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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
 Posté - 11 août 2006 : 19:51:44
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Bonjour
Dans un appartement au rdc que je loue, une réparation à priori urgente à dû être effectué à la conduite de dégagement des eaux usées suite à l'entartrage de ce colonne. La réparation à été effectué en remplaçant la conduite sur trois étages. Au rdc, elle se trouve dans la salle de bains. L'entreprise effectuant les travaux a donc enlevé le coffrage (elle a jeté le tout) et en déplaçant la baignoire elle a également causé d'autres dégats.
Selon le syndic, le remplacement du coffrage est à la charge du propriétaire tandis que les autres dégats sont à la charge de la copropriété (en réalité: son assurance).
Je suis un peu étonné que le coffrage est à la charge du propriétaire. L'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 semble indiquer le contraire (voir http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm) et je ne trouve pas d'indication particulière dans le règlement de la copropriété (sauf si je fait une maivaise interprétation de ce règlement).
Qui est d'après vous responsable pour la réparation du coffrage suite au dégats causés par l'eau et par la réparation des parties communes. De préférence, textes à l'appui!
Merci
Mario
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 août 2006 : 20:22:46
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exact , le coffrage est à la charge du copropriétaire...sauf si l'assurance prend en charge la recherche de fuite...
le syndic a t il fait une déclaration de sinistre à l'assurance s'il y avait des dommages ? |
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mdeweerd
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528 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 août 2006 : 21:51:10
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l'article 9 ne fait état que de certains types de travaux ceux prévus à l'article 25 e,g,h et i et, dans l'accord de l'AG pour effectuer ces travaux, lorsqu'ils doivent créer des troubles de jouissance ou les dégradations dans les parties privatives devraient être,dans la mesure du possible,chiffrés.
Toutefois, et là je ne suis pas d'accord avec nefer, lorsque les dégradations causées aux parties privatives d'un lot pour le "bien" de la copropriété demandent une remise en état cela est à la charge de la copropriété dans les mêmes proportions de répartition que celles précisées dans l'alinéa 5 de l'article 9; c'est ce qui a été jugé par la CA Paris 23è ch.A le 23 février 1996 (Les travaux même non visés par l'article 9 doivent donner lieu à indemnisation,dès lors qu'ils sont préjudiciables) |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 13:55:34
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Je suis de l'avis de Félix.
Voyez ce lien :
Les règles du jeu de la copropriété :
Les immeubles en copropriété ont pour particularité de se diviser en parties dites communes et en parties privatives.
Les parties privatives sont les parties de l'immeuble qui sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou de son locataire.
C'est le cas principalement de l'intérieur des appartements, équipements intérieurs compris (appareils sanitaires, installations de cuisine…), et de leurs annexes (cave, parking, grenier, combles, etc.).
Les parties communes, elles, sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires.
Il s'agit notamment, sauf clause contraire du règlement de copropriété.
Des sols, cours, parcs, jardins et voies d'accès.
Du gros œuvre des bâtiments (murs porteurs, planchers, plafonds, escaliers, toitures, etc.).
Des éléments d'équipements communs (ascenseur, chauffage central, antenne collective, interphone, etc.), y compris les canalisations collectives (d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage, d'évacuation), même lorsqu'elles traversent des locaux privatifs.
Des coffres, gaines et têtes de cheminées.
Des locaux des services communs (loge de conciergerie, chaufferie, notamment).
Des passages et corridors.
http://www.tpe-pme.com/article.asp?ID=216
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 17:22:05
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Des coffres, gaines et têtes de cheminées.
Je précise tout de même que le coffrage a été réalisé par un de propriétaires précédents. Il est considéré par le syndic comme un élément de décoration donc privatif. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 17:42:52
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Dans ce cas, votre syndic à raison de considérer ce coffrage comme un élément de décoration privatif.
C’est votre assurance de copropriétaire bailleur qui doit intervenir dans le cadre de la recherche de fuite, comme indiqué par nefer.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 18:32:02
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EASTPAK, pas d'accord avec votre dernière réponse ;si vous reprenez le jugement de la CA que j'ai indiqué il est simplement prévu que si il y a préjudice pour un copropriétaire (parties privatives) suite à des travaux faits pour "la copropriété" il doit y avoir indemnité pour le copropriétaire;ce qui paraît tout à fait normal.
Si l'on suit votre dernier post cela voudrait "indiquer"que si la peinture ,la tapisserie,la faïence étaient endommagés pour les travaux de changement de la colone d'eau usée cela serait à la charge du lésé mdeweerd pas du tout logique, alors que l'article 9 prévoit cette prise en charge dans le cas du 25h) pour la pose de canalisation de gaine etc pour la mise en conformité
Pour moi il y a préjudice donc il doit y avoir réparation, par l'assurance de la copropriété (à vérifier les clauses générales et particulières du contrat)ou par les copropriétaires bénéficiant des travaux y compris,éventuellement,mdeweerd
Il y a déjà un problème similaire "débattu" il y a qq temps je le recherche!! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 19:09:16
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Félix, l’article 25h concerne la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines......
Dans notre cas, ce sont des travaux de réfection de la colonne commune d’eau usée qui se trouve dans les parties privatives.
Dans le cadre de la recherche de fuites de cette colonne commune d’eau usée à l’intérieur d’un lot privatif, c’est l’assurance du copropriétaire qui prend en charge tous les dégâts occasionnés par la recherche, le décoffrage en fait partie au même titre que la tapisserie, la peinture ou la faïence, etc.…
L’assurance de la copropriété prend en charge dans le cadre de la recherche de fuites, le décoffrage dans les parties communes.
En ce qui concerne la réfection de la colonne d’eau usée, c’est à la charge de la copropriété au prorata des charges communes ou spéciales en fonction du règlement de copropriété.
L’article 9 de la loi parle d’indemnité qu’un copropriétaire peut obtenir en fonction du trouble de jouissance grave suite à l’exécution de ces travaux.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 23:23:50
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-l'article 9 fait état de travaux faits dans les parties privatives (avec dommages dans celles-ci)pour des travaux de canalisations posées,en principal,dans les parties communes.Vous savez comme moi qu'une canalisation desservant plusieurs lots est classée commune même traversant une partie privative.
-soyez complet sur l'article 9;il précise <...soit d'un trouble de jouissance grave,même s'il est temporaire,soit de dégradation, ont droit à une indemnité
L'analyse de cet article dans le code de la coproprité (Litec 2006) "dit"
-Dégradations. Les "dégradations causées aux parties privatives d'un lot" demandent une remise en état; la solution s'impose d'elle-même.
-une clause du règlement prévoyant que les copropriétaires devront souffrir sans indemnité les travaux nécessaires aux parties communes doit être réputée non écrite (CA Paris 19è ch. 04.11.1994 -Loyers et copr. 1995 n°177)
-Il a été jugé que des travaux même non visés par l'article 9 devaient donner lieu à indemnisation dès lors qu'ils étaient préjudiciables (CA Paris 23è ch. 23.02.1996 Loyers et copr; juin 1996,n°283)
donc comme indiqué dans mon post précédent tout doit être pris en compte par l'assurance de la copropriété (à vérifier le contrat,mais c'est ce que nous avons dans le notre à partir du moment où les évacuations sont communes )ou par les copropriétaires |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 23:59:12
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Citation :
Dans le cadre de la recherche de fuites de cette colonne commune d’eau usée à l’intérieur d’un lot privatif, c’est l’assurance du copropriétaire qui prend en charge tous les dégâts occasionnés par la recherche, le décoffrage en fait partie au même titre que la tapisserie, la peinture ou la faïence, etc.…
Ceci n'est certainement pas le cas général.
Pour ma part,les immeubles que je gère bénévolement sont assurés par Covea Risks et la police ( très bien faite) prévoit que tous les dommages causés pour la recherche de fuite aussi bien aux parties communes que privatives et pour la remise en état de la gaine après réparation, sont à la charge du syndicat.
Cela évite bien des problèmes en cas de sinistre pour l'application des conventions CIDRE. La difficulté qu'on rencontre parfois c'est lorsque la remise en état concerne des parties privatives avec des embellissements. La dépréciation pour vétusté.
Ce qui évite aussi bien des difficultés, c'est le fait que notre police multirisques immeubles couvre en "dégats des eaux" aussi bien les biens immobiliers communs que les biens privatifs des copropriétaires.
casi
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 00:18:26
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Le problème posé ici concerne l'obligation faite aux copropriétaires dans la grande majorité des règlements de copropriété de laisser accès aux parties communes se trouvant à l'intérieur des appartements pour les opérations d'entretien ou de réparation.
L'accès ne se limite pas à l'ouverture de la porte. Il concerne également la possibilité de parvenir jusqu'à la partie commune concernée.
Lorsqu'un coffrage a été établi par le copropriétaire ou l'un de ses auteurs (anciens propriétaires du lot), c'est au copropriétaire qu'il appartient de déposer ou faire déposer le coffrage. Si celà n'a pas été fait, la réparation des dégradations subis par le coffrage demeurent à sa charge.
Par contre l'enrobage en platre d'une descente d'EM ou EV est égénralement d'origine. Il doit être refait aux frais du syndicat et constiotue un travail accessoire du remplacement de la descente.
Lorsqu'un coffrage a été établi dès la construction, il est généralement facilement démontable.
Quant à la solution de Casimiret d'avoir un assureur commun pour les parties communes et celles privatives, c'est bien évidemment la meilleure, même si la prime est un peu plus élevée, ce qui n'est pas toujours le cas. Il est alors beaucoup plus simple de règler les sinistres.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 11:37:59
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Nous disons tous la même chose, les dégâts occasionnés à mdeweerd doivent être pris en charge par l’assurance dans le cadre de la recherche de fuites, que ce soit celle de la copropriété ou celle du copropriétaire en fonction des clauses du contrat.
L’article 9 précise « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».
Cette indemnité doit être votée en assemblée générale qui évalue le préjudice que subit le copropriétaire sur le trouble de jouissance et sur les dégradations de ses parties privatives.
Dans le cas de mdeweerd c’est à lui de prouver qu’il a subit un préjudice, soit du fait que l’assurance ne prend pas en charge les dégâts ou le fait qu’il a subit un trouble de jouissance.
Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 15:44:09
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Certains jugements de tribunaux sont,parfois, plus larges ou plus logiques que les humains-copropriétaires; facile,allez vous me dire, ce ne sont pas eux les payeurs.
Commentaires, suite à un jugement de la Cour d'appel de Paris,23è chambre A,26 avril 2000 -Mareauc/Syndicat des copropriétaires 47,rue Mazarine à Paris (Infos rapides de la Copropriété,mars 2002)
Suite à des travaux d'entretien importants effectués dans les parties communes
< Des travaux avaient été réalisés par le syndicat des copropriétaires et avaient entraîné le dépôt d'une épaisse couche de poussière dans un appartement,celle-ci ayant recouvert le sol,les meubles,les appareils et ustensiles divers, vêtements,etc.Le trouble n'avait été que de courte durée.
Le copropriétaire victime de la poussière demande réparation sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.Cet article précise, en effet, que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution de travaux,en raison notamment,"soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot,soit d'un trouble de jouissance grave,même s'il est temporaire"....ont droit à une indemnité.
C'est donc sur ce fondement que la Cour d'appel accorde une réparation au copropriétaire ayant subit un trouble de jouissance grave >
inutile,je crois,de préciser que cette demande faite au préalable auprès des copropriétaires avait été refusé |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 17:19:49
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dernier point sur ce fameux article 9 (avec application rigide ou non)
Toujours sur le même mensuel que j'ai cité mais de février 2001.
En l'espèce des travaux d'entretien dans les parties
communes,votés à la majorité 24,qui avaient causé des dommages à l'une des copropriétaires.
Celle-ci invoquant les dispositions de l'article 9 demande au syndicat de lui verser une indemnité;refus du syndicat.
L'affaire "arrive" devant la Cour d'appel de Paris 23è ch.B le 20 avril 2000 qui considère que cet article ne permettait pas à cette copropriétaire d'avoir une indemnité les travaux éxécutés n'étant pas visés expressément par l'article 9 de la loi et que sa demande ne pouvait se fonder que sur l'aticle 1382 du code civil.
suite complète des commentaires,qui je pense,donne un apperçu un peu plus logique de certains alinéas de l'article 9.
<Il semble,cependant,que la Cour d'appel de Paris ait méconnu l'esprit du législateur,puisque, dans les débats de la loi du 31 décembre 1985,qui a introduit,dans la loi du 10 juillet 1965,l'article 9,modifié,il était précisé "ce texte s'attache également à résoudre le problème de l'accès aux parties privatives pour l'exécution de travaux régulièrement décidés par l'assemblée générale,en élargissant le domaine des travaux à la réalisation desquels le copropriétaire ne peut faire obstacle" (JO Débat Ass nat 03.10.1985)>
............
Admettre que la possibilité d'indemnisation ne soit possible que lorsque des travaux,qui ne sont pas nécessaires au maintient en bon de l'immeuble,mais qui sont,soit des travaux d'amélioration, déqualifiés,pour des raisons sociales et plotiques,tels que prévus par l'article 25-e,g,h et i de la loi,ou des travaux d'amélioration sont réalisés et causes des dommages à l'intérieur d'un lot,paraît donc contraire à la volonté du législateur.
Dès lors,l'application de l'article 9 ne semble pas devoir être restreinte à ces seuls travaux,qui,précisément ne sont pas nécessaires à l'entretien et à la conservation de l'immeuble,alors que l'énumération des travaux faite dans l'article 9 de la loi,avait,précisément pour objet d'élargir le droit à réparation,lors de l'exécution de travaux régulièrement décidés,auxquels un copropriétaire ne pouvait faire obstacle.
fin des commentaires Ces 2 jugements contradictoires, dans leur effet, donne raison à JPM qui récemment me précisait suite à mon indication d'un jugement de la Cour de cassation <....et surtout ne pas oublier les revirements qui sont très fréquents de nos jours > |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 19:15:26
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Oui, en toute conscience, je pense qu'il ne faut ni négliger un arrêt de jurisprudence ni se prosterner devant lui. Surtout il faut apprécier la portée réelle d'un arrêt. On fait dire à certains arrêts des choses qui n'y sont pas écrites, même en deux lignes.
Les dispositions de l'article 9 valent ce qu'elles valent. Il est bien certain qu'elles ne sont applicables que dans les cas visés.
Mais il est certain aussi qu'il y a possibilité d'accès pour des travaux communs non visés et possibilité d'indemnisation du copropriétaire lésé.
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 11:37:17
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J'ai de nouvelles informations:
Pour le syndic la collonne est à la charge du copropriétaire parce que on n'a pas le droit de faire le coffrage. La raison donné est qu'il faut laisser l'accès au parties communes. Le coffrage limite cet accès. Comme le copropriétaire à limité l'accès aux parties communes, la charge du coffrage ne revient pas à la copropriété.
Il me semble que ce point de vu ne changera pas. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 11:52:11
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sur quel texte ou règlement éventuellemnt propre à votre copropriété le syndic se réfère t-il pour être aussi catégorique sur cette interdiction dans une partie privative
Dans votre 1er post vous avez indiqué que l'entreprise avait causée d'autre dégats comment ceux-ci ont ils été réparés ou pris en charge? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 12:51:10
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| la colonne est une partie commune, donc à la charge de la copropriété. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 13:53:02
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Le syndic ne fait que rappeler la règle traditionnelle que j'ai rappelée dans mon message.
Il y a une clause du RC qui impose de laisser l'accès et il ne s'agit pas seulement d'ouvrir la porte. Rien de très nouveau
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Réparation coffrage cassé après réparation conduit
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