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 Sujet  |
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bvedu70
Contributeur senior
53 réponses |
 Posté - 28 juil. 2006 : 09:01:29
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Nous possédons un appartement dans une copropriété dont nous contestons la répartition des millièmes.
Le règlement de copropriété, datant de 2 ans, intègre dans le mode de calcul les millièmes correspondant aux jardins.
La question a été posée en réunion de copropriété, mais la majorité absolue n'a pas été obtenue.
Il n'est pas juste qu'un appartement T3 paie plus de charges qu'un T4. Il n'est pas juste que 2 appartements identiques ne paient pas la même chose.
Les charges telles que assurance annuelle du bâtiment ou ravalement de façade ne sont pas à régler en fonction des millièmes des jardins.
Quels sont les moyens à ma disposition pour modifier la situation actuelle? Avez-vous eu connaissance de cas semblable?
Merci d'avance.
Bruno
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 10:05:24
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| Vous n'avez, malheureusement pour vous, pratiquement aucune solution. Si la répartition des charges figure ainsi sur votre règlement, à moins d'une illégalité, vous permettant de vous adresser au TGI pour la corriger, elle ne peut être modifiée qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires (1000/1000èmes). Peu de chances que ceux à qui vous demanderez d'augmenter leur charges l'acceptent. Mais, vous pouvez quand même essayer, si vous êtes assez persuasif. Il faut demander la mise à l'ordre du jour de votre prochaine AG, une proprosition de modification des charges. |
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bvedu70
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 19:28:03
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Bonjour,
La question a été posée en réunion de copropriété, mais la majorité absolue n'a pas été obtenue.
Pour une action au TGI, c'est cher?
Bruno |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 21:47:01
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J'ai enregistré un document il y a qq temps en page accueil UI, je crois, qui donnait des possibilités de modifier la répartition des charges dans certains cas,sans unanimité et sans voie judiciaire ;impossible de faire un lien car j'ai modifié,en le classant,la partie adresse http/
Il s'agit de :
UI Actus - 14.11.2005 -Copropriété:une méthode originale pour modifier la répartition des charges |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 21:48:22
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De bvedu70
"Il n'est pas juste qu'un appartement T3 paie plus de charges qu'un T4. Il n'est pas juste que 2 appartements identiques ne paient pas la même chose."
Article 10 de la loi du 10 juillet 1965:
"...Ils (les copropriétaires) sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement AUX VALEURS RELATIVES des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5..."
Il n'est donc pas question "d'appartements identiques"
Un appartement T4 en RDC en centre ville donnant sur la rue aura moins de valeur que le même situé en étage.
Le même T4 situe en proche banlieue avec terrasse donnant sur un parc et accès direct à une piscine sera très recherché et aura une valeur supérieure au même T4 situé en étage.
Veuillez vérifier dans votre règlement de copropriété si vous n'avez pas une clé de répartition pour les charges "Bâtiment".
Le même article 10 prévoit, et c'est votre cas:
"Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
Veuillez donc lire et relire votre règlement de copropriété.
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bvedu70
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 23:36:45
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Il n'est donc pas question "d'appartements identiques"
Ben dans mon cas si. Si je parle de 2 appartements identiques, ils sont situés au même endroit, avec la même surface, la même exposition, le même étage, etc...
Veuillez vérifier dans votre règlement de copropriété si vous n'avez pas une clé de répartition pour les charges "Bâtiment".
Pas de ça dans le règlement de copropriété
"Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
Veuillez donc lire et relire votre règlement de copropriété.
La méthode de calcul est bien indiqué. Ce qui m'a permis d'extraire les millièmes des jardins. Mais mon problème reste entier. Quels sont les moyens à ma disposition pour revenir à une situation plus juste?
Bruno |
Edité par - bvedu70 le 28 juil. 2006 23:38:39 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
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bvedu70
Contributeur senior
53 réponses |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 01:02:51
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exemple vécu entre le 1er et le 5 eme étage 15% d'écart sur les charges communes générales (gardien, eau froide à 90%)quelle logique pour des appartements de même superficie, orientation etc alors que les tantièmes d'escalier, d'ascenseur etc sont déjà énormes mais compréhensibles tout du moins en partie et qu'à l'achat le prix du m2 est déjà bien différencié
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 04:10:10
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bvedu70,
Vous nous parlez de millièmes de jardin que vous avez extrait. De quoi s'agit-il exactement ? Si un lot de copropriété a un droit d'usage d'un jardin et un autre pas, il est normal qu'ils aient des millièmes différents, que celui qui a l'usage du jardin ait plus de millièmes que l'autre. |
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bvedu70
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 11:12:24
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Le bâtiment et donc la copropriété exixste depuis 2 ans. Les 6 copropriétaires ont chacun un jardin avec une certaine superficie et donc les millièmes qui vont avec. A l'achat, il est bien évident que tout le monde a aceepté son petit bout de terrain.
Ce qui n'est pas normal c'est que les millièmes des jardins soient comptabilisés pour le calcul des charges telles que assurance du bâtiment, ravalement de façade dans quelques années...
On arrive donc à la situation suivante : 2 appartements identiques (contigus, même étage, même situation, même superficie, mêmes pièces et donc mêmes millièmes d'appartement ne paient pas la même somme pour l'assurance du bâtiment puisque les millièmes des jardins, différents pour les 2 appartements sont compris dans le calcul des charges.
La décision d'extraire les millièmes des jardins a déjà été repoussée 2 fois en assemblée générale, faute de majorité absolue. Certains copropriétaires se voyant déjà payer quelques euros en plus.
Ai-je été plus clair?
Bruno |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 11:54:53
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Citation :
Ce qui n'est pas normal c'est que les millièmes des jardins soient comptabilisés pour le calcul des charges telles que assurance du bâtiment, ravalement de façade dans quelques années...
Ben si les jardins sont parties communes avec jouissance privative, leurs superficies sont prises en compte pour déterminer le montant de l'assurance de la copropriété, et donc doivent être assurés avec l'ensemble des parties communes de la copro.
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 12:52:27
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Bvedu70,
Regardez si vous avez des charges spéciales rattachées à ces jardins sur votre règlement de copropriété, dans son silence vos charges sont calculées correctement. |
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bvedu70
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 13:14:14
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Ben si les jardins sont parties communes avec jouissance privative, leurs superficies sont prises en compte pour déterminer le montant de l'assurance de la copropriété, et donc doivent être assurés avec l'ensemble des parties communes de la copro.
C'est là où c'est pas clair.
Dans le règlement de copropriété : "les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé".
Et plus loin :"il est précisé les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges : les charges générales sont proportionnelles à la surface de chaque lot assortie des coefficients suivants : 0,1 pour les jardins et patios, etc...
Les millièmes des jardins peuvent -ils donc être extraits pourt créer une nouvelle catégorie de charges?
Pour info, voici un extrait de la dernière AG.
Modification de la répartition des charges
Suite à l'erreur de Me ...... incluant les tantièmes des jardins dans la répartition des charges, il est proposé un nouveau mode de calcul. En aucun cas, il n'est question de modifier le règlement de copropriété, et encore moins les tantièmes de chacun.
La nouvelle répartition serait la suivante...
La modification de la répartition des charges ne peut être effectuée sans le consentement unanime des copropriétaires (règlement de copropriété).
Bruno |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 14:43:31
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De bvedu70"
"Pour info, voici un extrait de la dernière AG."
"Modification de la répartition des charges
Suite à l'erreur de Me ...... incluant les tantièmes des jardins dans la répartition des charges, il est proposé un nouveau mode de calcul. En aucun cas, il n'est question de modifier le règlement de copropriété, et encore moins les tantièmes de chacun."
C'est tout et son contraire, il est dit plus loin:
"La modification de la répartition des charges ne peut être effectuée sans le consentement unanime des copropriétaires (règlement de copropriété)"
On peut tout faire avec l'unanimité!
La modification du règlement de copropriété doit être publiée aux hypothèques.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 14:47:51
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est-il dit que l'entretien des jardins est à la charge des copropriétaires concernés ?
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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bvedu70
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 16:46:37
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Les millièmes des jardins peuvent -ils donc être extraits pourt créer une nouvelle catégorie de charges?
A l’unanimité, oui, voyez ces liens :
Et sans unanimité?
Merci.
Bruno |
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bvedu70
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 16:49:38
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Citation :
Initialement entré par fguigui
est-il dit que l'entretien des jardins est à la charge des copropriétaires concernés ?
A aucun moment, il n'est question d'entretien des jardins dans le règlement de copropriété.
Bruno
Bruno |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 17:45:26
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Bvedu70, voyez ce lien :
La cour de cassation approuve le fondement de l'article 43 de la loi de 1965. En effet, ce texte autorise le juge qui répute non écrite une clause relative à la répartition des charges à procéder à leur nouvelle répartition. Ce pouvoir s'étend à la faculté de créer des charges spéciales lorsque cela s'avère indispensable au regard de la loi.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris22.06.05.htm
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 juil. 2006 : 18:11:15
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Il n'y a certainement pas de tantièmes affectés aux jardins dans le règlement de copropriété.
Les indications relatives au calcul des tantièmes signifient simplement que, pour appartements identiques au rez de chaussée, l'un n'ayant pas de jardin sera doté de 50 millièmes, l'autre doté d'un jardin sera doté de 53 millièmes parce que son agrément est plus grand et sa valeur théorique également. Mais, dans les deux cas, c'est le lot appartement qui est lié aux tantièmes. Si, réserve faite des chiffres, qui sont un exemple au hasard, tel est le cas, il n'y a rien à dire. C'est parfaitement régulier.
Quant à la prime d'assurance, la superficie des jardins n'entre pas dans le décompte de la surface développée du bâtiment. Mais il est vrai que pour nos deux appartements, l'un paiera 50/1000 et l'autre 53/1000, ce qui est encore tout à fait régulier.
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Répartition erronée
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