L'un ou l'autre n'a pas le même "gout"^: si les effets en terme d'urbanisme vous semblent identiques, les suites "contentieuses" à donner peuvent être différentes.
A vous lire donc
cordialement
Emmanuel |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 19:47:55
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C'est ce que j'essaye de comprendre : la mairie parle de zone ND.
Le POS écrit, à la suite de ce que je vous ai noté, ceci:
article UF1- OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES
Rappels
a) l'édification des clotures est soumises à autorisation
b)les installations et trx divers st soumis à l'autorisation prévue aux articles R442-1 et suivants du CU
c) les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation sans les espaces boisés classés figurant aux plans
et à part cette dernière phrase, rien
le renseignement d'urbanisme délivré lors de la vente d'un lot de copro en 2003 donne "ZONE UFa"
le PC est refusé fin mai 2006 "vu... zone ND"
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 20:06:35
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Citation :
Le PC est refusé fin mai 2006 "vu... zone ND"
Bizarre ce truc
Soit le terrain est situé en zone UF, soit en zone ND mais pas dans les deux. Peut etre que le nouveau zonage du POS prévoit une zone ND proche de la zone UF qui viendrait englober l'EBC, par définition inconstructible (comme la zone ND) ?
En tout cas, il vous faut impérativement une copie du doc. graphique annexé au POS à jour.
Et aussi contester le refus de PC en invoquant par voie d'exception l'illégalité du zonage.
Etant enfin précisé que les "renseignements d'urbanisme" que l'administration délivre au notaire lors des ventes, est sans valeur. Autant des renseignements erronés engage la respeonsabilité de l'administration (il existe plein de JP), autant ces renseignements ne peuvent ouvrir doit à construire.
Bonne soirée
Vincent. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 20:09:16
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Alors, sous réserve d'une analyse différente de Vincent, vous devriez engager un recours gracieux contre le refus de PC en soulevant l'illégalité du motif invoqué : il n'y a apparemment pas de zone ND au milieu de votre UFa.
Cependant, si ça rend illégal le refus de PC, ça ne rend pas légal pour autant un PC qui serait accordé alors que la zone concernée a été classée, par une bidouile quelconque qui reste à éclaircir, en EBC.
Ca, ça vous donne de toutes façons du délais.
Ne croyez pas ce que "dit" la mairie, mais seulement ce que vous même lisez dans les documents d'urbanisme opposables : le service urbanisme de votre commune n'a peut-être pas bien compris la différence entre ND (zonage caractérisant une occupation du sol) et EBC (protection de boisements réalisable sur tous types de zones d'un POS)... Profitez-en !
Allez décortiquer la révision de 1999 pour bien voir comment l'EBC a été inscrit dans le POS; lisez précisément la délib qui a prescrit cette révision, le compte-rendu du conseil municipal afférent (ou son PV si disponible), le rapport de présentation de la révision de 1999, la délib ayant enterriné cette révision, le CR du Conseil municipal afférent ou son PV, l'avis du commissaire enquêteur... Bref, tout ce qui a précédé et permis la réalisation de l'EBC.
C'est là dedans que vous pourrez montrer éventuellement qu'il n'a pas été créé pour protéger un boisement mais pour empêcher des constructions, ce qui constituerait com'dit précédemment, un détournement de procédure... Une telle illégalité pourra être soulevée par voie d'exception contre le refus de PC qui vous sera cette fois opposé au titre de l'EBC !
cordialement
Emmanuel |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 20:14:57
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ma réponse de 20:09 a été rédigée en même temps que celle de Vincent à 20:06... d'où une certaine confusion peut-être pour les lecteurs...
en clair, le motif de refus (ND) est illégal (car ND n'existe pas), si nous avons bien compris.
mais un permis accordé sur EBC le serait aussi si il n'est pas prouvé que le classement EBC est illégal.
cordialement
Emmanuel |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 21:03:07
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Depuis que je rame, cela fait du bien de vous lire...
Donc si je vous suis:
"Soit le terrain est situé en zone UF, soit en zone ND mais pas dans les deux"
signifie vraisemblablement pas de zone ND, et renforce le soupçon de magouille.
Ce ne serait que la pénultième.
En réalité, tous les espaces libres du lotissment étaient inconstructibles.
Mais le liquidateur judiciaire qui a "liquidé" de 71 à 04,clôturant contraint et forcé "in boni", a réussi à vendre des espaces libres, falsifications, expertises de géomètre et actes notariés bidons à l'appui..."quand les bornes sont dépassées, y a plus de limites!"
Tout ça instrumentalisé de main de maître par les représentants d'un grand lot de lotissement qui ont tiré la couverture à eux depuis 45 ans, sans relache!!!
je tire sur un fil et je découvre l'impensable, depuis des années.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 22:57:17
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Citation :
Initialement entré par Mout
Depuis que je rame, cela fait du bien de vous lire...
Donc si je vous suis:
"Soit le terrain est situé en zone UF, soit en zone ND mais pas dans les deux"
signifie vraisemblablement pas de zone ND,
ça, c'est absolument certain, en revanche UF et EBC (espace boisé" classé) c'est possible
Citation :
et renforce le soupçon de magouille.
je vous laisse juger... Y a-t-il un lien, financier ou familial entre celui à qui profite cette affaire et les élus qui l'ont créée ?
Citation :
Ce ne serait que la pénultième.
En réalité, tous les espaces libres du lotissment étaient inconstructibles.
Mais le liquidateur judiciaire qui a "liquidé" de 71 à 04,clôturant contraint et forcé "in boni", a réussi à vendre des espaces libres, falsifications, expertises de géomètre et actes notariés bidons à l'appui..."quand les bornes sont dépassées, y a plus de limites!"
Tout ça instrumentalisé de main de maître par les représentants d'un grand lot de lotissement qui ont tiré la couverture à eux depuis 45 ans, sans relache!!!
je tire sur un fil et je découvre l'impensable, depuis des années.
bon courage, tenez nous au courant
cordialement
Emmanuel |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 08:00:24
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"Y a-t-il un lien, financier ou familial entre celui à qui profite cette affaire et les élus qui l'ont créée ?"
Ma réponse ne peut être précise sans être longue...
En bref, il semble que des actes frauduleux ont été établis pas à pas. A l'instigation des fourmis besogneuses ayant acquis en 1960 un lot destiné à un groupement d'habitation, MAIS, avec certificat préfectoral autorisant de vendre une superficie x4 (pour intégrer le projet dans le site?), ce qui revenait à subroger lotisseur la société acquéreur.
Une disposition illégale a été introduite dans l'acte de vente pourtant circonstancié...et contradictoire!Les fourmis qui lorgnaient sur les lots (non encore "divisés")destinés aux commerces et services...ont entrepris de produire des faux en tous sens.
Le lot dont je vous parle a donc tjs subi des interventions visant à contrecarrer sa construction (voir mon autre post sur PC global à un ensemble immobilier)
Les fourmis ont tjs réussi à noyauter le syndicat de l'ASL : chassés par la porte, d'autres revenaient par la fenêtre)
Deux des premiers syndics de l'ASL furent conseillers municipaux, vraisemblablement naïfs et manipulés(par les fourmis)-manipulants(Seigneur! préservez-nous du diable-lotisseur...)
Et de fraude vêtue, en fraude vêtue, les fonctionnaires routiniers ont "perdu la boussole"
Mes interventions consistent à trouver les actes dans leur version originale (hypothèques, archives des tribunaux, archives municipales)et les remettre aux services instructeurs, bureau par bureau.
Merci de vos lumières
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 09:11:30
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Citation :
Initialement entré par Mout
Mes interventions consistent à trouver les actes dans leur version originale (hypothèques, archives des tribunaux, archives municipales)et les remettre aux services instructeurs, bureau par bureau.
Merci de vos lumières
Autant en urbanisme, j'espère avoir pu vous apporter quelques lumières, autant ce type de malversations m'est totalement inconnue...
Si vous pouviez trouver un notaire dans votre entourage ou un juriste à la retraite, il vous serait certainement d'une grande aide pour le travail de recherche entrepris.
Bon courage et tenez nous au courant.
cordialement
Emmanuel |
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