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 Sujet  |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 18 janv. 2007 : 08:48:06
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Je découvre ce sujet.
Sauf à me tromper lourdement, les cahier des charges appouvés avant 1976 contenaient A LA FOIS (et souvent par la même phrase) des dispositions qui édistaient:
- le REGLEMENT D'URBANISME que doivent respecter les services administratifs et les co-lotis
- le CONTRAT qui lie les co-lotis
Si, en 1986, le maintien des dispositions applicables en matière de REGLEMENT n'a pas été demandé (règle des 2/3-3/4 du CU L315-3), ce sont les règles du POS qui ont pris le relai.
MAIS le CONTRAT reste et ne peut pas être modifié par les services administratifs : il ne peut être MODIFIE QUE par les co-lotis (=co-contractants) eux-mêmes selon les règles du code civil
Si cela intéresse quelqu'un, je pourrais continuer à répéter sans fin que ce contrat est de fait immuable.
Sauf à tomber dans l'oubli : et cela ne peut arriver que si les co-lotis sont raisonnables en terme de spéculation immobilière...
C'est le problème des Baron à Arcachon : ils avaient acheté une parcelle provenant de la division d'un lot de lotissement aux REGLES caduques (donc division légale en droit de l'urbanisme); ils avaient construit avec un PC légalement délivré...
Mais pour (vraisemblablement) des troubles de voisinage (perte de la vue, et/ou autres) , un co-loti de leur lotissement s'est appuyé sur le CONTRAT stipulé dans le cahier des charges et a obtenu des juridictions civiles (TGI, CA, Cass) la DEMOLITION de la batisse tout ce qu'il y avait de plus légale au regard du code de l'urbanisme (contentieux relevant des juridictions administratives qui n'ordonnent que RAREMENT la démolition des ouvrages concernés) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 09:02:24
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Mout,
je suis évidemment d'accord avec vous sur les conséquences du non-respect d'un CdC.
mais en droit civil, rien n'est immuable : tout contrat peut être modifié ou supprimé si les parties sont d'accord.
le CdC n'est rien autre qu'un contrat entre colotis: ceux ci peuvent donc le modifier sous contrainte de représentativité (majorité qualifiée etc...) et d'un certain formalisme.
en outre, le L315-4 du CU mentionné plus haut dans ce fil permet à l'autorité adminsitrative, là encore sous contrainte d'information préalable des signataires du contrat, de modifier les termes de ce contrat : Dougue s'apprête à nous le prouver, non ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 09:11:09
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Voici l'extrait du décret du 5 janvier 2007 auquel je fais référence:
Citation :
« Art. *R. 442-25. - Lorsque les colotis d'un lotissement approuvé antérieurement au 30 juin 1986 n'ont pas bénéficié de l'information prévue par l'article R. 315-44-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, les règles d'urbanisme spécifiques au lotissement cessent de s'appliquer à compter du 1er juillet 2007 si les colotis, à la majorité prévue par l'article L. 315-3 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 8 décembre 2005 précitée, n'ont pas, avant cette date, demandé leur maintien en vigueur.
Je n'en ai pas analysé la portée exacte, mais il me semble que cela a à voir. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 09:16:51
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Voici l'extrait du décret du 5 janvier 2007 auquel je fais référence:
Citation :
« Art. *R. 442-25. - Lorsque les colotis d'un lotissement approuvé antérieurement au 30 juin 1986 n'ont pas bénéficié de l'information prévue par l'article R. 315-44-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, les règles d'urbanisme spécifiques au lotissement cessent de s'appliquer à compter du 1er juillet 2007 si les colotis, à la majorité prévue par l'article L. 315-3 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 8 décembre 2005 précitée, n'ont pas, avant cette date, demandé leur maintien en vigueur.
Je n'en ai pas analysé la portée exacte, mais il me semble que cela a à voir.
ça, ça ne ocncerne que les règles d'urbanisme, pas la partie ne relevant que du droit civil ... mais il est vrai que la frontière est peu claire... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 09:18:33
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Oui, larocaille, cela a à voir avec l'aspect REGLEMENTAIRE des choses.
Dans cette histoire, ce qui compte c'est que le REGLEMENT peut bien s'appliquer ou être modifié, cela ne change pas le CONTRAT établi à l'origine. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 09:26:42
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Emmanuel, nous avions, tous les deux, alimenté un fil sur le sujet au mois de décembre.
Si je me souviens bien, ce qui posait problème était le fait que certaines règles qui relèvent normalement de l'urbanisme puissent être contractualisées par le CdC. L'objet de l'article que je viens de citer ne serait-il pas de faire tomber ces règles d'urbanisme contractualisées?
Pour la possibilité de réviser le "contrat conclus entre les co-lotis", j'abonde dans votre sens. Nous avions analysé et argumenté cette possibilité dans le fil (que je n'ai pas retrouvé).
Cordialement. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 10:44:36
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Qui pourrait trouver la jurisprudence "Baron"? (juridiction civile)
Je ne comprends pas qu'on ne comprenne pas que des ervices administratifs n'ont pas le pouvoir de régler des problèmes relevant du code civil...
Bien sûr, Emmanuel , on peut modifier les contrats mais conformément aux dispositions du code civil
Je pense donc (sans jamais avoir cherché la faisabilité que tous les ouvrages sur le sujet mettent en doute)que l'unanimité des contractants doit être acquise.
Imaginez la situation d'un "lotissement" situé dans une zone rendue plus "constructible par un document approuvé et publié.
Chaque co-loti peut agrandir sa construction.
Celui qui a bien implanté sa 1ère construction pourra détacher une parcelle constructible... qui viendrait boucher la vue de son voisin qui a mis sa construction au milieu de sa parcelle, rendant tout détachement impossible...
Croyez-vous que la modification du contrat soulèvera l'enthousiasme unanime? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 11:13:03
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Citation :
Initialement entré par Mout
Qui pourrait trouver la jurisprudence "Baron"? (juridiction civile)
pas trouvée... Est-ce plutot çaCitation :
?
Je ne comprends pas qu'on ne comprenne pas que des ervices administratifs n'ont pas le pouvoir de régler des problèmes relevant du code civil...
le code a prévu cette possibilité au L315-4 du CU pour justement débloquer des situations ubuesquesCitation :
Bien sûr, Emmanuel , on peut modifier les contrats mais conformément aux dispositions du code civil
Je pense donc (sans jamais avoir cherché la faisabilité que tous les ouvrages sur le sujet mettent en doute)que l'unanimité des contractants doit être acquise.
la règle de majorité qualifiée pour une telle modification des termes du contrat est rappellée au L315-3 du CUCitation :
Imaginez la situation d'un "lotissement" situé dans une zone rendue plus "constructible par un document approuvé et publié.
Chaque co-loti peut agrandir sa construction.
Celui qui a bien implanté sa 1ère construction pourra détacher une parcelle constructible... qui viendrait boucher la vue de son voisin qui a mis sa construction au milieu de sa parcelle, rendant tout détachement impossible...
Croyez-vous que la modification du contrat soulèvera l'enthousiasme unanime?
unanime non, mais de la majorité qualifiée, peut-être |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 janv. 2007 12:56:21 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 16:22:00
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I think I MUST speak english or chineese or vollapuk...
"l'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents, et notamment le cahier des charges du lotissement, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme." L315-4 CU
L'autorité compétente en matière d'urbanisme n'est pas compétente pour changer un contrat qui relève du Code Civil
Do you understand?
Je craque
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 16:29:13
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Mout, ne craquez surtout pas... mais trouvez moi un seul cas où l'autorité qui avait essayé de le faire en respectant les formes s'est fait boulée par une juridiction.
et si vous le souhaitez, nous pouvons poursuivre en russe  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 17:19:01
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| Allez, pour en rajouter une couche (just a joke), l'"autorité compétente" est bien sur la commune (maire) ou l'état (préfet) en l'absence de document d'urbanisme, notamment parce que cette autorité a exercé un droit de regard et de controle sur le cahier des charges, tout "civil" soit il, lors de l'accord du permis de lotir dont ce Cdc est une partie ... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 17:26:10
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Trouvez nous la jurisprudence Baron : le cas effarant a fait l'objet d'un reportage au 20h, les coups de boutoirs démolisseurs en direct et les proprio en pleurs
Récemment dans ma ville, un autre exemple est survenu avec la transformation d'un garage en salle de séjour, toujours en juridictions civiles, la CA avait confirmé l'application des dispositions du CdCh comme un contrat qui s'impose aux co-lotis longtemps après la caducité du règlement d'urbanisme qu'il édictait dans les mêmes termes (émoi local, et m'a t'on dit, national au 20h, car les déboutés avaient un enfant handicapé pour lequel ils avaient fait cette transformation)Le maire cherche toujours une solution... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 17:38:02
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Mout,
Dans tous les cas, le CdC s'applique.
Dans les cas que vous citez, le cahier des charges n'a pas été refondu en respectant les termes des articles que nous remachons depuis maintenant plusieurs semaines... et c'est bien triste pour les colotis car les travaux qu'ils ont réalisés n'étaient pas conformes au CdC en vigueur, l'initial apparemment.
Trouvez moi un cas ou le CdC a été correctement refondu et où cette refonte n'a pas pu être appliquée.
Le cas Baron, non répertorié sur Légifrance, est apparemment une "simple" décision de justice, pas encore une jurisprudence... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 janv. 2007 17:39:09 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 17:52:07
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Le cas Baron est notamment relaté dans le moniteur expert et le figaro.
on n'est pas dans une situation de cahier des charges modifié, donc le CdC initial s'applique et le coloti a voulu passer par dessus... il a perdu. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 18:11:48
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"Jean-Pierre et Anne-Marie Baron, 68 et 61 ans, avaient fait l'acquisition il y a une dizaine d'années d'une parcelle provenant de la division d'un grand terrain, division interdite par le règlement du lotissement a estimé la cour d'appel de Bordeaux dans un arrêt de mars 2003. "
Ainsi s'exprime une juridiction civile...sur un litige qui ne peut porter que sur des dispositions contractuelles, et non sur un REGLEMENT D'URBANISME.
Les Baron avait eu un PC...en bonne et due forme...donc conforme au REGLEMENT D'URBANISME. Si ce n'avait pas été le cas, c'est au tribunal administratif que les voisins se seraient adressés. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 18:15:06
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et alors, ça ne dit toujours pas que le cahier des charges n'aurait pas pu être modifié !, ni comment on pourrait le faire, ni devant quelle juridiction une telle modification serait susceptible d'être attaquée.
Mout, ne seriez vous pas en train de confondre le contentieux de l'application du CdC avec le contentieux de la modification du CdC ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 janv. 2007 18:24:35 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 21:29:06
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Ecoutez :
sauf à ce qu'un conseiller d'Etat vienne dire ici que tout est dans tout et réciproquement
que le droit administratif domine le droit civil
que le maire domine les rapports entre ses citoyens,
qu'il rende la justice sous son arbre
que l'arbre à palabre est le lieu le plus indiqué pour régler ces litiges entre co-lotis...
il reste pour moi EVIDENT que changer un CONTRAT n'est pas dans les attributions des services administratifs et des représentants de l'Etat
Changer un contrat est un acte de la vie civile, qui résulte de la volonté des contractants, qui font constater les changements devant notaire, dans un acte destiné à être publié
je ne connais pas assez les problèmes de changement de contrat mais je SAIS que cela ne peut résulter QUE de la volonté unanime des contractants
je soupçonne que c'est à cause de cette "perpétuité" génante que les cahiers des charges ne contiennent plus que des dispositions relativement mineures depuis 1976, les dispositions d'urbanisme en étant "sorties" pour lever les ambiguïtés dans lesquelles nous nous complaisons et qui donnent lieu à des jurisprudences souvent contradictoires
le législateur a ainsi tenté de diminuer les sources d'embrouille et d'interprétations vaseuses.
Il n'est pas nécessaire de réussir pour entreprendre! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 21:42:46
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Je cherche toujours le fil sur lequel nous avions argumenté, parce que je ne veux pas refaire les recherches sur le sujet, mais le CdC peut être modifié uniquement par les co-lotis et pas à l'unanimité.
Z'alllez pas nous faire une rupture d'anévrisme tout de même  ! |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 22:50:31
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comme je crois vous l'avoir dit, le commissaire au tribunal administratif a effectué une CONSULTATION publique afin de proposer une rectification du cdc, en particulier des règles d'urbanismes allant à l'encontre du plu..... hors, cette consultation , avec 2 publicités publiques, tiens lieu, si j'ai bien compris, de réunion des avis par acceptation tacites, par accetation ou refus manifestés par écrits sur le cahier à cet effet, ou par l'information de doléances concernant la modification du cahier des charges auprés du fameux commissaire, lors de rdv....
pour environ 180 co-lotis, il fallait bien ça!!
résultats positifs, pour moi en tous cas, dévoilés début janvier, et qui doivent étre soumis au vote du conseil municipal dans quelques jours!!
espérant avoir été à peu prés clair,
dougue. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 07:44:31
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Je n'avais pas compris que le TA avait lancé une enquête publique.
Dans ce cas, je pense qu'il faut regarder les choses de manière différente. Cela devrait conduire à un arrêté ministériel qui va annuler la contrat de droit privé, qu'est le CdC, au nom de l'intérêt public. Il pourra y avoir des recours contre cet arrêté mais ils ont peu de chance d'aboutir. |
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Sujet |
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cahier des charges... sacré boulet....
Forum fermé
