| Auteur |
 Sujet  |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
 Posté - 09 août 2006 : 10:21:18
|
Bonjour,
Lors de l'AG du 28/06/06, nous avons refusé l'abrobation des comptes à cause des frais non justifié du syndic, soit frais informatique(685,67€), frais pour le carnet d'entretien (521,46€), frais DUERP (538,20€), et frais de vacation du syndic (443,72€ et 476,61€) pour procédure contre un mauvais payeur (vendeur) car le syndic à fait une erreur de procédure qui nous à coûté 1000€ suite au jugement rendu ainsi que les charges afférente pour 1100€.Nous avons aussi refusé de donner le quitus et avons révoqué ce syndic car un autre syndic à été voté en AG.
Aujourd'hui ma question est de savoir comment allons nous récupérer cette somme (frais de syndic 2665,66€), sachant que ce syndic s'est déjà payé avant même l'AG et qu'il a transmis les dossiers au nouveau syndic (sans les balances à ce jour).
Le nouveau syndic me dit que l'on devra surement l'attaqué en justice, mais à t-on vraiment une chance de gagner un procès contre l'ancien syndic.
Merci d'avance pour vos réponses.
Alexandra
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 10:36:09
|
L'assemblée a eu tort de ne pas approuver les comptes. Il fallait les approuver en formulant des réserves sur les points évoqués.
Mais vous pouvez engager une procédure devant le Tribunal d'instance pour récupérer les fonds prélevés. Vous pouvez même engager sa responsabilité pour les fautes commises dans la procédure de recouvrement. Il faut veiller à ne pas dépasser le taux de compétence du Tribunal d'instance (ou du juge de proximité).
Il faudrait affirmer clairement que, dans certains cas , le syndic ne peut prélever librement des honoraires.
|
Signaler un abus  |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 10:44:00
|
le fait de ne pas apprrouver les comptes empêchera le syndic actuel de poursuivre les débiteurs!!!!!!
comme dit par JPM il faut approuver les comptes avec des réserves ET en listant clairement sur le PV les réserves , c'est à dire les factures litigieuses et leurs montants. |
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 10:53:04
|
Merci à vous 2 pour toutes l'aide que vous pouvez nous apportez à tous.
Oui vous avez raison, le problème est que nous avons bien précisé les motifs de notre refus d'approbation des comptes et que ceux-ci n'ont pas été précisé sur le PV, heureusement tout de même que nous avons approuvé de budget (car les autres menbres du CS voulais passer toutes les question d'AG pour en finir au plus vite, et je leur ai dit qu'il fallait quand prendre le temp de lire toute les question de résolution car certaine étais importante).
Sur vos conseil, je vais proposer en CS de les attaqués au TI, car il me semble que ces frais que nous refusons sont illégal et ont déjà été condamné en jurisprudence pour certains syndic.
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 11:29:54
|
| commencez par demander au nouveau syndic d'écrire en RAR à son confrère pour exiger le remboursement de ces frais |
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 11:47:17
|
Merci Nefer,
Donc si je comprend bien, le nouveau syndic à le droit de demander le remboursement de ces frais sans avoir obtenu un accord en AG, mais juste celui d'un ou plusieurs membres du CS. Et tous cela sans preuve puisque l'ancien syndic n'a pas précisé le motif du refus d'abrobation des comptes. La seul preuve que nous avons est le rapport du CS lu en AG et une lettre que nous avons envoyé à l'ancien syndic en RAR(le 06/07/06) suite à un CS après l'AG en le menaçant de saisir TGI si ces sommes n'étaient pas retiré des charges de l'année 2005, nous n'avons jamais eu de réponse à ce jour.
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 12:03:53
|
en espérant que le noveau syndic ait bien récupéré toutes les archives de la copropriété.
les copropriétaires devaien bien avoir la liste détaillée des dépenses de l'exercice dans la convocation d'AG concernant l'approbation des comptes |
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 14:03:46
|
Merci nefer
Apparement le nouveau syndic aurais récupéré toutes les archives sauf les balances.
Tous les copropriétaires devaient avoir la liste des dépenses car incluses dans la convocation d'AG tableau de répartition des charges avec le détail.
Les seules personne présente à l'AG sont le CS car les autres copro se s'intéressent pas au batiment (39 lots) et 20 lots présents ou représenté avec juste la majorité des tantièmes pour prendre toutes les décisions possible, heureusement on étaient tous d'accord.
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 22:30:36
|
Pour engager une procédure contre son prédecesseur, le syndic doit être habilité par l'assemblée.
Et pour l'instant vos comptes ne sont toujours pas approuvés alors que, sur le plan comptable, ils étaient exacts  |
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 08:58:47
|
Merci JPM,
Donc il nous faudra attendre l'AG prévu pour mars 2007.
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 16:31:32
|
Bonjour,
Suite à un RDV avec le nouveau Syndic (qui nous a fournis un etat des dépenses actuels), je me suis rendu compte que malgrer la lettre AR que nous avions envoyé à l'ancien Syndic(sans réponse de sa part) ou nous lui précision qu'il était hors de question de payer des frais de remise de dossier car cela fesais partie de la gestion courante.
L'ancien Syndic a rendu le reste des fonds (après 4 mois un solde de 3000€) sans oublier de ce payer des frais de traitement informatique (825€24), des frais de maintenance du carnet d'entretien (534€72) et des frais de remise de dossier (1119€46).
Ne seraisse pas du vol ?
Je sais qu'il nous faut attendre notre prochaine AG pour poursuivre ce Syndic, mais n'y a-t-il pas un moyen d'agir plus vitre ?
Sachant que pour récuperer le reste des fonds le nouveau Syndic à du faire pression auprès de la caisse garantie du Syndic.
Merci d'avance pour vos réponse. |
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 16:51:10
|
De Marvin94 : Citation :
Sachant que pour récuperer le reste des fonds le nouveau Syndic à du faire pression auprès de la caisse garantie du Syndic.
Votre ancien syndic semble avoir grandement abusé.
Mais le nouveau semble ignorer que la Caisse de garantie est totalement incompétente dans ce genre d'affaire.
La nécessité d'une autorisation de l'assemblée pour ce genre d'affaire est un peu navrante.
|
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 20:40:59
|
Vous n'allez pas avoir le choix, il va falloir engager une action au tribunal !!!
Mais auparavant comme dit par JPM, il faut que vous approuviez les comptes en mettant les reserves que vous avez mentionné, avec le motif pour lequel vous refusez ces depenses, c'est ce PV d'AG qui mentionnera tout cela qui sera utilisé au tribunal !!! |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 23:38:52
|
Je crois qu'il faut effectivement demander au nouveau syndic de convoquer une AG destinée à approuver les comptes tels que présentés par l'anacien syndic, soit lors de son dernier arret de comptes, soit lors de la remise de ses comptes au nouveau syndic.
C'est lors de l'approbation des comptes passés que l'AG décidera du refus des honoraires que vous indiquez, refus détaillé et motivé !
De ce fait, le total des 2600 € devient une créance que le syndic actuel peut recouvrer sans autorisation de l'AG (Voir D.art.55 qui dispense d'autorisation le syndic pour les recouvrements de créances).
Mais si vous avez une AG convoquée par approuver les comptes passés, vous pouvez prévoir une résolution précise dans le cadre de ce D.art.55 pour le recouvrement des 2600 € .. devant le TI, celui-ci étant compétent jusqu'à 4000 €
NB : il ne faut JAMAIS ne pas approuver les comptes. S'il y a un litige, il faut TOUJOURS approuver ce qui est incontestable, identifier ce qui ne l'est pas, et sur ces dépenses, soit faire des reserves explicites (style : sous réserve de présentation de pieces au CS dans un délai de 15 jours) soit en les refusant totalement.
On vous présente 75.000 €, vous en approuvez 72.500 : ces 72.500 sont exigibles des copropriétaires, que le syndic se débrouille avec les 2.500 rejetés.
Mais devant un juge, vous pouvez faire valoir l'approbation des 72.500 et donc le rejet motivé des 2.500 €, justifiant la créance réclamée des 2.500 €.
Dans votre situation actuelle, qui devrait se terminer devant le juge, comprenez que vous ne pouvez justifier de rien du tout. |
Edité par - gédehem le 17 nov. 2006 23:46:01 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 09:31:25
|
Gedehem écrit Citation :
De ce fait, le total des 2600 € devient une créance que le syndic actuel peut recouvrer sans autorisation de l'AG (Voir D.art.55 qui dispense d'autorisation le syndic pour les recouvrements de créances).
Ce n'est pas exact, même si les prélèvements de l'ancien syndic sont contestables. Le syndicat n'est pas en l'état présent créancier d'une somme précise 
Il était créancier du solde de la trésorerie, non liquidé. Nous sommes ici au stade du recouvrement de créance. On lui a remis un compte et un solde. Il est amené à contester le compte présenté. Cette procédure n'est pas un recouvrement de créance au sens propre du terme.
Indépendamment de tout litige, le compte définitif présenté par l'ancien syndic doit être soumis à l'assemblée. L'assemblée seule a qualité pour l'approuver ou le rejeter, et dans ce dernier cas, autoriser le syndic à engager une action judiciaire.
Un bon critère de secours pour apprécier s'il y a créance ou non : pourrait-on obtenir l'autorisation du juge de pratiquer des mesures conservatoires ?
|
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 10:59:52
|
Bonjour,
Et merci à vous tous pour vos réponse.
Si j'ai bien compris, il nous faut accepter en AG de mars 2007 les comptes 2005 et 2006 sous réserve des montants abusifs de l'ancien Syndic (en détail) soit pour un montant total de 5144€44 (2665€66 en 2005 et 2478€72 en 2006) et donner l'autorisation au nouveau Syndic d'engarer une procédure au TGI puisque plus de 4000€.
Je vais en parler au Syndic actuel pour qu'il inclus à l'ordre du jour de l'AG la procédure à effectuer contre l'ancien Syndic.
Merci encore, je vous tiendrais au courrant de l'évolution de cette affaire. |
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 12:37:30
|
Je suis d'accord avec JPM : les comptes n'étant pas approuvés, le syndicat n'est pas créancier d'une somme précise, bien entendu, que ce soit de l'ancien syndic comme des copropriétaires.
C'est un point sur lequel il faut insister : le refus global d'approuver des comptes est une folie qui paralyse le syndicat.
C'est pourquoi la convocation d'un AG rapidement destinée à approuver les comptes présentés par l'ancien syndic, avec rejet motivé des sommes contestées, est un préalable obligé pour rendre exigible de tous le montant approuvé.
Je note aussi qu'à la convocation de l'AG appelée à approuver les comptes doit être annexée "l'état financier du syndicat ..", donc de la situation de trésorerie, et que cette approbation des comptes vaut approbation de cette situation de la trésorerie qui en résulte.
Je ne les ai pas sous le coude, mais j'ai le souvenir d'arrets qui parlent bien d'une action en recouvrement de créance par le nouveau syndic pour des fonds qui n'ont pas été restitués par l'ancien syndic, en particulier pour des litiges portant sur des honoraires indument "ponctionnés" avant restitution.
Virginia va bien nous trouvez ça ? ..
Il faut toutefois distinguer une telle action en recouvrement de créance seule, après restitution des fonds, archives et solde des comptes, de celle nécessaire à la restitution des fonds et archives, action prévue L.art.18-2. |
Edité par - gédehem le 20 nov. 2006 12:51:46 |
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 15:06:57
|
Bonjour,
Hier soir c'est déroulé notre AG et bien entendu nous avons approuvé les comptes 2005 et 2006 (séparément) avec des réserves détaillées et sommes que l'on a jugé abusif réjeté. Le QUITUS n'a pas été donné bien évidement.
Nous avons aussi donné notre accord au nouveau syndic pour engager une procédure contre l'ancien syndic, mais avant d'entamer des procédures longues et couteuses nous voudrions savoir si nous avons des chances d'avoir gain de cause devant le tribunal.
Merci d'avance de bien vouloir m'apporter votre témoignage sur vos expériences. |
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 21:42:37
|
bonsoir,
pourquoi avez vous refuse le quitus à votre nouveau syndic ?
pire, pourquoi cette question a t elle ete mise à l'ordre du jour ?
|
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 09:26:02
|
Bonjour,
Le quitus a été refusé au nouveau syndic pour plusieurs raisons :
1) Le nouveau syndic nous a demandé de lui refusé (surprenant je sais )
2) Les comptes du nouveau syndic reprennent des factures de l'ancien syndic qui n'avait pas encore été payé
3) Sur les conseils des UI et de l'ARC.
|
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 11:36:52
|
De Marvin 94 : Citation :
Le quitus a été refusé au nouveau syndic pour plusieurs raisons :
1) Le nouveau syndic nous a demandé de lui refusé (surprenant je sais )
2) Les comptes du nouveau syndic reprennent des factures de l'ancien syndic qui n'avait pas encore été payé
3) Sur les conseils des UI et de l'ARC.
Sur 1) Oui surprenant mais vous devez bien ensavoir un peu plus ! Le syndic a bien dit quelque chose à ce sujet.
Sur 2) Votre indication est imprécise. Des factures impayées doivent être reprises dans la comptabilité du syndicat ouverte par le nouveau syndic. Si par contre il y a doublons (factures réparties par le nouveau syndic alors qu'elles avaient déjà été réparties par l'ancien), il y a lieu à rectification mais celà relève de l'approbation des comptes et pas du quitus.
Sur 3) Il y a relation avec le surprenant 1), mais, sous cette réserve, il est inapproprié de refuser le quitus à un nouveau syndic si, du point de vue de la gestion, il vous a donné satisfaction. Il peut être amené à penser que son prédécesseur avait bien raison et que vous êtes des emm... (pardon, mais je dis la pensée du syndic )
Je respecte les idées de l'ARC et de certains UInautes mais, pour ma part, j'espère que l'examen du quitus sera prochainement rendu obligatoire par la loi de 1965. Je dis bien examen et non pas octroi du quitus qui est une autre affaire. Le quitus peut être accordé avec aussi des réserves, comme pour les comptes. L'examen obligatoire du quitus aurait l'avantage de mieux impliquer encore les copropriétaires dans la vérification de la gestion de l'immeuble et de l'administration du syndicat. Il faudrait par le même occasion prendre en considération la qualité du rapport du conseil syndical.
Je rappelle à cet égard qu'il y a des points incontrôlables et qui ne sont pas couverts par le quitus. Par exemple la gestion correcte d'un dossier de mutation ou d'un dossier de recouvrement. Même le conseil syndical n'est pas présumé compétent pour vérifier le respect des procédures réglementaires.
D'autre part, le nouveau régime comptable n'impose pas la diffusion de la liste complète des charges. C'est une injure aux règles élémentaires de la reddition des comptes du mandataire qui doit être détaillée.  . Cette occultation facilite le recel d'information sur les éventuels excès de pouvoir du syndic.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Frais de syndic non approuvé en AG
Forum fermé
