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 Sujet  |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
 Posté - 16 août 2006 : 17:11:56
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Initialement entré par OncPicsou
Les banlieues en question étant des HLM, le problème d'un crack...
Je vois que les vieux clichés ont la vie dure.
Il n'y a pas que des HLM dans les banlieues (eh oui...). Ou alors on a vraiment beaucoup beaucoup de HLM en France  .
Marty
Oui, il y a beaucoup de HLM en france. Ces evenements ont eu lieu dans des cités ou l'immobilier n'a jamais valu un cachou. |
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OncPicsou
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:13:18
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Prendre le 93 comme référence, il faut être à court d'argument.
Parlons des minguettes et autres quartiers en difficultés. Avec de tels exemples, on sent quer les arguments commencent à manquer.
_____________________________________________________
Où que je tourne mon regard, tout ceci est à moi ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:14:54
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Citation :
Initialement entré par bibix
Oui, il y a beaucoup de HLM en france. Ces evenements ont eu lieu dans des cités ou l'immobilier n'a jamais valu un cachou.
Gaussez vous. J'ai cru comprendre que vous habitiez un coin mal famé du Val de Marne. Quand aux coins HLM, détrompez vous. C'est dans la Seine Saint Denis où se sont produit les plus fortes hausses en % de l'immobilier. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:15:23
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par OncPicsou
A votre avis, où caillassait-on les pompiers ?
Dans les cités HLM, banlieues des grandes villes ou à Bonnevent-Velloreille ?
Hors sujet aussi. Quand on considère que les plus fortes hausses de l'immobilier (en %) ont eu lieu en Seine Saint Denis, je peux vous assurer que ça dégonflera aussi vite.
Et plus globalement dans les banlieues proche de la capitale ou l'immo y etait trés accessibles et le sera toujours plus que paris. Si l'un degonfle, l'autre degonfle avec. Mais pour l'instant ca a encore gonflé depuis janvier. :D |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:18:30
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Citation :
Initialement entré par bibix
Mais pour l'instant ca a encore gonflé depuis janvier. :D
Pouvez vous rappeler les 3 derniers mois de la FNAIM qu'on rigole.... |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:19:34
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Oui, il y a beaucoup de HLM en france. Ces evenements ont eu lieu dans des cités ou l'immobilier n'a jamais valu un cachou.
Gaussez vous. J'ai cru comprendre que vous habitiez un coin mal famé du Val de Marne. Quand aux coins HLM, détrompez vous. C'est dans la Seine Saint Denis où se sont produit les plus fortes hausses en % de l'immobilier.
Mal famé, c'est vous qui le dite.
A part neuilly (refus de logements sociaux), chaque ville a ses coins mal famés et ses quartiers paisibles. Personnellement je suis dans une zone pavillonaire ou chacun se sent trés en securité.
La difference de prix d'un quartier à l'autre peut aller jusqu'a 1500€ le m2 ! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 18:16:33
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Vous placez vos 200 000 € à 4% pendant 3 ans.
Vous n'achetez plus votre bien 1M mais 800 000 avec le passage de haut de cycle et sans pour autant que l'immobilier se soit cracher à -50 %. -20% cela reste très convenable.
Vous empruntez alors le reste (-600 000 € en fait puisque vous avez fait des petits) et vous empruntez non plus sur 15 mais sur 10 ans.
Au final, vous soldez votre opération dans les mêmes délais même si l'on veut rester prudent sur le délais de remboursement. Vous avez accru le rendement de l'opération (largement de + de 20%) et vous prenez moins de risque.
L'objectif, à mon sens, est bien d'arbitrer entre les meilleurs rendements. Aujourd'hui, ils ne sont pas du côté de l'immobilier locatif. Je le laisse donc de côté pendant plusieurs mois voir années et je reviens vers lui lorsque le rendement locatif dépasse celui de mes rendements garantie. Car, avec votre méthode d'acheter aujourd'hui, le soucis est que justement, on est pendant 15 ans avec une opération qui a un rendement faible. En attendant quelque temps, et en faisant patienter son apport sur d'autres placements, on aura un rendement meilleur.
Marty
Tout ceci repose sur une variable, et non des moindres: une baisse de 20% de l'immo en 3 ans. Comme je ne crois pas a cette possibilité (2 à 5% peut être, et encore). Votre raisonnement, juste dans l'absolu, ne vaut en fait pas grand chose si votre prédiction ne se réalise pas.
De toute façon, quel que soit l'investissement, il faut en regarder la viabilité à l'instant T. J'espère que vous n'allez pas au casino parceque vous seriez certainement le type de joueur qui, après avoir perdu, se dit 'Allez, encore un coup, je vais bien me refaire'.
Que ce soit l'immo ou tout autre investissement non garanti, il faut savoir perdre pour gagner.
Petite histoire.
En Février dernier, je dine avec un ami qui me dit:
- T'as vu les actions EDF? P'tain, j'ai fait un super bénef ne les achetant lors de l'intro!
et a moi de lui rétorquer:
- Alors tu les as vendues?
- T'es fou! me dit-il, J'vais pas vendre maintenant, ça va encre prendre 10% au moins...
Et que s'est-il passé? 49 euro est passé à 35... Et 'poof' la PV...
Moi je ne regarde que l'opération d'investissement au moment ou elle se présente. Soit elle est valable aujourd'hui, soit elle ne l'est pas. Si elle l'est, alors je prends. Si elle ne l'est pas, je cherche même pas plus loin et je laisse tomber.
Et dans le cas des actions, je me fixe un seuil de plus-value. Tant qu'elle n'est pas atteinte je ne vends pas (sauf si je me suis vraiment bien planté, auquel cas, je revois ma position et je prends mes pertes). Lorsque j'arrive au seuil fixé, je vends. Et ce, quel que soit la conjoncture et quitte à perdre sur une éventuelle hausse. il n'y a que comme ça qu'on y arrive.
Quant à votre hypothétique baisse de 20%, je préfère le proverbe "Un 'tiens' vaut mieux que deux 'tu l'auras'" ou 'Qui ne tente (ou risque) rien n'a rien'
A chacun sa façon de voir les choses.
Pégase |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 18:29:28
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Citation :
Initialement entré par Pégase
En Février dernier, je dine avec un ami qui me dit:
- T'as vu les actions EDF? P'tain, j'ai fait un super bénef ne les achetant lors de l'intro!
et a moi de lui rétorquer:
- Alors tu les as vendues?
- T'es fou! me dit-il, J'vais pas vendre maintenant, ça va encre prendre 10% au moins...
Et que s'est-il passé? 49 euro est passé à 35... Et 'poof' la PV...
La cher ami, et sans vous en rendre compte, le "pro" que vous êtes vient de faire un vibrant plaidoyer comme quoi, actuellement le marché immobilier est un marché où il faut absolument vendre, avant de se rammaser le bouillon du sièce. Encore merci Pégase, je n'en attendais pas tant. |
Edité par - LeNabot le 16 août 2006 18:30:16 |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 18:51:04
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Moi je fais parti de ces indecis qui a mesure que les mois passent n'arrive pas à depenser 300000 euros dans un 50m2, trop peur de me planter, pas assez stable dans ma vie pro, trop jeune blah blah blah. Le fait est que si j'avais achete il y a 1 an quand je commencais a regarder, j'aurais achete mon 50m2 275000 euros soit un facile 25k€ d'economie et je n'aurais plus que 14 ans a rembourser au lieu des 15 de depart....et en 1 an je viens d'enrichir mon proprio de plus de 10k€ encore!
En gros je suis l'illustration de la betise de ne pas foncer! Sur 15 a on peut se permettre d'avoir des fluctuations de + ou - 30%, tout depend de la valeur de revente et celle ci est bcp trop lointaine pour faire des predictions!!!!Entre acheter maintenant et acheter hypothetiquement dans 3 ans à -20%, il faut clairement choisir maintenant!!!!!! allez foncez les gars! |
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Juan Carniceria de Huevos
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 16 août 2006 : 19:33:24
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Citation :
Initialement entré par florent1980
Entre acheter maintenant et acheter hypothetiquement dans 3 ans à -20%, il faut clairement choisir maintenant!!!!!! allez foncez les gars!
Dommage que vous n'étes pas résident en Espagne. Nous en recherchons de beaucoup comme vous autres. |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 19:39:41
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| Paco rabanne il est espagnol non le Nabot? |
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OncPicsou
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 19:50:59
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Citation :
Initialement entré par Juan Carniceria de Huevos
Dommage que vous n'étes pas résident en Espagne. Nous en recherchons de beaucoup comme vous autres.
Qui croira que ce nouvel arrivant ne soit la nouvelle créature de celui qui nous prédit l'apocalypse ?
_____________________________________________________
Où que je tourne mon regard, tout ceci est à moi ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 08:27:27
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Citation :
Initialement entré par florent1980
Paco rabanne il est espagnol non le Nabot?
Né en Espagne. Effectivement. Ses parents ont fuit le régime franquiste. Mais aucun rapport avec aujourd'hui. C'est comme si on parlait de Michel Mouillard millésime 1991.  |
Edité par - LeNabot le 17 août 2006 08:27:52 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 09:22:13
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Le rapport est pourtant bien là !
Vous êtes à l'immobilier ce que Paco Rabanne est à l'astrologie. (Surtout dans les prévisions).
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 09:34:52
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Vous placez vos 200 000 € à 4% pendant 3 ans.
....
L'objectif, à mon sens, est bien d'arbitrer entre les meilleurs rendements. .... le soucis est que justement, on est pendant 15 ans avec une opération qui a un rendement faible. En attendant quelque temps, et en faisant patienter son apport sur d'autres placements, on aura un rendement meilleur.
Marty
Tout ceci repose sur une variable, et non des moindres: une baisse de 20% de l'immo en 3 ans. Comme je ne crois pas a cette possibilité (2 à 5% peut être, et encore). Votre raisonnement, juste dans l'absolu, ne vaut en fait pas grand chose si votre prédiction ne se réalise pas.
Je ne suis pas tout à fait d'accord lorsque vous dites que le raisonnement est juste.
Je me répète, désolé!
J'ai volontairement laissé les parties "intéressantes" du post de vtt.
Rendement, rendement, rendement .... pour nous, petit cercle d'amis, il n'y a que ceux qui ne connaissent pas l'immo locatif qui parlent de rendement. Nous parlons flux.
D'autre part, le "faire patienter son apport sur d'autres placements" nous fait toujours rire. Nous achetons nos biens immobiliers sans apport, donc emprunt sur 107%. Et bien entendu, nous utilisons d'autres placements pour mettre le surplus de cash tiré des revenus locatifs. Autrement dit, nous suivons bien le conseil de vtt, .... mais en achetant de l'immo en plus.
Donc le raisonnement peut sembler juste, j'ai confiance en vtt pour ça, mais il se base sur des hypothèses ou principes de départ faux, donc le résultat est n'importe quoi.
Par ailleurs, je n'ai pas d'avis tranché sur le "-20%". Je ne crois pas au crack, mais à la notion de cycle immobilier.
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 09:39:52
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Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Initialement entré par OncPicsou
Les banlieues en question étant des HLM, le problème d'un crack...
Je vois que les vieux clichés ont la vie dure.
Il n'y a pas que des HLM dans les banlieues (eh oui...). Ou alors on a vraiment beaucoup beaucoup de HLM en France .
Marty
Oui, il y a beaucoup de HLM en france. Ces evenements ont eu lieu dans des cités ou l'immobilier n'a jamais valu un cachou.
Oui... Mais ça valait encore moins ensuite...
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 09:41:31
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Citation :
Initialement entré par bibix
A part neuilly (refus de logements sociaux), chaque ville a ses coins mal famés et ses quartiers paisibles.
Désolé mais il y a des HLM a Neuilly, peu, c'est vrai, mais il y en a.
Marty |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 09:43:20
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
Quand j'achète à crédit de la pierre que je consacre pour du locatif, je paye de l'impôt sur les revenus fonciers ainsi qu'une contribution sur les revenus locatifs pour un bien de plus de quinze ans.
Je respecte vos propos, mais je me demande en lisant ceci si vous êtes bailleur, en fait j'en doute.
Puis-je me permettre de vous dire que vous avez raison sur la CRL (qui va disparaître, me semble-t-il), mais pas sur l'IRF.
Ma modeste expérience: globalement depuis mon premier achat, j'ai payé des IRF .... négatifs |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 09:50:22
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Tout ceci repose sur une variable, et non des moindres: une baisse de 20% de l'immo en 3 ans.
Pas seulement. La seconde variable est que le rendement de l'opération "locative" reste moindre que le rendement d'un investissement garantie. En plus, le locatif a le soucis d'être peu liquide et on retrouve son cash rapidement avec difficulté.
Comme je ne crois pas a cette possibilité (2 à 5% peut être, et encore). Votre raisonnement, juste dans l'absolu, ne vaut en fait pas grand chose si votre prédiction ne se réalise pas.
Même en mettant de côté une baisse de l'immo, le paramètre "rendement" est, à mon sens, déterminant. Mais je conçois qu'il ne le soit pas pour vous.
De toute façon, quel que soit l'investissement, il faut en regarder la viabilité à l'instant T.
Aujourd'hui, au regard des prix de vente, je considère qu'à l'instant T "du départ", je suis loin de ma mise, je préfère donc me tourner vers d'autres paramètres d'investissement.
J'espère que vous n'allez pas au casino parceque vous seriez certainement le type de joueur qui, après avoir perdu, se dit 'Allez, encore un coup, je vais bien me refaire'.
Non. Je ne joue pas... même au loto !
Que ce soit l'immo ou tout autre investissement non garanti, il faut savoir perdre pour gagner.
Petite histoire.
En Février dernier, je dine avec un ami qui me dit:
- T'as vu les actions EDF? P'tain, j'ai fait un super bénef ne les achetant lors de l'intro!
et a moi de lui rétorquer:
- Alors tu les as vendues?
- T'es fou! me dit-il, J'vais pas vendre maintenant, ça va encre prendre 10% au moins...
Et que s'est-il passé? 49 euro est passé à 35... Et 'poof' la PV...
Moi je ne regarde que l'opération d'investissement au moment ou elle se présente. Soit elle est valable aujourd'hui, soit elle ne l'est pas.
Je vous rejoins. Mais accordez moi qu'aujourd'hui, on a plus de "chance" de tomber sur du non valable que sur du valable non ?
Si elle l'est, alors je prends. Si elle ne l'est pas, je cherche même pas plus loin et je laisse tomber.
Et dans le cas des actions, je me fixe un seuil de plus-value. Tant qu'elle n'est pas atteinte je ne vends pas (sauf si je me suis vraiment bien planté, auquel cas, je revois ma position et je prends mes pertes).
Lorsque j'arrive au seuil fixé, je vends. Et ce, quel que soit la conjoncture et quitte à perdre sur une éventuelle hausse. il n'y a que comme ça qu'on y arrive.
. Oui... en vendant trop tôt (Rotschild).
Quant à votre hypothétique baisse de 20%, je préfère le proverbe "Un 'tiens' vaut mieux que deux 'tu l'auras'" ou 'Qui ne tente (ou risque) rien n'a rien'.
Je reste sur ma position : rendement locatif < rendement garantie sur les autres marchés.
A chacun sa façon de voir les choses.
+1.
Pégase,
Cela fait plaisir de pouvoir échanger avec quelqu'un comme vous !
Marty |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 09:52:45
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Initialement entré par bibix
A part neuilly (refus de logements sociaux), chaque ville a ses coins mal famés et ses quartiers paisibles.
Désolé mais il y a des HLM a Neuilly, peu, c'est vrai, mais il y en a.
Marty
Oui mais le quotas imposé est loin, trés loin d'être réspecté. Quoiqu'il en soit c'est sûrement plus craignos dans les cités a neuilly que dans un quartier tranquil de seine st denis et c'est là que je voulais en venir. Quand on parle de banlieue craignos c'est un jugement à l'emporte piece.
Les maisons sont affichées à 4500€/m2 à villejuif. croyez bien qu'a ces tarifs, c'est une tout autre population qui s'y installe et que toute la partie vilejuif/ivry/vitry... est en train de changer. Les populations defavorisées etant poussées toujours plus loin de la capitale.
Au même titre, le coin Montreuil, St ouen... voit une population de bobo s'installer. Les banlieues craignos en peripherie de paris, ca n'a plus de sens aujourd'hui. |
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