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 Sujet  |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 30 juil. 2006 : 17:39:54
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bonjour à tous.....
décidement, j'ai pris un abonnement aux cas de cahiers des charges qui ont (trop) perdurés
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37603
cette fois j'ai acheté(!) une maison dans un lotissement vieux de 40 ans. lotissement inclus dans un lot de 7 autres, formant le socle d'une nouvelle ville. pour encadrer le tout, un cahier des charges existait qui etait censé etre géré aprés la creation des lotissements par une société qui..... n'a jamais vue le jour!!
au niveau de la mairie, de l'agence immobilière, ou des différents contacts, la volonté était la méme.... oublier ce cahier des charges "arlésienne" dont peu avait vu un exemplaire... jusqu'aux notaires, géomètres qui ont enquétés et n'ont pas trouvés sa trace..;
ou est le probléme alors?
le jour de la signature de l acte définitif, le notaire me prend à part pour me signaler qu'il vient de recevoir.... le cahier des charges fantome!! et celui-ci est restrictif au possible !!
pas de possibilité de détacher une parcelle et de faire construire un deuxiéme logement (mon projet), de vendre la partie construite independament du terrain ; pas de maison de plus de 5 piéces.....
de plus , si je passe outres , il ne signera pas les actes de ventes ultérieurs....
pour une tuile, aprés un compromis en deux actes... réflexion rapide, quelques coups de fils..... des notaires connaissant le secteur seront moins regardants pour les reventes, j'ai plusieurs noms.... ça m'est confirmé par tel.... on fonce!!
le notaire que nous nommeront ici maitre parapluie, me fait alors signer un document pour son seul usage(sic) ou je reconnais avoir été avisé de l'existence de ce fameux cahier des charges et de ses conséquences pour mes projets.... je ne peux lui en vouloir, en plus de sa mission de conseil, il a fait attention à eviter tout retour de batons!!!
mais c'est encore un soucis léger!!
quelques jours plus tard, plusieurs notaires du secteur sont amenés à discuter de ce fameux cahier des charges (je n'ose penser que c'est à l'initiative de mon propre notaire...) et du coup il ne se trouve plus aucun notaire pour signer un acte de ce type alors que de nombreux projets biens plus avancés étaient dans les tubes... panique à bord pour certains...... la mairie est un peu dépassée : le secteur concerne environ 4000 personne .....
comment réunir autant de monde pour rendre caducque ce cahier?
toute idée ou solution est la bienvenue... le cahiers des charges ayant été abandonnés au bout de 10 ans , mais lesrégles de constructions et d'occupation des sols perdureraient
merci d avance à tous les contributaires
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juil. 2006 : 18:23:52
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Je ne comprends pas en quoi votre interrogation diffère de celle posée dans le message dont vous citez la référence ...
Si il n'y a pas eu d'insertion des règles dans le POS/PLU ni d'arrêté constatant que le cahier est prorogé suite à une demande d'une majorité qualifiée des co-lotis, pourquoi voulez-vous que ses règles s'appliquent ?
cordialement
Emmanuel |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 09:28:27
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les différences , il y en a, sont d'une part que le nombre de personnes à réunir pour rendre caducque ce cahier des charges est trop important por qu'une négociation au porte à porte puisse étre envisagée.... cela concerne tout une ville!! .... que les volontés sont communes pour se débarasser de ce boulet.... seul manque le savoir faire...
pour info , le maire n 'avait pas prolongé le cahier des charges.... il avait pris à l'époque un arrété pour que le cahier des charges ne soit pas prolongé!!
quel moyen existe-t'il pour que nous puissions nous liberer de ce joug ?
de plus , le risque existe de voir apparaitre de nombreux conflits si le bruit court.... les relations de voisinages ne sont pas toujours au beau fixe!!! comment faire dés lors..... !! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 21:40:02
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si j'ai bien compris les interfvenitons précédentes d'autres forumistes, ce "joug" n'existe plus, point barre.
Pas de porte à porte à faire, simplement -et très éventuellement- obtenir du maire un papier constatant que le cahier des charges est caduques.
cordialement
Emmanuel |
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fafaimmo
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 22:11:27
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non, le cahier des charges fixant des règles contractuelles doit absolument être respectés. C'est le réglement qui disparaît ou qui est inséré au pos/plu.
Il faudrait avoir la date exacte de votre lotissement.
Donc méfiance. |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 22:22:42
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Le lotissement date des années '60....
en fait mon souci réside dans la définition des conditions de retrait d'un cahier des charges... plusieurs avis dot celui du cridon nous ont déja confirmés que celui-ci s'imposait en tant que tel et prévalait sur les régles d'urbanisme....
de plus, j'ai eu comme infos que la régle qui s'imposait, mais j'ignore dans quel contexte , est celle de l accord des 2 tiers des proprietaires, ou encore des ayant droits sur les 2 tiers des milliémes, ou encore l'unanimité...... quand , comment, et lorsqu'il s agit de 4000 personnes , peut-on élire un bureau etc....
qui peut m'aider, ce problème est intéressant, complexe, et de plus il survient avant des échéances électorales, et pourrait donc se voir proposé sous peu dans le sujet ad-hoc.... toutes les bonnes volontés sont bienvenues, j'avoue que je commence à avoir du mal à y voir clair, et je ne suis malheureusement pas le seul......
merci d'avance.... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 23:28:13
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alors zeffectivement, "je m'a gouré" dans mon message précédent.
En reprenant mon code de l'urbanisme, à l'article L315-3, je confirme que le CdC s'impose aux colotis au dela des 10 ans, contrairement au règlement... Pour rattraper mon erreur, je vous fournis les éléments dont je dispose.
La règle de qualification d'une majorité permettant la mise en oeuvre d'une révision dudit cahier est rappelée dans l'article susdit lui même : "Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain."
Cette règle complexe de calcul s'applique même si il était prévu au CdC des modifications uniquement à l'unanimité. Le maire peut prendre l'initiative de recueillir les signatures, aucune AG n'est nécessaire, tous les colotis doivent être avisés (dans votre cas, ça ne pourra passer que par une annonce dans la revue municipale, il me semble),et on peut mettre en oeuvre un système de mandats.
Tout ça, vous le saviez surement.
Plus intéressante me semble la possibilité offerte par le L315-4(renuméroté L442-11 à partir du 1-7-7) : il est possible, à l'occasion d'une modification du POS de modifier le cahier des charges par une mise en concordance (voir aussi R315-48 et s.), en insérant dans l'enquête publique la mise en concordance.
Il faut certainement fouiller cette possibilité: en 3 à 6 mois, donc avant les élections  , il est possible d'engager une procédure d'évolution du POS portant mise ne conformité du CdC, en le réduisant à sa plus simple expression pour tout ce qui pourrait être génant pour le POS.
Il "suffit" alors de convaincre le maire de l'utilité pour lui de cette démarche, sa commune étant devenue ingérable en termes d'urbanisme à cause de ce CdC.
qu'en pensent les autres forumistes ?
cordialement
Emmanuel |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 00:17:50
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merci..
si tel est le cas, cette solution interessera aussi la mairie qui a construit dans ce secteur aors que le CdC était introuvable, et se trove du coup elle aussi hors la loi!!
probléme, le PLU a , je crois, déja été entériné!! je me renseigne dés demain!!
merci encore.... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 06:13:13
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même enterriné, on peut le réviser et le modifier (voir L123-13 du même code...)
cordialement
Emmanuel |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 14:50:27
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alors c'est définitivement une bonne nouvelle!! à condition de ne pas tomber sur un maire trop frileux..... si tu as plus de détails, avant d 'aller à la mairie lafleur au fusil, je suis preneur...!
merci encore |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 15:01:23
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je ne peux que te recopier l'article du code dint je parlais: il me semble assez clair :
"Article L315-4
Lorsque l'approbation d'un plan d'urbanisme ou d'occupation des sols aura été prononcée postérieurement à une autorisation de lotissement, l'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents, et notamment le cahier des charges du lotissement, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme.
La décision de l'autorité compétente est prise après enquête publique et délibération du conseil municipal.
Lorsque le plan local d'urbanisme n'est pas encore approuvé, l'enquête publique afférente au projet de modification visé au premier alinéa du présent article peut être effectuée en même temps que l'enquête publique sur ledit plan.
Dans le cas où le lotissement a été créé depuis plus de vingt ans et comporte au moins cinquante lots, l'enquête publique prévue au deuxième alinéa du présent article fait l'objet d'une décision de l'autorité compétente affichée en mairie et à l'intérieur du lotissement et publiée dans au moins deux journaux locaux.
Dans tous les autres cas, notification de l'ouverture de l'enquête publique est adressée par lettre recommandée à chacun des propriétaires des lots, selon les règles en vigueur en matière d'expropriation.
Dans le cas où le lotissement a été autorisé postérieurement à la date d'entrée en vigueur du décret prévu à l'article L. 315-1 (alinéa 1er), le règlement du lotissement, s'il en a été établi un, peut, après la vente du dernier lot ou cinq ans après l'autorisation de lotir, être incorporé au plan d'occupation des sols rendu public ou au plan local d'urbanisme approuvé par décision de l'autorité compétente prise sur la demande ou après avis du conseil municipal de la commune. Le régime juridique des plans locaux d'urbanisme est applicable aux dispositions ainsi incorporées."
Si j'ai compris ton cas, on se situe dans le cas d'un PLU approuvé récemment donc postérieurement à l'autorisation de lotissement. La commune peut donc modifier le CdC pour le rendre compatible au POS. Il y aura enquête publique et délibération du CMunicipal. Sachant que + de 20 ans et + de 50 lots, il suffira d'un arrêté de mise à l'enquête du maire affiché en mairie, dans le lotissement et dans deux journaux (pas de LRAR à chaque coloti..).
voili voila
cordialement
Emmanuel |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 août 2006 15:06:09 |
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fafaimmo
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 20:06:28
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Attention, même si ce que l'on vous a dit plus haut est correct : En cas de procédure devant le JUGE JUDICIAIRE, pour non respect des règles contractuelles, vous serez condamné.
La mise en concordance ne peut concerner que les règles d'urbanisme, or c'est rarement celles ci qui posent problème.
C'est plutôt les règles contractuelles :fixation d'une hauteur, nombre de logement, destination, recul, contractualisées dès le départ. Dans ces cas, la cour de cassation fait prévaloir le cahier des charges, même si au regard de l'urbanisme il n'y pas de problèmes.
De plus, dans ces cas, il n'y a pas de renvoi au Tribunal Administratif, et on a déjà vu ordonner des démolitions.
Il n'y pas de sortie, compte tenu de la jurisprudence actuelle.
Le denrier projet de loi prévoyait de "nettoyer" ces cahiers des charges, mais cela n' pas été retenu . |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 21:44:53
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le bon vieux principe de la douche écossaise.....
merci de vos efforts à tous les deux...
si je comprends bien, seules les régles traitants spécifiquement de l'urbanisme sont modifiables ou aliénables, les autres ,contractualisées, sont intouchables....
à partir de quand s'agit-il d'urbanisme?
le nombre de lot, le nombre de batiments et leur usage, si ils sont inscrits dans le volet urbanisme du cdc, seront-ils reconnus comme tel (j'ignore si ces mentions sont dans cette configuration...)?
je commence à croire que je suis dans un "cul de sac" juridique.... comment est-il possible que l'on laisse perdurer de telles situations, et que l' on continue, c'est là le plus incroyable, à éditer de pareils anachronismes.... ces textes sont dignes du moyen-age et vont à l'encontre du droit du propriétaire!! c'est ahurissant...
merci pour vos efforts gratuits, quoi qu'il en soit!! |
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fafaimmo
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 22:05:59
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Il n'y a aucune certitude...
Peut être le juge va considérer telle règle comme relevant del'urbanisme, d'autres non, toujours devant les juridictions judiciaires.
Le nombre de bâtiment, leur usage sont à coup sûr des règles contractuelles.
c'est clair, c'est un vide juridique, qui n'a pas été comblé alors que le projet de loi (je me rappelle plus la date) prévoyait de limiter les effets.
Conclusion : vous êtes à la merci d'un coloti hargneux.
Votre projet DOIT coller avec le cahier des charges pour éviter toute procédure pouvant aboutir.
A défaut, vous serez à la merci d'un recours, qui peut aller (droit de la propriété= jusqu'à la démolition.
Faites valider ceci par un expert de la question, et au vu des clauses du cahier des charges.
je reste à votre service. |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 22:46:31
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donc aucun recours..... si ce n'est attendre une révision hypothétique et peu crédible dans un avenir proche.....
dura lex, sed lex
merci |
Edité par - dougue le 03 août 2006 22:48:12 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 août 2006 : 23:49:33
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le cahier des charges est incontournable, comme le souligne fafaimmo... donc n'entreprenez rien qui ne s'y conforme pas.
En revanche, là où je ne rejoins pas fafaimmo ni vous, c'est sur la douche écossaise: le maire peut modifier le cahier des charges.
Si lui le fait en se réfugiant derrière des motivations d'urbanisme (c'est SON boulot et il doit pouvoir dire que le CdC est incompatible avec l'urbanisme existnat sur sa commune, d'après ce que vous nous avez décrit précédemment), on n'est plus dans de la juridiction judiciaire mais administrative, si il y a recours ce qui me semble peu probable dans le cas décrit.
Faites donc modifier le CdC par la maire, avec enquête et délibération, et après vous serez dans la légalité.
cordialement
Emmanuel |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 14:42:25
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donc si je comprend bien , une enquéte publique en vue de modifier ce cahier des charges aurait pour effet de le rendre caduque sur la partie urbanisme , et tous les recours se feraient sur le terrain administratif, autrement dit , seraient liés au délai de 2 mois de recours administratifs aprés l'affichage du permis de construire.....
1- et si les notaires continuent dans leur refus de signer tous les actes, que faire?
2- comment étre sûrs, et ne pas se retrouver dans une nouvelle impasse, vers qui dois-je me tourner?
merci, toujours.... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 14:56:05
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l'enquête publique suivie de la délib du CM ne rendra pas caduque le CdC, elle permettra de le modifier, en le réduisant éventuellement à sa plus simple expression !
1/qui ne tente n'a rien
2/consultez un avocat
que vous dire de plus ?
il appartient au maire de se renseigner sur la validité d'une démarche purement administrative qu'il pourrait engager pour modifer le règlement et/ou le CdC. si il se plante, c'est la commune qui est responsable, pas les co-lotis, d'où le tribunal administratif avec délais de recours de deux mois (aucun rapport avec les permis de construire, c'est le délai de recours contre un acte administratif créateur de droit...).
les tiers disposent au civil d'un délai de recours au moins trentenaire, mais pas sur le non respect de règles d'urbanisme.
mes connaissances ne dépassent pas ces maigres apports, désolé.
d'autres forumistes, peut-être ?
cordialement
Emmanuel |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 août 2006 15:00:41 |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 15:07:18
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merci.....
je crois que je vais essayer de trouver un avocat spécialisé dans ce domaine..... reste à trouver la perle, car le probléme est ardu, la solution, s'il y en a devra étre inattaquable!!
toute idée restera la bienvenue.... et pour les lecteurs, rensignez-vous bien quand aux terrains que vous visez dans les vieux lotissements |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 00:28:16
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
l'enquête publique suivie de la délib du CM ne rendra pas caduque le CdC, elle permettra de le modifier, en le réduisant éventuellement à sa plus simple expression !
1/qui ne tente n'a rien
2/consultez un avocat
que vous dire de plus ?
il appartient au maire de se renseigner sur la validité d'une démarche purement administrative qu'il pourrait engager pour modifer le règlement et/ou le CdC. si il se plante, c'est la commune qui est responsable, pas les co-lotis, d'où le tribunal administratif avec délais de recours de deux mois (aucun rapport avec les permis de construire, c'est le délai de recours contre un acte administratif créateur de droit...).
les tiers disposent au civil d'un délai de recours au moins trentenaire, mais pas sur le non respect de règles d'urbanisme.
mes connaissances ne dépassent pas ces maigres apports, désolé.
d'autres forumistes, peut-être ?
cordialement
Emmanuel
dont acte......
enquète par commissaire au tribunal administratif, et passage au CM attendu ce mois -ci....avec l perspective d'un cdc trés proche du plu, en respectant quelques spécificités du secteur...
merci de vos réponses à tous... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 08:31:25
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Bonjour,
Si j'ai bien lu l'éclairage de Laurent Campedel sur le décret du 5 janvier 2007, ces CdC orphelins antérieurs à juin 1986 seront rendu caduques au 1er juillet 2007.
Lisez l'éclairage de Laurent, la solution à votre problème est peut-être imminente.
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cahier des charges... sacré boulet....
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