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 Sujet  |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 19 janv. 2007 : 13:50:51
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Je n'avais pas compris que le TA avait lancé une enquête publique.
Dans ce cas, je pense qu'il faut regarder les choses de manière différente. Cela devrait conduire à un arrêté ministériel qui va annuler la contrat de droit privé, qu'est le CdC, au nom de l'intérêt public. Il pourra y avoir des recours contre cet arrêté mais ils ont peu de chance d'aboutir.
arrété ministèriel? dans le sens général (ministère public), ou dans le sens précis : ministre ?
si c'est, je ne le pense pas, le second sens, je ne suis pas "sorti de l'auberge" |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 14:16:15
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Dougue,
est-ce que ce ne serait pas plus simplement le président du TA, parce que ça fait partie de ses attributions, qui a nommé le commissaire enquêteur chargé d'instruire l'enquête publique diligentée par la commune ?
en gros, qui a signé l'arrêté d'enquête ?
je pense qu'à la fin il y aura délib du conseil municipal puis enregistrmeent dans les formes de la modif (ou "rectification") du CdC. Pas de ministre là dessous ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 20:26:45
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Je ne vois pas comment le TA ou le Conseil Municipal pourrait intervenir sur un contrat qui est d'ordre privé, ce qui ne les empêche pas de procéder à une enquête publique. Pour décreter de mettre fin au "désordre", je pense qu'il en faut un peu plus.
Une piste intéressante serait celle du préfet car il a le pouvoir de police qui lui permet d'édicter pour préserver l'ordre public. En supposant que le maire réalise la démarche au titre de son pouvoir de police, il serait préférable qu'il soit appuyé par le préfet pour éviter les recours en abus de pouvoir.
J'attends avec impatience la suite des événements... |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 22:40:42
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Bonjour,
Je me permets juste de préciser que pour la distinction entre d'une part règlement/urbanisme/juridiction administrative/caduc au bout de 10 ans et d'autre part CdC/contractuel/juridiction civile/perpétuel pour les lotissements anciens (avant 77 quand seuls un CdC et un plan de lotissement existaient), ça m'a l'air très clair: tout est du contractuel (tout le CdC et le plan)!!!
voir:http://www.anil.org/actualite/ha97/urbanisme_97.htm
et http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=1448
Cet arrêt de la Cour de Cass. semble contredire concrètement les analyses faites notamment dans le fil mis en lien ci-dessous (car ce compte in fine est bien de savoir quels sont les règles à respecter, pas si elles sont publiques ou privées).
Citation :
Mout: n'étant pas spécialiste es lotissements et divisions foncières, il est possible que des subtilités m'échappent...
Je me réfère depuis 1993 à un ouvrage réactualisé en 1999 et épuisé depuis:
- "LOTISSEMENTS ET DIVISIONS FONCIERES" Jean Courrech et Pierre Galan; éditions Masson
J Courrech est Dr d'Etat en Droit, avocat à la cour de Toulouse, P Galan est Dr d'Etat en Droit, Maître de conférence àc l'Université de Toulouse.
Cet ouvrage "s'adresse aux praticiens...mais également à un public universitaire intéressé non seulement par les aspects théoriques du droit des lotissements mais également par les aspects encore incertains et les problématiques en la matière" (4ème page de couverture)
Je cite un extrait:
chapitre EVOLUTION ADMINISTRATIVE DU LOTISSEMENT
B. La disparition des règles propres au lotissement :
1. L'intégration du règlement au POS
2. la péremption des règles d'urbanisme du lotissement
* les documents et clauses concernées
Aux termes de l'art.L315-2-1, la caducité affecte "les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement". Il s'agit au premier chef des cahiers des charges approuvés antérieurement à 1978 et des règlements.
Toutefois on peut se demander si la caducité affecte les dispositions de nature contractuelle figurant dans un document approuvé. Les débats parlementaires et la circulaire de 1986 sont relativement ambigus sur ce point.
Leur exclusion du champ d'aplication de l'art.L315-2-1 qui semble juridicdiquement la plus rationnelle pourrait toutefois se révéler délicate à mettre en oeuvre.
Sont également frappés de péremption les règles relatives à l'implantation des constructions, à leur aspect, les règles de densité...figurant dans l'arrêté de lotissement ou le plan masse.
La suppression du plan de composition du lotissement a pour conséquence de faire des lots de lotissement des terrains ordinaires qui pourront être morcellés selon les seules règles du droit commun et non plus suivant les prescriptions de l'art R315-48 du code de l'Urbanisme (voir circ. du 2 nov.1987.
Seules demeureront applicables les stipulations de droit privé contenues dans les cahiers des charges non approuvés et les dispositions relatives à l'association syndicale.
Peu importe semble-t-il, la distinction entre urbanisme et contrat, l'ensemble des "règles" continueront à s'appliquer à titre contractuel (même si caduques en tant que règles d'urbanisme) et donc sanctionnables par un tribunal civil.
Ce qui confèrerait une force et une persistance incroyables à toutes les règles, prescritions, charges, obligations d'un lotissement même créé en 1915 et ignoré de tous: situation assez incompréhensible au demeurant.
Donc, il faut respecter sur une parcelle à la fois le POS et TOUT le CdC et plan de lotissement.
J'espère ne pas être HS mais je voulais préciser ce point compte tenu des divergences constatées ici et sur d'autres topics (avec Mout, wroomsi, larocaille notament) cf par ex.: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37603
Etes-vous d'accord avec cette analyse ?
Merci. |
Edité par - kace le 23 janv. 2007 23:09:33 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 23:31:33
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| kace, la question ici est "comment peut on modifier un CDC ?"...! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 23:45:40
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Oui wroomsi, je me rends compte que ce n'est pas le sujet de départ mais c'était pour réagir à certains posts qui traitent ici de ce thème.
Faut-il que je déplace mon post, car vos analyses sur le fond m'intéressent et je ne veux pas dévoyer le post de départ de dougue qui attend lui aussi des réponses ?
Je précise que dans un CdC, il est prévu les conditions de sa modification.
Merci. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 07:54:48
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Citation :
Initialement entré par kace
Oui wroomsi, je me rends compte que ce n'est pas le sujet de départ mais c'était pour réagir à certains posts qui traitent ici de ce thème.
Il y a eu pas mal d'échanges sur ce sujet. Vu que la situation est pour le moins ardue, il est normal que des avis différents soient émis, c'est comme cela que l'on avance sur un forum. Si c'était simple, nous vous aurions donné les articles de loi qui régisent la situation dans sa globalité, pour ma part, j'en serais bien incapable.
La principale difficulté concerne le distingo que nous devrions faire entre ce qui est contractuel et ce qui ne l'est pas, une disposition d'urbanisme susceptible d'être caduque pouvant aussi avoir une dimension contractuelle.
Citation :
Faut-il que je déplace mon post, car vos analyses sur le fond m'intéressent et je ne veux pas dévoyer le post de départ de dougue qui attend lui aussi des réponses ?
Non, votre intervention n'est pas HS.
Le cas de dougue est inéressant car il concerne un très grand nombre de propriétaires et que les autorités sont obligées de se saisir du dossier. Ce qui va être intéressant, c'est de voir comment ces autorités vont procéder. Cela nous permettra peut-être d'apporter des réponses certaines que nous n'avons pas aujourd'hui pour d'autres cas.
Citation :
Je précise que dans un CdC, il est prévu les conditions de sa modification.
Merci.
Nous avons déjà débattu de la modification du CdC, qui est pour l'instant la seule porte de sortie. Faut-il encore pouvoir réunir une majorité qualifiée de propriétaires, ce qui limite la solution à de petits lotissements où les co-lotis ont un intérêt commun à se sortir du piège. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:23:42
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wroomsi :"kace, la question ici est "comment peut on modifier un CDC ?"...!
A la question simple "comment peut on modifier un CDC ?"...!
La REPONSE EST DOUBLE
--> au regard du droit administratif (CU)en suivant la procédure des articles L315-3 OU L315-4
--> au regard du droit civil (Code Civil)en suivant la procédure des modifications de CONTRAT = unanimité des co-contractants
DONC comme le dit kace:
"Peu importe semble-t-il, la distinction entre urbanisme et contrat, l'ensemble des "règles" continueront à s'appliquer à titre contractuel (même si caduques en tant que règles d'urbanisme) et donc sanctionnables par un tribunal civil.
Ce qui confèrerait une force et une persistance incroyables à toutes les règles, prescritions, charges, obligations d'un lotissement même créé en 1915 et ignoré de tous: situation assez incompréhensible au demeurant.
Donc, il faut respecter sur une parcelle à la fois le POS et TOUT le CdC et plan de lotissement."
DURA LEX,SED LEX
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:45:27
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Mout, considéreriez vous que la modification prévue au CU permet de modifier les obligations contractuelles du CdC ?
JOKE |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 11:03:08
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wroomsi : je ne peux que répondre toujours la même chose...
"il reste pour moi EVIDENT que changer un CONTRAT n'est pas dans les attributions des services administratifs et des représentants de l'Etat
Changer un contrat est un acte de la vie civile, qui résulte de la volonté des contractants, qui font constater les changements devant notaire, dans un acte destiné à être publié"
Et je vous avais signalé que changer les termes d'un CONTRAT ne pouvait se faire qu'à l'unanimité des co-contractants.
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 22:53:50
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par contre, j'ai vu dans un CdC très ancien certaines règles directement précisées dans le paragraphe consacré au fonctionnement du syndic des colotis, les autres règles l'étant dans des paragraphes aux thèmes et titres bien précis: voirie; aspect général des construction ; conditions d'occupation des sols...
Je ne parle pas là de règles régissant la vie et le fonctionnement du syndic mais de règles a priori générales comme si on avait voulu lier leur sort à celui du syndic des colotis.
Par exemple: "toute division de lot ne sera pas reconnue par le syndic" ou un truc du genre et pas dans les règles générales du CdC du style: "Toute division de lot est interdite".
Cela veut-il dire que ce genre de règle s'éteint automatiquement avec la disparition du syndic (en l'espèce, disparition automatique dès intégration des voies du lotissement dans la voirie communale, ce qui a été fait depuis très très longtemps) ?
J'essaie de retrouver la jurisprudence des époux Baron au Cap Ferret, où la destruction a été ordonné pour division interdite au CdC, mais pas moyen de mettre la main dessus.
Merci |
Edité par - kace le 24 janv. 2007 23:48:51 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 23:12:30
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ce n'est pas parce qu'un jugement est médiatique qu'il est référencé dans les tables de jurisprudence : il ne le sera que s'il est particulièrement original ou au contraie caractéristique d'une doctrine établie..
je ne pense pas que le cas Baron remplisse une seule de ces deux possibilités...
des divisions annulées car non conformes au CdC d'un lotissement, CdC non modifié et resté sur des règles anté-diluviennes, ce n'est pas très original, par exemple celle là.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 janv. 2007 23:58:26 |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 23:45:18
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Citation :
ce n'est pas parce qu'un jugement est médiatique qu'il est référencé dans les tables de jurisprudence : il ne le sera que s'il est particulièrement original ou au contraie caractéristique d'une doctrine établie..
je ne pense pas que le cas Baron remplisse une seule de ces deux possibilités...
ok
Citation :
des divisions annulées car non conformes au CdC d'un lotissement, CdC non modifié et resté sur des règles anté-diluviennes, ce n'est pas très original, par exemple celle là.
lien inactif pour moi (simple renvoi sur la page de recherche légifrance)
sinon, quelle est votre analyse sur la question principale de mon post ?
Citation :
par contre, j'ai vu dans un CdC très ancien certaines règles directement précisées dans le paragraphe consacré au fonctionnement du syndic des colotis, les autres règles l'étant dans des paragraphes aux thèmes et titres bien précis: voirie; aspect général des construction ; conditions d'occupation des sols...
Je ne parle pas là de règles régissant la vie et le fonctionnement du syndic mais de règles a priori générales comme si on avait voulu lier leur sort à celui du syndic des colotis.
Par exemple: "toute division de lot ne sera pas reconnue par le syndic" ou un truc du genre et pas dans les règles générales du CdC du style: "Toute division de lot est interdite".
Cela veut-il dire que ce genre de règle s'éteint automatiquement avec la disparition du syndic (en l'espèce, disparition automatique dès intégration des voies du lotissement dans la voirie communale, ce qui a été fait depuis très très longtemps) ?
Merci |
Edité par - kace le 24 janv. 2007 23:49:22 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 23:59:55
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lien corrigé, désolé
pour votre question, j'avoue que je sèche un peu, et que je finis par m'emmêler les pinceaux |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 14:42:17
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wroomsi : "lien corrigé, désolé
pour votre question, j'avoue que je sèche un peu, et que je finis par m'emmêler les pinceaux"
Dommage que je sois incapable de mettre en caractère gras ou de souligner...
CAR votre lien nous donne:
"Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'interdiction de division des lots 2 et 3 du lotissement Brunel créé en 1955 était prévue par l'article 12 du cahier des charges de celui-ci et que ces stipulations avaient été reprises dans le cahier des charges du lotissement Chambon de 1970, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, que le cahier des charges initial, approuvé par arrêté préfectoral conservait dans les rapports des colotis entre eux un caractère conventionnel, que ses stipulations continuaient de faire la loi des parties tant qu'elles n'y avaient pas renoncé d'un commun accord même si elles étaient frappées de caducité à l'égard de l'administration et que ces clauses, reprises par le cahier des charges du lotissement de 1970 s'imposaient à tous les acquéreurs de lots et à leurs ayants cause ;"
Je répète:
"...que ces stipulations continuaient de FAIRE LA LOI des parties (=les co-lotis)
tant qu'elles n'y avaient pas renoncé d'UN COMMUN ACCORD
MEME SI ELLES ETAIENT FRAPPEES DE CADUCITE à l'égard de l'administration"
= NE PAS CONFONDRE, afin de ne pas s'emmêler les pinceaux:
ADMINISTRE dont les rapports avec l'administration sont encadrés par le DROIT PUBLIC
avec CITOYEN dont les rapports avec ses semblables relèvent du DROIT CIVIL |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 15:23:09
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| Mout, vous etes en train de me convaincre ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 11:48:13
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mais la question est, dans le cas des époux baron par exemple, comment une interdiction de division d'un CdC peut entraîner la démolition de la construction.
Par exemple, il faudrait que, la division n'étant pas reconnue, les règles du CdC s'appliquent toujours sur la parcelle initiale (non-divisée) qui comprendraient alors deux constructions, ce qui serait interdit par le CdC par exemple(angle droit privé).
Ou alors que, la division n'existant pas, la demande de PC devient sans objet, mais encore fallait-il relever ce point pendant les 2 mois après la délivrance du PC pour faire prononcer sa nullité par le juge administratif (angle droit privé au début puis droit public).
A priori, c'est l'aspect purement contractuel qui aboutit à la démolition dans ce genre de cas, et je cherche comment arriver d'une division prohibée par un CdC à une démolition ? (le constat de la division ne devrait pas suffire)
Avez-vous des exemples ?
sinon, que pensez-vous d'une règle du type "Le syndicat des colotis ne reconnaîtra aucune division de lot" ? Signifie-t-elle la prohibition de toute division même quand le syndicat n'existe plus depuis longtemps ? (voir mon post précédent, je sais je reviens à la charge mais j'ai pas eu vos avis )
Merci
sinon voici un lien très clair sur le sujet pour mout et wroomsi
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=3337 |
Edité par - kace le 26 janv. 2007 11:48:47 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 19:32:56
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Kace,
Citation :
sinon, que pensez-vous d'une règle du type "Le syndicat des colotis ne reconnaîtra aucune division de lot" ? Signifie-t-elle la prohibition de toute division même quand le syndicat n'existe plus depuis longtemps ? (voir mon post précédent, je sais je reviens à la charge mais j'ai pas eu vos avis
Il s'agit là typiquement d'une règle d'urbanisme incluse dans un CdC, et qui par conséquent constitue une obligation contractuelle. Cette règle pose un problème si les règles d'urbanisme spécifiques figurant dans le CdC n'ont pas été rendues caduques, car dans ce cas la règle continue à s'appliquer.
Un autre fil traite actuellement de ce sujet:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=49124
et la lumière semble proche. |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 22:17:43
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D'accord sur le principe, mais par rapport à ma question c'est le formalisme et l'emplacement de cette prohibition de division qui m'intrigue. Le CdC pourrait contenir comme règle générale: "toute division de lot est interdite".
mais là c'est "Le syndicat des colotis ne connaîtra aucune division de lot" et ceci dans le chapitre consacré au fonctionnement du syndicat (contrairement à beaucoup d'autres règles d'implantation des constructions, hauteur, charges....
Celui-là même (le chapitre) qui prévoit l'extinction du syndicat dès l'intégration dans le domaine communal des voies du lotissement.
d'où ma question: cette prohibition de division est-elle liée à l'existence du syndicat puisque sa seule sanction, dans cette formulation, pourrait être la non-reconnaissance par un syndicat qui n'existe plus ?
Merci |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 07:39:25
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kace,
j'ai vu que vous aviez posté sur l'autre fil, cela permettra de concentrer le débat.
Une toute dernière réponse sur ce fil ci:
Pour moi, la phrase "Le syndicat des colotis ne connaîtra aucune division de lot" signifie qu'aucune demande de division ne pourra être soumise au syndicat. En termes juridiques le verbe connaître est équivalent à traiter.
Que cette clause soit parmi celles qui régissent la vie du syndicat ne paraît donc pas une abération dans le sens où elle prévient les co-lotis que toute demande d'assemblée en vue de diviser sera rejetée.
C'est effectivement un peu tordu puisqu'au lieu de vous dire "il est interdit de diviser" on vous dit comme règle générale "tout amménagement doit être approuvé par le syndicat" puis "si votre amménagement est une division le syndicat ne la traitera pas". C'est une manière détournée de dire "il est interdit de diviser". Cette formulation avait peut-être aussi pour objet de contourner la réglementation car interdire de diviser est une règle d'urbanisme alors qu'interdire au syndicat de traiter les divisions est une règle contractuelle.
Enfin, si il est précisé que le syndicat disparaîtra au moment de la cession de la voirie à la commune, alors cette interdiction de diviser camouflée tombe à la disparition du syndicat.
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