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 Sujet  |
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numlock
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 19 août 2006 : 23:57:00
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Notre copropriété est composée de 4 immeubles contruits vers 1975. Le règlement de copropriété date de cette époque, mais non avons jugé intérressant de le faire refaire et d'y inclure certaines dispositions prises en assemblées générales.
Mais nous sommes tombés sur un problème.
Dans ces 4 immeubles, nous avons en tout 4 ascenseurs (1 par immeuble, mais les immeubles n'ont pas le même nombre d'étages et d'appartements).
Le règlement de copropriété indique que les charges de chacun des ascenseurs est reporté sur les charges de l'immeuble qu'il désert, avec pour chaque appartement un certain nombre de centièmes du fait de la grandeur du lot et de son étage.
Une assemblée générale tenue en 1985 à voté à l'unanimité des présents (60 % de la copro y était) une répartition des charges de ces ascenseurs sur l'ensemble des immeubles.
Or en voulant inclure ces nouvelles charges, nous venons de nous apercevoir que cette délibération aurait du être prise à l'unanimité de la copropriété et non pas à l'unanimité des présents.
Que pouvons nous faire aujourd'hui, cette résolution n'ayant pas été prise à la bonne majorité?
N.L.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 00:15:14
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Bonjour,
Si les défaillants et opposants de 1985 n'ont pas contesté la décision prise illégalement, dans le délai de deux mois à compter de la réception du PV qui en faisait état, la décision est devenue incontestable et totalement applicable. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 00:53:50
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Je ne serais pas aussi catégorique que LD47.
Et je ne comprend pas l'interet de ce changement, car
il signifit que lorsque l'un des ascenceurs tombe en panne dans un batiment, c'est l'ensemble des 4 batiments qui en paient les charges. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 03:36:31
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Citation :
Initialement entré par yaume
Je ne serais pas aussi catégorique que LD47.
Bonjour yaume. Quelle est votre opinion sur les délais de contestation et leurs effets sur l'applicabilité des décisions prises illégalement ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 07:46:40
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La répartition votée en 1985 ne semble pas contraire à l'article 10 de la loi. Il serait quand même intéressant de savoir sur quels critères se fait exactement la répartition, mais le fait de les considérer commes charges générales à répartir selon l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, comme le prévoit cet article 10 ou de les considérer comme charges spéciales à chaque immeuble, à répartir toujours selon l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, n'est pas une différence fondamentale. Cette modification ne rend pas ces charges contraires à l'article 10. Mais, effectivement numlock ne nous a pas dit comment elles étaient réparties.
En ce qui concerne l'article 11, en effet, le non respect de ses dispositions implique la possibilité d'obtenir l'annulation de la décision, dans les délais prescrits par la loi (2 mois). Mais aucune action n'a été introduite dans ce délai. |
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numlock
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 11:36:29
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Voici la répartion (pour la part ascenseurs):
avant j'avais 524 / 10 000 ème
maintenant 524 / 50 000 ème,
les immeubles ne sont pas de même taille !
N.L. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 13:51:06
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Numlock, la modification a l'air intéressante pour vous. Mais, sur quels critères a été définie cette nouvelle répartition ? Pourquoi tel appartement tant de millièmes, etc...
Si elle a été intéressante pour vous, cela n'a pas été le cas pour tout le monde. Il faudrait quand même être sûr que la répartition est conforme aux stipulations de l'article 10 de la loi de 65. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 14:16:14
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Numlock, sur le "je ne erais pas aussi categorique" , c'etait juste un impression personnel a chaud sans recherche, mais ESTAPAK visiblement lui à chercher, donc merci à lui
Sur la répartition, c'est assez simple,
Avant il y avait 5 tableaux de repartition de 10000 milliemes chacun concernant je suppose chaque ascenceur individuellement (bien que je ne comprend pas pourquoi il n'y a que 4 immeuble) (Numlock a surement la reponse)
Et il a été voté le regroupement de ces 5 tableaux soit maintenant plus qu'un seul tableau de 50000 milliemes.
Mais franchement je ne vois pas l'interet d'une telle decision, car dire que Numlock est gagnant est aller un peu vite,
Car certes sont % de milliemes diminue, mais les factures elles vont augmenter puisque concernant non plus 1 mais 5 (ou 4) ascenceurs.
De plus il paiera les réparations sur les autres ascenceurs en cas de panne unique sur l'un d'entre eux.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 16:21:24
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ou bien numolck ne nous retrace pas tout l'historique de cette modification (à la demande de qui ??? qui est intevenu pour le calcul des tantièmes ? qui a rédigé le texte de la résolution ?....)ou bien je ne vois pas l'interet d'une telle modificaion
une clé pour les ascenseurs de plusieurs bâtiments est toujours source de problèmes et généralement bloquent la situation en cas de travaux |
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numlock
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 17:43:11
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En fait, je n'étais pas dans cet immeuble à cette époque, et d'après ce que j'en sais, c'est dans un but de simplification des charges, sur demande du syndic au CS, que cette proposition a été débattue.
Le calcul des millièmes a été simple : chacun a gardé ses millièmes, mais seul le total des millièmes a été changé, et la répartition pour chacun n'a pas été pour son seul ascenseur comme au départ, mais pour l'ensemble des ascenseurs !
- avant 1985 : charges 524 / 10 000 ème pour l'asc n°1,
- après 1985 : charges 524 / 50 000 ème des 5 ascenseurs.
c'est à dire que je paye pour les 5 ascenseurs mais que je ne peux n'en utiliser qu'un seul ! Et les autres copropriétaires aussi !
N.L. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 23:15:47
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En somme, Numlock nous indique que dans dans copropriété il y avait une répartition des charges d'ascenseur qui était tout à la fois légale (répartition entre les seuls utilisateurs conforme à l'article 10 alinéa 1) et pleine de bon sens commun puisque les copropriétaires dans chaque bâtiment payaient pour leur ascenseur.
En 1985 l'assemblée a modifié cette répartition de manière irrégulière (pas de vote unanime) pour adopter une répartition illégale (contraire à l'article L 10 al. 1) et qui heurte le bon sens commun 
Bien entendu cette résolution n'a pas été publiée,
mais elle est appliquée puisque numlock nous indique ses nouveaux tantièmes.
On peut penser qu'il s'agit d'une décision juridiquement inexistante à laquelle la déchéance de l'article L 42 al. 2 ne s'applique pas.
Mais nous sommes là dans les hauteurs juridiques et il y faut l'avis d'un avocat compétent, très compétent. Observation étant faite quand même qu'en matière de copropriété il y a de la jurisprudence sur les décisions inexistantes.
La bonne solution serait de bâtir une procédure permettant de sortir de ce guépier (car vous êtes bien dans un guépier !!!). Dupont se dévoue pour assigner en nullité de la décision, subsidiairement en constatation d'inexistence et le syndicat des copropriétaires s'en " rapporte à Justice ". C'est à dire qu'il ne se défend pas vraiment.
Vous avez une chance d'obtenir sans trop de frais une décision permettant de revenir solidement à la répartition ancienne qui est la seule bonne.
Il faut savoir que vous pouvez continuer à fonctionner ainsi de manière boiteuse mais que vous restez à la merci d'un grincheux et que par ailleurs il n'est pas même certain que la prescription trentenaire puisse jouer (A voir avec l'avocat consulté).
J'ajoute qu'il y a eu récemment un revirement de jurisprudence redonnant à l'article L 42 al. 2 toute sa vigueur. On peut légitimement penser qu'en contrepartie la Cour de cassation admettra plus facilement des actions fondées sur l'inexistence pour que l'on puisse corriger des situations telles que le vôtre.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 23:50:34
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J'avais écrit que la modification avait l'air intéressante pour numlock. Effectivement, ce n'est pas évident. Ca dépend du coût relatif de l'entretien de l'ascenseur de son immeuble par rapport à l'ensemble. En fait, pour les copropriétaires eux-mêmes, et de manière globale, l'opération est sans intérêt. Elle facilite, et encore pas de manière évidente, le travail du syndic.
Par contre, je ne comprend pas pourquoi JPM, vous dites que la nouvelle répartition est contraire à l'article 10 de la loi. Si les 524/50 000èmes que paye numlock, ont été calculés en fonction de l'utilité que cet équipement présente à l'égard de son lot, c'est tout à fait conforme à l'article 10. La décision n'est donc pas illégale du tout. Quand au fait qu'elle ait été votée à une majorité erronée, cela n'en fait pas une décision inexistante. Elle pouvait être attaquée en nullité dans les délais, mais ne l'a pas été. Elle existe donc parfaitement et est pleinement applicable. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 00:10:34
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Visiblement il nous faudrait un peu plus de détail sur cette phrase de Numlock sur:
Citation :
Une assemblée générale tenue en 1985 à voté à l'unanimité des présents (60 % de la copro y était) une répartition des charges de ces ascenseurs sur l'ensemble des immeubles.
Quel était exactement la résolution voté ? y avait il un modificatif du RDC ?
Ce qui ne retire en rien à ce qu'à mentionné JPM, cela aurait dut etre voté à l'unanimité.
Sur le fait de regrouper 5 tableaux de répartition en 1, je serai moins catégorique,
car on pourrai dire que l'utilité objective existe toujours, objectivement j'utilise toujours 1 des 5 ascenceurs dont le tableau regroupe l'utilité des 5 sans distinction.
Cela étant dit, si le RDC n'a pas été modifié en conséquence, cette décision ne peut pas s'appliquer.
Et comme je vous l'ai dit aucun interet pour vous d'aller dans ce sens.
Par contre pour le syndic:
Citation :
c'est dans un but de simplification des charges, sur demande du syndic au CS, que cette proposition a été débattue.
Simplifier la vie du syndic à vos frais, qui ne devait pas etre si compliquée que ca.
Par contre c'est peut etre plus facile de faire passer une facture gonflée de dépannage en la partageant sur 500 copros que sur 100. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 00:35:26
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yaume,
Le bien-fondé de cette décision ne nous concerne pas. Nous ne pouvons, ni vous ni moi en demander l'annulation. Numlock non plus, sauf si elle est contraire aux stipulations de l'article 10. Ce qu'il faut discuter, c'est à partir de l'existence de cette décison, dont on peut penser ce qu'on veut, que faire ? Est-elle applicable ? La réponse est oui, elle l'est. Il n'est pas nécessaire que le RDC ait été modifié pour que la décision soit applicable. La modification du RDC ou éventuellement l'enregistrement d'un document attestant de la modification n'a que l'avantage d'être opposable à un nouvel acquéreur. Sans nouvel acquéreur et sans contestation, elle est applicable. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 01:23:49
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Oui vous avez raison, bien que je corrigerai par: elle n'est opposable à personne.
Mais Numlock ne nous a pas vraiment dit si elle s'appliquait actuellement ?
Maintenant comme vous le suggerez, un nouvelle acquereur débarque, prend connaissance du RDC "lui opposable".
1er appel de charges recu, il n'est pas d'accord sur le montant, il paie juste ce qu'il estime devoir.
Le syndic le met en demeurre puis tribunal.
Le tribunal dit oui en effet c'est l'acquereur qui a raison.
Mais le syndic tiendra toujours compte de la nouvelle répartition puisque la décision voté en elle meme ne sera pas annulé par le tribunal. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 01:35:39
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| Très bonne remarque. Dans ce cas, les autres copros devront, soit payer la différence, car je suppose que si un nouvel acquéreur contestait la répartition, ce serait parce qu'elle lui est défavorable, et donc son inapplication favorable et défavorable aux autes, soit remettre la décision à l'ordre du jour et prendre une décision conforme aux stipulations de la loi. Mais le but de numlock est justement de faire une modification du RDC qui deviendrait ainsi opposable à tous. Dans l'état actuel, cette modification du RDC peut totalement se faire (sauf les restrictions de l'article 10). L'absence d'unanimité dans le vote n'est pas une cause empêchant la modification du RDC. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 09:30:11
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Yaume écrit Citation :
Sur le fait de regrouper 5 tableaux de répartition en 1, je serai moins catégorique,
car on pourrai dire que l'utilité objective existe toujours, objectivement j'utilise toujours 1 des 5 ascenceurs dont le tableau regroupe l'utilité des 5 sans distinction.
Quand vous avez 4 bâtiments A, B,C,D chacun doté d'un ascenseur, l'article 10 dit que pour les services et éléments d'équipement on tient compte de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Si le lot 10 est dans le bâtiment B, les ascenseur de A, C et D ne présentent aucune utilité pour le lot 10 et son propriétaire se contremoque de savoir s'ils fonctionnent ou pas.
Dans quelques rares règlements anciens les éléments d'équipement et services étaient ainsi mutualisés. Dans ce cas on fait avec .
Mais dans le RC de numlock figurait une répartition correcte !! On la remplace de manière irrégulière par une répartition illégale. C'est de la folie furieuse.
L'utilité objective n'a vraiment rien à faire ici puisque la répartition des charges d'ascenseur reste à ce jour la seule véritablement soumise aux dispositions de l'article 10 alinéa 1.
Après 1965, l'intrusion de cet article a coûté des sommes folles aux syndicats de copropriétaires en coûts de procédures et surtout d'expertises aux résultats divers et contradictoires. Tout celà pour arriver à l'astuce de l'utilité objective qui renvoie à la répartition en tantièmes ou à la répartition " compteurs ". Un vrai fiasco 
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 09:54:45
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Tout à fait d'accord avec vous, JPM. Quand on lit les arrêts relatifs au L.10, c'est vrai que c'est une constante.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 12:51:09
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Citation :
Si le lot 10 est dans le bâtiment B, les ascenseur de A, C et D ne présentent aucune utilité pour le lot 10 et son propriétaire se contremoque de savoir s'ils fonctionnent ou pas.
Mais c'est là que vous ne comprenez pas JPM, il n'y a pas ascenceur A,B,C et D, il y a juste "ascenceurs".
Et je n'ai ps dit non plus c'est super légal, j'ai dit c'est à voir, mais avec un juge, pas avec JPM
Citation :
L'utilité objective n'a vraiment rien à faire ici puisque la répartition des charges d'ascenseur reste à ce jour la seule véritablement soumise aux dispositions de l'article 10 alinéa 1.
Ah,  et l'article 10 ne parle pas d'utilité objective
Comme d'habitude JPM, vous vous braqué contre moi !!!
Alors que je partage votre avis.
La seul chose que nous ne partageons pas, c'est que pour vous ces charges sont illégales, et que moi je dis que c'est pas si evident que ça. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 13:26:52
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Disons qu'en ce qui concerne les ascenseurs, JPM rappele simplement qu'une telle grille de répartition sur les quatres bâtiments ne tiendra pas au premier recours d'un copropriétaire, car s'il habite dans le bâtiment D, l'ascenseur de A ne lui sert objectivement à rien.
Et que si ce copropriétaire, au delà de sa contestation de ses charges personnelles, engage une action en modification de la répartition suivant l'article L.11, ses chances de succès sont maximales.
En quelque sorte, cette grille est illégale dans le sens ou elle ne répond pas au critère d'utilité du L.10, ceci dans l'interprétation qui lui est donné avec la notion purement jurisprudencielle d'"utilité objective".
Enfin, du moins, c'est ce que j'ai compris de ma soirée d'hier à potasser le "Litoz-Dallec" ( Gedehem)...
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Edité par - mfld le 21 août 2006 13:37:00 |
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