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mathi
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LeNabot
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 Posté - 23 juil. 2006 : 09:06:32
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Citation :
Initialement entré par JPM
Une convention collective ne relève pas de l'ordre public. Elle ne s'impose qu'aux adhérents des organisations signataires. L'ordre public n'y met pas le nez.
Je vous donne un lien, le terme "ordre public social" existe bien :
http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/droit-du-travail.php
Le droit social est un droit impératif. Au nom du principe d'ordre public social, on recherche toujours le texte qui est le plus protecteur pour le salarié entre contrat de travail, accords d'entreprise, convention collective et code du travail. Si dans un domaine particulier, par exemple un salaire minimum, une convention collective est moins favorable que le code du travail ou une loi, la convention collective ne s'applique pas pour ce point particulier et ceci au profit du texte le plus favorable. Personnellement, j'ai vu des pans entiers de conventions collectives être moins favorables que le code du travail. Auquel cas l'employeur est obligé d'appliquer le minimum qu'est censé apporter le code du travail. Je maintiens donc le terme "ordre public social" qui est très usité parmi les juristes sociaux.
Citation :
Le règlement de copropriété s'applique à des copropriétaires qui n'ont pas participé à son élaboration, ne l'ont pas signé, ne l'ont jamais détenu (ce qui est regrettable) et, de toute manière ne l'ont jamais lu. Il suffit d'acquérir un lot dans tel immeuble et, plouf ! on est soumis au RC 
Un règlement de copropriété est différent par essence puisque ce sont des règles collectives qui s'appliquent. Ce qui n'est pas le cas d'honoraires de mutation. Car une AG ne pourra jamais imposer un rapport individuel entre un copropriétaire et un syndic pris personnellement. J'insiste sur le personnellement c'est important. Vous aurez toujours l'article 1165 du code civil. Les syndics ont tentés le contourner avant la loi ENL, et juridiquement cette loi ENL n'a rien réglé par rapport à l'article 1165 du code civil. Je ne vois pas au nom de quoi un syndic pourra réclamer des honoraires de mutation, même au vendeur.
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Edité par - LeNabot le 23 juil. 2006 09:09:59 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 09:13:31
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Concernant ma vision de l'arc , j'ai clairement le sentiment que cette assoce part souvent du principe que le syndic est un affreux jojo voleur menteur incompetent.
Je ne dirais pas cela. La jurisprudence du 11 octobre 2005 prouve qu'il y a bien un problème d'honnêteté chez certains syndics. Qui se faisaient rémunérer à la fois chez le vendeur et chez l'acquéreur pour les honoraires de mutation. Et quand je dis certains, c'était pratiquement tous. Il n'y a qu'à éplucher les contrats de syndics. |
Edité par - LeNabot le 23 juil. 2006 09:15:19 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 10:24:39
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Le Nabot : on peut toujours être en désaccord et certaines discussions sont fructueuses.
Mais il ne faut pas, consciemment ou non, faire dire aux gens des choses qu'ils n'ont pas dites ou écrites.
Je n'ai pas contesté l'existence de l'ordre public social. J'en traite moi-même dans
http://jpm-copro.com/fondjurcop.htm#_Toc107481095
Je dis simplement que l'ordre public, social ou autre, n'est pas une source de droit. Rien d'extraordinaire dans cette affirmation qui relève des principes les plus élémentaires.
L'ordre public est une notion indispensable un peu galvaudée par les uns et les autres. La jurisprudence siffle parfois la fin de la récréation dans ce domaine ou des domaines voisins :
L'arrêt KPMG (Conseil d'État) rappelle au pouvoir réglementaire que la sécurité juridique impose le respect des situations contractuelles régulièrement constituées et que les justiciables peuvent avoir des droits acquis même s'ils ne sont pas salariés.
Et la Cour de cassation a admis que les entreprises ne sont pas tenues d'aller jusqu'au bord du dépôt de bilan pour organiser des licenciements économiques. Ce qui ne justifie pas certaines opérations manifestement abusives au nom d'intérêts exclusivement financiers
Pour des raisons très différentes des vôtres, je pense également que l'article 1O-1 ne purge pas totalement le problème des honos de mutation. C'est donc une bonne occasion de remettre la question en chantier. Je peux vous affirmer que les parlementaires ont éludé la question car le rapporteur au Sénat avait été informé de la nécessité de compléter le texte.
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 13:31:24
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Citation :
air jordan
Messages 571
Posté - 22 Jul 2006 : 22:35:34
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Une loi est applicable en l'absence meme de decret d'application.
En ce qui concerne l'arc, la lecture des lois est souvent "partisane".
Ces associations feraient mieux de contrôler leurs tarifs.
J'ai repris une copro il y a un an, le CS etait assisté d'une assoce dans ce genre.Ces derniers ont estimé qu'au regard des prestations de votre serviteur (pour etre clair moi),il n'en avaient plus besoin.
Le coût etait tres eleve, pour un service assez restreint !
Une loi ne s'applique pas en l'adscense du décret d'application |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 13:38:47
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| C'est comme pour les ascenseurs vous avez la mémoire courte vous anticipez comme à d'habitude vous ne pouvez pas être juge et partie !! abonnez-vous dans une revue sérieuse et prenez connaissance des arrêts qui n'arrêtent pas de tomber à l'encontre du syndic et à l’inverse, soyez rassurez je n'ai rien contre les syndics qui appliquent la loi et son décret mais pas ceux qui font n'importe quoi en faisant croire aux copros qui pigent rien que c'est légal ou pas |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 14:07:34
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Citation :
Initialement entré par mathi
Citation :
air jordan
Messages 571
Posté - 22 Jul 2006 : 22:35:34
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Une loi est applicable en l'absence meme de decret d'application.
En ce qui concerne l'arc, la lecture des lois est souvent "partisane".
Ces associations feraient mieux de contrôler leurs tarifs.
J'ai repris une copro il y a un an, le CS etait assisté d'une assoce dans ce genre.Ces derniers ont estimé qu'au regard des prestations de votre serviteur (pour etre clair moi),il n'en avaient plus besoin.
Le coût etait tres eleve, pour un service assez restreint !
Une loi ne s'applique pas en l'adscense du décret d'application
Mathi vous ne prenez pas connaissance de tous les posts et vous vous precipitez pour répondre, et ce sans recul.
LE Nabot précise à juste titre "qu'il n'y a pas besoin effectivement de décret d'application. La loi ne l'ayant pas conditionné. Pour une discussion plus générale, si une loi prévoit un décret d'application, alors il faudra attendre la parution du décret".
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 19:41:40
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Citation :
Initialement entré par JPM
L'arrêt KPMG (Conseil d'État) rappelle au pouvoir réglementaire que la sécurité juridique impose le respect des situations contractuelles régulièrement constituées et que les justiciables peuvent avoir des droits acquis même s'ils ne sont pas salariés.
Je lis quand même des commentaires assez différents.
Par une décision du 24 mars 2006, l'Assemblée du contentieux du Conseil d'Etat, saisie par cinq des principaux cabinets de commissaires aux comptes, a rejeté les critiques de fond dirigées contre le code de déontologie lui-même, mais jugé que le décret du 16 novembre 2005 approuvant ce dernier était illégal faute d'avoir prévu des mesures transitoires pour son application aux contrats en cours.
Maintenant pour aborder le problème de la sécurité juridique, puisque je suppose que vous faites allusion à celle des syndics, je rappelle simplement que c'est la Cour de Cassation, qui par son arrêt du 11 octobre 2005, a mis en cause certaines pratiques, et que la loi LEN tente d'une façon que je considère très imparfaite mettre sur le compte du vendeur les honoraires de mutation qui nous occupent un peu, mais qu'en aucun cas je ne pense pas que les intérêts économiques de la corporation des syndics soient si gravement atteints, puisqu'il subsiste encore la possibilité de les imputer collectivement. D'ailleurs sur ce point précis, l'insistance des syndics à les imputer personnellement sur le compte du vendeur me laisse perplexe. |
Edité par - LeNabot le 23 juil. 2006 19:46:11 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 19:43:27
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Mathi vous ne prenez pas connaissance de tous les posts et vous vous precipitez pour répondre, et ce sans recul.
LE Nabot précise à juste titre "qu'il n'y a pas besoin effectivement de décret d'application. La loi ne l'ayant pas conditionné. Pour une discussion plus générale, si une loi prévoit un décret d'application, alors il faudra attendre la parution du décret".
Je reconfirme qu'à la lecture de la loi LEN, il n'y a pas besoin d'un décret d'application pour les nouvelles dispositions concernant les honoraires de mutation, cette loi ne l'ayant pas conditionné. |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 20:34:37
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ti ou tgi peut-être mais si la somme est trop faible...
c'est ce que m'a dit un avocat de l'arc...qui ne voulait pas intervenir pour une somme trop faible....donc ces honoraires ont encore de beaux jours devant eux... |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 20:43:02
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Citation :
Initialement entré par albifrons
ti ou tgi peut-être mais si la somme est trop faible...
c'est ce que m'a dit un avocat de l'arc...qui ne voulait pas intervenir pour une somme trop faible....donc ces honoraires ont encore de beaux jours devant eux...
Pas besoin d'avocat. Vu les sommes en jeu, c'est du ressort du TI. Il suffit de lire l'arrêt, et vous verrez que c'est un arrêt de cassation d'un jugement de TI. Je comprends pas trop pourquoi on discute sur le choix TI/TGI. |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 22:07:59
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Je comprends pas trop pourquoi on discute sur le choix TI/TGI.
mais parce que la juridiction compétente à propos de contrat de syndic est le TGI je suppose... |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 22:24:45
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Sur l'affaire KPMG, le commentaire que vous citez évoque bien le problème de la sécurité juridique : remise en cause injustifiée de contrats régulièrement établis ; application immédiate du nouveau décret alors qu'il y avait lieu de prévoir des dispositions transitoires.
Il ne s'agit nullement de la sécurité juridique des syndics, mais de la sécurité juridique de tout un chacun.
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 22:59:48
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il ne s'agit nullement de la sécurité juridique des syndics, mais de la sécurité juridique de tout un chacun.
Même si vous raisonnez sur la sécurité juridique de tout un chacun. Ce que je vois c'est qu'une loi a été promulguée pour anéantir une jurisprudence de la Cour de Cassation qui a un rôle justement de garant de la sécurité juridique. Permettez moi tout de même de contester cette loi ENL qui entend mettre un lien contractuel entre un syndic et un copropriétaire pris personnellement, lien contractuel qui a été refusé par cette même Cour de Cassation. A côté de cela, je constate aussi quelques fils où des acquéreurs expliquent la tentative de certains notaires pour faire accepter par lesdits acquéreurs des honoraires que ne reconnaissent ni la loi ENL, et encore moins la jurisprudence de la Cour de Cassation au nom de l'article 1165 du code civil. Je dis qu'il y a là un grave problème de comportement. |
Edité par - LeNabot le 23 juil. 2006 23:02:49 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 09:04:17
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Citation :
Initialement entré par albifrons
Je comprends pas trop pourquoi on discute sur le choix TI/TGI.
mais parce que la juridiction compétente à propos de contrat de syndic est le TGI je suppose...
Non c'est le TI. Lisez bien l'arrêt de la Cour de Cassation nom de dieux..... |
Edité par - LeNabot le 24 juil. 2006 09:04:50 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 10:02:22
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Le Nabot, votre tableau est bien cadré.
Mais la sécurité juridique, ce n'est pas faire plaisir à Le Nabot ou à JPM ! C'est assurer la pérennité des relations juridiques et clauses contractuelles créées licitement avant un nouveau texte.
La réforme de 1965 a porté atteinte à la sécurité juridique de la copropriété notamment dans la mesure ou des clauses insérées licitement dans le RC en 1960 ont pu être déclarées non écrites en 1980. Le comble est que certaines sont à nouveau déclarées licites par le Cour de cassation
Ce qui est vrai pour un décret (dans KPMG) peut aussi bien l'être pour la loi. Sauf péril imminent justifiant des mesures drastiques, la loi aussi doit comporter des mesures transitoires. La sanction juridique pose plus de problèmes et c'est en général dans la pratique qu'on trouve les vraies sanctions : viol systématique de la nouvelle loi, expatriation de gros contribuables, économie souterraine et, dans notre domaine le compte individualisé par exemple.
La sécurité juridique, c'est aussi faire des textes précis, ce qui impose un peu de réflexion et une bonne connaissance du vocabulaire, de la grammaire et de la ponctuation.
En informatique, le programme ne démarre pas si le syntaxe de la commande n'est pas respectée 
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 12:53:26
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Citation :
Initialement entré par JPM
Mais la sécurité juridique, ce n'est pas faire plaisir à Le Nabot ou à JPM ! C'est assurer la pérennité des relations juridiques et clauses contractuelles créées licitement avant un nouveau texte.
Sauf que vous prenez le problème à l'envers. Vous aviez avant la loi LEN, des relations contractuelles que n'a pas reconnu la Cour de Cassation en application de l'article 1165 du Code Civil qui lui continue à s'appliquer. Or le Code est une loi. Je suis têtu, mais je ne vois pas au nom de quoi on écarterait cet article 1165 du Code Civil maintenant pour les honoraires de mutation.
Citation :
Ce qui est vrai pour un décret (dans KPMG) peut aussi bien l'être pour la loi.
Certainement pas. Un décret c'est le domaine réglementaire et peut être annulé par le Conseil d'Etat soit au moyen d'un recours pour excès de pouvoir, soit au moyen d'une exception d'illégalité soulevée au cours d'une instance qu'elle soit administrative, civile ou pénale. La loi constitutionnellement est l'expression de la volonté générale et elle est votée par le Parlement (art 34 de la Constitution). Seul le Conseil Constitutionnel peut empêcher la promulgation d'une loi, soit partiellement, soit totalement. (art 62 de la Constitution). En matière contractuelle, et d'une façon générale la loi n'est pas rétroactive (art 2 du Code Civil). Ce qui veut dire que les contrats en cours s'appliquent avec l'ancienne législation, sauf exception voulue par le législateur. Je ne vois pas où vous voulez en venir. |
Edité par - LeNabot le 24 juil. 2006 12:55:40 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 13:50:43
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Je veux en venir, d'une manière générale, et abstraction faite du cas ultra mineur qui est à l'origine du sujet, à ce que la loi elle même ne " casse " pas des contrats qui ont été légalement établis et des clauses parfaitement licites de manière inconsidérée.
Je ne parle pas, bien sur, des clauses manifestement abusives, pour lesquelles la notion de bonne foi et le principe d'équilibre des obligations suffisaient d'ailleurs pour en faire prononcer la suppression sans annulation du contrat.
quand un texte permet de déclarer non écrite la clause de solidarité des indivisaires en 1980 puis de proclamer le contraire en la déclarant valide en 2002, la sécurité juridique des copropriétaires n'est pas assurée.
Vous avez tout à fait raison en faisant une différence entre loi et décret mais je vous rappelle que le Conseil constitutionnel ne se prive pas formuler, lui aussi des recommandations. Quans vous lisez " Sagesse " dans les travaux parlementaires de la loi ENL, c'est une allusion claire à l'une de ces recommandations, relative aux lois 'fourre-tout".
Et il n'est pas interdit de faire campagne auprès des parlementaires pour leur faire prendre conscience de la nécessité de généraliser l'utilisation des mesures transitoires.
Je veux aussi en venir à reconnaître la transparence juridique du syndicat, mais ce n'est pas le lieu d'en débattre.
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giwdul
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341 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 14:09:13
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je veux aussi en venir à reconnaître la transparence juridique du syndicat, mais ce n'est pas le lieu d'en débattre.
Domage que ce ne soit pas le lieu car il y a la une vrai iatus sur la vision de la relation du syndic et des ses interlocuteurs.
La transparence que vous proposez me semble contraire à tellement de principes qu'il est important d'en débatre (dés que j'aurais trouvé le lieu  ) |
Edité par - giwdul le 24 juil. 2006 14:09:50 |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 30 juil. 2006 : 00:29:22
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Bon alors aujourd'hui pour faire court et très court. Resumez-moi en 2 mots car ce jargon juridique m'est vraiment imperméable (et dire que ma fille y est à fond- 6ème année de droit constit. )
Je suis sous peu en signature - moi vendeur : la Loi ENL est paru 16 juillet 06. Faut-il attendre encore comme j'ai l'air de le comprendre, ou bien on n'en parle plus : ce qui a été voté à l'AG sur le contrat du syndic en clauses particulières doit être à ce jour appliqué?
Merci tout plein (jargon niçois) |
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