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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 16 août 2006 : 13:03:37
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Pégase. Vous oubliez simplement une réalité économique basique. Pour un bien qui peut rapporter 1000 EUR / mois, il vaut mieux le payer 150 KEUR que 300 KEUR. Même de La Palisse n'oserait pas la sortir ! Et ce n'est pas pour autant que vous diviserez les loyers par deux si vous achetez bas.
Quant à l'emprunt, autre réalité économique : vous placez vos dettes. Point barre. Ca figure toujours au passif.
Quant à l'assurance locative : épluchez les contrats. Période de carence, nombreuses exclusions, et indemnités limitées dans le temps.
Pour finir : un "pro" ne m'impressionne pas. Il y a eu en son temps un AI qui est venu ici se vanter qu'il pratiquait les tarifs les plus chers, parce que compétent justement. Il est parti en vrille, suite à de nombreuse "boulettes" juridiques qu'il répandait et que j'ai relevées. Comme quoi un "pro", ça ne veut rien dire. |
Edité par - LeNabot le 16 août 2006 13:04:44 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 13:49:56
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Citation :
Initialement entré par Pégase
VTT et LeNabot, vous êtes totalement à coté de la plaque. Bibix parle d'investissement locatif, pas d'achat de RP.
Pégase,
Mon dernier exemple parlait bien d'investissement pour du locatif (je parlais de rendement).
Pour ce qui est d'être pro, je pense que l'on peut l'être et avoir des avis divergents, ce n'est pas impossible comme dans bien des métiers non ?
Marty |
Edité par - vttdechaine le 16 août 2006 13:53:23 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 13:57:39
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Je préfère payer un 300 aujourd'hui avec une bonne affaire locative et commencer à me faire payer mon emprunt aujourd'hui qu'un hypothétique 150 dans 2 ou 3 ans.
De toute façon, avec votre raisonnement de type 'Ouuh attendons, parceque ça risque de baisser' vous ne vous lancerez jamais et dans 10 ans vous serez encore en train de maudir ceux qui ont eu les couilles de prendre le risque d'acheter un jour en leur disant 'Attentions, n'achetez surtout pas, ça va baisser...'
Parcequ'avec votre raisonnement à 2 balles, c'est pas parceque ça aura baissé de 20-30-40-50% que vous allez acheter. Vu votre vision des choses, lorsque les prix auront autant baissé, vous vous direz 'Ah non, j'achète surtout pas, ça risque de s'éffondrer encore plus...'
Retournez donc dans votre bac à sable. Vous n'êtes certainement pas un investisseur averti. Vous n'avez d'ailleurs peut-être jamais acheté de l'immo pour de l'investissement. Et, si ça se trouve vous ne serez jamais bailleur.
Pégase |
Edité par - Pégase le 16 août 2006 13:58:01 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 14:03:56
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Je préfère payer un 300 aujourd'hui avec une bonne affaire locative...
Le problème c'est que les bonnes affaires aujourd'hui sont rares pour un investisseur. Par contre les banques continueront à s'enrichir, car leurs sûretés civiles sont blindées avec une sur-couche en assurance. En cas de crack, elles sauront quoi faire.
Citation :
Retournez donc dans votre bac à sable.
Encore bravo pour cet argument de "pro".  |
Edité par - LeNabot le 16 août 2006 14:04:56 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 14:06:00
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Je préfère payer un 300 aujourd'hui avec une bonne affaire locative et commencer à me faire payer mon emprunt aujourd'hui qu'un hypothétique 150 dans 2 ou 3 ans.
Oui mais en attendant 2 ou 3 ans, le rendement étant meilleur sur un autre placement garantie, qu'auriez-vous à perdre ?
De toute façon, avec votre raisonnement de type 'Ouuh attendons, parceque ça risque de baisser' vous ne vous lancerez jamais et dans 10 ans vous serez encore en train de maudir ceux qui ont eu les couilles de prendre le risque d'acheter un jour en leur disant 'Attentions, n'achetez surtout pas, ça va baisser...'
Mon raisonnement tournait avant tout sur les rendements attendus du "locatif" comparés aux rendements d'autres investissement et pas sur l'opportunité d'acheter ou d'avoir des "bollocks"
Parcequ'avec votre raisonnement à 2 balles, c'est pas parceque ça aura baissé de 20-30-40-50% que vous allez acheter. Vu votre vision des choses, lorsque les prix auront autant baissé, vous vous direz 'Ah non, j'achète surtout pas, ça risque de s'éffondrer encore plus...'
L'opportunité d'acheter pour du locatif ce sera quand la somme rendement locatif + risque > rendement autres investissements garantie. Pourquoi se risquer dans le locatif alors qu'il y a des rendements plus important ailleurs ?
Retournez donc dans votre bac à sable. Vous n'êtes certainement pas un investisseur averti. Vous n'avez d'ailleurs peut-être jamais acheté de l'immo pour de l'investissement. Et, si ça se trouve vous ne serez jamais bailleur.
Ce ne sont pas des arguments à mon sens désolé.
Marty |
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OncPicsou
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 14:22:48
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
[br Par contre les banques continueront à s'enrichir
LN oublie que les banques sont des sociétés cotées en bourse ... que les actions sont disponibles sur le marché ... et que ce n'est pas en facturant les chèques qu'elles feront des affaires.
Comme quoi, de nombreux paramètres non sont pas pris en considération dans le rabachage.
Propriétaire avec un bon portefeuille boursier. Voilà ce qu'il faut être.
D'autres préfèrent habiter chez les autres et se vanter de portefeuilles imaginaires commu vu précédemment dans ce thème. Surprenant également qu'il ne leur soit pas venu à l'idée d'aller dans le forum "locataires" et de demander : Citation :
Locataire, que préfères-tu ? Rester locataire ou devenir propriétaire d'un logement ?
Nul doute que celui qui submerge ce forum de ses 3 ou 4 pseudos serait très déçu des réponses.
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Où que je tourne mon regard, tout ceci est à moi ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 14:31:31
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Citation :
Initialement entré par OncPicsou
D'autres préfèrent habiter chez les autres et se vanter de portefeuilles imaginaires commu vu précédemment dans ce thème.
Je connais surtout un certain Bibix auteur d'un formidable fake sur ses investissements. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 14:36:56
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Citation :
Initialement entré par OncPicsou
Propriétaire avec un bon portefeuille boursier. Voilà ce qu'il faut être.
Vous oubliez aussi riche, jeune, beau, en bonne santé : voilà ce qu'il faut être !
Marty |
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OncPicsou
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 14:37:57
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Et nous connaissons tous un autre raconteur d'histoires qui s'est longtemps vanté de mille choses et dont on a pu voir l'appartement dans lequel il vivait. Entre rêves et réalité 
A propos, ou sont les photos, je les ai vu une fois et je n'arrive pas à les retrouver. C'était un scoop de première 
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 14:40:48
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Citation :
Initialement entré par OncPicsou
Et nous connaissons tous un autre raconteur d'histoires qui s'est longtemps vanté de mille choses et dont on a pu voir l'appartement dans lequel il vivait. Entre rêves et réalité
A propos, ou sont les photos, je les ai vu une fois et je n'arrive pas à les retrouver. C'était un scoop de première
Oui, de magnifiques photos de la fin des années 90 qui ont sans doute beaucoup à voir avec le marché immobilier français de 2006 et qui n'interessent pas grand' monde au regard des multiples posts qui ont suivi leur diffusion.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 16 août 2006 14:42:05 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 14:56:50
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par OncPicsou
D'autres préfèrent habiter chez les autres et se vanter de portefeuilles imaginaires commu vu précédemment dans ce thème.
Je connais surtout un certain Bibix auteur d'un formidable fake sur ses investissements.
Vous pourrez surement nous en dire plus ! 
J'attends... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 15:08:51
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VTT,
Citation :
Pourquoi se risquer dans le locatif alors qu'il y a des rendements plus important ailleurs ?
Ok, donnez-moi quelque chose de mieux que ceci:
J'ai 200K euro. Je fais un apport de 20% (ce qui est raisonnable) sur un immeuble locatif d'une valeur de 1M. La banque me prête le reste sur 15 ans. En admettant que j'ai bien fait mon boulot, que les loyers couvrent l'emprunt, que je n'ai qu'a débourser pour les travaux et autres petites charges et en admettant que cela me revienne à 10K euro par an, au bout de 15 ans, j'aurais déboursé 150K pour avoir généré 800K de profit (je reste sur l'hypothèse d'inflation 0 sur l'immo pendant 15 ans).
Pégase |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 15:13:50
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Nos zigotos ne voient que la rentabilité à court terme et pas l'inverse ...  |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 16:16:38
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Ok, donnez-moi quelque chose de mieux que ceci:
J'ai 200K euro. Je fais un apport de 20% (ce qui est raisonnable) sur un immeuble locatif d'une valeur de 1M. La banque me prête le reste sur 15 ans. En admettant que j'ai bien fait mon boulot, que les loyers couvrent l'emprunt, que je n'ai qu'a débourser pour les travaux et autres petites charges et en admettant que cela me revienne à 10K euro par an, au bout de 15 ans, j'aurais déboursé 150K pour avoir généré 800K de profit (je reste sur l'hypothèse d'inflation 0 sur l'immo pendant 15 ans).
Pégase
Vous placez vos 200 000 € à 4% pendant 3 ans.
Vous n'achetez plus votre bien 1M mais 800 000 avec le passage de haut de cycle et sans pour autant que l'immobilier se soit cracher à -50 %. -20% cela reste très convenable.
Vous empruntez alors le reste (-600 000 € en fait puisque vous avez fait des petits) et vous empruntez non plus sur 15 mais sur 10 ans.
Au final, vous soldez votre opération dans les mêmes délais même si l'on veut rester prudent sur le délais de remboursement. Vous avez accru le rendement de l'opération (largement de + de 20%) et vous prenez moins de risque.
L'objectif, à mon sens, est bien d'arbitrer entre les meilleurs rendements. Aujourd'hui, ils ne sont pas du côté de l'immobilier locatif. Je le laisse donc de côté pendant plusieurs mois voir années et je reviens vers lui lorsque le rendement locatif dépasse celui de mes rendements garantie. Car, avec votre méthode d'acheter aujourd'hui, le soucis est que justement, on est pendant 15 ans avec une opération qui a un rendement faible. En attendant quelque temps, et en faisant patienter son apport sur d'autres placements, on aura un rendement meilleur.
Marty |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 16:24:09
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Pégase,
Chevalier blanc ailé, il faut comparer ce qui est comparable.
Quand j'épargne, je ne paye pas d'impôts sur mon épargne, à la rigueur sur les intérêts de celle-ci.
Quand j'achète à crédit de la pierre que je consacre pour du locatif, je paye de l'impôt sur les revenus fonciers ainsi qu'une contribution sur les revenus locatifs pour un bien de plus de quinze ans.
Certes je déduis de mes revenus les intérêts de l'emprunt.
Mon patrimoine est plombé de la valeur du bien qui ne m'appartient pas car grevé par un emprunt.
Une inflation zéro n'existe pas. La monnaie fiduciaire même froissée ou abîmée vaudra toujours sa valeur faciale ce qui n'est pas le cas d'un bien immobilier soumis à diverses avaries: vétusté, situation, nature des matériaux de construction, fluctuation du marché locatif, sècheresse, trou d'ozone,....J' en passe et des meilleures comme les incidents récents dans les banlieues qui ont démontré que la république ne pouvait pas protégéer les personnes et encore moins les biens.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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OncPicsou
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 16:51:51
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
J' en passe et des meilleures comme les incidents récents dans les banlieues qui ont démontré que la république ne pouvait pas protégéer les personnes et encore moins les biens.
Les banlieues en question étant des HLM, le problème d'un crack (dont personne ne peut encore avec sérieux nous donner des preuves) ne peut donc prendre ces évènements en considération.
Sauf à affirmer que les HLM se dégradent tout seul, ce que nous montrent les infos chaque jour.
Les tags dans les ascenceurs étant une maladie de la pierre bien connue des spécialistes. Que la main de l'homme y soit pour quelque chose est bien évidemment une bétise que personne ne relèvera.
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Où que je tourne mon regard, tout ceci est à moi ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 16:53:35
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Citation :
Initialement entré par OncPicsou
....le problème d'un crack (dont personne ne peut encore avec sérieux nous donner des preuves)....
On a donné des liens l'artiste. Les avez vous lu au moins ?
Le chiffre d'affaires des AI a fait un plongeon de 15 % au 1er trimestre 2006 par rapport au 1er trimestre 2005.
www.fcga.fr/pages/telechargements/docs/oenbpintegral.pdf |
Edité par - LeNabot le 16 août 2006 16:56:37 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 16:59:22
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Citation :
Initialement entré par OncPicsou
Les banlieues en question étant des HLM, le problème d'un crack...
Je vois que les vieux clichés ont la vie dure.
Il n'y a pas que des HLM dans les banlieues (eh oui...). Ou alors on a vraiment beaucoup beaucoup de HLM en France .
Marty |
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OncPicsou
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:07:51
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A votre avis, où caillassait-on les pompiers ?
Dans les cités HLM, banlieues des grandes villes ou à Bonnevent-Velloreille ?
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Où que je tourne mon regard, tout ceci est à moi ! |
Edité par - OncPicsou le 16 août 2006 17:08:43 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:10:21
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Citation :
Initialement entré par OncPicsou
A votre avis, où caillassait-on les pompiers ?
Dans les cités HLM, banlieues des grandes villes ou à Bonnevent-Velloreille ?
Hors sujet aussi. Quand on considère que les plus fortes hausses de l'immobilier (en %) ont eu lieu en Seine Saint Denis, je peux vous assurer que ça dégonflera aussi vite. |
Edité par - LeNabot le 16 août 2006 17:10:48 |
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Sujet |
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Des agences immobilières en liquidation !!!!
Forum fermé
