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snp
Pilier de forums
591 réponses |
 Posté - 28 août 2006 : 16:04:45
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Réponse à jpc347 - 28/08/2006 : 13:30:24
Citation :
au crédit (droite du tableau), figure l'origine des fonds du syndicat;
OK, mais uniquement pour l'année 0, si tu établis ton bilan le premier jour : ton capital (souscrit, versé) éqivaut exatement au solde bancaire. Aprés, à la première opération, cela change: tes ressources sont à gauche et leur emploi à droite.
Question à JPM - 28/08/2006 : 14:23:04
Je vis dans le péché et pluieurs fois dans l'erreur, donc une de plus ou de moins... mais je ne savais pas qu'il fallait inclure le compte d'exploitation dans le bilan.
Citation :
Sont notamment à gauche :
...
Le total des factures (charges) enregistrées à répartir, qu'elles aient été payées ou pas, ...
Ou alors, il faut y inclure, aussi, les versements des charges! ...à droite!
Je croyais que la seule ressemblance entre compte d'exploitation et bilan était la fameuse ligne , fluctuante entre débit-crédit et actif-passif, appelée naguère "pertes et profits".
Mais j'accepte de m'être trompé (c'est une histoire de confiance...(je parle du fait d'être trompé)
Je plaisante, JPM, je sais que c'est une erreur de frappe (rassures-moi quand même), ton cite me sert de référence quand je doute.
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 18:01:30
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L'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dispositions des articles 1 à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
Il faut donc éliminer de nos débats la plupart des notions comptables utilisées pour les sociétés commerciales et même les associations. Pas de résultat, pas de bilan, pas d'immobilisations, pas de stocks, pas d'amortissement financier chez nous.
C'est dans le carnet d'entretien, à la rigueur, qu'on peut utiliser la notion d'amortissement : tel équipement dure normalement 7 ans. On peut prévoir la necessité de son remplacement à une époque donnée et prévoir en conséquence trois ans avant (durée d'une provision pour travaux futurs) un préfinancement.
L'état des créances et des dettes ne comporte effectivement que des créances (à gauche) et des dettes (à droite), les unes ou les autres exigibles ou non.
Le fonds de roulement (avance de trésorerie) est à droite parce qu'il est potentiellement dû aux copropriétaires.
Idem pour les provisions appelées, payées ou non par les copropriétaires. En fin d'exercice. Elles sont des dettes du syndicat puisqu'il devra les restituer au moment de la répartition des charges.
Sont à gauche les factures (= charges) enregistrées, payées ou non. Elles sont des créances à répartir entr entre les copropriétaires.
Si elles ont été payées, il y eu contrepartie banque / fournisseur. Si elles ne le sont pas : les factures eznregistrées non payées sont à droite : c'est une dette du syndicat. Il s'agit en fait des fournisseurs non payés.
Si le compte bancaire est débiteur dans le rouge, le solde est à droite, s'il est créditeur, le solde est à gacuhe.
Donc, face à un état des dettes et créances, si on doit le remplir, toujours la même question : est-ce une dette ou une créance du syndicat ? Si c'est une dette : à droite. Si c'est une créance : à gauche.
Il n'y a donc pas à inclure dans l'état des dettes et créances " les versements sur charges ".
L'ancien régime, encore en vigueur en raison des retards de mise application du nouveau régime, prévoyait en outre une situation de trésorerie. Ce document ne présentait aucun intérêt. Ce qui intéresse tout le monde, ce sont les soldes.
Le total des dettes doit être constamment égal au total des créances. Si onconstate un écart à un moment donné, il faut aller chercher l'origine de l'écart, la trouver et rectifier (sans effacer  )
Pas de pertes et profits en principe chez nous mais uniquement un écart de mise en répartition qui n'excède pas normalement 5 centimes si on a réparti en utilisant un nombre suffisant de décimales.
Il peut y avoir un incident de parcours toutefois : une facture a été réglée deux fois et le fournisseur est maintenant introuvable. Le double paiement doit apparaître et on décide ce qu'on fait.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 19:22:11
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Réponse à JPM - 28/085/2006 : 18:01:30
Je vais "pinailler". La mer est calme, la solitaire est arrivée (de toute façon ce n'est pas mon secteur, mais n'empêche!!!) enfin bref je suis libre...
Pour moi, béotien basic, même pour une copropriété, il n'y a pas mélange entre bilan, pardon, "état des dettes et créances", et compte d'exploitation.
Le bilan représente l'état financier de la copropriété à un instant "T", et ce depuis le début, càd avec les antécédents (génése, ancien, nouveau testament....ce que tu veux...)
Le CE est délimité par des dates de début et fin (exercice) et un budget, respecté ou non.
Seul le respect ou non du budget apparétra au bilan état des dettes et créances.
Pas de pertes et profits en copropriété...OK mais il faut que l'un ou l'autre apparaisse.
Je sais ce que tu vas me répondre : "c'est une question de formulation!"
Je te répète, je "pinaille"! Tu connais le dicton: "l'oisiveté est mère de tous les vices!"
snp |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 20:56:30
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De JPM
" uniquement un écart de mise en répartition qui n'excède pas normalement 5 centimes si on a réparti en utilisant un nombre suffisant de décimales"
Il n'y a pas de problème de "décimales" si l'on procède comme je l'ai appris il y a plus de 70 ans: dans une règle de trois on doit d'abors faire la multiplication avant la division.
Un problème d'arrondi provient le plus souvent quand on procède à l'envers, en établissant un coût unitaire à répartir. Dans ce cas le nombre de décimales à son importance. On trouve se "problème" particulièrement quant on détermine un coùt au mètre cube pour l'eau froide et ou chaude.
De snp
"Pas de pertes et profits en copropriété...OK mais il faut que l'un ou l'autre apparaisse."
Non, la situation financière est présentée après répartition, l'excédent ou l'insufisance de l'exercice à été répartie (imputée aux copropriétaires).
Dans une entreprise le résultat ne figure plus après répartition. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 22:30:03
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Bon ben merci à tous pour vos explications, mais j'ai toujours du mal à comprendre comment ca fonctionne, alors si ca vous tente, je met ci-dessous un lien avec l'image de ce fameux document, et si le coeur vous en dit vous pourrez peut etre apporter des explications sur un exemple concret, qui je pense (j'éspère ) pourra en interesser plus d'un sur ce forum, 
Aussi je me suis posé une autre question sur ce document, doit il juste tracer l'état des comptes par rapport à l'exercice 2005, ou depuis le but de l'existence de la copropriété ?
Bon maintenant je me lance dans le peu que j'ai cru comprendre:
*M. YYY et ZZZ, sont les sommes que ces anciens copropriétaires doivent encore au syndicat ?
Mouaif, en fait je me rend compte que j'ai du mal alors je vais m'arreter là avant de dire trop de bêtise, je suis vraiment à l'ouest, donc voici le fameux document, avec mes commentaires en vert:
http://img159.imagevenue.com/img.php?image=96908_situation_122_333lo.JPG
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Edité par - yaume le 28 août 2006 23:36:25 |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 09:06:20
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FOURNISSEUR 882,81
FOURNISSEUR 301,39
FOURNISSEUR 177,24
HONO SYNDIC NON PRELEVES 348,56
HONO SYNDIC NON PRELEVES 264,00
COMPTE D'ATTENTE 725,85
SINISTRE PAYE PAR ASSURANCE 674,95
APPEL TRAVAUX 3580
APPELS DE PROVISIONS 19980
TOTAL CREDIT 26934,8
COPRO DEBITEUR 132
COPRO DEBITEUR 132
COMPTE ANCIEN SYNDIC 8923,72
DEPENSES DE FONCTIONNEMENT 16970,97
SOLDE 776,11
TOTAL DEBIT 26934,8
Voila le tableau que vous nous avez adressé et que j'ai repris sur un tableur excel (la présentation est difficile à mettre en page).
Je constate que les deux colonnes ne s'équilibrent pas. La différence doit correspondre au solde de banque que j'ai rajouté dans la colonne de gauche pour assurer l'égalité des totaux.
Reprenons les explications que j'ai données plus haut ou plutôt celles de jpm qui sont plus précises que les miennes.
1.Les dettes du syndicat figurent dans la colonne de droite, disions nous. Il s'agit des sommes avancées par les copropriétaires au syndicat (et donc dues par lui) pour lui permettre de faire face à ses besoins.
•Ici, il n'y a pas d'avance de trésorerie permanente (anciennement appelée fonds de roulement),
•les appels de fonds budgétaires (provisions appelées chaque trimestre par le syndic pour faire face à ses dépenses courantes, dont le total à la fin de l'exercice sera égal au montant du budget voté) représentent 19 980€,
•les appels de fonds pour travaux s'élèvent à 3 580€.
•Le montant de 674,95€ correspond, je suppose, à un remboursement de sinistres par l'assurance de l'immeuble. Cette somme devrait être remboursée aux copropriétaires, ici c'est impossible compte tenu de la faiblesse de la trésorerie.
•IL faut demander à votre syndic à quoi correspond le compte d'attente créditeur de 725,85€ (il faut combattre les comptes d'attente).
•Toutes les autres sommes figurant dans la colonne de droite sont des sommes dues à des fournisseurs. Elles ne sont pas réglées à la date du document examiné en raison de la faiblesse de la trésorerie de l'immeuble. Le syndic n'a même pas pris les sommes qui lui sont dues. Ces fournisseurs font donc crédit à la copropriété.
2.Les créances du syndicat se trouvent dans la colonne de gauche.
•Les copropriétaires débiteurs sont au nombre de deux, apparemment. On se demande si ce ne sont pas des copropriétaires qui ont vendu débiteurs. Si tel est le cas, la responsabilité du syndic serait engagée, il n'a pas pris ce qu'il devait retenir au moment de la mutation.
•les sommes dépensées par le syndic pour le compte du syndicat conformément au budget voté représentent 16 970,97€, soit une différence de 3009,03€ par rapport au montant des appels de fonds au crédit (19 980€), qui restent à dépenser pour atteindre le montant du budget.
•le solde de trésorerie disponible est, sauf erreur de ma part, de 776,11€.
•Le gros poste de 8 923,72€ est tout à fait insolite. Il peut s'agir d'une somme due par l'ancien syndic. Le terme de gestionnaire signifie sans doute syndic. Il faut éclaircir rapidement ce point. Cette créance de la copropriété est improductive, elle interdit en fait au syndic actuel de régler l'ensemble des dépenses de la copropriété. Si ce problème n'est pas réglé, le syndic devra faire un appel de fonds exceptionnel pour faire face aux dépenses de l'immeuble !
•Le montant des créances du syndicat étant supérieur à celui de ses dettes, le solde est cependant positif à hauteur de 776,11€. Il ne figure pas dans le document, ce doit être une question de présentation de logiciel ou parce que la copropriété a un compte bancaire séparé...
Voila les premiers commentaires que l'on peut faire sur ce document qui me paraît quand même un peu sommaire.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 09:32:39
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Réponse à JB22 - 28/08/2006 : 20:56:30
Bon, une fois de plus, j'ai tout faux!!!
Avec la convocation, j'envoie les comptes avant répartition, et une fois l'approbation obtenue en AG, j'effectue cette fameuse réparttition, que j'inclue, en plus ou en moins, dans l'appel de charges du deuxième trimestre de chacun.
Jusqu'à présent, j'ai toujours eu une ligne "P&P" au passif, cette année, du fait du prix du gaz, je crains qu'elle passe del'autre côté!!!!
snp |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 12:36:27
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Réponse à jpc347
Très bonne analyse, mais vous avez fait une erreur de reprise du montant des travaux 3580 au lieu de 2580 ce qui fausse votre raisonnement concernant la trésorerie, il n'y a pas un compte débiteur de 776.11 mais un compte créditeur de 223.89...
Le plus inquiétant est le solde débiteur "ancien gestionnaire" pour 8923.72 (six mois de budget annuel environ!).
Encore heureux que le budget ne soit pas dépassé... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 13:29:26
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Pour Le gros poste de 8 923,72€ est tout à fait insolite. C'est bien vrai.
Ou bien il s'agit d'une somme unique, et il faut savoir de quoi il s'agit.
Ou bien c'est une somme globale. Il faut alors passer dans les comptes le détail. Le syndic sortant a bien remis une situation et un état des detes et créances ????
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 13:52:54
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Merci beaucoup JB22, vous avez raison. Le solde est en effet de 223,89€, j'ai fait une erreur en transcrivant les chiffres. Mais alors dans ce cas, il faut placer cette somme dans la colonne de droite ! cela signifie que, en plus de l'anomalie de 8923€, la copropriété est débitrice !!!
yaume, il faut décidément que vous obteniez rapidement des explications précises sur ces chiffres ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 20:40:58
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aaaaahhhh, je vous le fais pas dire JPC,
En tous cas, je tiens à vous remercier tous, tout d'abord, meme si parfois notre passion nous emporte sur ce forum, car je pense que ce qui nous rejoins tous, c'est cette passion de la copropriété.
Alors merci jpc, JPM, snp, JB22, nefer, et ceux que j'oubli.
JPM,Citation :
Pour Le gros poste de 8 923,72€ est tout à fait insolite. C'est bien vrai.
En effet cette grosse somme m'a fait tilté aussi, je pense que c'est une somme globale, mais pour moi elle n'est pas justifié, elle ne devrait pas apparaitre sous cette forme, et puis ne doit pas être justifié !!
Par contre sur cette somme je ne comprends pas bien l'explication de jpc ? c'est une somme de 8923,72€ que le syndicat doit à l'ancien syndic ? ou que l'ancien syndic doit à la copropriété ?
Merci à vous car je comprends un peu mieux ce document,
En clair, il indique les sommes que doit le syndicat; ou qui sont dut au syndicat (déjà payé ou non?) ? es ce bien ca ?
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 22:15:35
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yaume,
Cette somme se trouve au débit de l'état des dettes et créances de votre immeuble, ce qui veut dire que la copropriété aurait une créance sur l'ancien syndic.
J'utilise le conditionnel, car cela me paraît incroyable que personne ne vous en ait parlé, à commencer par le syndic !
Il faut donc, yaume, que vous demandiez au syndic actuel à quoi correspond cette somme, et vite !
A propos, depuis combien de temps avez-vous changé de syndic ? La fameuse somme qui figure dans la colonne de gauche figurait-elle déjà dans un précédent état ? C'est fou, cette somme correspond à la moitié de votre budget annuel.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 22:34:44
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arf, jpc c'est assez compliqué cette situation, il faudrait lire les autres posts pour comprendre la vie de notre copropriété, ou peut etre devrais j'ecrire un livre :)
En résumé, on a eut un syndic avec lequel nous avons été en conflit, et donc ce dernier sentant tout le bien que l'on pensait de lui a demissionné en juin 2005.
Puis désignation d'un administrateur provisoire sur requête de cet ex syndic. Bizarrement dans la compta de l'administrateur provisoire apparait un solde de cet ex syndic de 900€ porté au credit.
Novembre 2005, AG avec l'admin provisoire, élection du cabinet LAMY (oué un peu de pub), et puis plusgrand chose à part de la parlotte jusqu'à cette AG prévue en SEPTEMBRE 2006 (et encore sur une mise en demeure de ma part en début JUILLET). Forcément vue les vacances, je n'ai pas trop cherché à provoquer l'AG, et donc me suis mis d'accord avec le syndic pour septembre, mais à mon avis si je n'avais pas bronché, il aurait attendu la fin de son contrat en novembre pour sa réelection.
Bizarrement (éh oui encore :) )l'administrateur provisoire a versé des sommes en avance au nouveau syndic : 1500€ et d'autres, jusqu'à régularisation toujours en positif.
Donc vu ce que vous m'avez expliqué, et vue ce que je viens de vous raconter, nul doute que notre LAMY a part l'air d'etre un si bon "amy". Mais fort de l'experience que j'ai eu depuis que je suis en copropriété (3ans), j'ai appris une chose: ca ne sert a rien de gueuler à tous va, mieux vos attendre l'AG pour sortir les cartouches.
D'ou toutes mes questions sur ce forum, afin d'être fin prêt pour ce 5 septembre, et croyez moi, il y aura du monde sur l'échaffaud.
Mais je vous raconterai tous ca dans mes futurs aventures sur ce forum. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 00:00:29
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Comme précisé par mikis
" Il appartient à votre CS de vérifier sur place avec le syndic toutes les pièces comptables ainsi que la ventilation des dépenses."
Vous pouvez donc prendre contact avec le C.S. car seul il a droit d'accès à tous les documents.
Pour votre part vous pouvez prendre connaissance des "factures", dans le bureau du syndic dans les conditions que vous devez trouver dans la convocation (jour et heure). |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 00:52:45
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JB22, je suis le CS .
Sur ce que vous dites, je ne serai pas entierement d'accord, vous avez l'air d'entendre que le CS a acces a tous les documents, alors qu'un copropriétaire lambda n'aurait accés qu'aux factures. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 10:47:10
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De yaume
"JB22, je suis ( MEMBRE du)le CS."
"...je ne serai pas entierement d'accord"
C'est votre droit le plus absolu.
Veuillez relire l'article 26 du Décret du 17 mars 1967:
"Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et éxécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxécution"
"...Un ou plusieurs membres du conseil syndical habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arreté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965."
Par contre pour les copropriétaires c'est l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui s'applique:
"Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon modalités définies par l'assemblée générale..."
Vos infos:
"En résumé, on a eut un syndic avec lequel nous avons été en conflit, et donc ce dernier sentant tout le bien que l'on pensait de lui a demissionné en juin 2005.
Puis désignation d'un administrateur provisoire sur requête de cet ex syndic. Bizarrement dans la compta de l'administrateur provisoire apparait un solde de cet ex syndic de 900€ porté au credit."
Il serait nécessaire d'avoir la situation complète établie par l'administrateur judiciaire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:35:58
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JB 22 a raison.
Et il faut savoir que les administrateurs provisoires présentent généralement des situations de trésorerie, sauf quand ils ont un collaborateur spécislisé dans les copropriétés.
C'est du genre j'ai encaissé ceci, j'ai décaissé celà, reste tant.
Il faut que les charges payées par l'administrateur soient mises en répartition si celà n'a pas été fait. Vous trouverez en particulier les frais et honoraires de l'administrateur.
Si l'administrateur n'a pas précédé à la clôture et à la répartition d'un exercice, il faut reprendre toutes ses écritures dans la comptabilité du syndicat.
C'est au nouveau syndic de le faire. C'est le seul cas dans lequel on peut admettre des honoraires de prise en charge d'un nouvel immeuble. Quand il suffit de reprendre une comptabilité claire, le syndic doit la reprendre sans frais.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 12:59:43
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JB22, JPM, je ne doute pas un seul instant que vous ayez raison sur la question des documents, peut etre ai je mal formulé ma pensé, je trouve tout simplement surprenant à mon grand étonnement que l'on autorise au CS d'avoir accès à tout alors qu'il ne décide de rien et ne paie rien, et que dans l'autre sens un bride les copropriétaires 'au vues de ce que vous dites) alors qu'il paie, que c'est leur patrimoine et qu'ils sont décisionnaire.
Mais je n'avais pas cherché dans les texte (pas le temps), je vous félicite de l'avoir fait.
JPM a raison concernant l'administrateur provisoire, il se contente de faire un listing des encaissements et dépenses (comme une caisse enregistreuse), cela dit je trouve ca tres pratique pour une petite copropriété.
Il n'en reste pas moins que, lorsque l'admin provisoire a pris le controle, il s'est vu verser le solde par l'ancien syndic de 900€, l'admin a géré pendant 6 mois , puis a passé un solde en NOVEMBRE 2005 au nouveau de pret de 2000€.
Donc quel que soit l'etat des differents comptes interne au syndicat (travaux, fournisseur), il n'en reste pas moins que ce solde debiteur dit "ANCIEN SYNDIC" n'est en aucun cas justifié, sinon pourquoi l'admin aurait versé un solde de 2000€ ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 13:51:10
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" je trouve tout simplement surprenant à mon grand étonnement que l'on autorise au CS d'avoir accès à tout alors qu'il ne décide de rien et ne paie rien"
C'est pourtant le b.a., ba, ce n'est pas celui qui décide et qui paie qui doit se contrôler lui-même...!
Encore que les membres du C.S, sont des copropriétaires et qu'ils paient des charges comme les autres.
Il serait bon que vous nous communiquiez les différents situations qui vous ont été présentées par l'administrateur judiciaire.
Il serait également judicieux que vous fassiez assister dans vos démarches par une personne compétente en copropriété. Un comptable "spécialisé" par exemple. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 14:09:03
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Mais saperlipopette de saperlipoptette, Yaume, un solde débiteur, celà peut être très bon !!! , moyen ou mauvais, comment le dire alors qu'on ne sait pas ce qu'il y a dedans 
Quand il y a de l'argent palpable en trésorerie à la banque, c'est au débit qu'il est.
Quand il y a des charges payées par le syndicat à répartir entre les copropriétaires, et de l'argent à récupérer, c'est au débit qu'elle sont.
Pour les 900 € remis par l'ancien syndic à l'administrateur, ils figuraient dans le solde et au débit.
Ladministrateur a prélevé ses honoraires dans la trésorerie du syndicat. Ils doivent être répartis. C'est de l'argent à rentrer. Idem pour les factures payées par l'administrateur.
Avez vous vu la liste des factures de l'exercice 2005 mises en répartition ? Les Hono de l'administrateur figurent-ils dedans ?
Ce que vous faîtes actuellement, c'est comparer le journal de banque de l'administrateur à une balance générale, c'est à dire un vitrail de cathédrale à une peinture cubiste , sans même savoir s'il y a toutes les écritures dans la balance 
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