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 Sujet  |
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5FIVE5
Contributeur senior
83 réponses |
 Posté - 21 juil. 2006 : 15:54:10
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Bonjour,
Nouveau propriétaire, les frais de mutation demandé par le syndic on directement été payé par le notaire sur mon compte. Je ne souhaitais pas payé ces frais. Ai-je un recours quelqoncque?
Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 15:57:46
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En principe un notaire fait valider par son client les règlements qu'il effectue pour son compte.
Lesdits honoraires ont peut être échappé à votre vigilance ?
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5FIVE5
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 15:59:48
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| Si c'est le cas , ai'je un recous particulier vu le cas des differentes personne qui refusent de payer ces frais? |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 17:05:03
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Citation :
Initialement entré par 5FIVE5
Si c'est le cas , ai'je un recous particulier vu le cas des differentes personne qui refusent de payer ces frais?
Dans le même cas (mais vendeur avant publication de la loi ENL du 13 juillet 2006), j'ai fais un courrier au syndic. On va voir.
Dans votre cas, faites un courrier en RAR en signalant la loi (65-557 en vigueur au jour de la vente ou plutôt de la notification de la vente au syndic).
La loi 65-557 interdit les honnoraires à l'acheteur qq soit la version (avant ou après le 13 juillet.
Faites aussi référence à l'arret du 21 octobre 2005 (de mémoire) qui confirme l'illégalité de ces frais.
Si le syndic maintient sa position vous devrez aller en justice mais je ne sais plus si c'est TI ou TGI. Comme vous êtes sur de gagner le syndic ne devrait pas trop se maintenir dans l'illégalité. |
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5FIVE5
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 17:42:36
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| c'est quel passage exactement de la loi de 65? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 18:06:22
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Seives, voyez votre notaire directement et rappelez lui que, s'agissant de l'acquéreur, les honoraires sont totalement illégaux.
Ce n'es tpas le cas, et celà n'a jamais été le cas pour les honoraires dus par le vendeur. Dans le cas du vendeur, la loi du 13 juillet 2006 vient de valider la pratique ancienne, et non pas de créer une situation nouvelle.
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Edité par - JPM le 21 juil. 2006 20:31:53 |
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5FIVE5
Contributeur senior
83 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 22:04:36
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Citation :
Initialement entré par JPM
Dans le cas du vendeur, la loi du 13 juillet 2006 vient de valider la pratique ancienne, et non pas de créer une situation nouvelle.
Bah bah bah.... Et ça ?
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 11 octobre 2005 Cassation partielle
N° de pourvoi : 04-17178
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Lyon, 17 mai 2004), rendu en dernier ressort, que M. X..., Mmes Y... et Z... ont vendu des lots dont ils étaient propriétaires indivis dans un immeuble en copropriété ; que par déclaration au greffe, ils ont demandé la mainlevée de l'opposition que le syndic, la société Galyo, aurait faite entre les mains du notaire chargé de la vente et la condamnation du syndicat à leur restituer certaines sommes indûment payées ; qu'ils ont réclamé des dommages-intérêts tant au syndicat des copropriétaires qu'au syndic et reconventionnellement le syndicat a demandé leur condamnation au paiement d'une certaine somme ;
Sur le premier moyen qui est recevable :
Vu l'article 1165 du Code civil ;
Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1165 du Code civil ;
Attendu que pour condamner M. X... et Mmes Y... et Z... au paiement d'une certaine somme au titre de travaux, le jugement retient qu'aux termes du contrat de vente des lots de copropriété, l'indivision X... s'engageait envers les acheteurs à prendre en charge le coût des travaux décidés avant le jour de la vente, et que le syndic a pu réclamer aux vendeurs le coût de ces travaux auxquels ils resteront en dernier lieu tenus ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. X... et Mmes Y... et Z... de leurs demandes en mainlevée de l'opposition et en restitution de la somme de 580,37 euros au titre de la provision du 4ème trimestre 2001, le jugement rendu le 17 mai 2004, entre les parties, par le tribunal d'instance de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Villeurbanne ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, à payer à M. X... et Mmes Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et de la société Galyo ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille cinq.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 23:32:20
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Avec le nouveau texte de l'article 10-1, la Cour de cassation pourra théoriquement rendre encore un arrêt identique 
C'est évident puisque le mode de fixation des honoraires en question n'est pas modifié
Celà donnera dix nouvelles années de procédure 
A moins que l'on comprenne enfin que, dans le cas particulier du syndicat des copropriétaires, il y a transparence juridique : le contrat de syndic est opposable aux copropriétaires qui l'on voté
Est-il besoin d'être docteur en droit pour comprendre ce petit bout de phrase.
L'assemblée désigne un syndic, approuve son contrat et ses honoraires courants et exceptionnels et les copropriétaires, à titre individuel, ne seraient pas tenus par cette décision ? De qui se moque-t-on ?
Une supposition : la Cour de cassation adopte des positions outrancières afin de pousser le pouvoir législatif et le pouvoir réglementaire à se remuer un peu. Celà est possible. Feu le professeur Giverdon avait évoqué cette possibilité à propos d'un arrêt célèbre concernant les résidences services. Avec la loi ENL, c'est fait aussi
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 23:35:30
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Bonsoir à tous
Je ne sais pas trop comment prendre les differents commentaires sur les frais de mutations vendeur.
Le syndic fournit une prestation, un travail effectif.
Cette prestation DOIT etre rémunéré.
C'est ce que consacre la loi ENL laquelle vient confirmer la pratique des syndics professionnels.
Elle brise donc la jurisprudence de la Cour de Cassation,dumoins du côte vendeur.
Accepteriez vous de ne pas etre payé en heures sup pour un travail supplementaire ? |
Edité par - air jordan le 21 juil. 2006 23:36:13 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 08:54:19
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Citation :
Initialement entré par JPM
Avec le nouveau texte de l'article 10-1, la Cour de cassation pourra théoriquement rendre encore un arrêt identique
En plus ça tiendrait la route si l'on considère l'article 1165 du code civil.
Article 1165
Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121.
Comme le contrat de syndic n'est toujours pas signé entre un copropriétaire et ledit syndic, je ne vois pas comment la cour de cassation pourrait se prononcer différemment sur la base de l'arrêt que j'ai cité. Avant cette loi ENL, c'était clair. On ne pouvait pas imputer à titre individuel. Ni au vendeur, ni à l'acquéreur. A la limite, on pouvait imputer sur l'ensemble de la copropriété et ceci au tantième. C'est donc une rustine contestable de type législatif due uniquement à l'arrêt du 11 octobre 2005. Mais dans le fond, cela n'arrange rien. Je veux bien d'autres avis.
Citation :
Initialement entré par air jordan
Je ne sais pas trop comment prendre les differents commentaires sur les frais de mutations vendeur.
Le syndic fournit une prestation, un travail effectif.
Cette prestation DOIT etre rémunéré.
C'est ce que consacre la loi ENL laquelle vient confirmer la pratique des syndics professionnels.
Elle brise donc la jurisprudence de la Cour de Cassation,dumoins du côte vendeur.
Accepteriez vous de ne pas etre payé en heures sup pour un travail supplementaire ?
Que le syndic "fournisse", je ne dis pas le contraire. Mais il me semble que c'est une prestation normale. Une copropriété n'est pas figée. Il y a des départs et des arrivées. Quant à l'état daté, l'informatique est là. Ca se tire dans la minute. Si les données sont à jour évidemment. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 09:04:36
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Comme dit l'autre : ..... , la caravane passe 
Du moment que c'est un syndic, il n'y a pas besoin de le payer. C'est une infime minorité dont les représentants, quand ils participent à une réunion officielle, adoptent d'ailleurs une position différente.
Quand on évoque l'ancien PV de la réunion de travail de la CNC, personne ne répond.
Ceci étant le problème est que certaines prétentions sont exagérées et que demander des honoraires à l'acquéreur ne tient pas debout. Plus généralement dempander 400 € pour un état daté alors qu'on travaille en gestion courante à 120 € par lot, c'est grotesque
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 09:28:35
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Vous avez ici la motivation du législateur concernant l'état daté. C'est très clair au moins, la Cour de Cassation a dû donner des boutons aux syndics.
http://www.assemblee-nationale.fr/12/rapports/r3089.asp
Considérant qu'il est légitime que ces honoraires soient supportés par le seul vendeur puisque ces prestations sont effectuées à son seul profit, le Sénat a prévu dans le dernier alinéa de cet article que les honoraires afférents aux prestations que le syndic effectue pour l'établissement de « l'état daté » sont imputables au seul copropriétaire concerné, alors qu'actuellement, ces honoraires doivent être répartis entre tous les copropriétaires, comme l'a rappelé récemment la Cour de cassation.
Mais je le rappelle, le problème de l'opposabilité du contrat de syndic demeure au vu de l'article 1165 du code civil. Mais pour l'instant c'est un débat thérorique.
Cela explique aussi certains fils où des acquéreurs constatent que le notaire leur demande la signature d'un document par lequel ils reconnaissent devoir des honoraires de mutation au syndic concerné. Ce qui veut dire accessoirement que quand on met à la porte un syndic qui tente de se faire rémunérer par l'acquéreur, ledit syndic essaye de passer par la fenêtre. C'est à dire se faire payer par les deux parties. Tant qu'à faire. |
Edité par - LeNabot le 22 juil. 2006 09:29:46 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 17:59:53
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Pour moi le débat sur les honoraires de mutation est désormais restreint :
aux honoraires demandés aux acquéreurs pour un travail inxistant
aux montants excessifs
Faire supporter par tous les copropriétaires les hono dus par le vendeur est aussi absurde que de prétendre que les copropriétaires ne sont pas tenus par un contrat qu'ils ont voté.
L'article 1165 du Code civil a été écrit pour des contrats. Il y a contrat entre Dupont et Durand, Dubois n'est pas concerné.
La décision d'assemblée est une convention, qui, en l'espèce porte sur un contrat.
En 1804 il y avait certes des assemblées mais la notion d'institution collective était inconnue. Elle l'est encore officiellement et ne fait son apparition que dans le récent projet de réforme du Code civil qui fait de la décision d'assemblée un acte juridique collectif, c'est à dire une convention et non plus un contrat. Le Code civil suit le Code du travail, avec ses conventions collectives, avec un certain retard
Une convention collective oblige tous les employeurs et tous les salariés de la branche, qui ne l'ont jamais signée, ni même votée. Par quel miracle. ? La loi ? oui, mais la loi se réfère à un système juridique existant ou bien elle en crée un.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 19:51:04
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Citation :
air jordan Enregistré - 21 Jul 2006 : 23:35:30
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Bonsoir à tous
Je ne sais pas trop comment prendre les differents commentaires sur les frais de mutations vendeur.
Le syndic fournit une prestation, un travail effectif.
Cette prestation DOIT etre rémunéré.
C'est ce que consacre la loi ENL laquelle vient confirmer la pratique des syndics professionnels.
Elle brise donc la jurisprudence de la Cour de Cassation,dumoins du côte vendeur.
Accepteriez vous de ne pas etre payé en heures sup pour un travail supplementaire ?
C'est ce que consacre la loi ENL laquelle vient confirmer la pratique des syndics professionnels.
Elle brise donc la jurisprudence de la Cour de Cassation,dumoins du côte vendeur.
Non seulement le décret d'application de la loi ENL n'est pas encore sorti mais :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus799.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus802.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus803.htm
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 21:42:30
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Citation :
Initialement entré par JPM
La décision d'assemblée est une convention, qui, en l'espèce porte sur un contrat.
Une décision d'assemblée ne peut que porter sur un contrat signé entre le syndic et le syndicat. Je rappelle que la jurisprudence du 11 octobre 2005 a clairement édicté comme principe qu'une décision d'AG ne régit pas les rapports entre le syndic et un copropriétaire pris personnellement. Or je pose la question. Sur quoi va se baser le syndic pour réclamer ses honoraires ? Sur un contrat auquel le vendeur n'a pas adhéré. Fin de la démonstration.
Citation :
Une convention collective oblige tous les employeurs et tous les salariés de la branche, qui ne l'ont jamais signée, ni même votée. Par quel miracle. ? La loi ? oui, mais la loi se réfère à un système juridique existant ou bien elle en crée un.
Ce que vous décrivez porte un nom. L'ordre public social. Qui impose à l'employeur d'appliquer le texte le plus favorable au salarié. Et on compare donc contrat de travail, accord d'entreprise, conventions collectives et code du travail. Et le pire, c'est qu'il arrive qu'il y ait des conventions collectives qui soient plus défavorables que le code du travail lui même qui pourtant est censé être un minimum. Auquel cas on applique le code du travail. Comme quoi les syndicats de salarié savent se montrer aussi tartes. Mais pour conclure, ce système est basiquement différent de la théorie des obligations. Vous ne pourrez jamais imposer à un quidam un contrat auquel il n'a pas donné son consentement. |
Edité par - LeNabot le 22 juil. 2006 21:50:00 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 22:35:34
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Une loi est applicable en l'absence meme de decret d'application.
En ce qui concerne l'arc, la lecture des lois est souvent "partisane".
Ces associations feraient mieux de contrôler leurs tarifs.
J'ai repris une copro il y a un an, le CS etait assisté d'une assoce dans ce genre.Ces derniers ont estimé qu'au regard des prestations de votre serviteur (pour etre clair moi),il n'en avaient plus besoin.
Le coût etait tres eleve, pour un service assez restreint ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 22:48:06
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Une loi est applicable en l'absence meme de decret d'application.
En l'occurence, sur le pb des honoraires de mutation dus au syndic, il n'y a pas besoin effectivement de décret d'application. La loi ne l'ayant pas conditionné. Pour une discussion plus générale, si une loi prévoit un décret d'application, alors il faudra attendre la parution du décret.
Citation :
En ce qui concerne l'arc, la lecture des lois est souvent "partisane".
Je ne le pense pas. L'arc a presque toujours des interprétations justes. Par contre, j'ai pu observer pas mal de fois ici que vos confrères syndics ont souvent une vue contorsionniste des textes de loi. Sur quelques points particuliers. Je pense notamment à certains problèmes d'exigibilité d'appels de fonds pour travaux lors de la vente d'un lot. |
Edité par - LeNabot le 22 juil. 2006 22:49:14 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 22:55:36
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Une convention collective ne relève pas de l'ordre public. Elle ne s'impose qu'aux adhérents des organisations signataires. L'ordre public n'y met pas le nez.
Certaines conventions collectives font l'objet d'une décision d'extension. C'est la décision d'extension qui impose leur application généralisée.
Le règlement de copropriété s'applique à des copropriétaires qui n'ont pas participé à son élaboration, ne l'ont pas signé, ne l'ont jamais détenu (ce qui est regrettable) et, de toute manière ne l'ont jamais lu. Il suffit d'acquérir un lot dans tel immeuble et, plouf ! on est soumis au RC
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 23:44:26
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par air jordan
Une loi est applicable en l'absence meme de decret d'application.
En l'occurence, sur le pb des honoraires de mutation dus au syndic, il n'y a pas besoin effectivement de décret d'application. La loi ne l'ayant pas conditionné. Pour une discussion plus générale, si une loi prévoit un décret d'application, alors il faudra attendre la parution du décret.
Citation :
En ce qui concerne l'arc, la lecture des lois est souvent "partisane".
Je ne le pense pas. L'arc a presque toujours des interprétations justes. Par contre, j'ai pu observer pas mal de fois ici que vos confrères syndics ont souvent une vue contorsionniste des textes de loi. Sur quelques points particuliers. Je pense notamment à certains problèmes d'exigibilité d'appels de fonds pour travaux lors de la vente d'un lot.
Bonsoir, LeNabot
Je dois revoir mon droit constitutionnel que j'ai sans doute légerement oublié !
Concernant ma vision de l'arc , j'ai clairement le sentiment que cette assoce part souvent du principe que le syndic est un affreux jojo voleur menteur incompetent.
Pourrait on juger l'arc ? tous les coproprietes ayant eu recours à ses services sont elles satisfaites ?le service apporte est il de qualite ?
Il ne faut pas s'en tenir à la consultation du forum de l'arc !
Mon experience prouve que les coproprietaires peuvent etre peu satisfaits par les services d'une association de ce type.
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frais de mutation prelevé par notaire
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