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 Sujet  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 27 août 2006 : 23:21:40
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Effectivement, dans le cas de l'arrêt cité, l'acheteur n'a pas payé de "véritable commission" si ce n'est qu'il a payé son logement FAI inclus et que le vendeur n'a pas, par la suite versé la commission à l'agence.
L'arrêt ne le dit pas, vous pouvez le supposer, mais c'est fortement improbable. Puisque la seule certitude est que l'AI a été évincé, sinon, je ne pense pas qu'il serait allé jusqu'à la cour de cassation, et que lorsqu'un acheteur s'arrange avec un vendeur pour conclure en direct, il y a en général un bénéfice pour chaque partie. |
Edité par - LeNabot le 27 août 2006 23:22:01 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 09:10:38
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Désolé de vous interrompre pendant l'engueulade  mais la seule question qui devrait intéresser arno06 maintenant, et qui m'intéresse moi aussi, du coup, c'est:
Est-ce que
1/ il peut accepter le prix FAI inclus, et refuser de payer la commision plus tard, lors de l'acte authentique si le compromis dit que la com est à la charge de l'acheteur?
Ou bien
2/ doit-il envoyer un courrier RAR a son propriétaire en disant qu'il accepte au prix FAI exclus, et que ceci est considéré comme une offre valable puisque conforme à la loi?
Arno06, si je m'exprime mal ou trahis votre pensée, n'hésitez pas à me corriger
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 août 2006 09:11:35 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 09:18:11
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Désolé de vous interrompre pendant l'engueulade mais la seule question qui devrait intéresser arno06 maintenant, et qui m'intéresse moi aussi, du coup, c'est:
Est-ce que
1/ il peut accepter le prix FAI inclus, et refuser de payer la commision plus tard, lors de l'acte authentique si le compromis dit que la com est à la charge de l'acheteur?
Ou bien
2/ doit-il envoyer un courrier RAR a son propriétaire en disant qu'il accepte au prix FAI exclus, et que ceci est considéré comme une offre valable puisque conforme à la loi?
Arno06, si je m'exprime mal ou trahis votre pensée, n'hésitez pas à me corriger
Festina lente
A mon sens, il faut qu'arno06, s'il a vraiment envie d'acheter, notifie son accord uniquement au propriétaire, en lui disant qu'il ne se sent pas concerné par les commissions, puisqu'étranger au mandat de vente, et qu'il préempte au prix net, en insistant bien sur le fait qu'un agent immobilier ne peut pas être rétribué, en y incluans l'arrêt de la Cour de Cassation, ceci pour rassurer le vendeur. Et qu'il transmette cet accord à son notaire, forcément différent de celui du vendeur, s'il est désigné sur l'offre de vente. Dans les relations contractuelles, il faut absolument ignorer l'agent immobilier, puisqu'il n'a droit à rien.
En effet une acceptation au prix fai inclus risque d'engager définitivement le titulaire du droit de préemption puisqu'un contrat est en train de naître. |
Edité par - LeNabot le 28 août 2006 09:21:00 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 12:21:25
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Ribouldingue pose la bonne question, la seule qui vaille.
Que doit faire Arno06 ?
Je veux bien tout ce que vous voudrez LeNabot, mais sans communication du contrat passé entre bailleur et agence, vous n'avez que des présomptions pour ce qui concerne le prix de la commission fixée au mandat de l'agence.
En effet, et à moins que l'agence ait été assez conne pour en même temps mettre en vente ce bien avant que le droit de préemption du locataire ait été purgé(voit sur ce point le sujet quasi identique http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=43116 ), vous ne pouvez en effet que présumer que le prix de la commission est de X % conformément à ce qui est affiché en vitrine de l’agence.
Or, il faut tout de même qu’il indique un prix au vendeur. Il ne peut faire une offre sans montant ?
Alors, à ce stade de la discussion, il serait peut-être judicieux de la part d'Arno06 de contacter le bailleur, de lui proposer un RdV apès lui avoir exposer le pb et de voir avec lui les modalités d'une offre ferme de sa part qui prendra en compte la réalité des choses et non les élucubrations des uns et des autres sur UI.
Citation :
Maintenant vous prenez arno06 par la main, et vous allez voir l'agence qui lui a notifié le congé pour vente. Vous serrez la louche de l'agent, vous lui parlez du temps, et vous jetez un oeil sur ses tarifs. Quelqu'un de pas trop ravagé comme vous devrait avec une calculette déduire le montant de la commission. Vous rendrez un service et en plus, cerise sur le gâteau, vous passerez pour un kador.
Premièrement, je ne suis pas obligé de rentrer dans l’agence pour connaître le montant de la commission qui doit être affiché en vitrine.
Deuxièmement, que vous souhaitiez jouer au « kador », grand bien vous fasse, mais ce n’est pas mon genre.
Christophe |
Edité par - quelboulot le 28 août 2006 12:23:04 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 14:19:32
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le Nabot, si le vendeur annonce que le rpix est bien FAI, mais que la commision vaut zero si vente directe au locataire suite à préemption, on est revenu au point de départ, non?
Si ce n'est pas zéro, en effet, on est dans un gros beans:
Le proprio propose un prix qui n'est pas connu, et le locataire accepte un prix qui n'est pas connu.
(Et Quelboulot est énervé me semble t'il)
Festina lente |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 14:23:29
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
le Nabot, si le vendeur annonce que le rpix est bien FAI, mais que la commision vaut zero si vente directe au locataire suite à préemption, on est revenu au point de départ, non?
Moi je veux bien. Mais quel juge va avaler ? A part quelboulot qui ne veux pas pousser la porte d'une agence. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 14:41:14
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Citation :
A part quelboulot qui ne veux pas pousser la porte d'une agence
Rectificatif, qui n'en a aucune utilité dans le cas présent.
Quant à Arno06, qu'il préempte au prix net comme l'indique LeNabot, sans bien entendu connaître ce prix net, et qu'il vienne nous tenir informé du résultat.
"je vous achète votre bien au prix net", ce n'est pas mal comme offre d'achat, non ?
Christophe |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 14:58:36
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
[br"je vous achète votre bien au prix net", ce n'est pas mal comme offre d'achat, non ?
Christophe
C'est déjà mieux que d'accepter d'acheter au tarif "plein pot". |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 13:59:08
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arno06 puisque vous revenez sur le site pourriez vous nous dire comment s'est terminée votre histoire ?
Avez vous réussi à négocier ? |
Edité par - fanette44 le 27 nov. 2007 14:49:29 |
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 15:02:21
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Citation :
Initialement entré par fanette44
arno06 puisque vous revenez sur le site pourriez vous nous dire comment s'est terminée votre histoire ?
Avez vous réussi à négocier ?
Avec plaisir, ca tombe bien, je me suis dit il y a quelques jours qu'il fallait que j'ammene le fin mot de l'histoire, ne serait-ce que pour ceux à qui ça arrive.
Après plusieurs mois de mise en vente, l'agence à finit par trouver un acheteur... comme le prix avait baissé il m'ont renvoyé une LRAR mentionnant le prix de vente majoré une fois de plus de la commission de l'agence.
le prix pouvant être acceptable sans la com', j'ai téléphoné au notaire qui m'expliqua que la commission d'agence dans ce cas doit être payée.
Etape 1) mise en vente du bien, 1er LRAR. Le locataire bénéficie d'un droit de PREEMPTION.
2) si refus ou absence de reponse au bout de 2 mois, perte de cet avantage.
3) si vente à un prix inferieur, rebelote LRAR. Le locataire dispose cette fois d'un droit de SUBSTITUTION.
La différence entre ces 2 droits est simple, le premier vous permet de passer devant tout le monde et donc la com n'est pas dûe.
Le deuxième permet de se substituer à l'acheteur, mais aux termes du compromis qui à été signé, dont la com' si il y en a une.
Le prix avec com' étant un peu trop cher, je n'ai donc pas acheté. |
Arno
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 15:14:07
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Il n'y a pas de frais d'agence entre vendeur et locataire lors du congé.
A moins que les frais d'agence soient indiqués pour leur valeur, le prix de vente est indeterminé et le congé qui vaut offre de vente ferme frappé de nullité.
Je viens de faire les frais d'une erreur,l'huissier ayant indiqué sur le congé un prix de l'ordre de X (invalidé en TI) non compris les frais d'agence et autres frais éventuels (2eme cause de nullité) |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 15:23:30
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Citation :
Initialement entré par arno06
Citation :
Initialement entré par fanette44
arno06 puisque vous revenez sur le site pourriez vous nous dire comment s'est terminée votre histoire ?
Avez vous réussi à négocier ?
Avec plaisir, ca tombe bien, je me suis dit il y a quelques jours qu'il fallait que j'ammene le fin mot de l'histoire, ne serait-ce que pour ceux à qui ça arrive.
Après plusieurs mois de mise en vente, l'agence à finit par trouver un acheteur... comme le prix avait baissé il m'ont renvoyé une LRAR mentionnant le prix de vente majoré une fois de plus de la commission de l'agence.
le prix pouvant être acceptable sans la com', j'ai téléphoné au notaire qui m'expliqua que la commission d'agence dans ce cas doit être payée.
Etape 1) mise en vente du bien, 1er LRAR. Le locataire bénéficie d'un droit de PREEMPTION.
2) si refus ou absence de reponse au bout de 2 mois, perte de cet avantage.
3) si vente à un prix inferieur, rebelote LRAR. Le locataire dispose cette fois d'un droit de SUBSTITUTION.
La différence entre ces 2 droits est simple, le premier vous permet de passer devant tout le monde et donc la com n'est pas dûe.
Le deuxième permet de se substituer à l'acheteur, mais aux termes du compromis qui à été signé, dont la com' si il y en a une.
Le prix avec com' étant un peu trop cher, je n'ai donc pas acheté.
Rien que de très logique puisque dans ce cas l'agence a trouvé l'acquéreur.
C'est la même solution qu'en cas de substitution de la mairie ou de la safer. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 16:14:07
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Citation :
Initialement entré par jcm
Rien que de très logique puisque dans ce cas l'agence a trouvé l'acquéreur.
Vous êtes encore une fois dans le faux, puisqu'une vieille jurisprudence de 1966 dit encore une fois le contraire de ce que vous avancez.
La note de jurisprudence.
Et l'arrêt : Cour de Cassation, civ 1, 25 mai 1966.
Publié au bulletin
LES JUGES DU FOND JUSTIFIENT LEUR DECISION DEBOUTANT UN AGENT IMMOBILIER DE SA DEMANDE EN PAYEMENT D'UNE COMMISSION DUE EN SUITE DE LA PROMESSE DE VENTE D'UN DOMAINE RURAL, SUR LEQUEL LE LOCATAIRE A USE DE SON DROIT DE PREEMPTION, DES LORS QU'AYANT RELEVE QUE LA PROMESSE ETAIT SOUMISE A LA CONDITION DU NON EXERCICE DE CE DROIT, ILS EN DEDUISENT QUE L'ACTE, QUI PREVOYAIT AU PROFIT DE L'AGENT UNE COMMISSION DEVANT ETRE PAYEE PAR L'ACQUEREUR, A ETE REDUIT A NEANT PAR L'EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION ET " QU'AINSI LES ENGAGEMENTS QUI Y FIGURAIENT SONT CENSES N'AVOIR JAMAIS EXISTE ".
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 17:14:35
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Vous êtes pitoyable, LeNabot, tellement vous voulez avoir raison.
Pourquoi la commission a-t-elle été refusée ? A cause d'une maladresse de rédaction, l'insertion d'une condition suspensive de non-préemption. Qui, si elle joue, anéantit l'acte donc par force la commission de l'AI. S'il n'y avait pas eu cette condition la commission aurait été due, la préemption est une substitution d'acquéreur. |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 17:17:36
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Voilà un arrêt un peu plus récent (26 septembre 2007):
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X09X03X00173X037
"Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes du courrier du notaire en date du 13 mars 2003 et des dispositions de l'arrêté du maire de la commune de Chamonix en date du 24 mars 2003, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la décision de préemption était fondée sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner du 31 janvier 2003, laquelle mentionnait l'intermédiaire chargé de la recherche du terrain et son droit à commission, et que la lettre du notaire rappelait l'existence d'une commission à la charge de l'acquéreur, a pu en déduire, sans violer le principe de la séparation des pouvoirs ni les stipulations du contrat de vente conclu entre la commune et l'association que la commission de la société Cogest Devouassoux immobilier, parfaitement distincte du prix de vente, était due par la commune, le titulaire du droit de préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ;
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jcm |
Edité par - jcm le 27 nov. 2007 17:20:51 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 18:03:16
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous êtes pitoyable, LeNabot, tellement vous voulez avoir raison.
Pourquoi la commission a-t-elle été refusée ? A cause d'une maladresse de rédaction, l'insertion d'une condition suspensive de non-préemption. Qui, si elle joue, anéantit l'acte donc par force la commission de l'AI. S'il n'y avait pas eu cette condition la commission aurait été due, la préemption est une substitution d'acquéreur.
Je comprends aisément que l'arrêt de 1966 casse votre fond de commerce, mais il est toujours d'actualité et a été confirmé par celui que j'ai cité dans le fil. La rédaction n'y est pour rien.
N'oubliez pas que nous sommes dans le cadre d'une préemption d'un locataire et qu'à ce titre votre arrêt est complètement hors sujet puisqu'il concerne un organisme, ce qui est autre chose, vous en conviendrez qu'un locataire titulaire d'un bail.
Moralité, vous avez beau dire que je suis pitoyable, vous n'êtes qu'une grenouille dans votre profession. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 nov. 2007 18:43:02 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 19:36:12
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"LA PROMESSE ETAIT SOUMISE A LA CONDITION DU NON EXERCICE DE CE DROIT"
Vous savez lire ? Non, vous ne lisez même pas les arrêts que vous nous infligez.
Dans un tel cas, c'est la condition suspensive qui a joué, point. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 19:48:02
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Citation :
Initialement entré par jcm
"LA PROMESSE ETAIT SOUMISE A LA CONDITION DU NON EXERCICE DE CE DROIT"
Vous savez lire ? Non, vous ne lisez même pas les arrêts que vous nous infligez.
Dans un tel cas, c'est la condition suspensive qui a joué, point.
Et vous jcm, lisez vous les modèles compromis dont vous nous faites une publicité chez votre éditeur préféré. Parce que si vous le lisez bien, vous y trouverez la même condition suspensive. Mais bon. comme vous ne lisez pas ce que vous signez, à l'instar de votre copain de Meaux qui vous sert de poisson pilote, plus rien ne m'étonne de vous. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 20:27:14
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LeNabot, qu'avez-vous fait depuis 1966 ? Beaucoup de choses ont changé depuis...
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X10X03X00204X000
"La clause soumettant une promesse de vente de parcelles agricoles à la condition suspensive de non-préemption par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) étant réputée non écrite par application de l'article L. 143-5 du code rural, la défaillance de cette condition n'affecte pas la validité de la vente"
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 20:38:32
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Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot, qu'avez-vous fait depuis 1966 ? Beaucoup de choses ont changé depuis...
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X10X03X00204X000
"La clause soumettant une promesse de vente de parcelles agricoles à la condition suspensive de non-préemption par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) étant réputée non écrite par application de l'article L. 143-5 du code rural, la défaillance de cette condition n'affecte pas la validité de la vente"
Mais vous pétez un câble jcm.
Depuis quand le droit de préemption du locataire est soumis au code rural ? Je pense que tous les lecteurs sont suspendus à votre réponse qui ne manquera pas de faire rire la galerie. Vous avez vraiment l'étoffe d'un bouffon.
Pour info, voici l'article qu'invoque jcm.
Article L143-5 du code rural.
Sauf s'il s'agit d'un apport en société ou d'un échange non réalisé en application de l'article L. 124-1, toute condition d'aliénation sous réserve de non-préemption d'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural est réputée non écrite.
Vraiment grandiose. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 nov. 2007 20:39:59 |
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