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pmemheld
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19 réponses |
 Posté - 24 août 2006 : 10:40:11
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Bonjour,
J'ai mis en vente un appartement en passant par une agence proche de mon domicile, alors que le bien à vendre est en région parisienne. Cette agence a fait appel à un partenaire en local pour évaluer le bien.
Il s'agissait d'un mandat exclusif pendant 3 mois puis révocable avec un préavis de 15 jours: signé en mars, il n'y avait toujours pas d'action en juillet. Je ne savais pas, malgré des demandes successives, si de la publicité était faite ou si même il y avait des visites.
J'ai donc résilié le mandat par Reco AR. Et là miracle, une offre d'achat est apparu correspondant au montant net vendeur. Ne souhaitant pas donné continuer avec cette agence peu communicante, je n'ai pas accepté l'offre.
Et là, 5 jours avant les fin définitive du mandat, l'agence m'informe qu'un compromis de vente a été signé, mais unilatéralement puisque je ne savais pas, et n'avait pas accepté, de donner suite!
Dans la mesure où le mandat n'était pas terminé, il semble que je sois contraint de vendre: est-ce le cas? n'y-a-t-il aucun recours?
Merci d'avance!
Pierre
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 11:24:32
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Question d'importance capitale.
Renoncez vous à vendre ? |
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pmemheld
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 11:35:10
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Bonne question!
Je n'ai pas d'urgence à vendre:
- je suis conscient que le mandat m'oblige à vendre
- ce que je n'accepte pas c'est les initiatives unilatérales de l'agent
La question est donc: est-ce que je peux interrompre cette vente?
Est-ce que je dois payer la commission, au vu des agissements de l'agent, du manque de clareté? Et la clause pénale?
Qui plus est je ne suis pas sûr de l'estimation du bien: il est actuellement occupé mais le prix avancé me semble en dessous du marché (recherches personnelles sur internet).
Je pourrais donc renoncer à vendre pour l'instant: je ne suis obligé de vendre en 2008 (le bien sert à un prêt relais).
En tout cas merci.
Pierre |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 14:32:49
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Si vous renoncez à l'opération, l'agent immobilier n'a droit à aucune commission. Lisez bien cette jurisprence, les dates sont très importantes. L'AI vous a trouvé un acquéreur après la notification de la révocation. En fait, si vous renoncez à vendre, dans la pratique le mandat se trouve raccourci en quelque sorte. Calquez bien vous la dessus, mais à condition de renoncer.
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En discutant sur un autre fil, j'ai fait cette découverte.
Sur le site web de Christophe Buffet, avocat, ce commentaire.
Citation :
Cet arrêt est important.
La Cour de Cassation considère en effet que même pendant la durée irrévocable du mandat de vente exclusif, le mandant peut annihiler les effets du mandat en renonçant purement et simplement à la vente projetée de son bien, et que cette renonciation entraîne elle-même révocation du mandat.
Dans la pratique, on peut donc révoquer un mandat exclusif en renoncant purement et simplement à la vente, même à l'intérieur de la période irrévocable de 3 mois. Bon à savoir.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 30 mai 2006 Rejet
N° de pourvoi : 04-18972
Publié au bulletin
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu que M. X... a donné à la société Immoplus mandat exclusif, pour une durée irrévocable de trois mois, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'une année, de vendre des immeubles lui appartenant ; que, reprochant à M. X... d'avoir révoqué ce mandat au cours de la période de trois mois suivant sa conclusion, la société Immoplus l'a assigné en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale que stipulait ledit mandat ;
Qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué (Pau, 13 juillet 2004) d'avoir rejeté cette demande, alors, selon le moyen, qu'il résultait du contrat de mandat qu'il était consenti à titre irrévocable pour une durée de trois mois à compter du 23 août 2001, ce contrat étant renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'une année et révocable dès lors à tout moment avec un préavis de trois mois ; qu'en retenant pour dénier tout droit au bénéfice de la clause pénale insérée au contrat à la société Immoplus que "même s'il est stipulé irrévocable, le mandat de rechercher un acquéreur en vue de la vente d'un bien ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l'opération, qu'ayant exercé ce droit le 2 octobre 1991, (en réalité 2001), avant que l'agent immobilier n'ait trouvé un acquéreur le 17 octobre suivant, M. X... ne saurait être tenu au paiement de la commission de 50 000 francs qui aurait été exigible si la vente avait été passée" et par voie de conséquence que "la révocation du mandat met fin à sa force obligatoire et rend caduque la clause pénale stipulée par le mandataire au cas où le mandant refuse de passer l'acte de vente", la cour d'appel a violé par fausse application les dispositions des articles 7 de la loi du 2 janvier 1970, 78, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972 et 1134 du Code civil ;
Mais attendu que le mandat, même stipulé irrévocable, de rechercher un acquéreur en vue de la vente d'un bien, ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l'opération ; que la révocation produit, alors, tous ses effets ; que c'est donc à bon droit qu'ayant constaté que M. X... avait renoncé à la vente faisant l'objet du mandat qu'il avait donné à la société Immoplus et informé celle-ci de sa décision avant qu'elle ne lui présente un acquéreur, la cour d'appel en a déduit que cette renonciation emportait révocation dudit mandat, et privait, dès lors, d'effet la clause pénale litigieuse ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immoplus aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille six.
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Edité par - LeNabot le 24 août 2006 15:37:46 |
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pmemheld
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 15:41:41
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Okay!
Si je comprends bien, même maintenant que le compromis a été signé par l'acquéreur potentiel, je peux, en renoncant à la vente, stopper celle-ci.
Mais quel en est l'impact sur l'obligation de vendre en 2008 pour convenir au contrat de prêt souscrit auprès de ma banque pour l'achat d'un autre appartement? 
Pourrais-je en 2007 ou 2008 le vendre sans que pour autant l'agent actuel y trouve à redire? 
Merci!!!!!
Pierre |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 15:49:09
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| Je pense que même en 2007, vous pourrez vendre. L'important étant le renoncement de l'opération à la date d'aujourd'hui. En tout état de cause, le mandat est définitivement révoqué. Maintenant, je ne suis pas sûr que le raisonnement tienne si vous remettez l'opération sur le tapis la semaine prochaine. |
Edité par - LeNabot le 24 août 2006 15:51:06 |
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pmemheld
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 15:54:54
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Bon ...
Non non la vente en 2008 sera amplement suffisante pour mes besoins: d'autant que occupé jusqu'en 2009 il sera plus facilement vendable étant proche de la fin du bail.
Mais comment stopper tout? Comment rédiger le courrier envoyant bouler l'agent, et le pauvre acquéreur potentiel qui, bien que je doute qu'il existe - il est apparu trop providentiellement - était réellement intéressé?
D'autant que même un avocat immobilier que je connais ici n'est pas au courant de la jurisprudence, et donc encore moins l'agent.
En tout cas vous vous y connaissez!
Pierre
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 16:01:07
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Citation :
Initialement entré par pmemheld
Mais comment stopper tout? Comment rédiger le courrier envoyant bouler l'agent, et le pauvre acquéreur potentiel qui, bien que je doute qu'il existe - il est apparu trop providentiellement - était réellement intéressé?
Dites lui surtout que vous renoncez à la vente, et que la présentation du candidat acquéreur est intervenue après la notification de la révocation du mandat.
Citation :
D'autant que même un avocat immobilier que je connais ici n'est pas au courant de la jurisprudence, et donc encore moins l'agent.
Vous lui en parlez, car la jurisprudence est récente et importante. L'arrêt a été publié au Bulletin de la Cour de Cassation. Vous me raconterez ses commentaires. |
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pmemheld
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 17:07:51
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Je lui ai envoyé le texte et commandé une copie de l'arret auprès de la Cour.
En résumé:
- je signifie à l'AI par fax la résiliation de son mandat le 17 Juillet
- il reçoit le courrier Reco-AR le 21 ou le 22: c'est la notification
- le mandat arrive à sa fin le 4 août
- si aujourd'hui, le 24, je le signifie ma renonciation à la vente, malgré le compromis signé, tout s'arrête
On est d'accord?
Merci!!!!!!!!
Pierre |
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pmemheld
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 17:45:49
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Réponse de l'avocat en droit immobilier:*
- d'après lui la renonciation doit intervenir avant la signature du compromis
- qui plus est la signature du compromis a eu lieu entre la notification de la résiliation et la fin effective du mandat
- donc la vente ne pourrait être bloquée
Qu'en pensez-vous?
Pierre |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 18:02:43
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Citation :
Initialement entré par pmemheld
Réponse de l'avocat en droit immobilier:*
- d'après lui la renonciation doit intervenir avant la signature du compromis
On peut toujours objecter qu'une révocation d'un mandat de vente sous entend une renonciation.
Citation :
- qui plus est la signature du compromis a eu lieu entre la notification de la résiliation et la fin effective du mandat.
Qu'il relise bien l'arrêt alors. Car la condition posée par la Cour de Cassation, est que la révocation du mandat (la date de la réception de la lettre par l'AI) interviennent AVANT le compromis qui est la preuve que l'AI a trouvé un acquéreur. Je ne sais pas si votre avocat s'en rend bien compte, vous êtes exactement dans le même cas que la jurisprudence, car dans l'ordre chronologique (c'est pourquoi les dates sont importantes), il y eu.
1 - la révocation du mandat reçu à telle date par l'AI
2 - l'AI présente qq jours plus tard un acquéreur (je suppose donc un compromis).
3 - Ensuite fin de la période du mandat et de surcroît irrévocabe.
Je maintiens que la commission n'est pas due. |
Edité par - LeNabot le 24 août 2006 18:05:34 |
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pmemheld
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 18:20:02
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Oui mais je n'ai pas explicitement "renoncé à la vente" avant la signature du compromis, intervenue le 29 juillet ... Je n'ai fait que résilier le mandat. L'avocat Christophe Buffet a la même analyse que mon avocat: il aurait fallu renoncer à la vente avant la signature d'un compromis.
Mais comment le faire dans la mesure, où n'ayant pas accepter l'offre d'achat, je ne m'attendais pas à ce que l'AI signe un compromis, dont je n'étais pas au courant - sans parler du fait de le lire avant de l'accepter: je pense que je n'ai pas pu exercer mon droit à une renonciation explicite à la vente ...
Au demeurant, j'avais demandé à l'agent, avant toute cette histoire, si on ne pouvait différer la vente pour la raison suivante: l'appartement étant occupé, il serait plus facilement vendable l'année prochaine voire même en 2008, le bail arrivant à échéance en 2009.
Qui plus est, il m'avait donné, avant l'épisode du compromis, un avenant au mandat me demandant de diminuer le prix de vente.
En somme que faire? Lui envoyer un courrier lui signifiant ma renonciation définitive à la vente, évidemment ne pas signer le compromis, et attendre de voir ce qui se passe?
Pierre |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 20:41:03
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Citation :
Initialement entré par pmemheld
Oui mais je n'ai pas explicitement "renoncé à la vente" avant la signature du compromis, intervenue le 29 juillet ... Je n'ai fait que résilier le mandat. L'avocat Christophe Buffet a la même analyse que mon avocat: il aurait fallu renoncer à la vente avant la signature d'un compromis.
Voilà exactement le commentaire de Christophe Buffet, avocat.
---------------------------------------
Cet arrêt est important.
La Cour de Cassation considère en effet que même pendant la durée irrévocable du mandat de vente exclusif, le mandant peut annihiler les effets du mandat en renonçant purement et simplement à la vente projetée de son bien, et que cette renonciation entraîne elle-même révocation du mandat.
L'agence avait considéré qu'il n'en était pas ainsi et qu'elle était fondée à réclamer l'application de la clause pénale prévue dans l'hypothèse où le vendeur refuse de passer l'acte de vente.
Ainsi, indirectement, le mandant peut-il renoncer au mandat donné à l'agence alors que celui-ci était pourtant prévu irrévocable pendant une période de trois mois.
-------------------------------------------
J'ai mis en rouge le passage qui semble vous poser problème.
Mais moi dans la narration des faits tels que retranscrit par l'arrêt, je lis exactement ça et c'est très important. On n'y parle pas de renonciation qui aurait entraîné une révocation.
Attendu que M. X... a donné à la société Immoplus mandat exclusif, pour une durée irrévocable de trois mois, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'une année, de vendre des immeubles lui appartenant ; que, reprochant à M. X... d'avoir révoqué ce mandat au cours de la période de trois mois suivant sa conclusion, la société Immoplus l'a assigné en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale que stipulait ledit mandat ;
L'exposé des faits parle bien d'une révocation du mandat, et que cela a été interprété en renonciation ensuite.
Je suis d'accord avec vous. L'arrêt est surprenant, mais je pense que la motivation de fond de la Cour de Cassation est de mettre fin à une pratique bien connue des agents immobiliers consistant à trouver, à deux jours de la fin de validité d'un mandat, un acquéreur qui je pense, est plus proche du "tuyau crevé", que d'une personne vraiment intéressée par le bien.
En tout cas, insistez bien sur ce point avec votre avocat, car je n'ai pas trop de doute là dessus. |
Edité par - LeNabot le 25 août 2006 08:35:44 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 08:43:32
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Citation :
Initialement entré par pmemheld
En résumé:
- je signifie à l'AI par fax la résiliation de son mandat le 17 Juillet
- il reçoit le courrier Reco-AR le 21 ou le 22: c'est la notification
- le mandat arrive à sa fin le 4 août
- si aujourd'hui, le 24, je le signifie ma renonciation à la vente, malgré le compromis signé, tout s'arrête.
Je n'ai pas trop fait gaffe aux dates, en regardant de plus près, il me manque LA DATE DU COMPROMIS. Il a été signé quand ? Et la date du compromis est-elle certaine ? (acte enregistré ?). Car une date peut toujours être contestée. |
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pmemheld
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 15:18:00
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Bonjour,
Le compromis a été signé unilatéralement le 29 Juillet alors que le courrier Reco AR résiliant le mandat est arrivé chez l'AI le 22 ou 23, en tout cas avant la signature.
A ce moment, de toute façon, je n'avais pas reçu les informations demandées pour que j'accepte l'offre d'achat.
Enfin qu'entendez-vous par enregristrement du compromis:
- une copie a été envoyée il y a 1 semaine à mon notaire avec la seule signature de l'acquéreur potentiel,
- ce compromis n'est pas signé par moi
Donc puis-je considérer que j'ai renoncer à la vente par la seule résiliation du mandat?
Bon WE!
Pierre |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 15:53:52
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Citation :
Initialement entré par pmemheld
Enfin qu'entendez-vous par enregristrement du compromis:
- une copie a été envoyée il y a 1 semaine à mon notaire avec la seule signature de l'acquéreur potentiel,
- ce compromis n'est pas signé par moi.
Tout acte peut être enregistré. Soit par un notaire dans ses minutes quand il s'agit d'un acte authentique, soit à la recette des impôts (moyennant une taxe). Vous aurez ainsi une "date certaine" à l'acte, ceci permettant que cette date devenue "certaine" ne puisse être contestée par un tiers. (un acte pouvant être par fraude, soit antidaté, soit postdaté). |
Edité par - LeNabot le 25 août 2006 15:56:00 |
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pmemheld
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 20:18:08
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Ok donc ce que vous me recommandez c'est de faire enregistrer le compromis unilatéralement signé, sans ma signature, par mon notaire tout en arguant auprès de l'AI que son compromis est nul et non avenu dans la mesure où j'ai résilié son mandat?
Pierre |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 20:35:15
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Citation :
Initialement entré par pmemheld
Ok donc ce que vous me recommandez c'est de faire enregistrer le compromis unilatéralement signé,
Pierre
Surtout pas. Ce ne sont pas vos affaires. Ce compromis de toute façon n'a pas valeur de contrat de vente. Signé du seul acquéreur, il ne peut valoir que comme preuve que l'agent aurait rempli sa mission. Vous le laissez surtout en l'état.
Ce que je veux simplement dire, c'est que la date inscrite sur le compromis peut être contestée. Et que le meilleur moyen d'éviter la contestation, et là je parle côté vendeur, c'est d'enregistrer l'acte. C'est le boulot du vendeur. Si la formalité d'enregistrement n'a pas été faite, la date inscrite peut donc être contestée, se pouvant très bien que ce compromis ait été antidaté de surcroît de quelques jours avant la fin du mandat alors qu'il aurait été établi après. |
Edité par - LeNabot le 25 août 2006 20:37:02 |
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pmemheld
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 14:50:16
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C'est fait!
A remarquer que l'AI n'a communiqué le compromis au notaire que le 16 Août alors qu'il a été "signé" le 29 Juillet avec un mandat expiré le 4 Août.
Même en pensant qu'il n'est pas antidaté, ce délais est révélateur du peu de professionnalisme de certains AI qui profitent du marché avec une forte offre/demande pour faire passer des irrégularités dans les procédures.
Ils comptent également sur la faible "pugnacité" du "client moyen" pour agir.
Attendons la suite!
Pierre |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 19:15:55
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Citation :
Initialement entré par pmemheld
C'est fait!
A remarquer que l'AI n'a communiqué le compromis au notaire que le 16 Août alors qu'il a été "signé" le 29 Juillet avec un mandat expiré le 4 Août.
Même en pensant qu'il n'est pas antidaté, ce délais est révélateur du peu de professionnalisme de certains AI qui profitent du marché avec une forte offre/demande pour faire passer des irrégularités dans les procédures.
Ils comptent également sur la faible "pugnacité" du "client moyen" pour agir.
Attendons la suite!
Pierre
Je ne vois pas comment vous pouvez reprocher ce point à l'agence, s'agissant d'un compromis incomplet car pas signé par le vendeur...
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 19:37:36
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Citation :
Initialement entré par pmemheld
C'est fait!
A remarquer que l'AI n'a communiqué le compromis au notaire que le 16 Août alors qu'il a été "signé" le 29 Juillet avec un mandat expiré le 4 Août.
Vous pouvez donc contester la date de signature. Seule certitude, bien que cette date ne soit pas "certaine" au sens d'un acte enregistré, le compromis n'a pas été signé après le 16 août. Entre le 29 juillet et le 4 août date de la fin du mandat, le doute peut être légitime. |
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